Schending artikel 17§3 door Oud-Verhuurder

[dukeman]

Situatie:
Ik huurde van 2021 tot 2025 een appartement dat eerst gehuurd werd met een contract van korte duur, maar uiteindelijk automatisch eentje van lange duur werd. Het appartement werd half 2025 verkocht in samenwerking met de vastgoedmakelaar. Het huurcontract van lange duur tussen mezelf en de nieuwe eigenaren werd via aangetekend schrijven opgezegd door de nieuwe eigenaren met als reden 'eigen bewoning'. Uiteindelijk verliet ik het pand na zelf een tegenopzegging te doen begin oktober 2025. In streng ongenoegen door hoe het allemaal in zijn werk is gegaan, maar dat is een ander verhaal.

Heden:
Meer dan een jaar na mijn vertrek staat mijn naam nog steeds op de brievenbus en deurbel van mijn oude adres. (foto's als bewijs genomen met een krant van die dag). Zodoende had ik het sterke vermoeden dat de nieuwe eigenaren de wettelijke voorwaarden - effectieve bewoning van het pand binnen het jaar en minstens 2 jaar blijven wonen - niet naleven. Zoals gestipuleerd in artikel 17 van het Vlaams Woninghuurdecreet en dit op straffe van een 18 maanden schadevergoeding van de maandelijkse naakte huur op het moment van uittrede. (+- 20.000 euro)

Stand van Zaken:
Ik weet ondertussen via het opvragen van zowel het attest van verblijfplaats als dat van gezinssamenstelling van mijn oud-verhuurders dat de nieuwe eigenaren niet woonachtig zijn op het adres van mijn oude huur appartement en allebei nog steeds gedomicilieerd staan op het adres waar ze woonden toen ze mij de opzeg gaven. Zoals ik al van in het begin vermoedde, gebruiken ze denk ik het appartement enkel als tweede verblijf of iets dergelijks. Ik heb ook de Woningkaart aangevraagd nu, om te zien of er effectief wel mensen wonen op mijn oude adres, maar hoogstwaarschijnlijk niet dus.

Vraag:
Nu was mijn vraag aan jullie, die juridisch meer onderlegd zijn dan een leek als ik, wat mijn beste optie is om de schadevergoeding te eisen. Stuur ik een ingebrekestelling naar mijn oud-verhuurder en vraag/eis ik voor de volledige schadevergoeding. Regel ik in het in der minne of stel ik een verzoekschrift op voor de Vrederechter en maak ik mijn zaak direct procedureel aanhangig. Mijn oud-verhuurders hebben op dit moment nog geen kennis van mijn vaststellingen. Ik heb gelezen dat de Vrederechter het zou appreciëren dat je de rechtbank niet direct belast, en eerst de kans geeft er onderling uit te geraken. Maar ik wil mijn oud-verhuurders ook niet de kans geven om goedkope excuses te verzinnen. Wat zouden jullie doen en hebben jullie ervaring met dit soort geschillen?

Alvast hartelijk bedankt voor de raadgeving!

[dukeman]

EDIT: Nog even wat opzoekingswerk gedaan, en blijkbaar moeten ze er niet effectief hun domicilie zetten. Het is voldoende het pand werkelijk en doorlopend te betrekken. Maar dat is ook weer heel dubbelzinnig, wat is dat dan? Betrekken ze het pand werkelijk en doorlopend als ze niet eens post ontvangen of een deurbel hebben... En wat dan met het huis waar ze gedomiclieerd staan, is dat dan geen domiciliefraude of iets dergelijks. Van een handelszaak/eenmansbedrijf wat ook toegestaan is blijkbaar, is geen sprake.

En nog een vraagje:
- begint de termijn van 1 jaar te lopen vanaf de beëindiging van de originele opzegtermijn, of begint het te lopen vanaf dat de huur afloopt na plaatsbeschrijving/sleuteloverdracht?

Want in het Woningdecreet Art 17 staat:

Code: Selecteer alles

Art 17§ 2. Het goed moet worden betrokken binnen een jaar na het verstrijken van de opzegging door de verhuurder of na de teruggave van het goed door de huurder als de teruggave later plaatsvindt. Het goed moet gedurende ten minste twee jaar werkelijk en doorlopend betrokken blijven.

De zin "als de teruggave later plaatsvindt" is hier belangrijk, want de teruggave vond bij mij eerder plaats dan het einde van de originele opzegtermijn. Dus lees ik het goed dat het jaar pas begint te lopen vanaf de beëindiging van de originele termijn? Dan zou er dus nog helemaal geen sprake zijn van een overtreding.

[bosprocureur]

Kan het echt kwaad om even te wachten, en u goed voor te bereiden?
Er staat mijns inziens toch een serieus bedrag, achttien keer de laatste maandhuur, op u te wachten, maak geen slapende honden (te vroeg) wakker

[dukeman]

Kan het echt kwaad om even te wachten, en u goed voor te bereiden?
Er staat mijns inziens toch een serieus bedrag, achttien keer de laatste maandhuur, op u te wachten, maak geen slapende honden (te vroeg) wakker

Nee, daar heb je zeker een goed punt. Maar ik wil er ook geen maanden over heen laten gaan natuurlijk tot de tijd dat ze het misschien wel in orde hebben gemaakt, want dan lijkt zo'n zaak toch plots niet zo'n sterke casus meer. Iets met kort op de bal spelen.

Ze hebben m.i. een jaar de tijd gehad om aan de voorwaarden te voldoen. Er zijn rechten als verhuurder, maar ook plichten. Maar eerst moet ik weten of ik een casus heb natuurlijk, want als ze effectief een jaar hebben nadat de oorspronkelijk opzegtermijn afloopt, hebben ze inderdaad 15 maanden de tijd na de beëindiging van het huurcontract. Iets wat ik niet wist, en dat vaak wordt tegengesproken door alles wat je online vindt.

[bosprocureur]

Tegen welke datum hebt u opgezegd? Aangetekend aan de eigenaar + eventuele echtgenoot ?

Wanneer bent u er uit getrokken (aantoonbare datum) ?

Wanneer is zijn aankoopakte verleden?

In elk geval, het enkele feit dat opgezegd heeft voor eigen bewoning , en dat hij er niet binnen het jaar in woont (??? of gebruik van maakt), is voldoende om die achttien maanden opeisbaar te maken.

Nog even wachten, en ook checken of er andere antwoorden komen, en ik zou in november actie ondernemen.

Succes!

[dukeman]

Originele opzeg liep van 01.07.25 tot 31.12.25. Mijn tegenopzeg liep van 01.09.25 tot 30.09.25. Officieel uittredende plaatsbeschrijving en sleuteloverdracht waren op 8 oktober. Akteondertekening tussen oude eigenaar en nieuwe eigenaar was op 30.06.2025.

Heb daarstraks even naar de Gratis Advocaatlijn gebeld, en daar moesten ze het ook het antwoord schuldig blijven. Toen ik Art 17§ 2. voorlas aan haar, zei ze dat de huurder dan waarschijnlijk de tijd heeft tot 31.12.26. Het is niet omdat de huurder eerder opzegt, dat de periode om het pand te betrekken voor de verhuurder daardoor ook verkort wordt. De verplichting om het pand te betrekken blijft, maar de Wet schrijft niet voor wat als de teruggave vroeger plaatsvindt, enkel later. Dus ik werd geadviseerd te wachten tot het einde van het jaar.

Maar dan kom je dit online tegen, een uitspraak van de vrederechter Brugge. Dus het blijft dubbelzinnig.

Wat is precies het gevolg? Daarover moest de vrederechter van Brugge zich uitspreken (vred. Brugge, nr. 23A682/3, 30.10.2024) . In deze zaak had de huurder een tegenopzegging gegeven. Nadien eist hij een forse schadevergoeding van 18 maanden huur die de wet voorziet als de verhuurder het eigen gebruik niet correct uitvoert.

Verplichting van verhuurder blijft! De verhuurder moet ook na een tegenopzegging de verplichte vermelding bij de opzegging respecteren en het eigen gebruik correct uitvoeren, vond de rechter. Hij moet dus ook bewijzen dat hij binnen het jaar na teruggave van de woning minstens voor twee jaar de woning werkelijk en doorlopend betrokken heeft. Doet hij dat niet binnen de voorziene termijn en zijn er geen buitengewone omstandigheden, dan heeft de huurder inderdaad recht op de forse vergoeding

Bedankt in ieder geval voor de raadgeving!