Het kadaster is "fout".

limelight
Berichten: 236

Re: Het kadaster is "fout".

#16 , 19 aug 2014 13:19

Is er echt 15000 euro betaald om enkel een plan op te maken? Lijkt mij absurd veel om enkel een plan op te maken voor een bestaande kleine woning. Meeste architecten vragen 7 a 10%. Daar zit dan opvolging van de werken enzo in.
In ieder geval, die mensen hebben die architect een opdracht gegeven en over zijn ereloon onderhandeld, niet de gemeente of de buur. Ik zie niet in hoe u die kosten nu op iemand anders zou verhalen.

Winston
Juridisch actief: Ja
Regio: België

Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Mariette
Topic Starter
Berichten: 2507

#17 , 19 aug 2014 14:10

Is er echt 15000 euro betaald om enkel een plan op te maken? Lijkt mij absurd veel om enkel een plan op te maken voor een bestaande kleine woning. Meeste architecten vragen 7 a 10%. Daar zit dan opvolging van de werken enzo in.
In ieder geval, die mensen hebben die architect een opdracht gegeven en over zijn ereloon onderhandeld, niet de gemeente of de buur. Ik zie niet in hoe u die kosten nu op iemand anders zou verhalen.
Ik heb hen dat ook steeds gezegd, maar de architect beweert dat het kwam omdat de muren dus niet loodrecht op elkaar lopen. Niks opvolging van de werken: die zijn er niet.

Het ereloon werd ook niet op voorhand medegedeeld, maar na veel zeuren (twee jaar) gaf hij slechts de plannen af, mèt die superrekning.

Ik probeer te zoeken naar een weg waarbij ze dus "misleid" werden door de gemeente, of iets dergelijks.

Ik weet ook niet waarom ze verplicht werd om een landmeter in te huren, als de buurvrouw een klacht meende te hebben over de grenslijn (die dus correct bleek). ook hier werd de rekening naar hen gestuurd en niet naar de buurvrouw.

Franciscus
Berichten: 39724
Juridisch actief: Nee

#18 , 19 aug 2014 14:13

Wie heeft opdracht gegeven voor die landmeter?
Bij betwisting over grenzen is het de vrederechter die een expert kan aanstellen... is er geen vrederechter bij betrokken?

Reclame

mava105
Berichten: 22869
Juridisch actief: Nee
Locatie: Regio Leuven

#19 , 19 aug 2014 15:32

Waarom werd er niet gezocht naar de planen n van de originele bouwtoelating. Deze zijn zeker nog aanwezig in de archieven van de gemeente.

BrechtS
Berichten: 463

#20 , 19 aug 2014 19:07

Waarom werd er niet gezocht naar de planen n van de originele bouwtoelating. Deze zijn zeker nog aanwezig in de archieven van de gemeente.
Volgens mij had de gemeente nood aan een plan van hoe de woning er nu uit ziet na hun verbouwing, dus van de bestaande situatie die wordt beticht van onregelmatigheden.
Dit hadden ze nodig om te vergelijken met de andere bouwvergunningen om zo te weten of er een bouwovertreding is gebeurd of niet.
Als men de plannen van de originele bouwtoelating zoeken, dan is er geen overtreding gebeurt van de bouwtoelating he...

Mariette
Topic Starter
Berichten: 2507

#21 , 20 aug 2014 10:20

Wie heeft opdracht gegeven voor die landmeter?
Bij betwisting over grenzen is het de vrederechter die een expert kan aanstellen... is er geen vrederechter bij betrokken?
blijkbaar heeft de architect dit op eigen houtje beslist.

Mariette
Topic Starter
Berichten: 2507

#22 , 20 aug 2014 10:22

Waarom werd er niet gezocht naar de planen n van de originele bouwtoelating. Deze zijn zeker nog aanwezig in de archieven van de gemeente.
Het huis is van 1920

De enige bouwaanvraag die men vond was uit 1967 van de vorige eigenaar, die een aanpassing aan de voorgevel had gevraagd. Blijkt nu dat de toegestane bouwaanraag niet werd gevolgd en de ramen 15cm groter waren.
Hier kraaide geen haan naar, tot ze voor de uitbouw van een hokje van één meter, een volledig plan van het volledige huis moesten indienen.

Mariette
Topic Starter
Berichten: 2507

#23 , 20 aug 2014 10:24

Waarom werd er niet gezocht naar de planen n van de originele bouwtoelating. Deze zijn zeker nog aanwezig in de archieven van de gemeente.
Volgens mij had de gemeente nood aan een plan van hoe de woning er nu uit ziet na hun verbouwing, dus van de bestaande situatie die wordt beticht van onregelmatigheden.
Dit hadden ze nodig om te vergelijken met de andere bouwvergunningen om zo te weten of er een bouwovertreding is gebeurd of niet.
Als men de plannen van de originele bouwtoelating zoeken, dan is er geen overtreding gebeurt van de bouwtoelating he...
de gemeente wou inderdaad een plan van de volledige woning hebben. Alleen: er was géén plan. Ook niet bij de gemeente (of ze vonden het niet, want er was in 1967 dus wel een bouwaanvraag gedaan).

de huidige mensen hebben géén bouwaanvraag ingediend, net omdat men hen telefonisch had medegedeeld dat voor een hokje van 1X1.5 meter (zoals een tuinhuisje!) geen bouwaanvraag nodig was.

Het gaat hier dus zuiver over "Pooltje pesten".

Enfin, de zaak is ondertussen gesloten. Ze zullen dus 50cm van hun overstekend dakje afzagen zodat mevrouw de Polenpester nu van 10 tot 18.00 uur zon heeft.... (die van de andere komt).

BrechtS
Berichten: 463

#24 , 20 aug 2014 12:44

Waarom werd er niet gezocht naar de planen n van de originele bouwtoelating. Deze zijn zeker nog aanwezig in de archieven van de gemeente.
Volgens mij had de gemeente nood aan een plan van hoe de woning er nu uit ziet na hun verbouwing, dus van de bestaande situatie die wordt beticht van onregelmatigheden.
Dit hadden ze nodig om te vergelijken met de andere bouwvergunningen om zo te weten of er een bouwovertreding is gebeurd of niet.
Als men de plannen van de originele bouwtoelating zoeken, dan is er geen overtreding gebeurt van de bouwtoelating he...
de gemeente wou inderdaad een plan van de volledige woning hebben. Alleen: er was géén plan. Ook niet bij de gemeente (of ze vonden het niet, want er was in 1967 dus wel een bouwaanvraag gedaan).

de huidige mensen hebben géén bouwaanvraag ingediend, net omdat men hen telefonisch had medegedeeld dat voor een hokje van 1X1.5 meter (zoals een tuinhuisje!) geen bouwaanvraag nodig was.

Het gaat hier dus zuiver over "Pooltje pesten".

Enfin, de zaak is ondertussen gesloten. Ze zullen dus 50cm van hun overstekend dakje afzagen zodat mevrouw de Polenpester nu van 10 tot 18.00 uur zon heeft.... (die van de andere komt).
Dit is inderdaad buren pesten, misschien dat u dit steekt op het feit dat ze van Polen zijn, maar officieel had de buurvrouw het recht om dit te doen. Dit is jammer natuurlijk voor het Pools koppel, en ik leef ook mee met hen, maar helaas is het hun onwetendheid die hen de das heeft omgedaan. Een telefonische toestemming is geen rechtsgeldig verdedigingsmiddel omdat het moeilijk te bewijzen is. Ze hadden het via mail of per brief zwart op wit moeten vragen vooraleer ze begonnen met te bouwen. Hiermee hadden ze zicht beter kunnen verdedigen. Via de telefoon geeft de gemeente vaak algemene info, en in het algemeen mag dus bijvoorbeeld zoiets aanbouwen wel, maar er zijn ook wetten die de buren beschermt indien men verbouwt (zoals in dit geval dat het de zon wegneemt). In vele verkavelingen tegenwoordig zijn er bepaalde afstanden tot de grens met de buur die gerespecteerd moeten worden voor bv. Luifels en dakoversteken, om zo de rechten van de buren te beschermen en dus minder rechtszaken te hebben. Gezien het in hun geval om een heel oude woning gaat, zijn die verkavelingsvoorschriften er niet, en wordt dus veel door de ogen gezien zolang de buren er geen probleem mee hebben (en dus niet naar hun juridische rechten grijpen).

Het is niet dat de gemeente een plan wou van de volledige woning omdat er geen was: ze wouden een plan van de huidige woning om dit te vergelijken met wat ze zelf hebben aan bouwaanvragen om eventuele onregelmatigheden te kunnen vaststellen. Aangezien ze werken verrichten die geen bouwvergunning noch een architect nodig hebben (of zo namen ze toch aan na het telefoontje met de gemeente) waren ze dus genoodzaakt dat een architect/landmeter alles moest controleren, met de nodige kosten. De kosten zullen ze spijtig genoeg zelf moeten dragen (en in mijn ogen zijn die veel te hoog, zeker de architectskosten, maar konden ze geen andere goedkopere architect vinden?). Ik heb geen weet van een manier om die kosten terug te vorderen, en zeker omdat ze dus schuldig zijn bevonden aan onregelmatigheden.

Ookal is het de vorige eigenaar die een fout heeft gemaakt (zoals in hun situatie door de ramen niet te veranderen van afmeting) toch is het de huidige eigenaar die de kosten voor regulariserend moet betalen. Ik vraag me af of die boete voor regulariserend nog moet betaald worden of behoort het tot die 15000€ voor de architect? Helaas zit België zo in elkaar...

Ik leef mee met het Pools koppel, omdat se het slachtoffer zijn van het ingewikkelde rechtssysteem hier, en het slachtoffer van een verzuurde buur.

mava105
Berichten: 22869
Juridisch actief: Nee
Locatie: Regio Leuven

#25 , 20 aug 2014 15:12

Architect had toch kunnen vertrekken vanaf de plannen van de aanvraag van 1967, en de afwijkingen op zijn nieuw plan zetten. Had hij toch niet het hele huis moeten opmeten, maar enkel maar de veranderingen opmeten. Pure geldschepperij, of slechte afspraken.

Mariette
Topic Starter
Berichten: 2507

#26 , 20 aug 2014 15:36

Architect had toch kunnen vertrekken vanaf de plannen van de aanvraag van 1967, en de afwijkingen op zijn nieuw plan zetten. Had hij toch niet het hele huis moeten opmeten, maar enkel maar de veranderingen opmeten. Pure geldschepperij, of slechte afspraken.
De gemeente beweerde dat ze geen plannen hadden....

Die zijn pas opgedoken nadat de nieuwe plannen gemaakt werden waaruit bleek dat de ramen dus 15 cm hoger waren dan in 1967 aangevraagd.

Maar ik ga volledig akkoord met het feit dat er een groot deel te wijten is aan hun goedgelovigheid, vooral hun schrik van ambtenarij (zal nog een Pools trauma zijn). Ik had voordien al aangeboden even mee te gaan naar de gemeente, dus VOOR dat ze die plannen lieten maken, maar de mensen zijn echt wel verlamd van schrik.
Ook nu weer dachten ze dat ze nog vanalles moesten laten in orde brengen (energieattest etc.) stonden ze weer te daveren.

Alles is begonnen met het feit dat de Pooltjespestende buurvrouw haar hoge bomen die op de scheidingslijn stonden niet wilde aftoppen (ze had voordien ook al duidelijk laten verstaan dat ze een probleem had met poolse mensen), met als gevolg dat de Polen geen sprietje zon meer hadden. Uiteindelijk heeft de vrederecht hen dus verplicht (onder dwangsom) om die bomen tot op 1.80m te snoeien - nu dat is niet vol te houden, het zijn gewoon geen struiken die daar kunnen blijven staan, tenzij men maandelijks gaat snoeien).
Het huidige dakje dat ze nu gaan verwijderen (60 cm of zoiets) staat ACHTER die bomen en kan langs geen kanten enige zon wegnemen.

De overdreven kost van de architect (die ook pools verstond) lijkt dan inderdaad ook weer op misbruik van vertrouwen.

BrechtS
Berichten: 463

#27 , 20 aug 2014 16:15

Het is moeilijk te zeggen of dat dakje de zon wegneemt of niet. Het kan zijn dat die bomen de grootste boosdoeners zijn, maar als die buurvrouw er niet tegen kan dat zij haar bomen moet snoeien tot 1 meter 80 omdat het Pools koppel geen zon kreeg, dan zal die zich ergeren aan elke lichtstraal doe het Pools koppel zou wegnemen met hun dakje. En als ze dan weet dat ze procedures kan starten om toch het zonlicht binnen te krijgen dat het dakje zou wegnemen, grijpt ze jphaar kans. Enerzijds is het een soort oog om oog, tand om tand 'ik moet toegeven aan jullie voor zon, jullie ook voor mij'.

Helaas kan ik niet zeggen in hoeverre ze gelijk kan hebben dat dat dakje haar zon wegneemt, omdat ik de locatie niet ken.
U hebt gesproken van een zuid oriëntatie, wat het onmogelijk zou maken dat ze de zon van 12-18 uur wegnemen. Nu heb ik al veel percelen gezien met een Zuid-West of Zuid-Oost oriëntatie die werden verkocht als zuid georiënteerd, dus kan ik de juistheid niet achterhalen. Het zou, zeker nu in de zomer, moeilijk zijn om met 1,8 meter hoge bomen/struiken de zon van hij de ramen weg te houden, tenzij ze heel dicht staan...

Om de privacy van het Pools koppel te beschermen ga ik niet vragen achter een adres om via Google maps te kijken naar de situatie. Hetgeen u zou kunnen doen is een foto nemen van hoe de schaduw van dat dak valt op de muur.

Nog een opmerking: ik ga ervanuit dat het dak op een hoogte van meer dan 2 meter staat (als het lager staat, dan is de deur ook kleiner dan normaal en kan ik het dus niet voorspellen). Ik vraag me af of ze dat dak tot tegen de grens hebben gebouwd of niet? Want als het tegen de grens staat, dan zal het een schaduw werpen bij de buren eenmaal de zon het zuiden is gepasseerd (dat is niet om 12 uur maar 13 of 14 uur, zeker ben ik niet) wat dan uiteindelijk een schaduw kan werpen op een raam of dergelijke bij de buren indien het raam vrij dicht naar de perceelsgrens staat gebouwd anderzijds, als de buur niet zover heeft gebouwd als zij, dan kan het zijn dat het schaduw werpt op het terras, wat ook het leefcomfort van het terras kan beperken...

Zonder een duidelijk zicht op de situatie (dus de woningen van het Pools koppel en die buur) kan ik hier geen eenzijdige subjectieve conclusie op plakken.

Mariette
Topic Starter
Berichten: 2507

#28 , 21 aug 2014 12:12

Het is moeilijk te zeggen of dat dakje de zon wegneemt of niet. Het kan zijn dat die bomen de grootste boosdoeners zijn, maar als die buurvrouw er niet tegen kan dat zij haar bomen moet snoeien tot 1 meter 80 omdat het Pools koppel geen zon kreeg, dan zal die zich ergeren aan elke lichtstraal doe het Pools koppel zou wegnemen met hun dakje. En als ze dan weet dat ze procedures kan starten om toch het zonlicht binnen te krijgen dat het dakje zou wegnemen, grijpt ze jphaar kans. Enerzijds is het een soort oog om oog, tand om tand 'ik moet toegeven aan jullie voor zon, jullie ook voor mij'.
ik begrijp wat U bedoelt, maar de zon komt op in het oosten en gaat onder in het westen;
De bomen van 3 meter hoog die de zon wegnamen in het 4 meter brede tuintje van de Polen moesten van de vrederechter tot op de wettelijke hoogte worden teruggesnoeid.
Indien de bomen blijven staan, ziet Pooltjepestende buurvrouw zelfs het dakje niet (dak van gelijkvloerse uitbouw), en de zon blijft nog steeds vanuit het oosten opkomen.
Nu de bomen gesnoeid zijn, is het zeer raar dat het achterliggende stukje dak dan ineens de zon wegneemt van 10uur 'smorgens tot 1800 's avonds bij de klagende buurvrouw..... want die zon komt nogal altijd van links.
Volgende keer kan ze dan misschien klagen dat hun parasol dicht moet om 1800 uur?


Helaas kan ik niet zeggen in hoeverre ze gelijk kan hebben dat dat dakje haar zon wegneemt, omdat ik de locatie niet ken.
U hebt gesproken van een zuid oriëntatie, wat het onmogelijk zou maken dat ze de zon van 12-18 uur wegnemen. Nu heb ik al veel percelen gezien met een Zuid-West of Zuid-Oost oriëntatie die werden verkocht als zuid georiënteerd, dus kan ik de juistheid niet achterhalen. Het zou, zeker nu in de zomer, moeilijk zijn om met 1,8 meter hoge bomen/struiken de zon van hij de ramen weg te houden, tenzij ze heel dicht staan...
de bomen van 1.8 meter (gewoon afscheiding) stoort voor niemand. Als die bomen +3meter groeien hebben de Polen geen lek zon meer in hun tuin (zon komt van links, bomen staan aan de linkerkant van hun tuin). Er zijn geen ramen in de zijkant.

Om de privacy van het Pools koppel te beschermen ga ik niet vragen achter een adres om via Google maps te kijken naar de situatie. Hetgeen u zou kunnen doen is een foto nemen van hoe de schaduw van dat dak valt op de muur.
Als de bomen tot op 1.8 meter staan, kàn het zijn dat in de late namiddag, bij nazomertoestanden het stukje dak van 60 cm, een stukje schaduw werpt op haar (zonder bouwtoelating gebouwde) veranda. Klopt. Zonder dat stukje zal waarschijnlijk de toegelaten uitbouw, OOK een stukje schaduw werpen op diezelfde muur.
Nog een opmerking: ik ga ervanuit dat het dak op een hoogte van meer dan 2 meter staat (als het lager staat, dan is de deur ook kleiner dan normaal en kan ik het dus niet voorspellen). Ik vraag me af of ze dat dak tot tegen de grens hebben gebouwd of niet? Want als het tegen de grens staat, dan zal het een schaduw werpen bij de buren eenmaal de zon het zuiden is gepasseerd (dat is niet om 12 uur maar 13 of 14 uur, zeker ben ik niet) wat dan uiteindelijk een schaduw kan werpen op een raam of dergelijke bij de buren indien het raam vrij dicht naar de perceelsgrens staat gebouwd anderzijds, als de buur niet zover heeft gebouwd als zij, dan kan het zijn dat het schaduw werpt op het terras, wat ook het leefcomfort van het terras kan beperken...
de (reeds lang bestaande) uitbouw heeft gewoon de normale hoogte (+2.75 meter of zoiets)? Het vernieuwde dak hebben ze echter verlengd zodat er een kleine regenvrije doorloop van 1.5meter ontstond tussen de uitbouw en de tuingrens zijkant. Deze 1.5meter was te ver, die moet worden teruggebracht tot 90cm of zoiets, zodat er een stukje van 50 cm bestaat tussen de grens en het dak, waar het dan wel op kan regenen. Het gaat dus over een stukje uitstekend dak van 90 (lengte)x50 (breedte) dat nu moet worden afgebroken. Hopelijk krijgt de buurvrouw nu geen zonneslag.
Zonder een duidelijk zicht op de situatie (dus de woningen van het Pools koppel en die buur) kan ik hier geen eenzijdige subjectieve conclusie op plakken.
Uiteraard niet. De vraag is echter hoe zulke dingen kunnen gebeuren. Uiteindelijk is het schrijnende van de zaak hier dat omwille van een anonieme klacht die poolse mensen +15.000 euro zijn kwijtgespeeld voor een bouwaanvraag die ze niet hadden moeten indienen (voor een tuinhuisje hoeft men ook geen bouwaanvraag in te dienen), een regularisatie van een bouwovertreding van 1967 (toen waren ze nog niet geboren), waarbij de ramen in de voorgevel toch wel 25 cm groter uitvielen dan aangevraagd, en een stukje dak dat enkel moest verwijderd worden omdat de buurvrouw er een probleem mee heeft dat ze haar onwettelijk aangeplante bomen moet insnoeien om te voldoen aan de Belgische wetten!

Ik zie hier vooral het diensthoofd van de Gemeentelijke ruimtelijke ordening als grote schuldige: totaal foute inschatting, verkeerde informatie etc... Nu verschuilen ze zich achter een levensgrote parasol "jamaar nu zijn ze ook met de ramen in orde"... (hoezo? niemand WIST van die ramen! de gemeente niet en de Polen zeker niet).

De architect: 15.000 euro voor een plan van een bestaande piepkleine woning met op gelijkvloers vier achter elkaar doorlopende kamertjes en op het eerste verdiep twee slaapkamertjes.... Wat vraagt die man voor het in kaart brengen van een fermetteke in feite?

De originele OP : fout van het kadaster: blijkt inderdaad fout van het kadaster te zijn, Polen moeten 1000 euro betalen aan landmeter (architect had dit aangevraagd) zodat pooltjepestende buurvrouw nu geen claim meer kan leggen op nogmaals 50 cm tuin.... Zou dan de buurvrouw niet beter die landmeter aanstellen?

BrechtS
Berichten: 463

#29 , 21 aug 2014 15:06

Tja, ik weet niet hoe het wettelijk zit met zulke zaken, maar ik weet dat de huidige eigenaar van een woning met bouwovertreding moet opdraaien voor de regulariserend en dergelijke. Wie weet bestaan er juridische wegen om de kosten hiervoor terug te krijgen van de veroorzaker van de bouwovertreding (vanwege het niet vermelden van deze bouwovertreding in de akte ofzo) maar die ken ik niet. Ze hebben een woning gekocht met een bouwovertreding waarvan ze zelf niet op de hoogte zijn. Toch moeten ze als eigenaar hiervoor opdraaien.

En architect die 15000€ vraagt lijkt me inderdaad oneerlijk voor zo een woning, maar als architect kan hij zelf de prijs bepalen, maar voor die prijs,moesten ze op voorhand een akkoord hebben. Ik weet niet of ze die zelf moesten aanstellen of was het de gemeente die hem aanstelde? Als ze hem welf moesten aanstellen hadden ze zich beter geïnformeerd bij meerde architecten achter hun vraagprijs. Is het door de gemeente aangesteld dan draaien ze dus op voor de onkosten en konden ze die dus niet inschatten.

De kosten voor her onderzoek naar de bouwovertreding gaan ze helaas zelf moeten betalen, omdat er een bouwovertreding is (die ramen). Hoe het dan zit voor dat dak, weet ik niet.

Ik zei niet dat het rechtvaardig is dat ze zoveel kosten hebben aan al die juridische rompslomp die die buurvrouw heeft gestart tegen hen nadat ze via de vrederechter haar hebben gedwongen de bomen te snoeien op de juiste hoogte. Maar ze had de Belgische wetgeving als haar steun.

Bij die claim van de tuin weet ik het niet goed. Er moest een landmeter komen om die te meten. Zo blijkt dat de tuin in het kadaster als groter werd gerekend (kan met de 20% toegelaten afwijking) maar dan zal de tuin van de buurvrouw ook moeten zijn gemeten (want als die ook kleiner was, zou het kunnen dat het binnen die 20% afwijking zit, of dat het Pools koppel een deel van haar grond heeft). Ik denk dat zij dan de kosten zelf heeft moeten dragen voor de landmeter voor haar tuin, zeker omdat het Pools koppel niet schuldig is bevonden aan het inpalmen van haar grond. Volgens mij zullen de kosten dus gesplitst zijn (elk de helft of elk voor zijn terrein).

Nu heb ik een vraag: hoe zit het voor die regularisering? Normaal gezien moeten ze een boete betalen daarvoor. Ik heb hier nog niets van gehoord. Stel dat de gemeente een architect heeft aangesteld om dat te onderzoeken, en ze dan een rekening geven van die 15000€ dan zal die 15000€ euro zowel de onkosten voor de architect als de regulariseringsboete denk ik toch. Anders kan het zijn dat ze nog een boete moeten betalen voor de regularisering. Of hebben ze de ramen vervangen door ramen zoals ze eigenlijk moeten zijn volgens die bouwvergunning (dus herstellen in oorspronkelijke staat zonder bouwovertreding zeg maar).

mava105
Berichten: 22869
Juridisch actief: Nee
Locatie: Regio Leuven

#30 , 21 aug 2014 15:49

Neem eens contact op met de orde van architecten en informeer daar eens of een prijs van 15.000,00 € een normale prijs is voor een opmeting en tekenen van plan. Voeg wel een foto van het huis bij uw klacht.
http://www.architect.be/" onclick="window.open(this.href);return false;

Terug naar “Andere”