Probleem huurder vertrekt

[KJ86]

Ik denk dat je bij de sleuteloverdracht u best kunt laten vertegenwoordigen door een advocaat. Ik denk dat de huurder niet zal inbinden en jij als verhuurder bent ook niet van plan om water bij de wijn te doen, het logisch gevolg is dat dit geschil door de vrederechter zal opgelost moeten worden. Door dat de problemen al jaren aanslepen, is het waarschijnlijk een complexe afrekening geworden, veroorzaakt door fouten van zowel huurder als verhuurder. Als je u laat vertegenwoordigen door uw ouders bij de sleuteloverdracht komen er misschien nog een pak fouten bij.

Ik denk niet dat er erg veel complex is aan eigen waterverbruik .. m³ x .. Euro + onderhoud gemeenschappelijke delen .. Euro Totaal gemiddeld 11,5 Euro per maand.

Hun raadsheer is reeds op de hoogte van het bedrag en de berekening hiervan, dus ze hebben alle tijd.

De huurder is ook heel goed op de hoogte van het bedrag, aangezien hij de bedrag elk jaar dat hij niet wenst te betalen duidelijk gespecificeerd heeft in de opzeggingsbrief.

Het spijtige voor de huurder is dat hij als reden voor niet betaling telkens vermeld dat hij geen toegang had tot de trappenhal, waartegen duidelijk kan bewezen worden dat hij wel toegang had maar deze hardnekkig en herhaaldelijk weigerde.

Mijn ouders krijgen de opdracht dat als er 1 Euro minder aangeboden word dan het verschuldigde bedrag, word er niet afgetekend en worden de huurder met raadsman verzocht het pand te verlaten.

Ik vraag me eigenlijk af waarom u een huurder, die mij 3 jaar lang het bloed vanonder de nagels gehaald heeft, blijft verdedigen.

Ik zal de laatste zijn om de kant van de huurder te kiezen. Ik wil alleen duidelijk maken dat alles 100 % in orde zal moeten zijn als je als verhuurder naar de vrederechter gaat. De handelingen van de verhuurder worden immers strenger beoordeeld dan de handelingen van de huurder.
Wie gaat oordelen of dat het allemaal in orde is, als jij in het buitenland zit en uw ouders kennen er niets van.
Uw plaatsbeschrijving moet in orde zijn, uw contract moet in orde zijn en het appartement moet 100 % in orde zijn.
De kans dat dit allemaal in orde is, is kleiner dan dat het niet is, daarom geef ik u als advies laat alles nakijken door een advocaat of een andere deskundige.

[Jan Verbeem]

Het contract welk een standaard huurcontract is, werd opgemaakt door een immo kantoor en geregistreerd tezamen met de plaatsbeschrijving. Ik verwacht dat een immo kantoor wel op de hoogte is van de rechtsgeldigheid van een contract, en dat het wat laat is om een contract gaan aan te vechten na 3 jaar.

Mijn ouders kennen het appartement net zo goed als ik, en waren ook aanwezig bij de plaatsbeschrijving, waaraan trouwens foto's zijn toegevoegd. Ik denk ook dat er weinig te kennen valt aan een ongemeubeld appartement. Er is iets stuk of er is niets stuk. Wat stuk is dient vergoed indien het niet in de plaatsbeschrijving vermeld was.

Ik kan voor 150 Euro niet gaan procederen, maar hetzelfde geld voor de huurders. Ik dacht dat ik ergens gelezen heb dat ik tot 1 jaar de huurwaarborg kan betwisten alvorens ik een vordering dien in te stellen. Waarschijnlijk zal iemand mij hierop verbeteren ?

Ik heb meer dan 150 Euro verplicht gespendeerd aan AS en allerlei andere kosten enkel omdat de huurder bleef ongegronde klachten indienen. Allemaal AS die nooit in ontvangst zijn genomen.

Ik denk dat de huurder blij mag zijn dat il al die tijd aan de andere zijde van de wereld was, want op bepaalde ogenblikken heeft mijn bloed gekookt.

Heeft u ooit gehoord van iemand met een kop van beton ? Die van mij is van gewapend beton.

[Jan Verbeem]

Sinds we het hebben over de plaatsbeschrijving. Is de uittredende plaats beschrijving een speciaal daarvoor bestemd formulier of word dit afgetekend op de plaatsbeschrijving opgemaakt bij de aanvang ?

[sloeberken]

Je kan al u kosten die je gemaakt hebt + de nog te betalen sommen en eventueel huurschade verrekenen met de huurwaarborg, is huurder er niet mee eens dan zal de vrederechter beslissen.
Ik zou het zeker niet te lang rekken, dit kan in u nadeel spelen vrederechters hebben dit niet zo graag.

Je kan copies nemen van de ingaande en daar aantekeningen op maken, maar ik zou opteren voor nieuwe.

[Jan Verbeem]

In de opzegbrief stelt de huurder dat alle communicatie schriftelijk dient te gebeuren via de door hem aangestelde raadsman.

Ik heb de raadsman na telefonisch onderhoud een email gestuurd waarin ik vraag de achterstand in gemeenschappelijke kosten te vereffenen en om mij te informeren welke bezoekdagen en tijdstippen de huurder vooropstelt, zoals vermeld in het huurcontract.

Zoals verwacht komt er natuurlijk geen reactie. Ik vermoed dat de geldigheid van de email, hoewel ik een leesbevestiging heb, open is voor discussie zodat het zal nodig zijn een AS te sturen.

Stuur ik dit AS naar de raadsman, zoals gevraagd door de huurder, of dien ik deze naar de huurder te sturen ?

[duma]

Waarom niet naar beiden? Daarmee doet u geen kwaad.
U kan daarin zelfs verwijzen naar uw telefoon en e-mail naar de raadsman waarop u geen antwoord ontving en u dus zeker wil zijn ontvangst en daarom beide aanschrijft.

[Jan Verbeem]

De brief naar de huurder is sowieso geld over de balk gegooid, indien het wettelijk niet vereist is, aangezien in 3 jaar de huurder nog nooit een AS in ontvangst genomen heeft. Indien ik wettelijk inorde ben met een AS naar de raadsman dan verkies ik dit aangezien de brief dan niet zal geweigerd worden.

[sloeberken]

Of deze afgehaald word of niet, heeft voor u geen enkel belang. Je bewaard die ongeopend als bewijs, je kan ook een tweede brief met gewone post verzenden en verwijst die naar elkaar.

[duma]

Inderaad, als hij die niet wil afhalen, is dat zijn probleem. Vanaf eerste aanbieding wordt hij geacht de inhoud ervan te kennen.

[Jan Verbeem]

Ik begrijp jullie standpunt en redenering, maar mijn vraag was eigenlijk meer bedoeld om de wettelijke status te kennen.

Huurder heeft mij per AS de opzeg gedaan en gemeld dat alle briefwisseling zal gebeuren naar de raadsman die hij heeft aangesteld.

Dus, ben ik wettelijk gedekt wanneer ik een AS enkel naar de raadsman stuur ?

[sloeberken]

Ik denk dat die raadsman u dit zou moeten melden. Heb je al enig contact gehad met die raadsman. Volgens de wet zijn het de ondertekenaars van het huurcontract die partij zijn, maar je kan u laten bijstaan door een advocaat. De eerste die u dient aan te spreken is de huurder.

[Jan Verbeem]

Het lijkt dat het voldoende is om de raadsman in gebreke te stellen. Het volgende is een bericht ik ontving van mijn raadsman.

Wel kan de huurwaarborg (geheel of gedeeltelijk) worden gecompenseerd met nog verschuldigde kosten en/of achterstallige huurgelden.
U dient hierover wel voorafgaandelijk vóór het einde van de huur duidelijk te communiceren met de huurders ( of hun raadsman) en hen in gebreke te stellen en vervolgens hun reactie af te wachten.

Ik heb telefonisch kontakt gehad met de raadsman en hem gevraagd of het zou voldoen indien ik hem mijn verzoek per email zou overmaken, wat hij positief bevestigde. Ik heb hem daarop 2 weken geleden een email gestuurd, maar hij heeft hierop niet geantwoord.

In gebreke stellen gebeurd per AS veronderstel ik ?

[Vandebos]

Is nog steeds de enige echte waterdichte methode.

[Jan Verbeem]

Ik heb nog een bijkomende vraag.

Hoe worden de gemeenschappelijke kosten voor de eerste 8 maanden van het jaar berekend, bij gebrek aan een jaarlijkse afrekening ?

Aangezien de afrekening slechts eenmaal per jaar gemaakt word, op de algemene vergadering in februari 2015, ken ik natuurlijk niet de bedragen die de huurder verschuldigd is voor het jaar 2014, doch ik wens deze in te houden van de waarborgsom.
Hoe bepaal ik welk bedrag de huurder verschuldigd is ?

[Vandebos]

U berekent de vermoedelijke som op basis van het gemiddelde van de laatste twee jaar. Delen door twaalf en vermenigvuldigen met 8. U laat de huurder of diens vertegenwoordiger in hetzelfde schrijven weten welke methode u heeft gebruikt om de voorlopige kosten te berekenen en dat deze na goedkeuren van de boekhoudkundige staat 2014 door de av in 02/2015 definitief afgerekend zullen worden op basis van de dan goedgekeurde cijfers.