Verschillende vragen ivm huur en opzeg-uitzetting

FlemishTuner · #1 , 08 mar 2011 08:05

Beste,

Ik heb eens even een vraag ivm mijn contract en huisbaas.

2 jaar geleden is mijn ex vertrokken uit het appartement waar ik woon. Zij heeft dit allemaal zonder problemen kunnen doen en netjes waarborg terug gekregen ondanks schade door haar toen ze hier weg ging.
Ik was verplicht een nieuw contract te tekenen, enkel op mijn naam.

Hier is nooit een plaats beschrijving van geweest.
Hij kwam ook regelmatig binnen, maar had nooit bewijzen, tot in januari dit jaar, wanneer hij met zoutzuur heeft liggen knoeien in mijn appartement toen ik afwezig was en zonder verwittiging of toestemming.
Dit gaf aanleiding voor mij om te verhuizen, waar ik nu mee bezig ben.

Nu, mijn vraag, een contract zonder plaatsbeschrijving, is dit dan geregistreerd en/of bindend voor mij?
Hij vraagt via vredegerecht ook de huur (die ik sinds januari weiger te betalen omdat ik mij niet neerleg bij het feit dat hij mijn privacy schendt) + 2 maanden extra huur + eventuele kosten voor beschadiging.
Als bedrag geeft hij dus 2 * 580 euro op als huur, terwijl mijn huur 565 euro is met 15 euro lasten. Eventuele schade via de waarborg, terwijl er geen plaatsbeschrijving is.

Mijn privacy is volledig geschonden, daar hij zelfs mijn bovenburen belt of aanspreekt en alles verteld hiervan, waar ik echt niet meer mee kon leven, laat staan voor betalen. Bovenburen zullen niet getuigen, aangezien hij ook bij hen moeilijk zou kunnen doen in de toekomst als gevolg.

Wat zijn mijn rechten en wat kan hij mij doen.

Contract was 3/6/9 en woon er 7 jaar, waarvan 2 jaar op mijn naam met nieuw contract zonder plaatsbeschrijving dus.

Zit met verhuis nu en 17/03 moet ik voorkomen bij vredegerecht hiervoor, heb pas gisteren brief ontvangen ervan, dus is vrij dringend.

Alvast bedankt en sorry voor hele situatie uit te leggen, moest ik info vergeten zijn te geven voor raad, vraag het me maar

Winston · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

Turaki · #2 , 08 mar 2011 08:10

Meteen uw sloten vervangen, had u al veel langer moeten doen.

FlemishTuner · #3 , 08 mar 2011 08:19

Ja, had ik inderdaad al veel eerder moeten doen, beetje naïef geweest natuurlijk.

Maar voor die paar weken ga ik het nu niet meer doen

Moet vooruit kijken nu naar wat er me mogelijk staat te wachten of wat ik zelf kan doen als tegenzet.
De enige "fout" die ik maakte, is niet te betalen. Het zijn enkel die extra kosten waar ik me vragen bij stel, plus de geldigheid van het contract en zijn eisen als gevolg.

Reclame

Vandebos · #4 , 08 mar 2011 08:51

Hoe heeft u de opzeg gegeven? Zoals wettelijk voorzien?

Plaatsbeschrijving: als deze niet werd opgemaakt is het contract nog steeds rechtsgeldig doch zal de verondersteld dat u het pand verlaat in de staat zoals het zich bevond, tenzij de verhuurder andere middelen heeft om aan te tonen dat dat u schade heeft veroorzaakt.

Heeft u aangifte gedaan van deze inbraken? Schade ingediend bij uw verzekering?

FlemishTuner · #5 , 08 mar 2011 10:21

Er is een vaststelling gedaan door de politie, dat wel. Heb ik onmiddellijk laten doen.
Maar het is een klacht tegen onbekenden voorlopig, het zou onderzocht worden.

De opzeg is gebeurd via een aangetekend schrijven, maar deze is nooit aangekomen en bij de post vinden ze er niets van terug. Heb klacht neergelegd, aangezien het ook niet de eerste keer is hier dat er problemen zijn met de post.
Een gekend probleem, zelfs bij de post zelf in Brussel is men op de hoogte van het probleem in de regio.

Dus in beide gevallen, heb ik zeer weinig in handen voor het moment, aangezien het allebei "lopende onderzoeken" zijn.

Dus laten we stellen in "worst case scenario" dat ik niets van bewijzen heb tegen die datum (nog 10 dagen te gaan), wat zouden dan de gevolgen voor mij kunnen zijn?

Kan hij me dan achterstallige huur + extra maanden vragen? Achterstallige huur, daar zou ik nog mee akkoord gaan, wou hem wakker schudden, maar heeft omgekeerd gewerkt.
De huur kan ik alsnog betalen in geval het nodig is, had het opzij gezet voor moesten de problemen ophouden, maar in dit geval dus niet en zal ik het eventueel betalen na de "zitting".

De 2 maanden huur extra, telt het ook als ik zelf andere huurders vind? Want er zijn mensen geïnteresseerd die binnen het profiel passen van de huisbaas zijn verwachtingen.
En indien ik deze moet betalen, is het dan huur inclusief lasten of exclusief?

En wat met de laster die hij pleegde door mijn privacy aan derden te vertellen + het binnen dringen van de woning zonder toestemming?

Alvast bedankt voor het snelle antwoord Vandebos.

Vandebos · #6 , 08 mar 2011 10:42

Heeft de schade aangegeven aan uw verzekering? Een pv tegen onbekenden is voldoende bewijs.

U heeft de opzeg per post verzonden, aangetekend?

FlemishTuner · #7 , 08 mar 2011 10:45

De schade is niet aangegeven bij de verzekering, daar ik niet ben verzekerd tegen inbraak, enkel tegen brand.
En de opzeg is inderdaad per aangetekende gestuurd, maar geen spoor van te vinden, klacht is lopende binnen de post.

Het is lastig dat ik zo weinig in handen heb, vandaar dat alle raad extra hulp is nu

Morgen ga ik naar de huurdersbond ook eens horen voor advies, kwestie om eens te horen wat verschillende partijen adviseren. Met alle respect voor jouw advies natuurlijk

Vandebos · #8 , 08 mar 2011 10:54

Schade door onbekenden aan uw bezit kan u perfect aangeven bij de familiale verzekering?

Als u de fiche van de post nog heeft, heeft u het bewijs dat het schrijven werd verzonden.

Geen probleem. Het is veel eenvoudiger om uw dossier met alle stukken uit te leggen aan iemand in den vleze dan middels een forum.

FlemishTuner · #9 , 08 mar 2011 11:02

Dat wel

Ik dank u alvast voor het advies.
Hiermee heb ik toch al een paar antwoorden en een basis en morgen ga ik naar huurdersbond.

Hartelijk dank en na de verhuis, laat ik hier nog even weten hoe het afliep

edit:

Ow, trouwens, toen ik het contract overnam van mijn ex, dus volledig nieuw contract.
In juli 2009 is het contract verbroken geweest, zonder medeweten van mijzelf. Mijn ex heeft het verbroken toen, heb een maand betaald voor ik mijn contract kreeg.

Zij kreeg haar geld terug, zonder opzeg, zonder problemen, contract verbroken en kwam het pas te weten dat ik kandidaat huurder was een maand erna.

edit 2:

Dit vond ik ook nog op het net. Ik heb een 3/6/9. Valt dit onder contract van 9 jaar of van 3 jaar? Ik vermoed het laatste, maar zou handig zijn zeker te weten.
Zonder plaatsbeschrijving kan je niet registreren dacht ik toch, of ben ik verkeerd?

De verhuurder die het huurcontract niet laat registreren, zal een boete moeten betalen van euro 25. Veel belangrijker echter is de sanctie die de wetgever inbouwde in de Woninghuurwet (woning als hoofdverblijfplaats). Bij woninghuur van 9 jaar of onbepaalde duur (dan wordt de duurtijd van de overeenkomst geacht 9 jaar te bedragen) moet de huurder als hij weg wil 3 maanden opzeg geven én is hij een schadevergoeding verschuldigd als hij de eerste 3 jaar opzegt. Het eerste jaar bedraagt deze schadevergoeding 3 maanden huur, het tweede jaar 2 maanden, het derde jaar 1 maand. Vanaf jaar 4 is er geen schadevergoeding meer verschuldigd, alleen nog een opzegging van 3 maanden.

Welnu, als een dergelijk huurcontract niet geregistreerd is, zal de huurder zomaar kunnen opstappen zonder opzegging én zonder dat hij een schadevergoeding hoeft te betalen. Het speelt geen rol of het om een nieuw of een oud contract gaat!

LET OP! Voor zogenaamde contracten van korte duur (maximaal 3 jaar), geldt deze sanctie niet. Daar zal de huurder in principe dus enkel op het einde van het huurcontract kunnen opzeggen, ook als het contract niet geregistreerd werd.

FlemishTuner · #10 , 17 mar 2011 17:09

Even nieuws ivm de zaak. Vandaag naar vrederechter geweest.

Huisbaas had plots een plaatsbeschrijving, terwijl die nooit is opgemaakt geweest. Deze ga ik controleren of de handtekening enigszins op die van mij lijkt.
Schade aan de leidingen (die in het hele gebouw zijn) zouden gemaakt zijn door hem, terwijl mijn wasbak nog steeds verstopt zit. Dit ten gevolge van slecht onderhoud zegt hij. Goed wetende dat het in het hele gebouw zo is.
De verwarmingsketel die door hem is nagekeken voor een 2de keer zonder toestemming, zou ook op mijn kosten vallen wegens het niet uitvoeren van onderhoud. Dit is in augustus gebeurd door een firma die ik heb laten komen.
Verder zou er schade aan de kasten zijn, waar niets van bewijs van is en ook nooit zo geweest is.
Dat ik een maand betaalde zonder contract toen mijn ex het verbrak, maakt niet uit.

Mijn kant van het verhaal werd amper gehoord. Zelfs de foto's van de schade na onderhoud tellen niet. Bijgevolg is de verklaring door politie niet bewezen dat schade door hem of mezelf is toegebracht.

Met andere woorden, ik kan opdraaien voor achterstal huur (waar ik mee akkoord ga) + opzeg termijn (ook al heb ik mogelijk iemand die het huurt vanaf de dag dat ik weg ga) + schade (ook al was er geen plaatsbeschrijving of bewijs) + waarborg wordt aan huisbaas toegekend, nog voor hij offertes kon leggen van expertise.

Kan ik hiertegen in beroep gaan mits ik mijn bewijzen heb uiteraard?

Vandebos · #11 , 17 mar 2011 19:14

U kan steeds in beroep bij de rechtbank van eerste aanleg. Dit dient u neer te leggen binnen de maand na uitspraak of betekening vonnis vredegerecht.

FlemishTuner · #12 , 30 mar 2011 05:38

Nog eens even nieuws.

Vandaag de brief van gerecht ontvangen. Waarborg wordt in mindering gebracht van de achterstal, wat op zich al een deel is van wat ik eiste.
Bij registratiekantoor van de huurcontracten kunnen ze me niet helpen, gezien de achterstand meer dan 2 jaar is bij registraties.
Kan ik op andere manier kopij ervan verkrijgen? Ten eerste zou het betalend zijn om op te zoeken en zou het nog in dozen steken aldus de bediende ter plaatse.

Verder krijg ik van huisbaas een faktuur ivm herstelling verwarmingsketel. Deze is in Augustus nagekeken en onderhouden op eigen kosten.
Nu krijg ik faktuur voor 580 euro (toevallig bedrag van één maand huur) voor vervangen van warmtewisselaar (zogezegd stuk, terwijl in augustus niets aan was) en ontkalken leidingen (waar ik toch niet aan kan doen dacht ik) en onderhoud (wat dus al gebeurd was in Augustus)

Nu ... die persoon is idd langsgeweest op vraag van huisbaas op 17 januari. Faktuurdatum is 7 maart (paar dagen na indienen bij vredegerecht) en op mijn naam (met gsm nummer van iemand anders onder die doorgehaald is met tip ex)
Voorwaarden op achterzijde (achterzijde is leeg) en betaling zou cash moeten gebeuren. Dit lijkt me erg vreemd, zeker gezien er dan nog bij staat "werken te wijten aan volledig gebrek aan onderhoud" terwijl het gebeurd is in augustus.

Samengevat:

augustus 2010 - onderhoud plaatsgevonden met attest op mijn kosten (staat zo in contract)
17/01 - onderhoud op vraag van huisbaas
04/03 - aanvraag bij vredegerecht
07/03 - faktuurdatum van onderhoud in januari op mijn naam zonder mijn toestemming en met andere gegevens.

Turaki · #13 , 30 mar 2011 07:59

Factuur aangetekend betwisten, met oplijsting van de data in uw bericht, en kopie van uw onderhoudsattest uit augustus.

FlemishTuner · #14 , 30 mar 2011 12:08

Turaki, dank je voor deze tip alvast, dit ga ik dan ook doen

Weet er iemand hoe ik ivm registratie van contract verder moet? Zou binnen de maand beroep moeten aantekenen indien ik kopie van plaatsbeschrijving krijg, maar deze wordt door huisbaas geweigerd en bij kantoor van registratie is dit nog niet verwerkt.
Sorry voor al deze vragen, maar wil zoveel mogelijk info over de procedures alvorens ik zelf stappen onderneem

Alvast Bedankt

Vandebos · #15 , 30 mar 2011 13:11

Huisbaas aangetekend in gebreke stellen omdat hij u nooit een kopie van de plaatsbeschrijving heeft bezorgd?