Het pand waarin wij 14 jaar lang een horecazaak in uitbaten is zo goed als verkocht door de huidige eigenaar.Ons kontrakt loopt nog tot 1 juli 2014.De nieuwe eigenaar laat uitschijnen dat hij ons liever kwijt dan rijk is.maar wil daarvoor liefst zo min mogelijk schadevergoeding betalen.Hoeveel zou deze uitzettingsvergoeding kunnen bedragen?
wat komt er boven de wettelijke bepalingen nog bij om samen tot een bevredigend resultaat te komen?
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
De verhuurder kan in bepaalde gevallen de handelshuurovereenkomst vroegtijdig beëindigen en hij kan altijd de hernieuwing ervan weigeren. Niettemin zal hij in bepaalde gevallen een vergoeding moeten betalen aan de huurder, wegens de schade die deze ondervindt door het verlies van zijn huurrecht. De betaling van deze vergoeding is dus een voorwaarde die de wetgever in bepaalde gevallen aan de verhuurder oplegt voor de uitoefening van zijn recht tot vroegtijdige beëindiging en tot weigering van de huurhernieuwing#. Deze vergoeding is forfaitair: de handelshuurder hoeft noch het bestaan van schade, noch de omvang ervan te bewijzen en de verhuurder mag niet bewijzen dat de huurder geen of een mindere schade lijdt#.
Het bedrag van de vergoeding is verschillend naar gelang het geval. De huurder kan evenwel van de vergoeding afstand doen of afwijken van de in de wet voorziene bedragen. Hij kan dat echter niet vóór de wettelijke termijn om huurhernieuwing aan te vragen. Voor dergelijk akkoord volstaat een onderhandse akte.
De uitzettingsvergoeding is bedoeld om de handelshuurder te beschermen. Haar oogmerk is de vergoeding van de huurder voor het verlies van de handelszaak als gevolg van de uitzetting. In de gevallen waarin de wet ook de niet-eigenaars van de handelszaak toelaat een rechtsvordering tot het bekomen van een uitzettingsvergoeding in te stellen, is dat steeds om de eigenaar van de handelszaak de mogelijkheid te bieden om voor het verlies van zijn handelszaak vergoed te worden. Zo heeft een handelshuurder, die als gevolg van de beëindiging van de huur zijn handelszaak heeft verkocht, toch recht op de uitzettingsvergoeding#. Dit is dan weer niet het geval, wanneer blijkt dat de huurder niet van zins was om de handelszaak verder uit te baten#.
Om recht te hebben op de uitzettingsvergoeding is vereist, dat de handelshuurder de hernieuwing heeft gevraagd en dat ze hem geweigerd is (art. 25, aanhef). Daartoe moet hij het hele parcours van de procedure tot hernieuwing foutloos hebben afgelegd. Wanneer hij bv. de krachtens art. 14, lid 2 vereiste dagvaarding laattijdig uitbrengt, moet hij het goed verlaten zonder nog aanspraak op de uitzettingsvergoeding te hebben#.
Toepassingsgevallen
De gevallen, waarin vergoeding verschuldigd is, zijn beperkend opgesomd in de wet (art. 16, IV, 25 en 26). Het gaat om:
de vroegtijdige beëindiging van de overeenkomst door de verhuurder (art. 3, lid 5);
de verkoop van het goed in de loop van de huurovereenkomst, gevolgd door een beëindiging van de overeenkomst door de verkrijger (art. 12);
sommige gevallen van weigering van de huurhernieuwing.
Wanneer in de wet niet uitdrukkelijk een vergoeding is voorzien, heeft de huurder er ook geen recht op. Er is met name geen vergoeding verschuldigd in de volgende gevallen.
Wanneer de verhuurder de huurhernieuwing weigert om het goed zelf te gebruiken en vervolgens het goed bestemt tot een ander gebruik dan handel (bv. als gewoon woonhuis) of er een handel in begint die verschilt van die van de vroegere huurder, is geen vergoeding verschuldigd, want in art. 25, lid 1, 2° wordt enkel een vergoeding voorzien indien de verhuurder of zijn verwanten een soortgelijke handel beginnen.
Ingeval van weigering van de huurhernieuwing omwille van het ontbreken van een wettig belang moet evenmin een uitzettingsvergoeding worden betaald.
Het spreekt voor zich dat er geen vergoeding is bij weigering van de huurhernieuwing wegens grove tekortkomingen van de huurder.
Tenslotte is er geen vergoeding verschuldigd, wanneer de voorgenomen sloping en wederopbouw van het goed te wijten is aan ouderdom, aan overmacht of het gevolg is van wettelijke of reglementaire bepalingen#.
Het Hof van Cassatie heeft bovendien beslist dat de huurder, die geen rechten kan laten gelden op het handelsfonds, ook geen recht heeft op een uitzettingsvergoeding#, tenzij in het bijzondere geval waarin de verhuurder tevens eigenaar is van het handelsfonds en de huurder bewijst dat hij de handelszaak met ten minste 15% heeft uitgebreid (art. 25, lid 6)#. Indien het handelsfonds bv. volledig aan een onderhuurder toebehoort, kan enkel deze laatste op de uitzettingsvergoeding aanspraak maken#, op voorwaarde dat hij door de weigering van de huurhernieuwing zijn huurrecht op het goed verliest (hij kan bv. ook een hoger bod hebben gedaan aan de verhuurder en op die manier rechtstreeks huurder geworden zijn).
De huurder, die zelf de handelshuurovereenkomst beëindigt door een opzegging, waarvan de termijn verstrijkt vóór het verstrijken van de termijn van opzegging door de verhuurder, heeft evenmin recht op een uitzettingsvergoeding#.
Bedrag van de uitzettingsvergoeding
1. Algemeen
Het bedrag van de uitzettingsvergoeding is forfaitair vastgesteld in de wet (art. 25). Het kan gaan om het equivalent van de huurprijs verschuldigd voor één, twee of drie jaar.
2. Verschuldigde bedragen
A. Uitzettingsvergoeding gelijk aan één jaar huur
De vergoeding is gelijk aan één jaar huur in de volgende gevallen.
Wanneer de verhuurder het goed wenst te bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel (art. 25, lid 1, 1°, met verwijzing naar art. 16, 2°), is de vergoeding gelijk aan het bedrag van één jaar huur onder de geldende huurovereenkomst.
Dezelfde regel geldt, wanneer de verhuurder het goed wil laten slopen en wederopbouwen (art. 25, lid 1, 1°, met verwijzing naar art. 16, 3°). De verhuurder is echter geen vergoeding verschuldigd, wanneer het goed moet afgebroken en/of wederopgebouwd worden wegens ouderdom, overmacht of krachtens wettelijke of reglementaire bepalingen (art. 25, lid 1, 1° in fine). Het begrip “ouderdom” sluit iedere menselijke tussenkomst (slecht onderhoud of beschadigingen) uit en verwijst enkel naar slijtage veroorzaakt door de tand des tijds#. Wettelijke of reglementaire bepalingen zullen o.m. een rol spelen, wanneer het goed dient afgebroken te worden ingevolge een onteigening of een onbewoonbaarverklaring. De verhuurder staat volledig buiten dergelijke feiten; het is dan ook maar billijk dat hij in dit geval geen vergoeding verschuldigd is.
Wanneer de huurder geen hernieuwing van de handelshuurovereenkomst heeft bekomen ingevolge een hoger aanbod van een derde en deze derde in het goed een handel uitbaat, die verschillend is van die van de vroegere huurder, is de verhuurder een vergoeding verschuldigd, gelijk aan het bedrag van één jaar huur onder de nieuwe overeenkomst. Het recht op vergoeding bestaat echter maar, indien de huurder zelf een ernstig aanbod heeft gedaan (art. 25, lid 1, 4°). Met de term “ernstig” wordt bedoeld dat het aanbod objectief redelijk moet zijn in de zin van de in art. 18 en 19 gehanteerde criteria, zodat het door de verhuurder in overweging kan worden genomen#. Schuldenaar van de vergoeding is de derde die de voorkeur heeft gekregen (art. 21, lid 1).
B. Uitzettingsvergoeding gelijk aan twee jaar huur
De vergoeding is gelijk aan twee jaar huur, wanneer de verhuurder zelf of een nieuwe huurder (een meerbiedende derde)# in het goed een soortgelijke handel uitbaat als de uitgezette huurder. Een handel wordt door de rechtspraak als soortgelijk beschouwd, wanneer het cliënteel van de uitgezette huurder een belangrijke aanwinst kan uitmaken voor diegene, die zich in het verhuurde goed gevestigd heeft#. Een kapsalon uitgebaat door de huurder en een cafetaria die zal worden uitgebaat door de verhuurder na de beëindiging van de huur zijn vanzelfsprekend geen gelijkaardige handelszaken#.
C. Uitzettingsvergoeding gelijk aan drie jaar huur
De vergoeding is gelijk aan drie jaar huur in de volgende gevallen.
Wanneer de verhuurder de huurhernieuwing weigert zonder motief is hij een vergoeding verschuldigd, gelijk aan drie jaar huur, eventueel verhoogd met schadevergoeding (art. 16, IV).
Wanneer de verhuurder of de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar een soortgelijke handel begint als de vroegere huurder, zonder dat deze hiervan ten tijde van zijn uitzetting werd verwittigd (art. 25, lid 1, 6°), bedraagt de vergoeding drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bijkomende schadevergoeding. De termijn van twee jaar begint te lopen vanaf de dag dat de huurder het gehuurde goed verlaten heeft. Indien de soortgelijke handel uitgeoefend wordt door een derde, nieuwe huurder, verschaft de wet de uitgezette huurder een bijkomende zekerheid tot betaling van de vergoeding: de verhuurder en de derde, nieuwe huurder zijn dan hoofdelijk tot de vergoeding gehouden.
De vergoeding bedraagt eveneens drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bijkomende schadevergoeding, wanneer binnen zes maanden na de uitzetting van de huurder geen uitvoering wordt genomen met het voornemen, op grond waarvan de huurder werd uitgezet. Deze termijn van zes maanden begint te lopen vanaf het ogenblik waarop de huurder het huis werkelijk heeft verlaten#; dat hij de sleutels nog behoudt, heeft geen belang#. De verhuurder heeft dus zes maanden tijd om zijn aangekondigde voornemen ten uitvoer te leggen. Deze uitvoering moet bovendien verwezenlijkt blijven gedurende ten minste twee jaar en zij moet ernstig zijn. Zo laat een uitzetting van de huurder voor eigen gebruik niet toe, dat de verhuurder slechts een gering gedeelte van het goed in gebruik neemt#. Indien deze voorwaarden niet vervuld zijn, is de verhuurder de uitzettingsvergoeding van drie jaar huur alsnog verschuldigd#. De regel lijdt wel uitzondering in een aantal gevallen.
Indien de verhuurder het bestaan van een gewichtige reden kan aantonen om zijn voornemen niet uit te voeren, moet hij geen uitzettingsvergoeding betalen. Veel recente voorbeelden zijn hiervan in de rechtspraak niet te vinden. In een geval had de verhuurder de huurhernieuwing geweigerd, omdat hij het goed wou slopen en wederopbouwen. Hij had niet vermeld dat het goed een nieuwe bestemming als kantoorgebouw zou krijgen. Achteraf voerde hij dit voornemen niet uit, maar als gewichtige reden daarvoor haalde hij aan, dat het desbetreffende gewestplan gewijzigd was, zodat alleen nog woonhuizen mochten worden opgericht. Het Hof van Cassatie besliste dat de omstandigheid, dat de bestemming als kantoorgebouw niet aan de huurder was meegedeeld, niet toeliet om de kwalificatie als gewichtige reden te weigeren#. In een ander geval had de verhuurder de overeenkomst beëindigd omdat het goed zou gebruikt worden door zijn zoon, die met het oog op de uitbating van een gelijkaardige handel (een optiek) specifieke studies had gedaan, maar in een vierde examenzittijd niet geslaagd was, zodat het voornemen van de ouders-verhuurders niet tijdig kon ten uitvoer worden gebracht#.
De gewichtige reden moet niet noodzakelijk een geval van werkelijke overmacht uitmaken. De rechter beoordeelt haar soeverein: niet aan de verhuurder te wijten vertragingen bij verbouwingswerken, waardoor hij zijn voornemen om het goed zelf te gebruiken niet binnen zes maanden kan uitvoeren, kunnen aldus als gewichtige reden in aanmerking worden genomen#.
De verhuurder is evenmin een uitzettingsvergoeding verschuldigd, wanneer hij aan het onroerend goed een bestemming geeft, die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen. De verhuurder weigert bv. de huurhernieuwing omdat hij het goed wil slopen en wederopbouwen. Hij moet de huurder een uitzettingsvergoeding ten belope van één jaar huur betalen. De geplande werken gaan niet door en de verhuurder gaat dan maar zelf in het goed wonen zonder er handel te drijven. Indien hij bij de weigering van de huurhernieuwing onmiddellijk had gezegd dat hij het goed zelf wou bewonen, zou hij geen vergoeding hebben moeten betalen. De hierboven weergegeven regel leidt er nu toe, dat de verhuurder, ondanks het niet uitvoeren van zijn voornemen, de uitzettingsvergoeding van drie jaar niet moet betalen, maar de vergoeding van één jaar wordt behouden.
De huurder, die bij de beëindiging van de handelshuurovereenkomst door de verhuurder een algemene dading sluit “betreffende alle zaken die hij met de verhuurder nog uitstaande heeft” en in uitvoering van die dading o.m. een vergoeding ontvangt, kan achteraf geen aanspraak meer maken op een uitzettingsvergoeding#.
(De Wit, R., Inleiding tot het contractenrecht, VUB, 2009-2010, 145-151p.)
Het bedrag van de vergoeding is verschillend naar gelang het geval. De huurder kan evenwel van de vergoeding afstand doen of afwijken van de in de wet voorziene bedragen. Hij kan dat echter niet vóór de wettelijke termijn om huurhernieuwing aan te vragen. Voor dergelijk akkoord volstaat een onderhandse akte.
De uitzettingsvergoeding is bedoeld om de handelshuurder te beschermen. Haar oogmerk is de vergoeding van de huurder voor het verlies van de handelszaak als gevolg van de uitzetting. In de gevallen waarin de wet ook de niet-eigenaars van de handelszaak toelaat een rechtsvordering tot het bekomen van een uitzettingsvergoeding in te stellen, is dat steeds om de eigenaar van de handelszaak de mogelijkheid te bieden om voor het verlies van zijn handelszaak vergoed te worden. Zo heeft een handelshuurder, die als gevolg van de beëindiging van de huur zijn handelszaak heeft verkocht, toch recht op de uitzettingsvergoeding#. Dit is dan weer niet het geval, wanneer blijkt dat de huurder niet van zins was om de handelszaak verder uit te baten#.
Om recht te hebben op de uitzettingsvergoeding is vereist, dat de handelshuurder de hernieuwing heeft gevraagd en dat ze hem geweigerd is (art. 25, aanhef). Daartoe moet hij het hele parcours van de procedure tot hernieuwing foutloos hebben afgelegd. Wanneer hij bv. de krachtens art. 14, lid 2 vereiste dagvaarding laattijdig uitbrengt, moet hij het goed verlaten zonder nog aanspraak op de uitzettingsvergoeding te hebben#.
Toepassingsgevallen
De gevallen, waarin vergoeding verschuldigd is, zijn beperkend opgesomd in de wet (art. 16, IV, 25 en 26). Het gaat om:
de vroegtijdige beëindiging van de overeenkomst door de verhuurder (art. 3, lid 5);
de verkoop van het goed in de loop van de huurovereenkomst, gevolgd door een beëindiging van de overeenkomst door de verkrijger (art. 12);
sommige gevallen van weigering van de huurhernieuwing.
Wanneer in de wet niet uitdrukkelijk een vergoeding is voorzien, heeft de huurder er ook geen recht op. Er is met name geen vergoeding verschuldigd in de volgende gevallen.
Wanneer de verhuurder de huurhernieuwing weigert om het goed zelf te gebruiken en vervolgens het goed bestemt tot een ander gebruik dan handel (bv. als gewoon woonhuis) of er een handel in begint die verschilt van die van de vroegere huurder, is geen vergoeding verschuldigd, want in art. 25, lid 1, 2° wordt enkel een vergoeding voorzien indien de verhuurder of zijn verwanten een soortgelijke handel beginnen.
Ingeval van weigering van de huurhernieuwing omwille van het ontbreken van een wettig belang moet evenmin een uitzettingsvergoeding worden betaald.
Het spreekt voor zich dat er geen vergoeding is bij weigering van de huurhernieuwing wegens grove tekortkomingen van de huurder.
Tenslotte is er geen vergoeding verschuldigd, wanneer de voorgenomen sloping en wederopbouw van het goed te wijten is aan ouderdom, aan overmacht of het gevolg is van wettelijke of reglementaire bepalingen#.
Het Hof van Cassatie heeft bovendien beslist dat de huurder, die geen rechten kan laten gelden op het handelsfonds, ook geen recht heeft op een uitzettingsvergoeding#, tenzij in het bijzondere geval waarin de verhuurder tevens eigenaar is van het handelsfonds en de huurder bewijst dat hij de handelszaak met ten minste 15% heeft uitgebreid (art. 25, lid 6)#. Indien het handelsfonds bv. volledig aan een onderhuurder toebehoort, kan enkel deze laatste op de uitzettingsvergoeding aanspraak maken#, op voorwaarde dat hij door de weigering van de huurhernieuwing zijn huurrecht op het goed verliest (hij kan bv. ook een hoger bod hebben gedaan aan de verhuurder en op die manier rechtstreeks huurder geworden zijn).
De huurder, die zelf de handelshuurovereenkomst beëindigt door een opzegging, waarvan de termijn verstrijkt vóór het verstrijken van de termijn van opzegging door de verhuurder, heeft evenmin recht op een uitzettingsvergoeding#.
Bedrag van de uitzettingsvergoeding
1. Algemeen
Het bedrag van de uitzettingsvergoeding is forfaitair vastgesteld in de wet (art. 25). Het kan gaan om het equivalent van de huurprijs verschuldigd voor één, twee of drie jaar.
2. Verschuldigde bedragen
A. Uitzettingsvergoeding gelijk aan één jaar huur
De vergoeding is gelijk aan één jaar huur in de volgende gevallen.
Wanneer de verhuurder het goed wenst te bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel (art. 25, lid 1, 1°, met verwijzing naar art. 16, 2°), is de vergoeding gelijk aan het bedrag van één jaar huur onder de geldende huurovereenkomst.
Dezelfde regel geldt, wanneer de verhuurder het goed wil laten slopen en wederopbouwen (art. 25, lid 1, 1°, met verwijzing naar art. 16, 3°). De verhuurder is echter geen vergoeding verschuldigd, wanneer het goed moet afgebroken en/of wederopgebouwd worden wegens ouderdom, overmacht of krachtens wettelijke of reglementaire bepalingen (art. 25, lid 1, 1° in fine). Het begrip “ouderdom” sluit iedere menselijke tussenkomst (slecht onderhoud of beschadigingen) uit en verwijst enkel naar slijtage veroorzaakt door de tand des tijds#. Wettelijke of reglementaire bepalingen zullen o.m. een rol spelen, wanneer het goed dient afgebroken te worden ingevolge een onteigening of een onbewoonbaarverklaring. De verhuurder staat volledig buiten dergelijke feiten; het is dan ook maar billijk dat hij in dit geval geen vergoeding verschuldigd is.
Wanneer de huurder geen hernieuwing van de handelshuurovereenkomst heeft bekomen ingevolge een hoger aanbod van een derde en deze derde in het goed een handel uitbaat, die verschillend is van die van de vroegere huurder, is de verhuurder een vergoeding verschuldigd, gelijk aan het bedrag van één jaar huur onder de nieuwe overeenkomst. Het recht op vergoeding bestaat echter maar, indien de huurder zelf een ernstig aanbod heeft gedaan (art. 25, lid 1, 4°). Met de term “ernstig” wordt bedoeld dat het aanbod objectief redelijk moet zijn in de zin van de in art. 18 en 19 gehanteerde criteria, zodat het door de verhuurder in overweging kan worden genomen#. Schuldenaar van de vergoeding is de derde die de voorkeur heeft gekregen (art. 21, lid 1).
B. Uitzettingsvergoeding gelijk aan twee jaar huur
De vergoeding is gelijk aan twee jaar huur, wanneer de verhuurder zelf of een nieuwe huurder (een meerbiedende derde)# in het goed een soortgelijke handel uitbaat als de uitgezette huurder. Een handel wordt door de rechtspraak als soortgelijk beschouwd, wanneer het cliënteel van de uitgezette huurder een belangrijke aanwinst kan uitmaken voor diegene, die zich in het verhuurde goed gevestigd heeft#. Een kapsalon uitgebaat door de huurder en een cafetaria die zal worden uitgebaat door de verhuurder na de beëindiging van de huur zijn vanzelfsprekend geen gelijkaardige handelszaken#.
C. Uitzettingsvergoeding gelijk aan drie jaar huur
De vergoeding is gelijk aan drie jaar huur in de volgende gevallen.
Wanneer de verhuurder de huurhernieuwing weigert zonder motief is hij een vergoeding verschuldigd, gelijk aan drie jaar huur, eventueel verhoogd met schadevergoeding (art. 16, IV).
Wanneer de verhuurder of de nieuwe huurder vóór het verstrijken van een termijn van twee jaar een soortgelijke handel begint als de vroegere huurder, zonder dat deze hiervan ten tijde van zijn uitzetting werd verwittigd (art. 25, lid 1, 6°), bedraagt de vergoeding drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bijkomende schadevergoeding. De termijn van twee jaar begint te lopen vanaf de dag dat de huurder het gehuurde goed verlaten heeft. Indien de soortgelijke handel uitgeoefend wordt door een derde, nieuwe huurder, verschaft de wet de uitgezette huurder een bijkomende zekerheid tot betaling van de vergoeding: de verhuurder en de derde, nieuwe huurder zijn dan hoofdelijk tot de vergoeding gehouden.
De vergoeding bedraagt eveneens drie jaar huur, eventueel vermeerderd met een bijkomende schadevergoeding, wanneer binnen zes maanden na de uitzetting van de huurder geen uitvoering wordt genomen met het voornemen, op grond waarvan de huurder werd uitgezet. Deze termijn van zes maanden begint te lopen vanaf het ogenblik waarop de huurder het huis werkelijk heeft verlaten#; dat hij de sleutels nog behoudt, heeft geen belang#. De verhuurder heeft dus zes maanden tijd om zijn aangekondigde voornemen ten uitvoer te leggen. Deze uitvoering moet bovendien verwezenlijkt blijven gedurende ten minste twee jaar en zij moet ernstig zijn. Zo laat een uitzetting van de huurder voor eigen gebruik niet toe, dat de verhuurder slechts een gering gedeelte van het goed in gebruik neemt#. Indien deze voorwaarden niet vervuld zijn, is de verhuurder de uitzettingsvergoeding van drie jaar huur alsnog verschuldigd#. De regel lijdt wel uitzondering in een aantal gevallen.
Indien de verhuurder het bestaan van een gewichtige reden kan aantonen om zijn voornemen niet uit te voeren, moet hij geen uitzettingsvergoeding betalen. Veel recente voorbeelden zijn hiervan in de rechtspraak niet te vinden. In een geval had de verhuurder de huurhernieuwing geweigerd, omdat hij het goed wou slopen en wederopbouwen. Hij had niet vermeld dat het goed een nieuwe bestemming als kantoorgebouw zou krijgen. Achteraf voerde hij dit voornemen niet uit, maar als gewichtige reden daarvoor haalde hij aan, dat het desbetreffende gewestplan gewijzigd was, zodat alleen nog woonhuizen mochten worden opgericht. Het Hof van Cassatie besliste dat de omstandigheid, dat de bestemming als kantoorgebouw niet aan de huurder was meegedeeld, niet toeliet om de kwalificatie als gewichtige reden te weigeren#. In een ander geval had de verhuurder de overeenkomst beëindigd omdat het goed zou gebruikt worden door zijn zoon, die met het oog op de uitbating van een gelijkaardige handel (een optiek) specifieke studies had gedaan, maar in een vierde examenzittijd niet geslaagd was, zodat het voornemen van de ouders-verhuurders niet tijdig kon ten uitvoer worden gebracht#.
De gewichtige reden moet niet noodzakelijk een geval van werkelijke overmacht uitmaken. De rechter beoordeelt haar soeverein: niet aan de verhuurder te wijten vertragingen bij verbouwingswerken, waardoor hij zijn voornemen om het goed zelf te gebruiken niet binnen zes maanden kan uitvoeren, kunnen aldus als gewichtige reden in aanmerking worden genomen#.
De verhuurder is evenmin een uitzettingsvergoeding verschuldigd, wanneer hij aan het onroerend goed een bestemming geeft, die hem de terugneming mogelijk zou hebben gemaakt zonder vergoeding of tegen een vergoeding gelijk aan of lager dan de vergoeding die hij heeft moeten dragen. De verhuurder weigert bv. de huurhernieuwing omdat hij het goed wil slopen en wederopbouwen. Hij moet de huurder een uitzettingsvergoeding ten belope van één jaar huur betalen. De geplande werken gaan niet door en de verhuurder gaat dan maar zelf in het goed wonen zonder er handel te drijven. Indien hij bij de weigering van de huurhernieuwing onmiddellijk had gezegd dat hij het goed zelf wou bewonen, zou hij geen vergoeding hebben moeten betalen. De hierboven weergegeven regel leidt er nu toe, dat de verhuurder, ondanks het niet uitvoeren van zijn voornemen, de uitzettingsvergoeding van drie jaar niet moet betalen, maar de vergoeding van één jaar wordt behouden.
De huurder, die bij de beëindiging van de handelshuurovereenkomst door de verhuurder een algemene dading sluit “betreffende alle zaken die hij met de verhuurder nog uitstaande heeft” en in uitvoering van die dading o.m. een vergoeding ontvangt, kan achteraf geen aanspraak meer maken op een uitzettingsvergoeding#.
(De Wit, R., Inleiding tot het contractenrecht, VUB, 2009-2010, 145-151p.)
