Hallo Allemaal,
Ik heb een probleem met een handelszaak die ik een tijd geleden heb gekocht.
Aangekocht op 18 maart 2009 het gaat dus om een pand waar reeds een huurder (Press shop) in gevestigd is met een huur overeenkomst van
05/01/2006
De vorige eigenaar heeft aan Press shop een zeer lage huurprijs aangeboden als tegenprestatie omdat Press shop zijn oude boekenhandel met stock heeft overgenomen.
Daarna heeft die het dus aan mij verkocht en nu zit ik met die lage huur.
De winkels die in de onmiddelijke omgeving te huur staan hebben een huur van 2500-3500 euro en ik krijg van Press shop 1500 euro.
Ik doe hier een verlies op van 700 euro per maand (hypotheek en cadastraal inkomen/verzekeringen )
Press shop is niet bereid om meer te betalen en voor ons is dit financieel niet vol te houden.
Mijn termijn om hieraan iets te doen is blijkbaar verstreken.
Welke opties zijn er nog om zonder een rechtzaak meer huur te verkrijgen of om de huurder eruit te krijgen.
Ik heb gehoord door bv zelf een zaak te starten daar of door middel van een verbouwing.
Hoe zit het met opzeggings termijnen ?
Graag zoveel mogelijk informatie.
Dank u. Mvg Dieter
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Handelshuur is steeds een delicate zaak. Een belangrijk gedeelte van de wetgeving is niet van dwingend recht wat bijgevolg inhoud dat er belangrijke kleine lettertjes in het huurcontract in kwestie kunnen staan. Het beste advies dat ik u persoonlijk in deze materie kan geven is met het contract in de hand een advocaat met een specialisme in deze materie te raadplegen en deze het contract te laten napluizen op verbrekingsmogelijkheden. Dit zal u wat kosten, doch minder dan een proces wegens onrechtmatige verbreking van een huurcontract.
Het is niet mogelijk in de handelshuurwetgeving om de huurprijs te veranderen dan door onderlinge overeenkomst, via de vrederechter (art. 6) en huurhernieuwing (art. 13 ev.).
Als je de huurder er wil uitzetten, zal je niet alleen rekening moeten houden met opzegtermijnen maar ook met de uitzettingsvergoedingen.
Als je de huurder er wil uitzetten, zal je niet alleen rekening moeten houden met opzegtermijnen maar ook met de uitzettingsvergoedingen.
Ik heb zelf het contract eens nagelezen dat door de notaris is opgemaakt.
Artikel 2 duur :
de handelsovereenkomst wordt afgesloten voor een termijn van 18 jaar ... om zonder opzeg en van rechtswege te eindigen op 31/01/2024
Enkel de huurder kan de lopende huur beëindigen bij het verstrijken van elke 3 jarige periode mits 6 maand opzeg.
Artikel 3 huurprijs :
.. buiten voormelde aanpassing aan het indexcijfer der gezondheidsindex behoud de eigenaar zich het recht voor bij elke periode van 3 jaar de huurprijs aan te passen en te herzien overeenkomstig artikel 6 van de wet op de handelshuurovereenkomsten.
Artikel 10 bezoekrecht :
In geval van vervreemding van het eigendom zal de nieuwe eigenaar het recht hebben een einde te stellen aan de verhuring in de gevallen voorzien in artikel 16, 1,2,3 en 4 van de wet van 30/04/1951 op de handelshuurovereenkomst en dit mits 1 jaar opzeg binnen de 3 maand van de verwerving door hem van het eigendom ( met reden van opzeg en recht van vergoeding voor de huurder) .
Dit is alles dat ik kan vinden met betrekking tot het opzeggen van de huur.
Ik kan echt moeilijk geloven dat ik als nieuwe eigenaar nu niets kan doen om deze verliesmakende investering winstgevend te maken.
Artikel 2 duur :
de handelsovereenkomst wordt afgesloten voor een termijn van 18 jaar ... om zonder opzeg en van rechtswege te eindigen op 31/01/2024
Enkel de huurder kan de lopende huur beëindigen bij het verstrijken van elke 3 jarige periode mits 6 maand opzeg.
Artikel 3 huurprijs :
.. buiten voormelde aanpassing aan het indexcijfer der gezondheidsindex behoud de eigenaar zich het recht voor bij elke periode van 3 jaar de huurprijs aan te passen en te herzien overeenkomstig artikel 6 van de wet op de handelshuurovereenkomsten.
Artikel 10 bezoekrecht :
In geval van vervreemding van het eigendom zal de nieuwe eigenaar het recht hebben een einde te stellen aan de verhuring in de gevallen voorzien in artikel 16, 1,2,3 en 4 van de wet van 30/04/1951 op de handelshuurovereenkomst en dit mits 1 jaar opzeg binnen de 3 maand van de verwerving door hem van het eigendom ( met reden van opzeg en recht van vergoeding voor de huurder) .
Dit is alles dat ik kan vinden met betrekking tot het opzeggen van de huur.
Ik kan echt moeilijk geloven dat ik als nieuwe eigenaar nu niets kan doen om deze verliesmakende investering winstgevend te maken.
Een opzeg termijn of vergoeding zal zeker van de orde zijn maar gezien het contract tot 2024 loopt verlies ik nu een 1000 euro per maand dus een totaal van 168.000 euro op die periode.Het is niet mogelijk in de handelshuurwetgeving om de huurprijs te veranderen dan door onderlinge overeenkomst, via de vrederechter (art. 6) en huurhernieuwing (art. 13 ev.).
Als je de huurder er wil uitzetten, zal je niet alleen rekening moeten houden met opzegtermijnen maar ook met de uitzettingsvergoedingen.
Dan zal een vergoeding dat wel rechtvaardigen.
Art. 6. Bij het verstrijken van elke driejarige periode hebben partijen het recht aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15 t.h. hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld.
De rechter doet uitspraak naar billijkheid, zonder te letten op het gunstig of ongunstig rendement dat uitsluitend aan de huurder is toe te schrijven.
De vordering kan slechts worden ingesteld gedurende de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode. De herziene huurprijs zal gelden te rekenen van de eerste dag van de volgende driejarige periode, maar de vroegere huurprijs kan voorlopig worden gevorderd tot op de dag der eindbeslissing.
Het ziet er niet goed uit precies.
Art. 3, lid 5 Handelshuurwet:
"Buitendien kan het huurcontract aan de verhuurder het recht toekennen om, bij het verstrijken van (elke driejarige periode), de huur te beëindigen, mits hij één jaar tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief, ten einde in het onroerend goed werkelijk zelf een handel uit te oefenen of die werkelijk te laten uitoefenen door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen of door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgenoot."
Als de overeenkomst jou het recht niet toekent om de overeenkomst op te zeggen omwille van de bovenstaande redenen, kan je dus niet opzeggen.
Art. 3, lid 5 Handelshuurwet:
"Buitendien kan het huurcontract aan de verhuurder het recht toekennen om, bij het verstrijken van (elke driejarige periode), de huur te beëindigen, mits hij één jaar tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief, ten einde in het onroerend goed werkelijk zelf een handel uit te oefenen of die werkelijk te laten uitoefenen door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen of door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgenoot."
Als de overeenkomst jou het recht niet toekent om de overeenkomst op te zeggen omwille van de bovenstaande redenen, kan je dus niet opzeggen.
Dit ben ik al eerder tegengekomen, ik zou kunnen opzeggen met als reden dat ik er zelf een zaak in wil starten, ik heb echter ook gelezen dat volgens artikel 16 dit binnen de 3 maand na verwerving moet gemeld worden. Kan dat dus zeker na elke 3 jarige periode ?? zoja welke kosten komen er nog bij ? En hoe lang moet ik zelf het pand betrekken ?Het ziet er niet goed uit precies.
Art. 3, lid 5 Handelshuurwet:
"Buitendien kan het huurcontract aan de verhuurder het recht toekennen om, bij het verstrijken van (elke driejarige periode), de huur te beëindigen, mits hij één jaar tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief, ten einde in het onroerend goed werkelijk zelf een handel uit te oefenen of die werkelijk te laten uitoefenen door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen of door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgenoot."
Als de overeenkomst jou het recht niet toekent om de overeenkomst op te zeggen omwille van de bovenstaande redenen, kan je dus niet opzeggen.
quote :
Art. 3, lid 5 Handelshuurwet:
"Buitendien kan het huurcontract aan de verhuurder het recht toekennen om, bij het verstrijken van (elke driejarige periode), de huur te beëindigen, mits hij één jaar tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief, ten einde in het onroerend goed werkelijk zelf een handel uit te oefenen.
Er staat "kan" het huurcontract ... in mijn huurcontract staat : Artikel 2 duur :
de handelsovereenkomst wordt afgesloten voor een termijn van 18 jaar ... om zonder opzeg en van rechtswege te eindigen op 31/01/2024
Enkel de huurder kan de lopende huur beëindigen bij het verstrijken van elke 3 jarige periode mits 6 maand opzeg.
Art. 3, lid 5 Handelshuurwet:
"Buitendien kan het huurcontract aan de verhuurder het recht toekennen om, bij het verstrijken van (elke driejarige periode), de huur te beëindigen, mits hij één jaar tevoren opzegt bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij ter post aangetekende brief, ten einde in het onroerend goed werkelijk zelf een handel uit te oefenen.
Er staat "kan" het huurcontract ... in mijn huurcontract staat : Artikel 2 duur :
de handelsovereenkomst wordt afgesloten voor een termijn van 18 jaar ... om zonder opzeg en van rechtswege te eindigen op 31/01/2024
Enkel de huurder kan de lopende huur beëindigen bij het verstrijken van elke 3 jarige periode mits 6 maand opzeg.
Dus op 5 januari 2012 dat is het volgende einde van een 3 jarige periode ? moet ik dit een jaar op voorhand doen of ?
Verder staat er : Art. 6. Bij het verstrijken van elke driejarige periode hebben partijen het recht aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15 t.h. hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld.
welke nieuwe omstandigheden kunnen dan aangehaald worden ? er is niets aan het pand veranderd er is gewoon een veel te lage huur aangerekend door de vorige eigenaar als onderhandel middel voor de overname van zijn winkel met oude stock.
Verder staat er : Art. 6. Bij het verstrijken van elke driejarige periode hebben partijen het recht aan de vrederechter herziening van de huurprijs te vragen, mits zij bewijzen dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15 t.h. hoger of lager is dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening is vastgesteld.
welke nieuwe omstandigheden kunnen dan aangehaald worden ? er is niets aan het pand veranderd er is gewoon een veel te lage huur aangerekend door de vorige eigenaar als onderhandel middel voor de overname van zijn winkel met oude stock.
Jij kunt geen opzeg doen omdat dit niet voorzien is in de overeenkomst.
"In de huurovereenkomst zelf (of eventueel bij de overeenkomst van huurhernieuwing) moet uitdrukkelijk de huurder erop attent gemaakt worden in welk geval hij zou kunnen uitgezet worden. Het volstaat niet dat de huurovereenkomst louter het recht tot opzegging door de verhuurder bij het verstrijken van elke driejarige periode uitdrukkelijk vermeldt. Volgens het Hof van Cassatie moet het huurcontract alle door artikel 3, vijfde lid Handelshuurwet vereiste voorwaarden expliciet vermelden (Cass. 5 december 1991, Arr. Cass. 1991-92, 314, T. Not. 1993, 300; Cass. 11 december 1992, Arr. Cass. 1991-92, 1420, T. Not. 1994, 178, T. Vred. 1993, 121, noot M. DAMBRE). Het contract moet weliswaar niet letterlijk de
tekst van artikel 3, vijfde lid nabootsen; doch inhoudelijk moeten alle elementen ervan overgenomen worden. (HERBOTS, J., DEGROOTE, E., VERVOORT, M., BRUYNINCKX, T., [Handelshuur] De huurtijd en huurprijs)
En nog erger is dat er pas een huurhernieuwing is na de periode van 18 jaar. De overeenkomst is voor een bepaalde duur van 18 jaar.
Om in aanmerking te komen moet het verzoek tot herziening van de huurovereenkomst m.b.t. een handelspand, dat is gedaan overeenkomstig artikel 6, op zijn minst schijnbaar gegrond zijn en steun vinden in gegevens die voldoende concreet en precies zijn om te kunnen doen geloven dat de normale huurwaarde van het onroerend goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden veranderd is (Cass., 30 april 1975, Arr. Cass., 1975, 952; Pas., 1975, I, 861).
Onder nieuwe omstandigheden in de zin van art. 6, eerste lid moet worden verstaan, objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs. De wetgever vereist niet dat de nieuwe omstandigheden waarvan sprake in voormeld artikel onvoorzienbaar zijn. (Cass. AR C.04.0236.N, 8 januari 2007).
Om je een volledig beeld te geven over artikel 6:
"Opdat de rechter de huurprijs zou kunnen herzien, hetzij naar boven, hetzij naar onder, moeten de volgende vier voorwaarden vervuld zijn:
1. De normale huurwaarde van het goed is veranderd. De normale huurwaarde is een objectief begrip, de waarde die een gemiddeld huurder er voor zou bieden en mag niet verward worden met de vastgestelde huurprijs.
2. Deze verandering is het gevolg van nieuwe, objectieve omstandigheden: bijvoorbeeld er wordt een toegangsweg aangelegd, of verlegd, of opgeheven; er worden nieuwe woningen opgericht zodanig dat de bevolking in de omtrek verhoogt en de ligging van de winkel verbetert; er komt een algemene crisis in een bepaalde branche (bijvoorbeeld voor de bioscoopbedrijven). De werken die door de huurder zelf zouden uitgevoerd zijn tellen niet mee als nieuwe omstandigheid. Om zijn eis te zien toekennen moet de verhuurder erin slagen precieze en objectieve elementen aan te halen die de nieuwe omstandigheden uitmaken en de wijziging van de huurprijs rechtvaardigen – de bedoeling is niet te verhelpen aan het gebrek aan indexatie, of te verwijzen naar een algemene prijsverhoging. Werken die een verhuurder die zijn zaken met normale zorg beheert, moest kunnen voorzien, vormen evenmin nieuwe omstandigheden omdat deze omstandigheden in aanmerking konden worden genomen voor het bepalen van de basishuur. Volledige renovatie van het dak, herstellen van de sanitaire installatie, het plaatsen van 7 radiatoren en in orde stellen van elektrische installatie vormen dergelijke voorzienbare werken (Rb. Hoei 23 februari 2000, T. Vred. 2001, 48).
Een beding in de handelshuurovereenkomst dat de herziening van de huurprijs mogelijk maakt op basis van een vastgesteld percentage van de venale waarde van het onroerend goed, is in strijd met de bepaling van artikel 6 Handelshuurwet (Vred. St-Truiden 25 april 1996, T. Not. 1996, 272; S. STIJNS, J. HERBOTS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, ‘Overzicht van rechtspraak (1995-1998), Bijzondere overeenkomsten’, T.P.R. 2002, 381). De verandering van de buurt door de oprichting en de inrichting van talrijke winkels en door het aanleggen, in de nabijheid van het gehuurde goed, van een belangrijke parkeerplaats, kunnen nieuwe omstandigheden opleveren die de herziening van de huur kunnen rechtvaardigen (Cass. 4 mei 1972, Arr. Cass. 1972, 828). Een onvoorzienbare ontwikkeling van de huurprijzen van naburige eigendommen (in casu een groei van aanvankelijk 65%, daarna 36%) kan een nieuwe omstandigheid uitmaken die een herziening van de huurprijs rechtvaardigt (Cass. 15 maart 1985, R.W. 1984-85, 964). De algemene verhoging van de huurprijzen kan door verschillende factoren beı¨nvloed worden, zoals de toename van de bevolking in bepaalde wijken, de schaarste aan handelsruimten, de lasten gedragen door de eigenaars-verhuurders i.v.m. het onderhoud van hun goed, de verschuldigde belastingen of een nieuwe wetgeving (Vred. Brussel 7 september 1992, T. Vred. 1993, 57). Zoals hoger reeds aangehaald, moet het wel steeds gaan om omstandigheden die de partijen bij de ondertekening van de handelhuur niet konden kennen. Het Hof van Cassatie besliste dat een aanvraag tot herziening van de huurprijs op straffe van onontvankelijkheid op zijn minst prima facie gegrond moet lijken, of voldoende concrete en precieze elementen moet bevatten die het waarschijnlijk maken dat de normale huurwaarde van het onroerend goed een evolutie onderging om reden van nieuwe omstandigheden. De rechter is vrij om te waarderen dat het te laat is ter zitting nog een bijkomende onderzoeksmaatregel te vragen (Cass. 30 april 1975, Pas. 1975, I, 861).
De afname van het publiek dat bioscoopzalen bezoekt is te wijten aan nieuwe levensgewoonten. Indien deze nieuwe levensstijl dagtekent van vóór het sluiten van de huurovereenkomst, kan deze niet als nieuwe omstandigheid ingeroepen worden door de huurder met het oog op een vermindering van een huurprijs. Ter verantwoording van de herziening van een huur kunnen inderdaad slechts omstandigheden aangevoerd worden die bij de hernieuwing niet in aanmerking konden opgenomen worden voor de vaststelling van de basishuurprijs (Cass. 11 februari 1972, Arr. Cass. 1972, 543). Zo moet een huurster alle elementen van de zaak in beschouwing nemen. Zij moet beseffen dat het rendement van de gehuurde winkel niet alleen afhankelijk is van de eigen verkoopstrategie maar ook van het rendement van de galerij waarin het pand gelegen is (Vred. St-Niklaas 22 november 1993, R.W. 1994-95, 929, noot; S. STIJNS, J. HERBOTS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, ‘Overzicht van rechtspraak (1995-1998), Bijzondere overeenkomsten’, T.P.R. 2002, 380). Met betrekking tot de indexstijgingen of de algemene prijsstijgingen heerst zowel in de rechtsleer als in de rechtspraak een controverse omtrent de vraag of deze een ‘nieuwe omstandigheid’ uitmaken. Sommige rechters zien de algemene evolutie van de levensduurte als een nieuwe omstandigheid die tot herziening van de huurprijs aanleiding kan geven (zie b.v. Vred. Sint-Gillis 12 maart 1979, J.T. 1979, 411; Vred. Edingen 6 juni 1984, T.Vred. 1986, 199; Vred. Vilvoorde 3 mei 1984, T.Vred. 1986, 198). Andere rechters weigeren daarentegen de algemene stijging van het prijzenpeil op zich als een nieuwe omstandigheid in de zin van artikel 6 Handelshuurwet te beschouwen (zie b.v. Rb. Namen 5 september 1977, Rev. Rég. Dr. 1978, 405, noot A. PODEVYN).
De Vrederechter te Brugge velde hieromtrent een meer genuanceerd vonnis, stellende dat indexschommelingen, munterosie en inflatie niet zonder meer als nieuwe omstandigheden te beschouwen zijn. Ze kunnen op nieuwe omstandigheden wijzen die een herziening van de huurprijs rechtvaardigen, voor zover blijkt dat bij het vaststellen van de basishuur hun omvang, duur en intensiteit niet of moeilijk konden bepaald worden. De Rechtbank van Eerste Aanleg bevestigde dit vonnis (Rb. Brugge 16 februari 1977, Res et Jura Immobilia 1979, 195). In het cassatiearrest van 8 januari 2007 moest het Hof van Cassatie oordelen over het begrip ‘nieuwe omstandigheden’. Het gaf volgende invulling eraan: ‘objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs’. Voorts stelde dat hof dat de wetgever niet vereist dat nieuwe omstandigheden niet voorzienbaar waren. In de rechtsleer wordt dit arrest terecht bekritiseerd. Hoewel het criterium ‘zodat er geen rekening mee kon worden gehouden’ ongetwijfeld lijkt op onvoorzienbaarheid, mag dit laatste blijkbaar niet opgenomen worden in de formele motivering. Formeel mag kennelijk enkel gemotiveerd worden dat ‘partijen er geen rekening mee konden houden’ (K. VANHOVE, ‘Herziening van de handelshuurprijs: het Hof van Cassatie vergeet de bakens uit te zetten’ (noot onder Cass. 8 januari 2007), TBO 2007, (109) 110). Bovendien laat het Hof na enige bakens uit te zetten op andere belangrijke vlakken. Zo velde het Hof geen oordeel over de opgeworpen vraag of een abnormale indexstijging een nieuwe omstandigheid kon uitmaken. De voormelde controverse blijft op dat vlak dus bestaan. Met toepassing van de criteria die het Hof in dit arrest uiteenzet, kan evenwel geargumenteerd worden dat een abnormale indexstijging die de huurwaarde van het pand beïnvloedt, een nieuwe omstandigheid uitmaakt (K. VANHOVE, ‘Herziening van de handelshuurprijs: het Hof van Cassatie vergeet de bakens uit te zetten’ (noot onder Cass. 8 januari 2007), TBO 2007, (109) 112).
3. Die verandering omvat niet elke lichte schommeling; de wetgever wenst stabiliteit; daarom vereist hij dat de verhoging of de verlaging van de normale huurwaarde met tenminste 15 % gebeurt. Dit is te bewijzen door de eiser, die moet verwijzen naar concrete cijfers of vergelijkingspunten.
4. Die gewijzigde nieuwe omstandigheden moeten om een herziening van de rechter te rechtvaardigen vermoedelijk invloed blijven uitoefenen op de huurprijs gedurende de volgende drie jaren. Tijdelijke waardeverminderingen van de normale huurwaarde, die van kortere duur zijn dan een driejaarlijkse periode, en die te wijten zijn aan aanzienlijke wegenwerken die het gebruik van het gehuurde goed verhinderen, vertonen geen voortdurend karakter. Deze omstandigheden rechtvaardigen geen nieuwe aanpassing van de huur voor de gehele driejarige periode en zijn aldus uitgesloten (E. ROLAND, noot onder Rb. Hoei, 23 februari 2000, T.Vred. 2001, 50). De huurder of de verhuurder die een herziening wensen te bekomen moeten de vordering instellen de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode. Gebeurt het buiten die termijn dan levert
dit een betrekkelijke nietigheid op. De rechter zal na vaststelling van de vervulling van de voorwaarden, – maar pas dan – uitspraak doen naar billijkheid. De door hem herziene huurprijs zal gelden vanaf de eerste dag van de nieuwe driejarige periode, en dit tot een eventueel nieuwe herziening of tot de hernieuwing. De indexering is – zoals hoger gezegd – helemaal geen beletsel voor een eventuele driejaarlijkse herziening van de huurprijs; ze is geen vervanging van die herziening zoals men wellicht vroeger gemeend heeft. Artikel 6 is van dwingend recht en het beoogt de bescherming zowel van de huurder als van de verhuurder. De partijen kunnen er in het huurcontract dus niet van afwijken; hetgeen niet betekent dat ze het recht niet zouden hebben af te zien van het recht, nadat het recht op herziening is tot stand gekomen, dus elke drie jaar. Maar pas dan." (HERBOTS, J., DEGROOTE, E., VERVOORT, M., BRUYNINCKX, T., [Handelshuur] De huurtijd en huurprijs)
"In de huurovereenkomst zelf (of eventueel bij de overeenkomst van huurhernieuwing) moet uitdrukkelijk de huurder erop attent gemaakt worden in welk geval hij zou kunnen uitgezet worden. Het volstaat niet dat de huurovereenkomst louter het recht tot opzegging door de verhuurder bij het verstrijken van elke driejarige periode uitdrukkelijk vermeldt. Volgens het Hof van Cassatie moet het huurcontract alle door artikel 3, vijfde lid Handelshuurwet vereiste voorwaarden expliciet vermelden (Cass. 5 december 1991, Arr. Cass. 1991-92, 314, T. Not. 1993, 300; Cass. 11 december 1992, Arr. Cass. 1991-92, 1420, T. Not. 1994, 178, T. Vred. 1993, 121, noot M. DAMBRE). Het contract moet weliswaar niet letterlijk de
tekst van artikel 3, vijfde lid nabootsen; doch inhoudelijk moeten alle elementen ervan overgenomen worden. (HERBOTS, J., DEGROOTE, E., VERVOORT, M., BRUYNINCKX, T., [Handelshuur] De huurtijd en huurprijs)
En nog erger is dat er pas een huurhernieuwing is na de periode van 18 jaar. De overeenkomst is voor een bepaalde duur van 18 jaar.
Om in aanmerking te komen moet het verzoek tot herziening van de huurovereenkomst m.b.t. een handelspand, dat is gedaan overeenkomstig artikel 6, op zijn minst schijnbaar gegrond zijn en steun vinden in gegevens die voldoende concreet en precies zijn om te kunnen doen geloven dat de normale huurwaarde van het onroerend goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden veranderd is (Cass., 30 april 1975, Arr. Cass., 1975, 952; Pas., 1975, I, 861).
Onder nieuwe omstandigheden in de zin van art. 6, eerste lid moet worden verstaan, objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs. De wetgever vereist niet dat de nieuwe omstandigheden waarvan sprake in voormeld artikel onvoorzienbaar zijn. (Cass. AR C.04.0236.N, 8 januari 2007).
Om je een volledig beeld te geven over artikel 6:
"Opdat de rechter de huurprijs zou kunnen herzien, hetzij naar boven, hetzij naar onder, moeten de volgende vier voorwaarden vervuld zijn:
1. De normale huurwaarde van het goed is veranderd. De normale huurwaarde is een objectief begrip, de waarde die een gemiddeld huurder er voor zou bieden en mag niet verward worden met de vastgestelde huurprijs.
2. Deze verandering is het gevolg van nieuwe, objectieve omstandigheden: bijvoorbeeld er wordt een toegangsweg aangelegd, of verlegd, of opgeheven; er worden nieuwe woningen opgericht zodanig dat de bevolking in de omtrek verhoogt en de ligging van de winkel verbetert; er komt een algemene crisis in een bepaalde branche (bijvoorbeeld voor de bioscoopbedrijven). De werken die door de huurder zelf zouden uitgevoerd zijn tellen niet mee als nieuwe omstandigheid. Om zijn eis te zien toekennen moet de verhuurder erin slagen precieze en objectieve elementen aan te halen die de nieuwe omstandigheden uitmaken en de wijziging van de huurprijs rechtvaardigen – de bedoeling is niet te verhelpen aan het gebrek aan indexatie, of te verwijzen naar een algemene prijsverhoging. Werken die een verhuurder die zijn zaken met normale zorg beheert, moest kunnen voorzien, vormen evenmin nieuwe omstandigheden omdat deze omstandigheden in aanmerking konden worden genomen voor het bepalen van de basishuur. Volledige renovatie van het dak, herstellen van de sanitaire installatie, het plaatsen van 7 radiatoren en in orde stellen van elektrische installatie vormen dergelijke voorzienbare werken (Rb. Hoei 23 februari 2000, T. Vred. 2001, 48).
Een beding in de handelshuurovereenkomst dat de herziening van de huurprijs mogelijk maakt op basis van een vastgesteld percentage van de venale waarde van het onroerend goed, is in strijd met de bepaling van artikel 6 Handelshuurwet (Vred. St-Truiden 25 april 1996, T. Not. 1996, 272; S. STIJNS, J. HERBOTS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, ‘Overzicht van rechtspraak (1995-1998), Bijzondere overeenkomsten’, T.P.R. 2002, 381). De verandering van de buurt door de oprichting en de inrichting van talrijke winkels en door het aanleggen, in de nabijheid van het gehuurde goed, van een belangrijke parkeerplaats, kunnen nieuwe omstandigheden opleveren die de herziening van de huur kunnen rechtvaardigen (Cass. 4 mei 1972, Arr. Cass. 1972, 828). Een onvoorzienbare ontwikkeling van de huurprijzen van naburige eigendommen (in casu een groei van aanvankelijk 65%, daarna 36%) kan een nieuwe omstandigheid uitmaken die een herziening van de huurprijs rechtvaardigt (Cass. 15 maart 1985, R.W. 1984-85, 964). De algemene verhoging van de huurprijzen kan door verschillende factoren beı¨nvloed worden, zoals de toename van de bevolking in bepaalde wijken, de schaarste aan handelsruimten, de lasten gedragen door de eigenaars-verhuurders i.v.m. het onderhoud van hun goed, de verschuldigde belastingen of een nieuwe wetgeving (Vred. Brussel 7 september 1992, T. Vred. 1993, 57). Zoals hoger reeds aangehaald, moet het wel steeds gaan om omstandigheden die de partijen bij de ondertekening van de handelhuur niet konden kennen. Het Hof van Cassatie besliste dat een aanvraag tot herziening van de huurprijs op straffe van onontvankelijkheid op zijn minst prima facie gegrond moet lijken, of voldoende concrete en precieze elementen moet bevatten die het waarschijnlijk maken dat de normale huurwaarde van het onroerend goed een evolutie onderging om reden van nieuwe omstandigheden. De rechter is vrij om te waarderen dat het te laat is ter zitting nog een bijkomende onderzoeksmaatregel te vragen (Cass. 30 april 1975, Pas. 1975, I, 861).
De afname van het publiek dat bioscoopzalen bezoekt is te wijten aan nieuwe levensgewoonten. Indien deze nieuwe levensstijl dagtekent van vóór het sluiten van de huurovereenkomst, kan deze niet als nieuwe omstandigheid ingeroepen worden door de huurder met het oog op een vermindering van een huurprijs. Ter verantwoording van de herziening van een huur kunnen inderdaad slechts omstandigheden aangevoerd worden die bij de hernieuwing niet in aanmerking konden opgenomen worden voor de vaststelling van de basishuurprijs (Cass. 11 februari 1972, Arr. Cass. 1972, 543). Zo moet een huurster alle elementen van de zaak in beschouwing nemen. Zij moet beseffen dat het rendement van de gehuurde winkel niet alleen afhankelijk is van de eigen verkoopstrategie maar ook van het rendement van de galerij waarin het pand gelegen is (Vred. St-Niklaas 22 november 1993, R.W. 1994-95, 929, noot; S. STIJNS, J. HERBOTS, E. DEGROOTE, W. LAUWERS en I. SAMOY, ‘Overzicht van rechtspraak (1995-1998), Bijzondere overeenkomsten’, T.P.R. 2002, 380). Met betrekking tot de indexstijgingen of de algemene prijsstijgingen heerst zowel in de rechtsleer als in de rechtspraak een controverse omtrent de vraag of deze een ‘nieuwe omstandigheid’ uitmaken. Sommige rechters zien de algemene evolutie van de levensduurte als een nieuwe omstandigheid die tot herziening van de huurprijs aanleiding kan geven (zie b.v. Vred. Sint-Gillis 12 maart 1979, J.T. 1979, 411; Vred. Edingen 6 juni 1984, T.Vred. 1986, 199; Vred. Vilvoorde 3 mei 1984, T.Vred. 1986, 198). Andere rechters weigeren daarentegen de algemene stijging van het prijzenpeil op zich als een nieuwe omstandigheid in de zin van artikel 6 Handelshuurwet te beschouwen (zie b.v. Rb. Namen 5 september 1977, Rev. Rég. Dr. 1978, 405, noot A. PODEVYN).
De Vrederechter te Brugge velde hieromtrent een meer genuanceerd vonnis, stellende dat indexschommelingen, munterosie en inflatie niet zonder meer als nieuwe omstandigheden te beschouwen zijn. Ze kunnen op nieuwe omstandigheden wijzen die een herziening van de huurprijs rechtvaardigen, voor zover blijkt dat bij het vaststellen van de basishuur hun omvang, duur en intensiteit niet of moeilijk konden bepaald worden. De Rechtbank van Eerste Aanleg bevestigde dit vonnis (Rb. Brugge 16 februari 1977, Res et Jura Immobilia 1979, 195). In het cassatiearrest van 8 januari 2007 moest het Hof van Cassatie oordelen over het begrip ‘nieuwe omstandigheden’. Het gaf volgende invulling eraan: ‘objectieve omstandigheden die de huurwaarde van een handelspand duurzaam beïnvloeden, maar die niet voorhanden waren bij het bepalen van de huurprijs en zich sedertdien hebben voorgedaan, zodat er geen rekening mee kon worden gehouden bij het bepalen van de huurprijs’. Voorts stelde dat hof dat de wetgever niet vereist dat nieuwe omstandigheden niet voorzienbaar waren. In de rechtsleer wordt dit arrest terecht bekritiseerd. Hoewel het criterium ‘zodat er geen rekening mee kon worden gehouden’ ongetwijfeld lijkt op onvoorzienbaarheid, mag dit laatste blijkbaar niet opgenomen worden in de formele motivering. Formeel mag kennelijk enkel gemotiveerd worden dat ‘partijen er geen rekening mee konden houden’ (K. VANHOVE, ‘Herziening van de handelshuurprijs: het Hof van Cassatie vergeet de bakens uit te zetten’ (noot onder Cass. 8 januari 2007), TBO 2007, (109) 110). Bovendien laat het Hof na enige bakens uit te zetten op andere belangrijke vlakken. Zo velde het Hof geen oordeel over de opgeworpen vraag of een abnormale indexstijging een nieuwe omstandigheid kon uitmaken. De voormelde controverse blijft op dat vlak dus bestaan. Met toepassing van de criteria die het Hof in dit arrest uiteenzet, kan evenwel geargumenteerd worden dat een abnormale indexstijging die de huurwaarde van het pand beïnvloedt, een nieuwe omstandigheid uitmaakt (K. VANHOVE, ‘Herziening van de handelshuurprijs: het Hof van Cassatie vergeet de bakens uit te zetten’ (noot onder Cass. 8 januari 2007), TBO 2007, (109) 112).
3. Die verandering omvat niet elke lichte schommeling; de wetgever wenst stabiliteit; daarom vereist hij dat de verhoging of de verlaging van de normale huurwaarde met tenminste 15 % gebeurt. Dit is te bewijzen door de eiser, die moet verwijzen naar concrete cijfers of vergelijkingspunten.
4. Die gewijzigde nieuwe omstandigheden moeten om een herziening van de rechter te rechtvaardigen vermoedelijk invloed blijven uitoefenen op de huurprijs gedurende de volgende drie jaren. Tijdelijke waardeverminderingen van de normale huurwaarde, die van kortere duur zijn dan een driejaarlijkse periode, en die te wijten zijn aan aanzienlijke wegenwerken die het gebruik van het gehuurde goed verhinderen, vertonen geen voortdurend karakter. Deze omstandigheden rechtvaardigen geen nieuwe aanpassing van de huur voor de gehele driejarige periode en zijn aldus uitgesloten (E. ROLAND, noot onder Rb. Hoei, 23 februari 2000, T.Vred. 2001, 50). De huurder of de verhuurder die een herziening wensen te bekomen moeten de vordering instellen de laatste drie maanden van de lopende driejarige periode. Gebeurt het buiten die termijn dan levert
dit een betrekkelijke nietigheid op. De rechter zal na vaststelling van de vervulling van de voorwaarden, – maar pas dan – uitspraak doen naar billijkheid. De door hem herziene huurprijs zal gelden vanaf de eerste dag van de nieuwe driejarige periode, en dit tot een eventueel nieuwe herziening of tot de hernieuwing. De indexering is – zoals hoger gezegd – helemaal geen beletsel voor een eventuele driejaarlijkse herziening van de huurprijs; ze is geen vervanging van die herziening zoals men wellicht vroeger gemeend heeft. Artikel 6 is van dwingend recht en het beoogt de bescherming zowel van de huurder als van de verhuurder. De partijen kunnen er in het huurcontract dus niet van afwijken; hetgeen niet betekent dat ze het recht niet zouden hebben af te zien van het recht, nadat het recht op herziening is tot stand gekomen, dus elke drie jaar. Maar pas dan." (HERBOTS, J., DEGROOTE, E., VERVOORT, M., BRUYNINCKX, T., [Handelshuur] De huurtijd en huurprijs)
Dat zou neerkomen op bedrog volgens mijIs er verder een andere manier door het pand bv door te verkopen of te geven aan iemand in mijn gezin ? dan zou die terug de 3 maand hebben om een opzeg in te doen volgens artikel 16 nr 1 zou dat dan kostenloos kunnen ?
