Beste forumleden.
Wij hebben onlangs een huisje gevonden dat we graag willen kopen. We hebben de verkoper een mondeling bod gedaan en dat is aanvaard. De eigenaar wil echter een voorovereenkomst op papier zetten - voorafgaand aan het eigenlijke compromis - dat wij de woning kopen en dat hij de woning aan ons verkoopt.
Dit omdat de het stedebouwkundig attest nog maar net is aangevraagd, en dat wij met vakantie zullen zijn wanneer het beschikbaar wordt. Er zal dus nog bijna een maand liggen tussen vandaag en de dag dat het compromis getekend wordt. Als we niet tekenen, gaat de koop niet door, en na bijna drie jaar willen we deze kans niet laten schieten.
We zijn dan ook bereid dit document te ondertekenen, maar hadden wel nog volgende vraag:
De voorovereenkomst zal niet alle voorwaarden bevatten die in het compromis zullen staan. Is dit een probleem in de zin dat dit document het compromis kan "overstemmen" of zijn de voorwaarden in het compromis dan toch de bepalende factor?
We plannen in de voorovereenkomst te vermelden dat we de nodige lening dienen te moeten verkrijgen en dat de verkoop moet gebeuren onder de voorwaarden en bepalingen zoals die later in het compromis vermeld zullen staan.
Beschermt dit ons voldoende?
Alvast bedankt!
Sophie
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Beste Peter
bedankt voor je antwoord. We hebben nog met de notarissen overlegd en met de eigenaar overeengekomen dat er twee opschortende voorwaarden worden bijgeschreven:
1) dat wij een voldoende lening krijgen
2) onder voorbehoud van een gunstig stedebouwkundig resultaat.
Ik hoop dat het daarmee goedkomt.
bedankt voor je antwoord. We hebben nog met de notarissen overlegd en met de eigenaar overeengekomen dat er twee opschortende voorwaarden worden bijgeschreven:
1) dat wij een voldoende lening krijgen
2) onder voorbehoud van een gunstig stedebouwkundig resultaat.
Ik hoop dat het daarmee goedkomt.
“Art.1589.Verkoopbelofte geldt als koop, wanneer er wederzijdse toestemming van de partijen is omtrent de zaak en omtrent de prijs.”(Burgerlijk Wetboek).
“ Art. 276bis - Controleonderzoek van laagspanningsinstallaties bij de verkoop van een wooneenheid
01. Toepassingsgebied
Dit artikel is van toepassing op de verkoop van een wooneenheid :
- met een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 geen belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht;
- met een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht maar waarvan het gedeelte dat dateert van vóór 1 oktober 1981 nog niet het voorwerp heeft uitgemaakt van een controleonderzoek...
02. Modaliteiten van het controleonderzoek
a) Verplichtingen
Bij de verkoop van een wooneenheid als bedoeld in 01, is de verkoper verplicht :
- een controleonderzoek van de elektrische installatie te laten uitvoeren;
- de datum van het proces-verbaal van het controleonderzoek en het feit van de overhandiging van dit proces-verbaal in de authentieke akte te doen vermelden.
Indien de verkoper en koper overeenkomen dat een controleonderzoek van de elektrische installatie overbodig en nutteloos is omdat de koper het gebouw gaat afbreken of de elektrische installatie volledig gaat renoveren is de verkoper verplicht dit akkoord in de authentieke akte te doen vermelden.”(Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties 10/03/1981,B.S. 29 april 1981;gewijz. B.S.30 juni 2008).
“Art.101.§ 1. Voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moet de overdrager of desgevallend de gemandateerde bij de OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver...§ 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest.§ 3. In alle akten betreffende de overdracht van gronden, neemt de instrumenterende ambtenaar de verklaring van de overdrager of desgevallend de gemandateerde op dat de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. De instrumenterende ambtenaar neemt tevens de inhoud van het bodemattest in de akte op. Art.116.§ 1. De verwerver kan de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling I(=art.101)...Art.117. In de akte houdende overdracht van de gronden vermeldt de instrumenterende ambtenaar dat de bepalingen van dit hoofdstuk werden toegepast.”(27 OKTOBER 2006. - Decreet betreffende de bodemsanering en de bodembescherming).
“Art.4.Een eigenaar die een residentieel gebouw wil verkopen, moet over een energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen beschikken...Bij de verkoop van een residentieel gebouw draagt de eigenaar aan de koper een geldig energieprestatiecertificaat over.“.(11 JANUARI 2008. - Besluit van de Vlaamse Regering houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur en de uitvoering van de energieaudit).
“Art.48.Teneinde de nieuwe eigenaar inzonderheid toe te laten zijn toekomstige verplichtingen als opdrachtgever van eventuele latere werken aan het bouwwerk uit te oefenen, overhandigt de persoon of overhandigen de personen, die, bij elke gehele of gedeeltelijke overdracht van het bouwwerk, het bouwwerk afstaan of overdragen, het postinterventiedossier aan de nieuwe eigenaar. Deze overhandiging wordt in de akte die de overdracht bevestigt, opgetekend...”(25 JANUARI 2001. - Koninklijk besluit betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen)
“Art.5.2.5.Iedereen die een onderhandse akte van verkoop of...opmaakt, moet vermelden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en of het krachtens artikel 4.2.12, § 2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd, en moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister overnemen. In voorkomend geval worden ook vermeld : de dagvaardingen die met betrekking tot het goed werden uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of artikelen 6.1.41 tot en met 6.1.43 alsook iedere in de zaak gewezen beslissing, de op het goed rustende voorkooprechten, vermeld in artikel 2.4.1, respectievelijk het feit dat op het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is...”(15 MEI 2009. - Vlaamse codex ruimtelijke ordening)
“Art.1181.Een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aangegaan, is die welke afhangt ofwel van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, ofwel...In het eerste geval kan de verbintenis niet uitgevoerd worden dan nadat de gebeurtenis heeft plaatsgehad...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).
Indien uw ‘voorovereenkomst’ niet voldoet aan voornoemde vereisten,dan sluit u ze onder de OPSCHORTENDE voorwaarde dat bij de ‘onderhandse akte’ wel aan voornoemde vereisten voldaan wordt.
“Art.1183.Een ONTBINDENDE voorwaarde is die welke, bij haar vervulling, de verbintenis teniet doet, en de zaken herstelt in dezelfde toestand alsof er geen verbintenis had bestaan.”(B.W.).
Tevens sluit u die ‘voorovereenkomst’ onder de ONTBINDENDE voorwaarde dat de bij ‘onderhandse akte’ te leveren stukken geen BEDUIDENDE negatieve vaststellingen bevatten.
“ Art. 276bis - Controleonderzoek van laagspanningsinstallaties bij de verkoop van een wooneenheid
01. Toepassingsgebied
Dit artikel is van toepassing op de verkoop van een wooneenheid :
- met een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 geen belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht;
- met een oude elektrische installatie waaraan sedert 1 oktober 1981 belangrijke wijzigingen of aanzienlijke uitbreidingen zijn aangebracht maar waarvan het gedeelte dat dateert van vóór 1 oktober 1981 nog niet het voorwerp heeft uitgemaakt van een controleonderzoek...
02. Modaliteiten van het controleonderzoek
a) Verplichtingen
Bij de verkoop van een wooneenheid als bedoeld in 01, is de verkoper verplicht :
- een controleonderzoek van de elektrische installatie te laten uitvoeren;
- de datum van het proces-verbaal van het controleonderzoek en het feit van de overhandiging van dit proces-verbaal in de authentieke akte te doen vermelden.
Indien de verkoper en koper overeenkomen dat een controleonderzoek van de elektrische installatie overbodig en nutteloos is omdat de koper het gebouw gaat afbreken of de elektrische installatie volledig gaat renoveren is de verkoper verplicht dit akkoord in de authentieke akte te doen vermelden.”(Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties 10/03/1981,B.S. 29 april 1981;gewijz. B.S.30 juni 2008).
“Art.101.§ 1. Voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moet de overdrager of desgevallend de gemandateerde bij de OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver...§ 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest.§ 3. In alle akten betreffende de overdracht van gronden, neemt de instrumenterende ambtenaar de verklaring van de overdrager of desgevallend de gemandateerde op dat de verwerver voor het sluiten van de overeenkomst op de hoogte is gebracht van de inhoud van het bodemattest. De instrumenterende ambtenaar neemt tevens de inhoud van het bodemattest in de akte op. Art.116.§ 1. De verwerver kan de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling I(=art.101)...Art.117. In de akte houdende overdracht van de gronden vermeldt de instrumenterende ambtenaar dat de bepalingen van dit hoofdstuk werden toegepast.”(27 OKTOBER 2006. - Decreet betreffende de bodemsanering en de bodembescherming).
“Art.4.Een eigenaar die een residentieel gebouw wil verkopen, moet over een energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen beschikken...Bij de verkoop van een residentieel gebouw draagt de eigenaar aan de koper een geldig energieprestatiecertificaat over.“.(11 JANUARI 2008. - Besluit van de Vlaamse Regering houdende de invoering van het energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen bij verkoop en verhuur en de uitvoering van de energieaudit).
“Art.48.Teneinde de nieuwe eigenaar inzonderheid toe te laten zijn toekomstige verplichtingen als opdrachtgever van eventuele latere werken aan het bouwwerk uit te oefenen, overhandigt de persoon of overhandigen de personen, die, bij elke gehele of gedeeltelijke overdracht van het bouwwerk, het bouwwerk afstaan of overdragen, het postinterventiedossier aan de nieuwe eigenaar. Deze overhandiging wordt in de akte die de overdracht bevestigt, opgetekend...”(25 JANUARI 2001. - Koninklijk besluit betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen)
“Art.5.2.5.Iedereen die een onderhandse akte van verkoop of...opmaakt, moet vermelden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en of het krachtens artikel 4.2.12, § 2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd, en moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister overnemen. In voorkomend geval worden ook vermeld : de dagvaardingen die met betrekking tot het goed werden uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of artikelen 6.1.41 tot en met 6.1.43 alsook iedere in de zaak gewezen beslissing, de op het goed rustende voorkooprechten, vermeld in artikel 2.4.1, respectievelijk het feit dat op het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is...”(15 MEI 2009. - Vlaamse codex ruimtelijke ordening)
“Art.1181.Een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aangegaan, is die welke afhangt ofwel van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, ofwel...In het eerste geval kan de verbintenis niet uitgevoerd worden dan nadat de gebeurtenis heeft plaatsgehad...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).
Indien uw ‘voorovereenkomst’ niet voldoet aan voornoemde vereisten,dan sluit u ze onder de OPSCHORTENDE voorwaarde dat bij de ‘onderhandse akte’ wel aan voornoemde vereisten voldaan wordt.
“Art.1183.Een ONTBINDENDE voorwaarde is die welke, bij haar vervulling, de verbintenis teniet doet, en de zaken herstelt in dezelfde toestand alsof er geen verbintenis had bestaan.”(B.W.).
Tevens sluit u die ‘voorovereenkomst’ onder de ONTBINDENDE voorwaarde dat de bij ‘onderhandse akte’ te leveren stukken geen BEDUIDENDE negatieve vaststellingen bevatten.
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/