Over perceelsgrens gebouwd.

[LudwigLampaert]

Hallo,
6 jaar geleden kochten we een huis in openbare verkoop. We wisten toen niet dat de vorige eigenaar een betonnen afsluiting over de perceelsgrens bouwde. Enkele maanden na de aankoop werden we hiervan geïnformeerd door de buur. Er was ook een vonnis waarin de vorige eigenaar van ons huis werd veroordeeld om het af te breken, met een dwangsom.

De vorige eigenaar werd onvermogend verklaard en we hoorden 5 jaar niets hiervan. Nu wil de buur zijn huis verkopen en wil dit vlug in orde brengen. Hij stelt ons voor om hier een erfdienstbaarheid op te nemen waardoor we (en eigenaars na ons) dit altijd kunnen gebruiken. Hij vraagt hiervoor echter € 5000, wat ons veel te veel lijkt. Hier bovenop komen (gedeelde) landmeter kosten van € 500 en notaris kosten van € 1250. Het gaat om 14 m².

Als we het zouden kopen, dan moet er een nieuwe verkavelingsvergunning aangevraagd worden. We kennen niet de prijs van de verkoop dan. De notariskosten zouden dan € 2200 bedragen.

Wij bekijken de derde optie en dat is door ons gewoon een nieuwe afsluiting zetten op de juiste plaats. Wij menen dat de afbraakkosten niet voor ons zijn. Wij zijn immers niet veroordeeld en eigenlijk hebben wij dat er niet bij gekocht, want staat op de eigendom van de buur. Klopt deze redenering?

We willen vooral een goede oplossing hiervoor en geen juridische twist, maar we staan graag sterk in onze schoenen.

Dank voor het advies.

[eylis]

U heeft effectief niets met de hele zaak te maken. U bent geen betrokken partij. Het is de vorige eigenaar die veroordeeld is voor zijn bouw op de grond van de buur en u heeft enkel uw perceel aangekocht. Dus de buur moet het regelen met de veroordeelde vroegere eigenaar.

[LudwigLampaert]

Beetje bizar verhaal dat de vorige eigenaar onvermogend zou zijn, terwijl u er een huis van kocht ... met veroordelend vonnis had de buur toch zijn dwangsom kunnen doen innen na verkoop

Het huis is openbaar verkocht. De bank heeft al het geld geëist (en waarschijnlijk nog tekort). De vorige eigenaar was zelfstandig en is failliet gegaan.

[Franciscus]

Dan nog blijft wat hier boven allemaal staat geschreven geldend.
Trouwens in uw akte had dat (procedure tot afbraak of wat dan ook) moeten staan. U bent totaal geen partij in het geding.
Is het vonnis ooit betekend aan de vorige eigenaar? Niet achter vragen
U moet best niets vragen en dan zal hij naar de vrederechter moeten trekken en daar zal dan een billijke prijs bepaald worden door een deskundige aangesteld door VR om die grond over te kopen.

[LudwigLampaert]

Trouwens in uw akte had dat (procedure tot afbraak of wat dan ook) moeten staan. U bent totaal geen partij in het geding.
Is het vonnis ooit betekend aan de vorige eigenaar?

De akte werd verleden vóór dat het vonnis er was. Wij konden dus totaal niet op de hoogte zijn, ook de notaris niet. Wij hebben nog getracht om een verborgen gebrek in te roepen, maar ook hier kregen we te horen dat de vorige eigenaar onvermogend werd verklaard en dat daar dus niets te rapen viel.

Het vonnis werd wel degelijk betekend aan de vorige eigenaar.

Wij denken er steeds meer aan om gewoon een nieuwe afsluiting te plaatsen, op onze grond en dat de buur zijn plan trekt met de rest.

Bedankt voor jullie reactie!

[eylis]

Dat is inderdaad wat u moet doen. Het verwondert me sterk dat uw notaris dit niet meedeelde. Hij had u meteen kunnen vertellen dat de piste van "verborgen gebrek" helemaal op niets slaat: immers het "verborgen gebrek" bevindt zich op het perceel van de buur (en is dus van hem). Zelfs al beslist een rechter nu dat de kostprijs van dat stuk grond XX euro is, kan hij u onmogelijk verplichten die grond over te kopen. Zelfs zonder voorgaande vonnis was de situatie helder: u heeft die muur niet gebouwd en die muur staat niet op uw grond. En u moet die grond dus ook niet kopen want u heeft die niet nodig.

[LudwigLampaert]

Vervolg van dit dossier: tegenpartij neemt een advocaat onder de arm en deze beweert dat wij even goed dit vonnis moeten opvolgen. Letterlijk schrijft de advocaat:
Het staat vast dat de veroordeling om de muur te verwijderen van onroerende aard is en dus als accessorium kleeft aan het onroerend goed, in wiens handen het ook moge zijn.
Een onderhandse of openbare verkoop van dit onroerend goed doet niets af van deze vaststelling.
Het vonnis kan zeer goed aan de nieuwe eigenaars opnieuw laten betekend worden met bevel tot afbraak.

Heeft men hier een punt ?
Mij lijkt het bizar dat een vonis aan een bepaalde persoon wordt uitgesproken zou moeten uitgevoerd worden door de koper van het huis.

De muur kleeft ook niet aan het huis, maar staat volledig los hiervan en volledig op de eigendom van de buur.

Dank voor het advies.
L

[Lanox]

Het staat vast dat de veroordeling om de muur te verwijderen van onroerende aard is en dus als accessorium kleeft aan het onroerend goed, in wiens handen het ook moge zijn.

Yup, in handen van de buur.

[bullgod]

een advocaat zei me ooit dat een openbare verkoop "bevrijdend" is. ik denk dat hij hiermee bedoelde dat alles wat niet in de verkoopsvoorwaarden opgenomen is, niet bestaat voor de koper?

[eylis]

De advocaat probeert natuurlijk. U kan aan de buurman ook vriendelijk vertellen dat zijn advocaat uiteraard zijn best doet om u te overtuigen of dit nogmaals voor het gerecht te brengen. Daar wordt hij voor betaald en dat is zijn broodwinning. Maar de advocaat heeft geen resultaatsverbintenis met hem. Enkel de afspraak dat hij uw belangen verdedigt. Hij hoeft persqoonlijk niet persé overtuigd zijn dat het ook gaat lukken.

[LudwigLampaert]

een advocaat zei me ooit dat een openbare verkoop "bevrijdend" is. ik denk dat hij hiermee bedoelde dat alles wat niet in de verkoopsvoorwaarden opgenomen is, niet bestaat voor de koper?

Heb je hier meer info over? Of een link naar een site?
Mvg
Ludwig

[bullgod]

een advocaat zei me ooit dat een openbare verkoop "bevrijdend" is. ik denk dat hij hiermee bedoelde dat alles wat niet in de verkoopsvoorwaarden opgenomen is, niet bestaat voor de koper?

Heb je hier meer info over? Of een link naar een site?
Mvg
Ludwig

geen link, sorry.

een paar bedenkingen:

de notaris die de openbare verkoop deed, heeft de verkoopsvoorwaarden opgesteld destijds. m.i. zijn die voorwaarden een onderdeel van de verkoop en kan u hoe dan ook niets ten laste gelegd worden als er over die muur niets vermeld staat.

"Heeft men hier een punt ?
Mij lijkt het bizar dat een vonnis aan een bepaalde persoon wordt uitgesproken zou moeten uitgevoerd worden door de koper van het huis."

zo bizar is dat in principe niet. stel dat de vorige eigenaar een bouwovertreding beging aan zijn (en nu uw) huis (ipv op de grond van buurman) en veroordeeld werd tot afbraak. dan gaat dat wel over naar u als nieuwe eigenaar, denk ik.

"Het staat vast dat de veroordeling om de muur te verwijderen van onroerende aard is en dus als accessorium kleeft aan het onroerend goed, in wiens handen het ook moge zijn."

zonder het vonnis te kennen, de veroordeling kleeft al zeker niet aan uw huis. dat is zand in de ogen strooien.
de vorige eigenaar heeft een misdrijf gepleegd dat niets met uw huis te maken heeft. hij heeft onterecht op buurmans grond een muur gebouwd, maar even goed had hij bv op buurmans grond zonder toestemming een boom kunnen omhakken of een autowrak achterlaten. dan zou niemand het in zijn hoofd halen om dat misdrijf te linken aan uw huis.

[LudwigLampaert]

Ik waardeer heel hard jullie antwoorden in deze topic.
Ondertussen zijn we nog niet tot een akkoord gekomen met de buur. De prijs is veel te hoog.Hij zegt nu dat hij het vonnis aan ons zal betekenen.

Welke wetgeving of rechtsspraak kunnen we hierover raadplegen? Ik volg wel de antwoorden die hier gegeven zijn maar wil graag 100% zeker zijn.
Alvast bedankt.

[LudwigLampaert]

Is van Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg Brussel 25 e kamer.
Wij hebben het vonnis volledig in handen.
Er is in het vonnis geen spraken van bouwmisdrijf, er staat letterlijk: "veroordeelt de heer...en mevrouw...tot verwijdering van de muur die zij hebben opgetrokken op hun perceel en het perceel in de oorspronkelijke staat te herstellen." Dan nog wat over dwangsommen.

[LudwigLampaert]

Het enigste dat ik terugvind is het advies van een gerechtsdeskundige:
"de muur die gebouwd werd door de heer... staat aangeduid op het plan. Het gedeelte dat de voorgestelde grenslijn 269-266 overschrijdt staat op het eigendom van de partij....Het gaat om twee dikke lijnen die duidelijk aangeven dat het om de betrokken muur gaat."

Waarop de rechtbank: " de gegrondheid van de vordering van consorten ... wordt bewezen aan de hand van het advies van de gerechtsdeskundige".


Inderdaad, "hun perceel". Dat lijkt me ook een belangrijk punt.

Verder vind ik niets terug.
Dank voor je hulp!