Wat als de syndicus uit schrik geen mandaat geeft

[Thomas Morus]

Tijdens de AV is de voorzitter de baas.
Hij houdt het stuur in handen. Niet de syndicus, die mag enkel spreken met toelating van de voorzitter.
Alleszins moet dagvaarder de VME aanklagen zoals voorzien in de wetgeving. Dat is nu eenmaal de normale rechtsgang. Zij hebben de beslissing genomen, niet de syndicus.
Aangezien reeds gedagvaard zal de VME zich moeten
verdedigen.
En nu eerst dat vonnis afwachten. Daarna wil ik wel verdere raad geven.
Al de rest is op dit ogenblik navelstaren.
Ook problematisch dat TS niet duidelijk communiceert en zijn vraag steeds "aanpast".

[Duym]

Thomas Morus, bedankt voor de bijkomende informatie.
Je zegt: Trouwens, de AV vergadering wordt geleid door de VOORZITTER.
Dat mag nooit de syndicus zijn --- De voorzitter? De vergadering werd, zoals altijd, geleid door de syndicus. Ik twijfel niet aan wat je zegt, maar het woord voorzitter is bij ons tijdens die vele voorbije jaren nooit gevallen. Wie fungeert dan als voorzitter?

Je zegt: Nu moet de syndicus er wel voor zorgen dat de VME correct verdedigt wordt tijdens het proces. --- Dat denk ik ook, maar hij doet het tegendeel, hij wil de advocate die intussen weet heeft van ons geschil door mijn toedoen, alsnog geen mandaat geven om de VME tegen de dagvaarder te verdedigen. Gelukkig heeft die advocate op eigen initiatief samen met de advocaat van de tegenpartij uitstel bekomen, dat na de vraag of ik bereid zou zijn die kleine kost (150€) te betalen, wat ik dan ook met veel plezier deed.

LYNX XX, bedankt. Inderdaad, hier heeft klager een zwak punt daar hij mee gestemd heeft. Hij was er niet scheutig op, gezien het een gok was. Schoorvoetend heeft hij mee gestemd, en het had hem kunnen lukken, het had ook enkele procentjes meer kunnen zijn dan 66,05% Er werd gewezen op het feit dat niemand gedwongen kan worden iets te stemmen en dat hij kon vragen om dat item uit te stellen voor een later datum (hoe dat dan precies in elkaar zit weet ik niet), mar dat hij er dan nog niet van af is.

[Duym]

Thomas Morus, bedankt

Je zegt: Dat is nu eenmaal de normale rechtsgang. Zij hebben de beslissing genomen, niet de syndicus. -- De syndicus maakt wel deel uit van de VME, en de VME leden, buiten de syndicus kunnen toch geen fouten aangewreven worden door iets te stemmen? Ze worden toch niet geacht de wet op de mede-eigendom te kennen, of wel? Maar geen probleem, ik trek je woorden niet in twijfel, er zijn nu eenmaal gekke wetten die niet altijd logisch zijn.

Je zegt: Ook problematisch dat TS niet duidelijk communiceert en zijn vraag steeds "aanpast". --- Ik had van meet af aan het hele verhaal moeten vertellen, maar ik dacht dat dat niet nodig, zelfs niet wenselijk. En natuurlijk maakt een antwoord dikwijls een andere vraag los.
En je zegt 'nu maar wachten op het vonnis' maar wat als de syndicus geen mandaat aan een advocaat wil geven om het op te nemen tegen de dagvaarder? Bedankt voor het aanbod om na dat vonnis verdere raad te willen geven.

[Thomas Morus]

" De VME leden, buiten de syndicus kunnen toch geen fouten aangewreven worden door iets te stemmen? Ze worden toch niet geacht de wet op de mede-eigendom te kennen?

Als ze contra legem stemmen én een verongelijkte mede-eigenaar dagvaardt binnen de vier maanden dan zal de onwetende VME toch de zaak verliezen. De appartementwet is van dwingend recht.

[LYNX XX]

https://www.vastgoedappart.be/nl/wie-ma ... -eigenaars

https://www.exclusiefbeheer.be/faq/deta ... e-leidt-ze

Ik heb hier wel een belangrijke nuance : het zo gezegde agendapunt was geen officiëel agendapunt = mag niet gestemd worden op de AV = dus schrappen.

@ Thomas : onwetendheid van de Wet op de gedwongen mede eigendom is inderdaad geen uitvlucht voor de mede eigenaars. Men woont in een VME = dus aanrader toch minstens de basis van te kennen. Hoe kan men anders effectief meespelen ?

p.s. Indien men bij een club behoort dient men de regels/reglementen te kennen.

[Duym]

Bedankt allemaal.
De appartementswet zegt volgens mij ook (kan verkeerd zijn) dat je 2/3de meerderheid moet hebben om op een gemeenschappelijke muur een privatief toestel te verankeren (misschien zelfs 4/5de?), die meerderheid was en is er niet. Er is nooit een aanvraag geweest; het werd wel stilzwijgend gedoogd na enkele verbale afkeurende opmerkingen, en almaar meer naar het einde toe. Nu willen we die airco weg of dat er aanpassingen gebeuren die de geluidsoverlast verminderen (de airco draait 's nachts op volle toeren in de zomer) .
Ook voor de dagvaarder geldt volgens mij : indien men bij een club behoort dient men de regels/reglementen te kennen. En ook voor hem is de appartementswet van dwingend recht.

[Duym]

Dit is wat de syndicus aan iedereen tijdig heeft toegestuurd. Het ging hier duidelijk over een te stemmen punt, wat is immers het verschil tussen een agendapunt of een punt dat ter stemming zal voorgelegd worden, en waaraan meteen besluiten aan verbonden werden?

Het is een oud zeer dat de airco die dienst doet voor de bloemenzaak en eigenaar is van ******, ’s nacht, een storend zoemend geluid maakt (slaat op en af, wat nog het meest storende is), meer bepaald in de zomer wanneer meerdere bewoners met de ramen open willen slapen. O.a. tegenover ****, partner van ****, heb ik het daar al over gehad, het probleem is dus niet nieuw, maar niet iedereen durft openlijk te reclameren, zeker niet als het de airco van je huisbaas is, maar terzijde. **** en ik hebben er alvast ’s nachts last van (‘gelukkig’ is mijn 94-jarige schoonmoeder, wonende in mijn appartement 2B, zo goed als doof, maar dat zal de volgende bewoner wellicht niet zijn). De airco werd geplaatst zonder aan de VME toelating te vragen. Noch aan mij, noch aan een andere mede-eigenaar werd expliciet de vraag gesteld of die airco geplaatst mocht worden, trouwens, niemand van de mede-eigenaars is gerechtigd om die toestemming te geven zonder inspraak van alle andere mede-eigenaars, temeer omdat het hier niet gaat over een kleinigheid: verankering van privatieve eigendommen op de gemeenschappelijke delen vereist een gekwalificeerde meerderheid van 4/5de.

Twee vragen aan de VME leden die gaan uitmaken of we alsnog de toelating gaan geven (uiteraard kan men ja of nee stemmen, of zich onthouden):

1. Verschaffen we toelating zonder meer? Ja/Neen (4/5de) Dus zonder dat er een geluidskast rondom de airco moet komen.

2. Verschaffen we toelating onder voorwaarde dat er rondom die airco, nog voor de zomermaanden van 2023, een geluidskast wordt gebouwd? Ja/Neen (4/5de)

In geval in beide gevallen geen 4/5 meerderheid wordt behaald, blijkt de installatie onrechtmatig te zijn geplaatst.

De uitslag van hoger vermelde beslissingen vergt automatisch dat de airco verwijderd moet worden.
---------------------------------------------------------------------------------------------------

Dat 4/5 moet misschien 2/3de zijn, maar maakt dat in deze uit gezien zelfs dat niet behaald werd?

[Thomas Morus]

Afwachten wat dagvaarder uit zijn mouw zal schudden tijdens de rechtszaak. Intussen voor verdediging van de VME zorgen en geen "schrik" hebben.
Trouwens jullie VME werd gedagvaard: wat staat er in de dagvaarding?

[Duym]

Thomas Morus, ik heb de hele dagvaarding tot hiertoe voor mezelf punt voor punt beantwoord. De dagvaarding is een litanie van spijkers zoeken op laag water. Ik gaf al een voorbeeld: we zouden de statuten niet respecteren en wel om een rare reden. We gingen ervan uit dat 4/5 ja stemmen nodig waren om de vragen met een ja te kunnen beantwoorden, wat de VME deed besluiten dat het punt niet goedgekeurd werd en de airco's er alsnog onrechtmatig staan . Nu kan het best zijn dat 2/3de had volstaan (weet het nog altijd niet), maar zelfs dat werd niet behaald, dus wat zin heeft het te redetwisten over 4/5de of 2/3de? De tegenpartij zegt dan: gezien het besluit gebaseerd is op 4/5de is ze gebaseerd op een foutieve veronderstelling. Nee, het besluit is gebaseerd op de uitslag van de stemming en dat is dat de vereiste quota (minstens 2/3de) niet behaald werd.

[Thomas Morus]

Vonnis afwachten.
En dringend advocaat aanstellen voor verdediging VME.

[Duym]

Bedankt Thomas, maar wat als de syndicus geen mandaat geeft aan een advocaat als tegenpartij van de dagvaarder? Wat moet ik dan doen?

[Thomas Morus]

Bedankt Thomas, maar wat als de syndicus geen mandaat geeft aan een advocaat als tegenpartij van de dagvaarder? Wat moet ik dan doen?

Indien minstens 1/5 van de stemmen uw mening deelt dan een Bijzondere Algemene Vergadering houden met als enig agendapunt "afzetting syndicus en benoeming nieuwe syndicus". De BAV kan ook beslissen om aanstelling van tijdelijke syndicus te vragen aan de vrederechter.

Indien 1/5 het vraagt MOET de huidige syndicus die bijzondere algemene vergadering bijeenroepen.

Aangezien de eigenaars naar uw eigen zeggen geen kennis hebben van de wetgeving ter zake is het aan te raden een professionele syndicus aan te stellen.

[Duym]

Thomas Morus, bedankt, mijn vrouw en ik (beide eigenaar van een appartement aldaar) bezitten 30,8% van de stemmen. Als er een van de volgende dagen geen minnelijke schikking is, ga ik aan mijn raadsvrouw vragen wat dan de beste keuze is en hoe we te werk moeten gaan. Dit is de eerste keer dat iemand een antwoord geeft op mijn vraag. Hopelijk komt het toch nog tot een minnelijke schikking.

[lebragard]

#Duym
" Dit is de eerste keer dat iemand een antwoord geeft op mijn vraag. Hopelijk komt het toch nog tot een minnelijke schikking."

ook in 2019 (!) : https://blog.smartsyndic.be/qa/misbruik ... _by=active

en jaren geleden ook Quimmo.be

Ook even alle twijfel wegnemen mbt. 2/3 of 4/5 meerderheid :

Voor het toekennen van een PERSOONLIJK recht is 2/3 meerderheid = geen daad van beschikking ( wel op te nemen in het reglement van mede-eigendom !)
Voor het toekennen van een exclusief gebruiksrecht is een 4/5 meerderheid = daad van beschikking = eveneens op te nemen in de statuten.

en ter info : https://www.jureca.be/gratis-juridisch- ... -eigenaars

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht, en voor de toekenning van dergelijk recht is sinds 1/1/2019 een 4/5 meerderheid vereist, overeenkomstig het nieuwe artikel 577-7, 2°, Burgerlijk Wetboek.

Je zal dus dienen na te gaan of er in de statuten iets bijzonders werd vermeld over dit recht om de grond voor het gebouw te gebruiken voor het stallen en verkopen van koopwaar. Indien hier niet expliciet vermeld staat dat het gaat om een louter persoonlijk recht voor de eigenaar, dan geldt er een onweerlegbaar wettelijk vermoeden dat het hier gaat om een erfdienstbaarheid ten gunste van het eigendom zelf. In dergelijk geval kon dit recht slechts toegekend worden door een 4/5 meerderheid van de algemene vergadering.:

[Duym]

Beste lebragard,

Mag ik je onze basisakte toesturen? Eerlijk gezegd begrijp ik niet alles wat je zegt. Die airco werd onrechtmatig geplaats (zonder toelating) en nu probeert men de stemming die daaromtrent gehouden werd in februari 2023 om alsnog toestemming te geven (een 66,05% ja, dus nee) nietig te laten verklaren door allerlei vergezochte procedure fouten. Zelfs al zou de syndicus fouten gemaakt hebben, en de stemming nietig, de airco staat er dan nog altijd onrechtmatig.

Wat het gebruik betreft van de gemeenschappelijke ruimte om handelswaren uit te stellen werd 2/3de meerderheid bekomen (4 jaar terug), maar er werd nooit aan de onderstaande voorwaarde voldaan. Ik zie dat als een onrechtmatige beslissing van de VME.
De Algemene Vergadering zal in de toekomst met een meerderheid van 2/3e kunnen beslissen over de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten, op voorwaarde dat dit wordt gemotiveerd door een rechtmatig belang van de VME (nieuwe wet
https://www.clabotsadvocaten.be/blog/he ... jke-delen/