Juridische spitsvondigheid, een gat in de wet op de mede-eigendom, of niets van dat alles?

[Duym]

Mede-eigenaar X wil een privatief toestel verankeren op een gemeenschappelijke muur. Hij weet dat hij, ondanks dat hij samen met zijn vennoot 66,0 % van de stemmen heeft, nooit aan de nodige 4/5de komt, zelfs een 2/3de zit er meer dan waarschijnlijk nipt niet. Wat doet hij: hij zet iedereen voor een voldongen feit door dat toestel zonder aankondiging of vraag aan wie ook te plaatsen. Hij gaat ervan uit dat toch niemand naar de rechter zal durven te stappen en ook dat niemand het recht in eigen zal nemen (afbreken achter zijn rug, wat strafbaar is.) De plaatsing wordt dus stilzwijgend gedoogd, zoals hij verwachtte, en dat al enkele jaren. Maar hij voelt nattigheid: sommige eigenaren ondervinden toch hinder van dat toestel wat hem aan de oren komt en wat almaar luider klinkt. Hij krijgt echter een lumineus (?) idee. Op de vergadering zet hij het volgende agendapunt: ik kan niet ontkennen dat de plaatsing van mijn toestel niet aan de VME werd voorgelegd, daarom de vraag: moet het toestel dat ik geplaatst heb weg? Nu begrijp je dat op die vraag nooit met een meerderheid ja geantwoord kan worden, zelfs niet met een 1/2de meerderheid, laat staan een 4/5de meerderheid. M.a.w. door zijn toestel op onrechtmatige wijze te plaatsen bekomt hij met 66,0% van de stemmen wat hij wil, terwijl er 80% voor nodig is. En dan herhaal ik de titel: juridische spitsvondigheid, een gat in de wet op de mede-eigendom, of niets van dat alles?

[LYNX XX]

Stemkrachtbeperking ( door de wetgever opgelegd ) bepaalt dat 1 eigenaar met niet meer aandelen kan stemmen dan aandelen aanwezig op de AV ( andere eigenaars en volmachten ).

Indien er geen geldige stemming of een 50/50 stemming is dan wordt het vrederechter.

[Franciscus]

Naar vrederechter en best asap.
Gezien het maximaal een 50/50 uitslag kan zijn ==>vrederechter.

Vordering afbraak en alle kosten voor partij die eigenaars dwingen naar de vrederechter te stappen wegens feit geplaatst voor een voldongen feit.

[Duym]

Bedankt voor de reacties:

LYNX XX --- Dat is hier toch niet het geval. Samen met zijn vennoot heeft hij 66,0% dus niemand heeft individueel meer dan 50 +1 aandeel op de vergadering.

Thomas_A en Franciscus --- Ja, maar stel dat dat nog niet gebeurd is en hij zijn vraag voorlegt op de VME-vergadering.

[LYNX XX]

# Franciscus : correct

Plus het feit van belang zijn agendapunt op de AV = schuldbekentenis.
Iets waarvoor nooit een toestemming van de AV met nodige meerderheid heeft gekregen = onwettig geplaatst.
De syndicus ( waar zit die eigenlijk ? ) kan hier ingrijpen.

En een 4/5 ( denk zelfs 3/4 ) meerderheid of het toestel weg moet, zeker niet want er is ook nooit een 4/5 ( 3/4 ) meerderheid voor geweest of gestemd.

[LYNX XX]

Bedankt voor de reacties:

LYNX XX --- Dat is hier toch niet het geval. Samen met zijn vennoot heeft hij 66,0% dus niemand heeft individueel meer dan 50 +1 aandeel op de vergadering.

Thomas_A en Franciscus --- Ja, maar stel dat dat nog niet gebeurd is en hij zijn vraag voorlegt op de VME-vergadering.

Dat noemen ze dan een patstelling : 50 - 50 = vrederechter.
Men moet eerst het punt voor de toelating op de agenda van de AV zetten, is niet gebeurd.

[Duym]

LYNX XX -- Die schuld kan hij niet ontkennen, hij moet tot die bekentenis overgaan om zijn vraag voor te kunnen leggen. De syndicus in deze, een mede-eigenaar, onthoudt zich in deze omdat hij geen last kan hebben van die onterechte plaatsing, hij is dus geen betrokken partij. Hij bevestigd wel dat de plaatsing nooit is voorgelegd aan de VME.
En nu zeg je volgens mij iets héél belangrijk: 'En een 4/5 ( denk zelfs 3/4 ) meerderheid of het toestel weg moet, zeker niet want er is ook nooit een 4/5 ( 3/4 ) meerderheid voor geweest of gestemd.' --- Inderdaad, ik denk zelfs dat er niet eens een 1/2de meerderheid moet zijn, dat de tegenstem van één mede-eigenaar voldoende is om het stilzwijgende gedoog van deze onrechtmatige plaatsing te stoppen, m.a.w. dat het toestel weg moet.
(Tussen haakjes 3/4de meerderheid bestaat niet meer.)

[Duym]

Nu heb ik me door een advocate laten zeggen dat wanneer iets onrechtmatigs geplaatst werd, je niet altijd gelijk zal krijgen van de rechter als je dat aanklaagt. Je moet er ook nadeel van hebben, dat wil dan zeggen dat iedereen zijn zin mag doen en de wet op de mede-eigendom met de voeten mag treden, zolang niemand er last van heeft. Rare uitspraak, want hoe toon je aan dat je van iets last hebt?

[LYNX XX]

Nu heb ik me door een advocate laten zeggen dat wanneer iets onrechtmatigs geplaatst werd, je niet altijd gelijk zal krijgen van de rechter als je dat aanklaagt. Je moet er ook nadeel van hebben, dat wil dan zeggen dat iedereen zijn zin mag doen en de wet op de mede-eigendom met de voeten mag treden, zolang niemand er last van heeft. Rare uitspraak, want hoe toon je aan dat je van iets last hebt?

Advocate heeft gedeeltelijk gelijk. Maar jullie hebben er wel degelijk last ( geluidshinder, trillingen ... ) = = = nadeel. En de onrechtmatige plaatsing geeft hij zelf toe ( zie agendapunt ).
Als de overige eigenaars de geluidshinder aanklagen hebben jullie last. DUS vrederechter

[LYNX XX]

LYNX XX -- Die schuld kan hij niet ontkennen, hij moet tot die bekentenis overgaan om zijn vraag voor te kunnen leggen. De syndicus in deze, een mede-eigenaar, onthoudt zich in deze omdat hij geen last kan hebben van die onterechte plaatsing, hij is dus geen betrokken partij. Hij bevestigd wel dat de plaatsing nooit is voorgelegd aan de VME.
En nu zeg je volgens mij iets héél belangrijk: 'En een 4/5 ( denk zelfs 3/4 ) meerderheid of het toestel weg moet, zeker niet want er is ook nooit een 4/5 ( 3/4 ) meerderheid voor geweest of gestemd.' --- Inderdaad, ik denk zelfs dat er niet eens een 1/2de meerderheid moet zijn, dat de tegenstem van één mede-eigenaar voldoende is om het stilzwijgende gedoog van deze onrechtmatige plaatsing te stoppen, m.a.w. dat het toestel weg moet.
(Tussen haakjes 3/4de meerderheid bestaat niet meer.)

Syndicus blijft hier grof in fout. Hij is tweemaal betrokken partij : 1. als mede eigenaar 2. als syndicus
Andere syndicus nemen, buitenstaander.

[Duym]

LYNX XX -- Inderdaad, de vrederechter. De twee eigenaars/bewoners hebben er last van, de overige niet gezien ze er niet wonen of niets verhuren. Wie er nog last van heeft zijn zijn de huurders, maar dat zeggen ze tegen mij, niet tegen hem, omdat ze ondanks die overlast er graag wonen.

Je zegt: Syndicus blijft hier grof in fout. Hij is tweemaal betrokken partij : 1. als mede eigenaar 2. als syndicus -- Ja, maar hij heeft er geen last van (woont er niet en verhuurt niets, hij heeft enkel 3 keldergarages), reden waarom hij zich wil onthouden in deze. Bovendien doet hij al vele jaren voortreffelijk werk.

[LYNX XX]

Je zegt: Syndicus blijft hier grof in fout. Hij is tweemaal betrokken partij : 1. als mede eigenaar 2. als syndicus -- Ja, maar hij heeft er geen last van (woont er niet en verhuurt niets, hij heeft enkel 3 keldergarages), reden waarom hij zich wil onthouden in deze. Bovendien doet hij al vele jaren voortreffelijk werk.

Euh, als hij zich hierin wil onthouden doet hij wat mij betreft geen voortreffelijk werk. Net op zo’n moment zou hij een actieve rol moeten spelen. Niet alleen door de facturen te betalen en jaarlijks een verslag uit te brengen.

Inderdaad Thomas,
Een syndicus moet zijn wettelijke taken uitvoeren en niet zijn rug draaien. Ofwel doet men een opdracht naar behoren ofwel blijft men eraf.
Zijn taak is deze zaak op te lossen ( ondanks hijzelf geen last heeft ). En het is geen voortreffelijk werk zijn ogen sluiten.
Velen achten zich geroepen en weinigen uitverkoren.

[Franciscus]

En die huurders stellen zich ook partij rechtstreeks met een brief aan syndicus en hun verhuurders. Die kunnen zich dan ook niet meer verschuilen achter ' ik wist van niets'

[Duym]

Franciscus, ik begrijp niet goed wat je wilt zeggen. Niemand kan zeggen dat hij van niets weet: iedereen, syndicus, mede-eigenaars en huurder van de handelszaak krijgen alle e-mails toegestuurd die over deze zaak betrekking hebben (waaronder de krankzinnige 'oplossingen' van de gedaagde).

[Thomas Morus]

Franciscus, ik begrijp niet goed wat je wilt zeggen. Niemand kan zeggen dat hij van niets weet: iedereen, syndicus, mede-eigenaars en huurder van de handelszaak krijgen alle e-mails toegestuurd die over deze zaak betrekking hebben (waaronder de krankzinnige 'oplossingen' van de gedaagde).

t
Prietpraat (krankzinnige oplossingen) achter de coulissen heeft geen enkele beslissingswaarde in de context van de wet op de gedwongen mede-eigendom. Enkel rechtsgeldige beslissingen van de AV (en correct genotuleerd!) zijn van tel. Uitwisseling van "ideeën" per e-mail zijn geen rechtsgeldige beslissingen.