Nieuwe gemeente wet 135

[mava105]

Maar je had toch de gelegenheid de woning voor de inhuurname te bezoeken en te onderzoeken. Waarom heb je in huur genomen als je wist wat de staat van de woonst was. Dan is het toch grotendeel eigen schuld dat je nu in die situatie zit.

[louiza]

Maar je had toch de gelegenheid de woning voor de inhuurname te bezoeken en te onderzoeken. Waarom heb je in huur genomen als je wist wat de staat van de woonst was. Dan is het toch grotendeel eigen schuld dat je nu in die situatie zit.

Née, de pand is achteraf een krot gebleken, ik kan niet tussen de muren en onder de grond kijken dat er kapotte buizen overal lopen tot aan de kelder en
electrisiteits problemen zijn.

[freelance]

Freelance, née huur /huisjesmelkerij sociaal kwestie wat is geëscaleerd naar het schenden van de mensen rechten.......

Dat het escaleert is duidelijk . Maar gaat u procederen tot voor het Europees Hof van de Mensenrechten ?
Zal een zeer dure zaak worden , en niet zeker dat u gelijk zult krijgen .
Er zijn alternatieven .

Huurcontract was 1 jaar stilzwijgend verlengd naar 9 jaar denk ik.
Stilzwijgend verlengd na 1 jaar , werd ondertussen een volwaardig 9 jarig contract
Woon hier nu 3jaar.
Exacte begin datum ?? Voor of na 1 januari 2019
Geen plaatstbeschrijving
In uw voordeel / u kunt vertrekken zonder dat verhuurder u enige schade kan aanwrijven / het principe in deze is dat u het pand verlaat in de staat zoals het in het begin was ( wat verhuurder niet kan bewijzen zonder plaatsbeschrijving
Geen geregistreerd huurcontract.
In uw voordeel / u kunt vertrekken volgende maand , mits een officiele opzeg deze maand / Er zijn geen sancties voorzien door "vroegtijdig te vertrekken , of gebrek aan opzegtermijn .

Huurwaarborg dient volledig terugbetaald door verhuurder
Oude bewoners zijn vertrokken vanwege, ratten plaag, kakkerlakken en oude appartement.
Bij intrek van appartement was ik al meteen geconfronteerd met de ongedierte plaag en een niet goed werkend boiler. (bleek later dat er niet de juiste gastoevoerpijp op zat ofzo)
gebrek aan plaatsbeschrijving is reeds een indicatie dat er iets niet klopte indertijd
Huurhuisbaas wilde niks maken, ik heb noodgedwongen zelf mensen moeten laten komen van valiant.

En hier komt de kat op de koord .
Het is uw goed recht om " mensen te laten komen " om iets te herstellen .
Maar dan mag u niet verwachten dat verhuurder dit zal betalen .
Indien het gebreken zijn voor de verhuurder , moet u kunnen bewijzen dat u de verhuurder daar officieel voor in gebreke hebt gesteld
Dit wil zeggen , per aangetekend schrijven , NIET mondeling of sms
Deze ingebrekestelling mag een ganse waslijst zijn , desnoods met foto's , verslagen van experts /vaklui enz...
Zelfs ondanks het gebrek aan een plaatsbeschrijving moet een woning verplicht voldoen aan bepaalde eisen , opgelegd door de Vlaamse Overheid


Die hebben alles voor mij in orde gebracht ondanks de gevaar zei de meneer enz.
Gerelateerd aan de latere gasreuk / afsluiting ??
Geen renovatie, geen oude bewoners die woonscontrole hebben gevraagd.

Mijn pro deo advocaat doet zijn werk voor mij te helpen wat betreft de huur kwestie.
Een tweede kat op de koord
Zonder inzage te hebben in de bevindingen van deze gratis advocaat , moet ik toch de bedenking maken , dat een advocaat géén procedure opstart waarbij duidelijke bewijzen van ingebrekestelling van de verhuurder ONTBREKEN
Als deze procedure ging over werken aan de electriciteitsmeter , en de verhuurder is NIET in gebreke gesteld , dan wordt het op de rechtbank een welles /nietes spelletje , waarbij de rechter niet anders kan dan verhuurder gelijk te geven .
En dan in beroep gaan in deze ?
Op grond van welke bewijzen ?
Tot hiertoe zie ik geen aanwijzingen dat dit kan gewonnen worden door u

En het is deze procedure die nu de verdere afhandeling door gemeente of OCMW of CAW blokkeert , waardoor ze u verwijzen naar " daklozenopvang " .

Woonskwaliteit daarin tegen verwijst mij naar daklozenopvang.

Groetjes

U moet dus eens goed overleggen met uw pro deo advocaat , of een betalende advocaat nemen die gespecialiseerd is in huurkwesties .
Ik weet niet in hoeverre het mogelijk is de "beroeps procedure " af te breken .
Wat wel moet kunnen m.i. is een nieuwe procedure bij vrederechter opstarten , met als bewijzen de verslagen van de wooninspectie .
Aan de hand daarvan kunt u ontbinding van het huurcontract vragen , met de nodige schadeloosstellingen ( eventueel met terugwerkende kracht , wegens het te huur aanbieden van een woongelegenheid die niet conform de Vlaamse normen is ) , alsook het gratis wonen tot u iets beter gevonden hebt , of , gezien de mensonwaardige situatie van te moeten leven zonder gas en electriciteit , de vrederechter de verhuurder te veroordelen om u gratis logies ( en verhuiskosten ) aan te bieden , om het even waar .
De vrederechter kan ook andere maatregelen uitspreken ( stad verplichten te zorgen voor noodopvang bijvoorbeeld ) , maar dat kunnen we niet voorspellen .

[KJ86]

U moet dus eens goed overleggen met uw pro deo advocaat , of een betalende advocaat nemen die gespecialiseerd is in huurkwesties .
Ik weet niet in hoeverre het mogelijk is de "beroeps procedure " af te breken .
Wat wel moet kunnen m.i. is een nieuwe procedure bij vrederechter opstarten , met als bewijzen de verslagen van de wooninspectie .
Aan de hand daarvan kunt u ontbinding van het huurcontract vragen , met de nodige schadeloosstellingen ( eventueel met terugwerkende kracht , wegens het te huur aanbieden van een woongelegenheid die niet conform de Vlaamse normen is ) , alsook het gratis wonen tot u iets beter gevonden hebt , of , gezien de mensonwaardige situatie van te moeten leven zonder gas en electriciteit , de vrederechter de verhuurder te veroordelen om u gratis logies ( en verhuiskosten ) aan te bieden , om het even waar .
De vrederechter kan ook andere maatregelen uitspreken ( stad verplichten te zorgen voor noodopvang bijvoorbeeld ) , maar dat kunnen we niet voorspellen .

Dergelijke procedures zijn niet gemaakt voor een 'huurcontractje'. Schuld bepalen in dat soort zaken is een complexe materie met dure gerechtsexperts. Gewoonweg verhuizen is veel gemakkelijker en goedkoper.

[KJ86]

Deze mensen hebben echt een gelijklopend verhaal, ik hoop dat jullie het niet zijn want we zijn vergeten vermelden dat je altijd huur moet betalen. Gratis wonen bestaat niet!

https://www.gva.be/cnt/dmf20220822_9364 ... TzSw%3D%3D

[freelance]

GvA brengt meestal nieuws met een zwart randje .
Hier zelfde verhaal , maar meer genuanceerd
https://www.vrt.be/vrtnws/nl/2022/08/22 ... ng-in-ant/
CAW geeft toe dat dit geen alleenstaand geval is . ( in Antwerpen , toch " de parel van Vlaanderen " )
Huurders maken fouten , maar officiele instanties kunnen er alleen op staan kijken .
Men kan een parallel trekken met asielzoekers aan klein kasteeltje , waarvoor Belgische staat al genoeg veroordeeld geweest is .

[KJ86]

Ik denk dat jij het niet wil snappen. Lees die tekst maar eens grondig en tel maar eens hoeveel adviezen je tegenkomt.
Zonder denigrerend te doen maar de initiële vaststellingen in Antwerpen worden gedaan door stadwachters (secundair onderwijs).
Als zij het slecht genoeg vinden, wordt het doorverwezen naar Wonen Vlaanderen. De mensen daar weigeren hun opleidingsniveau prijs te geven. Je kan dan toch ook wel denken dat het geen vetpot is.

Dat is ook hetgeen dat TS aanhaalt, dat de kwaliteit van het woningonderzoek niet goed is. Zij vindt dat haar woning dermate slecht is dat ze in aanmerking komt voor artikel 135. Zij beweert dat de mensen die de vaststellingen doen op het terrein onbekwaam zijn.
De procedure die je dan moet starten ga je niet terugvinden in uw artikels. Het verslag dat die mensen van Wonen Vlaanderen opmaken is louter een advies in een administratieve procedure dat opgemaakt wordt met visuele vaststellingen aan de hand van een gestandaardiseerde aanstiplijst en het is zeker geen bouwkundig onderzoek.

Het advies is dus nietszeggend want de adviseur heeft geen aansprakelijkheid. Geen aansprakelijkheid wilt dus ook zeggen dat je geen fouten kan maken in de interpretatie van de regelgeving.

[freelance]

De tekst , aangehaald in # 42 is mij uiteraard bekend .
Edoch , de Vlaamse regering staat erom bekend de implementatie van haar regelgeving te delegeren naar de gemeentes , die er naar eigen goeddunken kunnen mee doen wat ze willen . ( en als men niet akkoord gaat is er een beroepsprocedure , die de huurder geen stap verder brengt , ALS ze al op de hoogte zijn dat het kan , en ALS ze bereid zijn maanden in het donker te zitten , OF bereid zijn op straat gezet te worden )
De adviezen en procedures in bovenstaande tekst worden hierdoor ontiegelijk ingewikkeld , en door GEEN ENKELE huurder te volgen of te snappen ( waardoor de TS continue op het verkeerde been gezet wordt , en hier komt vragen waar je klacht kunt indienen tegen de werking van dit kafkaiaanse kluwen van regelgevers en plaatselijke ambtenaren . ) .
Op die manier is wonen wel degelijk OP GOED GELUK .

Maar zelfs de Vlaamse regelgeving bevat een cruciale zin :
Quote : " De huurder kan bij de vrederechter een verminderde huurprijs afdwingen of een deel van de huurgelden terugvorderen. Het lopende huurcontract kan ook nietig worden verklaard. " Einde quote .
Simpelweg op basis van Art. 12 , Art 14 en Art 25 van de huidige huurwet " .

Wanneer er geen akkoord kan bereikt worden met de verhuurder of zelfs de gemeente diensten , dan gaat men daarmee naar de vrederechter . Uiteraard met valabele bewijzen .
Al de rest is tijdverlies .

[KJ86]

Het probleem is dat je echt systematisch in gebreke moet stellen voor recht op verhaal te hebben. Voor een correcte in gebreke stelling moet je dus eigenlijk al een bouwdeskundige aangesteld hebben. Vaak weten huurders niet wat dat het probleem is met hun woning. Voorbeeld; Door de media denken ze dat enkel glas niet toegelaten is, terwijl dat het enkel een probleem is in de woonruimtes en als de epc-waarde laag genoeg is. Ondertussen worden er wel problemen vastgesteld waarvan de huurder geen weet heeft en nooit gemeld heeft. In welke mate kan je dan van een problematisch woonsituatie spreken?

Compensaties kunnen dus pas geëist worden vanaf het moment van in gebreke stelling, het is immers onmogelijk te bewijzen dat het probleem bij aanvang van het contract aanwezig was. Vaak aanvaarden huurders de problemen en beginnen ze pas te melden na de druppel die de emmer heeft doen overlopen. Over wat voor bedragen spreek je dan, enkele maanden huur, peanuts in de complexiteit van dergelijk rechtszaken.

Bovendien kan een vrederechter geen gezinnen huisvesten en zal dus eigenlijk naar een minnelijk oplossing zoeken in dergelijke zaken. Als je dan een huurder hebt die weigert om te betalen, is het kant en klaar voor de rechter.

De wetgever heeft eigenlijk voor de oplossing gezorgd, ook in deze case, geen PB en geen registratie. Het is dus eigenlijk supersimpel, blijven wonen tot dat je iets anders gevonden hebt en dan van de ene maand op de andere vertrekken. TS heeft daar al drie jaar tijd voor gehad. Een huurder moet altijd denken vanuit het standpunt, niet goed is gelijk aan verhuizen.

[freelance]

Ik kan mij grotendeels vinden in # 45 .
Quote : " Het probleem is dat je echt systematisch in gebreke moet stellen voor recht op verhaal te hebben. Voor een correcte in gebreke stelling moet je dus eigenlijk al een bouwdeskundige aangesteld hebben. Vaak weten huurders niet wat dat het probleem is met hun woning. Voorbeeld; Door de media denken ze dat enkel glas niet toegelaten is, terwijl dat het enkel een probleem is in de woonruimtes en als de epc-waarde laag genoeg is. Ondertussen worden er wel problemen vastgesteld waarvan de huurder geen weet heeft en nooit gemeld heeft. In welke mate kan je dan van een problematisch woonsituatie spreken? "

Uiteraard moet er voorafgaandelijk een ingebrekestelling gebeuren .
In sommige gevallen zal daar een bouwdeskundige voor nodig zijn , maar niet altijd .
Bij twijfel kan ook de VR zo iemand aanstellen .
In deze case moet een negatief verslag van Wonen Vlaanderen volstaan ( zij zijn toch de " woningdeskundigen " met een zeer uitgebreide puntenlijst ) .
Ook het afsluiten van gas en elektra, wegens acuut gevaar , zal toch wel een belletje doen rinkelen bij de VR ?

Zoals ik al eerder liet weten ; de eerste zaak voor VR van TS ( elektriciteitskast ) is een verloren zaak , wegens gebrek aan ingebrekestelling .
Maar een nieuwe zaak kan opgestart , aan de hand van latere ontwikkelingen ( Wonen Vlaanderen / gas afsluiten ) .
Dan WEL met een ingebrekestelling naar verhuurder uiteraard .

We weten niet of TS weigerde huur te betalen . Het verhaal in GvA slaat niet noodzakelijk op TS .
Ook het " niet goed = verhuizen " is /was niet noodzakelijk een optie voor TS .
Een geschikte woning vinden is/was blijkbaar al niet evident voor TS 3 jaar geleden , en nu wellicht nog veel minder .
Geschikte woongelegenheid voor een groot gezin ligt heden ten dage niet voor het rapen . ( als de verhuurders het al zien zitten / zeker voor huurders met " een kleurtje " ) .