Makelaar in gebreke stellen

[Bauxiet]

Beste,

Recent kocht ik een stuk bouwgrond waarop een erfdienstbaarheid van toepassing is. De makelaar heeft dit nooit transparant naar ons gecommuniceerd en heeft dit - naar mijn mening en gevoel - proberen verdoezelen. De erfdienstbaarheid gaat over een riolering van een achterliggend huis.

Het ging als volgt:

- Wij doen bod op dag X
- Dag erna bellen wij en melden we dat we zagen dat er een riolering liep, zijn antwoord was dat we ons hier geen zorgen over moesten maken en dat dit gewoon een afvoerbuis is (hij doet geen vermelding dat dit een erfdienstbaarheid is en dat er dus verplichtingen/beperkingen aan verbonden zijn). Op dit moment staat er op de website van de makelaar dat er geen erfdienstbaarheid op dit erf zit.
- Wij tekenen een aankoopbelofte waarop enkel de vermelding is van een rioolbuis komend van huis Y. Er wordt nergens uitdrukkelijk gezegd dat er een erfdienstbaarheid rust op dit stuk grond. Op de website staat op dit moment nog steeds de vermelding dat er geen erfdienstbaarheid is.
- Wij krijgen de compromis toegestuurd waarop de vermelding staat van de erfdienstbaarheid, dit is de eerste keer dat de erfdienstbaarheid letterlijk vermeld wordt. Wij gaan langs bij de notaris voor meer duidelijkheid, die zegt dat er inderdaad fouten zijn gebeurd en dat er nieuwe informatie aan het licht is gekomen, namelijk dat er een erfdienstbaarheid rust op dit stuk. Hij meldt dit via e-mail ook aan de makelaar, de notaris meldt duidelijk dat het om een erfdienstbaarheid gaat. De makelaar voelt zich betrapt en laat weten dat hij dit verder ging bekijken en hier op ging terugkomen. Wij vernemen niets van hem de dagen erna.
- De dag erna past de makelaar de advertentie aan naar "erfdienstbaarheid: neen, afvoer vuil water". Bij confrontatie mbt tot deze aanpassing en wat er origineel stond ontwijkt hij de confrontatie en wordt hij heel defensief. Wij hebben namelijk screenshots van de advertentie voor en na de aanpassing.
- Wij tekenen de compromis omdat hij reeds een bindende aankoopbelofte hadden getekend en de tijd begon te dringen aangezien de aankoopbelasting van 10 naar 12% ging. Wij wouden dus niet riskeren een boete te krijgen door de termijnen niet te respecteren en dan ook nog eens een hogere aankoopbelasting te betalen. Hierdoor hebben wij de compromis getekend.

Nu zou ik graag deze makelaar in gebreke stellen gezien hij naar mijn mening moedwillig informatie vaag (spreken over een rioolbuis zonder te vermelden dat dit een erfdienstbaarheid is) en zelfs het incorrect weergeven van informatie op de advertentie. Hij heeft dit natuurlijk gedaan met als doel de prijs zo hoog mogelijk te houden. Wij deden een bod en tekende de aankoopbelofte met de kennis die wij hadden gekregen van hem, en dat was op dat moment niets over de erfdienstbaarheid. Het feit dat hij wel de erfdienstbaarheid vermeldde in de compromis, maar niet op de website geeft blijk van slechte bedoelingen en bovendien dat het geen vergissing kon zijn.

Wat denken jullie dat onze kansen zijn om dit te winnen? Dit gaat over een bouwgrond dat richting de 400k gaat, ik zou hiervoor een schadevergoeding van €35.000 voor willen eisen gezien een erfdienstbaarheid invloed heeft op de marktwaarde. Uiteraard zal ik hiervoor dan een advocaat onder de arm nemen, maar ik wou al eens even aftoetsen of dit wel een goed idee is...

[CityBird]

Jullie hadden die comprimis nooit mogen tekenen en direct de makelaar moeten laten weten per AS van de afkoop af te zien toen jullie het bestaan van die erfdienstbaarheid wisten. Nu sta je heel zwak.

“De tijd begon te dringen” is geen excuus, als je geen passend perceel had gevonden had je immers die belastingsverhoging ook moeten ondergaan.

[mava105]

TS had moeten weten, dat als hij al wist dat daar een riolering lag, dat dit enkel kon met een overeenkomst met tussen de beide eigenaars van de belende percelen, dus erfdienstbaarheid.
Hij had dat schriftelijk moeten navragen bij de makelaar of notaris, en niet even een telefoontje geven of mondelings vragen. Door het een afvoerbuis te noemen heeft makelaar u niet belogen of bedrogen. Het is nl inderdaad een afvoerbuis.

[Bauxiet]

TS had moeten weten, dat als hij al wist dat daar een riolering lag, dat dit enkel kon met een overeenkomst met tussen de beide eigenaars van de belende percelen, dus erfdienstbaarheid.
Hij had dat schriftelijk moeten navragen bij de makelaar of notaris, en niet even een telefoontje geven of mondelings vragen. Door het een afvoerbuis te noemen heeft makelaar u niet belogen of bedrogen. Het is nl inderdaad een afvoerbuis.

Waaruit leidt u af dat ik dit via een telefoontje of mondeling gevraagd heb? Ik ben speciaal naar mijn notaris gegaan nadat de makelaar dit, zonder op voorhand aan ons te melden, in de compromis had gezet. Daar heeft de notaris ons laten weten dat dit inderdaad om een erfdienstbaarheid gaat én heeft dit schriftelijk laten weten aan de makelaar.

Dat de makelaar ons belogen heeft lijkt me heel duidelijk. Op zijn website stond namelijk dat er geen erfdienstbaarheid was, wij gingen er dus vanuit dat die afvoerbuis weg kon. In de compromis vermeld hij de erfdienstbaarheid dan wel heel duidelijk. Na de melding van onze notaris bleef hij beweren op zijn website dat het niet om een erfdienstbaarheid ging. Daarnaast heeft de makelaar een verplichting de koper zo volledig mogelijk in te lichten, ik ben namelijk geen juridisch expert noch een makelaar. Ik vertrouw er dus op dat de makelaar mij alle belangrijke informatie duidelijk vermeldt.

[CityBird]

Jij hebt die voorgeschiedenis
"irrelevant" gemaakt door die compromis te ondertekenen. Dit is immers een officielle aanvaarding van die erfdienstbaarheid, zelfs al was je hiervan niet op de hoogte (Wat niet eens het geval was). Tenzij je kan bewijzen dat dit onder dwang gebeurd is trek je aan het kortste eind.