Mondelinge overeenkomst

[ladygaga]

Ik heb sedert september 2008 een mondelinge huurovereenkomst voor een appartement. Er is dus geen contract. Nu ben ik in september 2009 verhuisd en eist de verhuurder een schadevergoeding.
Wat zijn mijn rechten hier als huurder?

[Vandebos]

zie pdf "huurwet0708" in link in onderschrift.

[ladygaga]

Het schriftelijk opstellen van huurovereenkomsten is verplicht vanaf 2007, maar mondelinge overeenkomsten zijn toch geldig?
Ik moet nu voor de vrederechter verschijnen. De verhuurder heeft mij hier nooit mondeling over aangesproken, maar wel zijn akkoord gegeven om te vertrekken.

[Vandebos]

Alle huurovereenkomsten gesloten vanaf 15/06/2007 moeten schriftelijk zijn.
Als de verhuurder kan bewijzen dat de huurder iedere maand huur betaalde kan er een vermoeden van overeenkomst zijn.

In realiteit heeft de huurder bij een mondelinge overeenkomst praktisch carte blanche met de huidige wetgeving; hij kan op ieder ogenblik opzeggen, er is geen plaatsbeschrijving etc etc.

Wat is de reden van de de daging voor het vredegerecht?

Mondelinge huurcontracten gesloten voor 15/06/2007 blijven geldig.

[ladygaga]

Ze gaan ervan uit dat het een negenjarig contract betreft en eisen wederverhuringsvergoeding. Ik kan via mijn attest van woonst aantonen dat ik daar officieel woon vanaf 16.09.2008
Nu is het wel zo dat het om een eigendom gaat van een getrouwd koppel waarvan ik altijd de huur gestort heb op de rekening van de vrouw. Het is de man die mij voor de vrederechter laat komen. Ik had echter al een papier laten opmaken dat ik het pand kon verlaten op 30 september zonder opzeg. Dit is wel niet aangetekend gebeurd, maar wel ondertekend door de vrouw en mij. Hij vraagt ook ontbinding van het contract, maar mijn adres is intussen al gewijzigd.
Waarschijnlijk neem ik toch best een advocaat onder de arm.

[Vandebos]

Aangezien het hier volgens hem om een 3-6-9 gaat die mondeling is afgesloten na 15-06-2007, die niet geregistreerd is kan er je weinig ten laste worden gelegd.

Heb je ergens op papier van de echtgenoot dat het een mondelinge 3-6-9 is?

Mondelinge huurcontracten afgesloten na 15-06-07 niet rechtsgeldig. (doel pand hoofdwoning) --*> niets rechtsgeldig huurcontract betekent dat er geen wederverhuringsvergoedingen gevraagd kunnen worden.

3-6-9 Niet geregistreerd voor betekening opzeg ---> huurder mag opzeggen wanneer hij wil zonder dat er een wederverhuringsvergoeding kan geëist worden.

Je kan verdorie kiezen welke strategie je wil volgen...

[ladygaga]

Ik heb helemaal niets op papier. Ik had gebeld met een advocate en die zei mij dat als er een mondelinge overeenkomst is dat hij recht heeft op die schadevergoeding, omdat de duur van de overeenkomst dan automatisch bepaald word op 9j.
Ik heb ondertussen wel een aangetekende brief verstuurd naar hem dat ik de woning verlaten heb op 26 september. Heb ik hiermee iets verkeerd gedaan?

[ladygaga]

Update

Ik heb dan toch nog mijn huur moeten betalen voor de maand oktober omdat ik de sleutels nog in mijn bezit had. Dit was in opdracht van mijn advocaat.
Nu is het proces uitgesteld en komt het voor in maart 2010. Hij eist nog de maanden juni, juli en augustus.
Ik heb namelijk altijd aan zijn vrouw moeten betalen van in het begin dus dat heb ik gedaan tot en met september. Omdat zijn vrouw sedert een paar maanden op een ander adres woont, wilt hij die maanden recupereren, maar hij heeft mij nooit schriftelijk of mondeling gevraagd om dit op zijn rekening te storten. Dit komt nu voor in maart.

[roharro]

Dus hij wil dat je voor die drie maanden dubbel betaalt omdsat hij ruzie met zijn vrouw heeft?

[Vandebos]

ga gewoon eens langs op het het lokale registratiekantoor. Vraag om te controleren of je huurcontract werd geregistreerd voor dat je de opzeg betekende.

Indien het contract niet werd geregistreerd, wat nogal moeilijk is met een mondeling contract, dien je krachtens art 3 §5 opzeggen zonder wederverhuringvergoeding.

§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W>
(Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.) <W>

Uw verhuurder heeft dus 99.9% geen poot om op te staan. Deze paragraaf is namelijk van dwingend recht.

[ladygaga]

Het is zeker niet geregistreerd, want er is geen schriftelijk contract. Ik heb een aangetekende brief geschreven in oktober dat ik de woonst heb verlaten op 26 september. Nog in oktober heb ik aangetekend mijn sleutels opgestuurd en oktober nog moeten betalen omwille van die reden.

@Roharro dat is inderdaad de reden.

[ladygaga]

Verhuurder is niet akkoord dat ik de laatste maanden aan zijn vrouw betaald heb aangezien zij al uiteen waren en zij verhuisd was. Hij eist nu die maanden op. Advocaat speelt in op het feit dat zijn vrouw en ik "te close" zijn en onder één hoedje spelen.
De maand oktober had ik dus nog moeten betalen aan de man hoewel ik steeds aan de vrouw betaald heb. Het strafste van al is dat ik dat geld in de hand teruggekregen heb van de man. Natuurlijk heb ik hiervan geen bewijzen, maar ondertussen eist hij nog steeds die maanden huur en moet ik opdraaien voor de kosten van het gerecht. Mondelinge huurcontracten mogen niet meer, maar toch kan hij dit allemaal eisen.

[Vandebos]

Als het contract niet is geregistreerd voor de opzeg inging kan u het pand opzeggen zonder dat de verhuurder recht heeft op een wederverhuringsvergoeding of de reguliere opzegperiode, punt aan de lijn.

Art 3 § 6 van de huurwetgeving is van dwingend recht.

Als u bovendien kan bewijzen dat die maanden huur reeds betaald zijn geweest aan zijn partner zal hij dit met zijn partner dienen op te nemen.

Het weze misschien best dat u zelf een advocaat in de arm neemt om deze zaak te bekijken?

[ladygaga]

Ik heb ondertussen een advokaat. Maar ik vraag mij af waarom mijn advokaat mij de maand oktober aan de man liet betalen en niet aan de vrouw aangezien ik altijd de huur aan haar gestort heb. Nu eist hij de maanden juni, augustus en september. Ik heb juni toen rechtstreeks op de rekening van de huisbaas waarvan de vrouw een appartement huurde gestort en voor augustus en september de helft gestort en de helft in de hand gegeven waarvan ik een bewijs heb ondertekend door mij en de vrouw. Hij beweert dat wij onder één hoedje spelen en dat deze bewijzen vals zijn.

[Vandebos]

Dan zal hij zijn claims moeten bewijzen.

Het overhandigen van de sleutels is een verplicht element in het beëindigen van een huurovereenkomst. Koppel dit aan het feit dat het hier gaat om een mondelinge overeenkomst. Bovendien heeft u de brief met de opzeg van september pas in oktober verzonden... Een opzeg met terugwerkende kracht bestaat niet... U had deze brief in feite dienen te versturen voordat u het pand verliet in september. Al deze elementen te samen heeft uw advocaat er wijs aan gedaan u de maand oktober te doen betalen. Op die wijze kan hij in geding steeds naar voren brengen dat u uw plichten heeft vervuld.