verkeerde info door makelaar

[gw728]

Historiek
Sinds bijna 6maanden huren ik met mijn vriendin een appartement boven een horecazaak.

Tijdens de onderhandelingen met de makelaar werd ons een appartement beloofd, waarbij we absoluut geen hinder zouden ondervinden van het ondergelegen horecapand. Daarop hebben wij een contract getekend met 3 maanden opzeg en verlies van 3 maanden huur bij vroegtijdige opzeg.

Mijn verbazing was groot toen ik merkte dat onder mijn slaapkamer een soort van koelinstallatie was bevestigd (op nog geen 50 cm van mijn hoofdkussen) Tijdens onze rondleiding hadden wij hiervan niets gemerkt (verstopt achter een valse plafond)
Dit toestel, welke een monotoon gerommel produceert (vergelijkbaar met een zware jeep, welke naast je slaapkamerraam staat te draaien) draait voornamelijk 's nachts (omwille van daluren elektriciteit??) en houdt mij wakker.

Acties
Reeds tijdens de eerste week was dit het geval, waarop ik dit probleem direct aangekaart heb met de makelaar. Zijn advies: Wacht het een maand af en dan een dossier opbouwen, met onder andere aangetekende brief naar verhuurder + gesprek horecauitbater.

Een maand later verstuurde ik dus inderdaad een héél vriendelijke brief naar de verhuurder, met het verzoek om hier maatregelen tegen te nemen.
Tegelijkertijd ben ik naar de horecauitbater gegaan om een vriendelijk gesprek te voeren.
Resultaat:
* Verhuurder: "Met burenproblemen moei ik me niet, maar ik wil met de horecauitbater praten"
* horecauitbater: "Ik zal met de koelinstallateur bellen om te vragen wat ik kan doen"

Een maand ging voorbij, zonder reactie. Ondertussen sliep ik amper 5uur per nacht. Dikwijls in de zetel. Ik nam halve dagen verlof op het werk om bij te slapen, het slaaptekort wekte geleidelijk aan depressieve gestaltes aan en maakte steeds meer fouten op het werk.
Het slaaptekort bestond ook bij mijn vriendin. Zij moest uiteindelijk noodgedwongen stoppen met haar job vanwege vermoeidheid.

Na 4 weken wederom vriendelijk met de horeca uitbater gesproken: "ik ga naar de koelinstallateur bellen en hij ging me zeker berichten". Niets gehoord
3 weken verder wederom naar de horecauitbater gebeld met de vraag of hij voor één nacht de koelinstallatie kon afzetten. "ga ik doen" Heeft hij absoluut niet gedaan.
Nog maar eens naar de immomakelaar gestapt, welke duidelijk van mening was verandert. "wij zijn maar tussenpersoon, maar we zullen u helpen een oplossing te zoeken" Niets meer gehoord.

Ondertussen waren we september, en werd ik zwaar aan het lijntje gehouden en sliep nog steeds amper 4-5 uur per nacht. Ik besluit oorstoppen te gebruiken. Wat een verademing. Ik slaap terug, maar ben nog steeds gefrustreerd omdat ik met die domme dingen in mijn oren moet slapen.

Ik laat de politie komen. Deze raden me aan een geluidsmeting te doen.
Resultaat: de koelinstallatie is verantwoordelijk voor een verdubbeling van het geluid (+3dB)

Begin oktober ben ik terug naar het immokantoor gestapt. "Wij zullen u volgende week opbellen, om hierover samen te zitten" Geen telefoon gehad.

Uiteenzetting
Ik doe mijn best om "in de minne" een oplossing te zoeken, maar er wordt langs alle kanten met mijn voeten gespeeld (makelaar, huurbaas, horecauitbater)
Eigenlijk acht ik de makelaar verantwoordelijk. Deze heeft me voorgelogen dat er geen geluidshinder was.

Alle miserie heeft me radeloos gemaakt en mijn voorkeur gaat naar een oplossing waarbij ik het pand mag verlaten. Maar wat met de gemaakte kosten? Aansluiting op televisie net, waternet, verf, behang, gordijnen,...
Wat met huurwaarborg? Wat met 3 maanden boete wegens vroegtijdig verlaten van het pand?
Moet ik daar voor opdraaien? Terwijl de makelaar easy money gehad heeft? (ter info: 110 € plaatsbeschrijving, waarbij ik een standaard blad krijg waarop ik zelf nog minstens 15 aantekeningen heb moeten maken)

Kan iemand me advies geven over mijn volgende stappen? Welke zijn mijn rechten?

[roharro]

"Tijdens onze rondleiding hadden wij hiervan niets gemerkt (verstopt achter een valse plafond)" "

Zit dat koeltoestel verstopt in het plafond van het appartement dat jullie huren? Indien niet, en voor zover het binnendringende geluid niet het gevolg is van een bouwtechnisch mankement van het appartement dat jullie huren, dan treft de verhuurder geen enkele schuld en kunt u niets van hem eisen.

In dat geval is de onderbuur de enige verantwoordelijke omdat hij overlast veroorzaakt. De oplossing moet u dan bij hem zoeken. Komt die er niet binnen een redelijke termijn dan kunt u beroep doen op de verzoeningsprocedure bij het vredegerecht.

[gw728]

We huren een appartement boven een inrit.
Aan het plafond van deze inrit (=onderkant van onze slaapkamer) zit dit toestel verborgen onder een plafond.
Theoretisch gezien, is het bevestigd tegen de buitenmuur.

Mijn inziens treft de verhuurder geen verantwoordelijkheid. De makelaar en onderbuur wel.

[roharro]

Tegen de makelaar kunt u niet veel doen. Maar tegen de onderbuur misschien wel want hij stoort u in het genot van het appartement.

[Vandebos]

Ik zou om te beginnen stoppen met bellen en mondeling afspreken en in plaats daarvan aangetekend de onderbuur schriftelijk in gebreke te stellen. In datzelfde schrijven zou ik al de keren dat er reeds mondeling beloftes zijn gemaakt en deze niet werden gehouden aanhalen. Ik zou hem tot 10 dagen na kennisname schrijven geven (ofwel dat hij zelf is gaan afhalen ofwel wettelijke kennisname zoals bepaald door door cassatiearresten) om u een concrete oplossing binnen de maand na kennisname uitvoerbaar voor te stellen aangezien u anders verplicht zult zijn met geluidsmetingen en advocaat naar de vrederechter te stappen om op zijn kosten en tegen dwangsom reparatie en/of isolatie van de koeling te bekomen. U vermeld in het aangetekende schrijven eveneens dat u een kopie van dit schrijven rechtstreeks in zijn brievenbus deponeert op datum.

Niet gierig wezen, verstuur dat ding aangetekend... U heeft bewijzen nodig dat u al het mogelijke hebt ondernomen om deze zaak in der minnen te regelen en aangetekende zendingen zijn hiervoor ideaal.

Mochten er aangetekende zendingen niet afgehaald terugkomen, dan laat u deze ongeopend!! berg ze samen met de postfiche en een kopie of afdruk van het schrijven erin op. Indien nodig zal de vrederechter ze wel openen...

Uw rechten? U heeft het recht ongehinderd te genieten van het pand dat u huurt.

Is de zaak eronder van dezelfde eigenaar?

De immomakelaar, beheert deze het pand of is hij enkel aangesproken om het te verhuren? U kan in ieder geval eveneens deze in gebreke stellen omdat hij zijn beloftes niet houdt aangaande het regelen van dit probleem of het houden van de beloofde vergadering met iedereen. Verzoek hem binnen de 10 werkdagen effectief een vergadering te plannen met de eigenaars/uitbaters/huurders van de betrokken panden aangezien u anders wegens het niet kunnen genieten van pand dat u huurt zoals uw grondwettelijk recht is verplicht zal zijn stappen te ondernemen bij het vredegerecht. Verzoek hem eveneens vriendelijk in dit schrijven de eigenaar van het pand op de hoogte te brengen en klaarheid te scheppen over wie u nu dient aan te spreken of bij gebrek aan respons te dagen. (in realiteit is dit altijd de eigenaar van het pand, en ja het minste wat u voor het vredegerecht kan eisen is reductie van huur voor de termijn dat de overlast duurt en reeds geduurd heeft. In theorie zou u zelfs een verbreken kunnen vragen daar zowel het immokantoor als de eigenaar een gekende situatie verzwegen hebben.)

Steek eens uw licht op bij de vorige huurders. Mensen in de buurt weten meestal waar deze naartoe zijn of u heeft van post hun adres en/of telefoonnummer. Als de situatie toen reeds bestond en de reden van verhuis is geweest heeft weer een extra element.

[j.demoor]

Uit ‘dat onder mijn slaapkamer een soort van koelinstallatie was bevestigd ‘ leid ik af dat die installatie niet behoort tot de aan u verhuurde woning. De erdoor veroorzaakte hinder is dus ‘burenhinder’.

“Art.544.Eigendom is het recht om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt dat strijdig is met de wetten of met de verordeningen.”(Burgerlijk Wetboek).

Onderzoek vooraf bij uw gemeentebestuur of het aanbrengen van die koelinstallatie op die plaats stedenbouwkundig en milieurechtelijk geoorloofd is.

‘De eigenaar van een onroerend goed,die door een niet foutief feit het evenwicht tussen zijn eigendomsrecht en dit van de naburige eigenaar verbreekt en hem een stoornis oplegt die de maat van de gewone buurtschapsnadelen overschrijdt,is aan de naburige eigenaar een rechtmatige en passende compensatie verschuldigd,waardoor het verbroken evenwicht wordt hersteld. Die compensatie kan niet bestaan in het volledig verbod van het niet foutief feit,zelfs als volgens de feitenrechter het volledig verbod de enige wijze is om het gestoorde evenwicht te herstellen‘[Cass. ARC930354N,14 december 1995(Meunier t. Verheyden),TRD&I 1996-03,37].