Misbruiken door huisbaas

[Keizer Karel]

De tante van mijn echtgenote huurt reeds 30 jaar een appartement en zal binnenkort wellicht verhuizen naar een serviceflat of rusthuis. Wij verwachten echter problemen met de huisbaas zodra zij vertrekt. Ik heb me ondertussen een beetje verdiept in de situatie en ben toch een aantal eigenaardigheden tegengekomen.
1. De verhuurder laat de huurder opdraaien voor de grondlasten.
Kan dit? Ik heb er in elk geval nog nooit van gehoord. Of kan dit contractueel zijn vastgelegd tussen beide partijen?
2. De verhuurder betaalt jaarlijks een bepaald bedrag aan de huurder voor het onderhoud van de tuin vermits zij dit zelf niet meer kan. De huurder incasseert dus dit geld maar de verhuurder heeft nog nooit iets aan de tuin gedaan.
3. De huurwaarborg staat niet op een geblokkeerde rekening maar werd gewoon gestort op rekening van de verhuurder.
4. In de 30 jaar dat zij daar woont, heeft de verhuurder nooit enige renovatie of vernieuwing gedaan. Onze tante vreest nu dat ze het appartement moet teruggeven "in de originele staat". Ik dacht dat beschadigingen door ouderdom zeker niet moeten worden vergoed door de huurder.
Reacties zijn welkom.

[Vandebos]

1. Artikel 5 huurwet (in huurwet vanaf 05/1997)

Art. 5. Onroerende voorheffing.
De onroerende voorheffing betreffende het gehuurde onroerende goed kan niet ten laste van de huurder worden gelegd.

Deze is van dwingend recht. (dat wil zeggen dat elk ander beding in een huurcontract ongeldig is.)

Ik zou dus nog dit jaar de tante een AS laten richten aan de verhuurder, hem hierin wijzen op de huurwetgeving, het feit dat deze van dwingend recht is en de laatste 5 jaar terugvragen. Vraag om een antwoord binnen de 10 werkdagen na kennisname omdat anders verplicht zal zijn verdere stappen te ondernemen.

2. Stel in dezelfde brief de verhuurder in gebreke wegens het innen van vergoedingen voor prestaties die niet geleverd worden. Neem foto's van de tuin en sluit deze eventueel mee in. Verzoek hem vriendelijk om haar een paar datums voor te stellen waarop hij eventueel het niet uitgevoerde onderhoud wenst te komen verrichten.

3. Dit mag. Maar uw tante heeft dan via art 10 §2 huurwetgeving

§ 2. Wanneer de verhuurder in het bezit is van de waarborg en nalaat die te plaatsen op de manier bepaald in § 1, derde lid, is hij ertoe gehouden om aan de huurder rente te betalen aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de waarborg, vanaf het moment dat die overhandigd wordt.
Deze rente wordt gekapitaliseerd. Vanaf de dag dat de huurder de verhuurder in gebreke stelt om te voldoen aan de verplichting hem opgelegd door § 1, derde lid, is de verschuldigde rente echter de wettelijke interesten op het bedrag van de waarborg.

recht op de gemiddelde interestvoet. Bovendien kan u via as de verhuurder verzoeken te kiezen tussen het alsnog deponeren van de huurwaarborg met de gecummuleerde renten op een geblokkeerde rekenen of vanaf kennisname van het schrijven de jaarlijkse gerechtelijke intrest te betalen op dat gecummuleerde bedrag.

4. Is er bij het intreden een plaatsbeschrijving opgemaakt? anders geldt zowiezo Art 1730 BW en art 1731 BW

Art. 1730. <W> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W>
Bereiken de partijen geen overeenstemming, dan wijst de vrederechter, bij wie de zaak aanhangig wordt gemaakt met een verzoekschrift ingediend voor het verstrijken van de termijn van één maand of van vijftien dagen naargelang van het geval, een deskundige aan die de plaatsbeschrijving opmaakt. Het vonnis is uitvoerbaar niettegenstaande verzet en is niet vatbaar voor hoger beroep.
§ 2. Indien in de gehuurde plaatsen belangrijke wijzigingen zijn aangebracht nadat de plaatsbeschrijving is opgemaakt kan elke partij eisen dat op tegenspraak en voor gemeenschappelijke rekening een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt.
Wordt geen overeenstemming bereikt, dan is de in paragraaf 1 voorgeschreven procedure van toepassing, behalve wat de termijnen betreft.
§ 3. De contractuele bepalingen welke in strijd zijn met de paragrafen 1 en 2 zijn nietig.
§ 4. Dit artikel is niet van toepassing op de pacht.

Art. 1731. <W> § 1. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.
§ 2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd.

Beschadigingen door ouderdom dienen zeker niet te worden betaald door de huurder. zie §2 van art 1731 BW.

Als er zich problemen voordoen en u merkt dat de verhuurder niet geneigd is in te willigen waar u recht op hebt aarzel dan niet het vredegerecht in te schakelen.
Hopelijk helpt dit je verder?

[Keizer Karel]

Beste

Dank voor het uitgebreide antwoord. U hebt mij zeker verder geholpen!

[JohnD]

"...... Art 1731 BW §2 Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd."

Beschadigingen door ouderdom dienen zeker niet te worden betaald door de huurder. zie §2 van art 1731 BW.

Wat dit betreft is mij een en ander ter ore gekomen en had ik graag een verduidelijking ivm met het volgende, waarbij ik aanneem dat dus ook in feite de gevolgen van ouderdom of het niet verhelpen hiervan ten laste van de verhuurder is ?

Voorbeeld:

1) De "binnenschildering" van een huurwoning is versleten door ouderdom (afschilfering/afpellen/barsten in de verf). Gevolg: door deze slechte staat van de verf kunnen raamkozijnen en dergelijke niet meer "gereinigd of gekuist" worden. Elke aanraking met een vod of dergelijke doet de verf meer afschilferen of doet het vuil in de porien van de verf binnendringen. Het houtwerk van de woning kan aldus niet meer onderhouden worden > ramen-deuren.
2) Chape van parket is door ouderdom volledig opgedroogd en parketttegels liggen overal her en der los. Vroegere door de eigenaar terug vastgenagelde parkettegels komen overal terug los en nagels steken uit het parket. Tijdens de huur zijn er links en rechts plekken op het parket of loopsporen (donkerdere delen van parket op bepaalde plaatsen). Doordat die tegels dus door ouderdom meer en meer komen los te liggen kan het parket niet op een normale manier geboend of onderhouden worden (tenzij natuurlijk tegeltje per tegeltje).
Kunnen deze gevolgen van ouderdom verhaald worden op de verhuurder ?
En indien ja, hoe dient dit aan de verhuurder gemeld te worden, met in het achterhoofd dat deze vrijwel voor 100% hier niets zal aan doen. De huurder wil dan ook bij het einde van het kontrakt en de uittredende plaatsbeschrijving, niet opdraaien voor het niet onderhouden van die delen/zaken die hij niet op een normale manier kan onderhouden.

[Vandebos]

Schilderen van kozijnen buitenkant is zowiezo voor verhuurder, binnenkant is betwistbaar. Sommige bronnen leggen dit bij huurder (huurdersbond handboek) anderen bij de verhuurder (cfr test aankoop)

Zal vanavond het handboek huurdersbond er nog eens op naslaan en je de exacte referentie geven. Pb me nog eens je email adres, dan maak ik van de betreffende pagina's een scan en zend ze je door.

Parket in dit geval is duidelijk slijtage buiten de verantwoordelijkheid van de huurder. De bindlijm die loslaat is ouderdom die zelfs niet gelinkt kan worden aan gebruik...

Het AS in kwestie zou duidelijk dienen te verwijzen naar de Artikelen BW die overmacht en vooral ouderdom of sleet behandelen en bij voorkeur ook naar één of meerdere uitspraken van het lokale vredegerecht in vergelijkbare situaties. ( Bij dergelijke disputen is er immers nog steeds een zekere regionale "traditie" die meespeelt in het besluit van de vrederechter). Verder zou de huurder, geruggesteund in door deze artikelen en conclusies, de verhuurder bij gebrek aan een voorstel tot reparatie binnen een redelijke termijn, eg 30 dagen, in gebreke dienen te stellen wegens het niet naleven van zijn verantwoordelijkheden.

Op die wijze creëer je een duidelijk tijdspunt waar de sleet reeds aanwezig was en heb je de verhuurder op de gebreken die onder zijn verantwoordelijkheden vallen gewezen. indien er dan later bij het uittreden problemen zijn kan je deze correspondentie steeds aanhalen.

[JohnD]

Schilderen van kozijnen buitenkant is zowiezo voor verhuurder, binnenkant is betwistbaar. Sommige bronnen leggen dit bij huurder (huurdersbond handboek) anderen bij de verhuurder (cfr test aankoop)

OK, voor wat dat parket betreft en dus de gevolgen van ouderdom; ouderdom die in feite niet verholpen werd door de eigenaar is dat duidelijk. Een parket dat niet op een normale manier kan onderhouden worden omdat het door ouderdom er als een puzzel uitziet.

Wat betreft het schilderen van binnekant van kozijnen zou dan volgens jou een uitzondering zijn op de regel dat ouderdom (en dus de gevolgen ervan) hier niet ten laste van de verhuurder zou zijn. Als huurder ben je toch ook niet verplicht terug te behangen of te schilderen als het behang enkel versleten of de binnenschildering oud is ? Een verflaag op kasten en deuren en vensters aan de binnenkant kan toch ook verouderen ? Een zichtbaar gevolg hiervan zijn de barsten en het loskomen van de verf. Dus dat kan niet meer onderhouden worden door de huurder zonder volledig terug afschuren en een nieuwe verflaag.