Huurhuis ongeschikt verklaard - wat nu?

[JanaCsen]

Beste

Graag vraag ik jullie raad want ik zit met de handen in het haar en hoor veel verschillende dingen...

15 juni 2019 ben ik in mijn nieuwe huurwoning gaan wonen. Betreffende een halfopen bebouwing met tuin, 2 garages en een bijgebouw. De woning zelf is volledig gelijkvloers met twee slaapkamers, te huur voor €795. Tijdens de bezichtiging (alleen de vorige huurders waren aanwezig) merkte ik een vochtplek op in de voorste slaapkamer. Dit bleek opgedroogd te zijn van een lek van het bad vroeger. Dit is eveneens mondeling bevestigd door de huurbazen tijdens de betekening van het huurcontract. Bij mijn intrek heb ik dus gewoon over alles heen geverfd.

Enkele weken later bleek de vochtplek én een vochtplek in de achterste slaapkamer (dus in beide slaapkamers - badkamer zit tussen beide kamers - zit er vocht) opnieuw door te komen door de nieuwe, witte, verf. Rond diezelfde tijd ontvang ik het plaatsbeschrijf en noteer ik dit dus op het plaatsbeschrijf. Alsook ontdek ik zwarte schimmel in de badkamer en dit wordt eveneens op het plaatsbeschrijf geschreven. De huurbazen ondertekenen dit en gaan ermee akkoord. Zij komen naar aanleiding van deze "aangifte" op bezoek in de woning en geven het vochtprobleem toe. Aangezien de huurbazen een koppel op leeftijd is stellen ze voor dat ik iemand aanstel om een offerte te maken voor het vocht- en schimmelprobleem. Zo gezegd, zo gedaan en ik breng hen op de hoogte van het nieuws van het vocht- en schimmelbedrijf. Zij melden dat eerst de brandverzekering van de verhuurders een onderzoek moeten voeren of er een lek aanwezig is in de woning. Ze reageren meteen weigerachtig op het nieuws en melden dat alle problemen in het huis mijn fout zijn omdat ik niet voldoende zou verluchten. Nochtans stonden ramen en deuren, dankzij het goede weer, dagelijks meerdere uren open.

De herfst komt er aan en daaruit blijken de vochtproblemen erger te worden. Het water ligt op de vloer en het vocht in de slaapkamers creëert schimmelvorming tot kniehoogte. Nog steeds blijf ik de verhuurders hiervan netjes in kennis stellen, waar zij niet mee gediend zijn. Uiteindelijk start ik begin november 2019 de procedure voor ongeschiktverklaring op. Na vooronderzoek van de gemeente én onderzoek van de Vlaamse Woninginspectie is het huis ongeschikt verklaard met 40 strafpunten:
- Vocht- en schimmelprobleem
- geen dakisolatie
- problemen met elektriciteit

Geluk bij ongeluk, de dochter van de poetsvrouw op het werk is een van de vorige huurders van dit pand. In haar huurperiode (2010-2016) is de woning eveneens ongeschikt verklaard en heb ik bewijs dat het vocht- en schimmelprobleem toen dus al bezig was.

Ik heb de verhuurders met aangetekend schrijven in gebreke gesteld op 6 december 2016. De verhuurders hebben iemand voor het dak en voor de elektriciteit gestuurd, dewelke hartelijk zijn ontvangen, maar nog niemand voor het vocht-en schimmelprobleem. Ondertussen lijden wij door dit probleem al aan medische klachten aan de luchtwegen, vastgesteld door een dokter met medisch attest.

15 juni 2020 loopt het contract, 1-jarig, ten einde. De verhuurders hebben mij aangetekend al laten weten dat zij het contract niet wensen te verlengen. Met deze melding zijn wij op zoek gegaan naar een nieuwe woning en hebben deze gevonden waar wij 1 april 2020 in mogen. Nu is de verhuurder stellig tegen mijn vroegtijdig vertrek en dreigt met 1 maand schadevergoeding voor het vroeger verlaten van het pand dan 15 juni 2020.

Ik wou de onderlinge overeenkomst maken dat hij mij hier vroeger uit laat gaan zonder schadevergoeding en gewoon mijn huurwaarborg terugkrijg, en dan laat ik alle procedures van vrederechter etc vallen. De verhuurder gaat hier niet mee akkoord waarmee ik dus waarschijnlijk de procedure bij de vrederechter moet opstarten.

Ik wil gaan voor een nietigverklaring van het contract. Hoe groot schatten jullie de kans in dat dit zal lukken?

Ik heb nog 3 maanden huur te betalen tot 15 juni 2020. Zal ik deze gewoon betalen of beroep doen op de maatregel van exceptie? Ik lees op verschillende internetpagina's dat de vrederechter hier geen fan van is en dat dit tegen mij kan keren.

Hoe pak ik nu best het verhaal van de vrederechter aan? Met verzoekschrift of dagvaarding?
Is een advocaat noodzakelijk? Mijn rechtsbijstand wilt deze kosten niet dekken.

Graag hulp!

[D0gD0g]

De kans is heel groot dat u een nietig verklaring met schadevergoeding kan vragen bij de vrederechter en deze zult verkrijgen.

[LennieK]

een contract van 1 jaar (ondertekend na 01/01/2019) kan wel opgezegd worden door de huurder, mits het respecteren van de opzegtermijn (3 maand) en het betalen van de opzegvergoeding (= anderhalve maand). Dus je zal zeker niet voor de volledige duur van het contract nog huur moeten betalen.

Je kan inderdaad naar de vrederechter stappen om de opzegvergoeding (die anderhalve maand) kwijt te schelden. Er is geen garantie dat de vrederechter dit zal toestaan, maar terwijl je bij de vrederechter bent kan ook ineens duidelijk gemaakt worden wat met de huurwaarborg moet gebeuren.

[KJ86]

Hou er wel rekening mee dat de verhuurders ter goeder trouw verhuurd hebben want ze hebben in de periode van 2010-2016 een conformiteitsattest gekregen. Schadevergoedingen zullen dan ook niet vet zijn.

Je moet er ook rekening mee houden dat zulke procedures duur zijn, met gerechtsexpertises van € 2000 en meer om te bepalen waar de oorzaak van het vochtprobleem vandaan komt. Als je gedeeltelijk aansprakelijk zou gesteld worden, moet je mee betalen.

[D0gD0g]

Hou er wel rekening mee dat de verhuurders ter goeder trouw verhuurd hebben want ze hebben in de periode van 2010-2016 een conformiteitsattest gekregen. Schadevergoedingen zullen dan ook niet vet zijn.

Je moet er ook rekening mee houden dat zulke procedures duur zijn, met gerechtsexpertises van € 2000 en meer om te bepalen waar de oorzaak van het vochtprobleem vandaan komt. Als je gedeeltelijk aansprakelijk zou gesteld worden, moet je mee betalen.

Verhuurders kunnen nooit, maar dan ook nooit terugvallen op ter goeder trouw verhuren, dat staat nergens beschreven.
Verhuurders moeten zorgen dat hun kot vrij is van alle gebreken en herstellingen alvorens te verhuren aan een nieuwe huurder.
Er is in de eerste plaats geen enkel verdrag of wet dat bepaald dat een woning verhuurder en/of eigenaar de huurwetgeving mag negeren.
De bepalingen van de federale Woning huurwet en het Vlaamse Huurdecreet zijn van openbare orde, enerzijds omdat zij strafbepalingen inhouden, anderzijds omdat zij de minimumnormen bepalen van een woongelegenheid in menswaardige, veilige en gezonde omstandigheden en aldus bijdragen tot het realiseren van het grondwettelijk recht op behoorlijke huisvesting.
Een woning die niet beantwoordt aan deze criteria, kan niet rechtsgeldig het voorwerp van een huurovereenkomst uitmaken.
Een huurovereenkomst gesloten voor een woning of appartement dat bij de aanvang van de huur niet aan de gestelde criteria volgens de geldende huurwetgeving voldoet, is bijgevolg in strijd met bepalingen van openbare orde aangegaan en wordt dan ook getroffen door een absolute nietigheid, in te roepen door de huurder of ambtshalve door de rechter (art. 6 B.W.}.

[KJ86]

bij de aanvang van de huur niet aan de gestelde criteria volgens de geldende huurwetgeving voldoet

Er is geen beter bewijs dan een geldig conformiteitsattest bij de aanvang van de huur. Geen discussie over mogelijk, de verhuurder heeft ter goeder trouw gehandeld en mocht verhuren. Hij kan er ook niets aan doen dat er een lek is opgedoken binnen de duur van het contract. Het probleem met de elektriciteit is waarschijnlijk minimaal als het de eerste keer door de controle is geraakt en de dakisolatie dat weten we allemaal kon pas vanaf 1 jan 2020 tot ongeschikt leiden.

[KJ86]

Kosten/baten analyse: niet procederen tegen het minnelijk voorstel van de verhuurder. In principe zou je moeten huren tot 15 juni 2020 en verbrekingsvergoeding betalen als je nu zou vertrekken.

[D0gD0g]

bij de aanvang van de huur niet aan de gestelde criteria volgens de geldende huurwetgeving voldoet

Er is geen beter bewijs dan een geldig conformiteitsattest bij de aanvang van de huur. Geen discussie over mogelijk, de verhuurder heeft ter goeder trouw gehandeld en mocht verhuren. Hij kan er ook niets aan doen dat er een lek is opgedoken binnen de duur van het contract. Het probleem met de elektriciteit is waarschijnlijk minimaal als het de eerste keer door de controle is geraakt en de dakisolatie dat weten we allemaal kon pas vanaf 1 jan 2020 tot ongeschikt leiden.

Er is geen enkel bewijs dat de verhuurder ter goeder trouw heeft gehandeld omdat er een conformiteitsattest aanwezig is.
Een conformiteitsattest doet enkel vermoeden dat de woning conform is. Vermoeden is geen bewijs.
Verhuurder moet voor hij nieuw contract afsluit met een nieuwe huurder, zich vergewissen van de staat van zijn pand en de nodige herstellingen uitvoeren alvorens een contract te ondertekenen.

Vlaamse Regering, bepaald dat een verhuurder die bij aanvang van de huurovereenkomst over een conformiteitsattest van maximum drie maanden oud beschikt, kan genieten van een weerlegbaar vermoeden dat de woning aan de minimale kwaliteitsvereisten voldeed. Dat houdt absoluut een belangrijke bescherming in tegen de absolute nietigheid van de huurovereenkomst.

[KJ86]

Bovenop het feit dat de woning recent conform is geweest, is de verhuurder ook bereid om de gebreken te herstellen. Elektricien en dakwerker (isolatie) zijn al langs geweest. De kans is groot dat de gemeente de woning nooit ongeschikt verklaard. De verhuurder krijgt een herstelperiode die tot 6 maanden kan, mag duren. Het advies (puntenlijst van wonen Vlaanderen) is geen bewijs van ongeschiktheid. De dure gerechtsexpert (dient betaald te worden door de huurder) moet bepalen of dat de woning al dan niet ongeschikt is. Als de huurder 1 april vertrekt, is de zaak nog niet eens voorgekomen, laat staan dat er al een expert is aangesteld.

De verhuurder kan simpelweg met een bus Javel van € 3 de schimmel verwijderen. De huurder had dit uiteraard ook kunnen doen. Het is niet omdat er een lek in het dak is dat dit een vrijstelling is om gans de woning te laten beschimmelen. De kans is groot dat het probleem tweeledig is, lek van de verhuurder (schimmel is dan lokaal). Verhoogde vochtigheid door onvoldoende ventilatie, (schimmel is verspreid).

Huurder zal daar dan mooi staan kijken met zijn dure expert. Procederen is echt niet aangewezen.

[D0gD0g]

Kj86 van mij moogt ge blijven feiten aanhalen die jij denkt dat juist zijn.
Feit is, dat verhuurder er moet voor zorgen dat zijn pand vrij is van alle schade en van schade herstellingen, alvorens een contract te tekenen met een nieuwe huurder.
Ofwel moet er een clausule in het contract staan in onderling akkoord met beide partijen.
De rest wat er allemaal verteld word zijn gissingen en interpretaties. De wetgeving primeert en die is duidelijk.

Huurdecreet art 12 &1 en &2, dat is de wet.

[KJ86]

Dogdog heeft gelijk, procederen is aangewezen.
Gelieve het resultaat op het forum te delen, want de meeste huurders zijn terughoudend.
Ik ben benieuwd naar het resultaat.

[D0gD0g]

Bedankt Kj86

Ik geef hier nog een verwijzing ter inlichting

1. Het verhuurde goed overhandigen (1719,1° BW)
De levering van het gehuurde goed gebeurt meestal door overhandiging van de sleutels.
De verhuurder moet het verhuurde goed in goede staat van onderhoud leveren, zodat het gebruikt kan worden waarvoor het bestemd is. In principe voert de verhuurder dus zelf eerst de nodige herstellingen en onderhoudswerken uit, vooraleer te verhuren. Partijen kunnen hier wel contractueel van afwijken.