Beëindiging huurcontract

Se7en · #1 , 20 aug 2009 11:02

Op 15 Juni 2006 zijn we een 3-6-9 huurcontract aangegaan voor een rijwoning, op 14 Mei 2009 hebben we onze opzeg gedaan.
In het contract staat dat als de huur beëindigd wordt binnen de eerste 3 jaar dat je dan extra huur ter waarde van x aantal maanden moet betalen afhankelijk van de datum wanneer het precies beëindigd wordt.

Mijn vraag is dus wat men precies bedoelt met 'beëindigd', is dat het moment dat je je opzeg doet of wanneer de 3 maanden opzeg voorbij zijn want in ons geval is dat belangrijk of we een extra maand moeten betalen of niet.

14 Mei opzeg + 3 maanden opzeg termijn= 15 Aug, die dag zijn we ook uit het huis gegaan en hebben we de sleutels afgegeven, die 15 Aug valt dus ook buiten de eerste 3 jaar.
2 Notarissen zeggen dat ik geen extra huur hoef te betalen, een andere denkt dan weer van wel?!

Nog enkele andere vraagjes:

- bij de overgave/overname van de sleutels op 15 Aug heb ik mijn borg niet teruggekregen maar zei de verhuurder dat ze het huis nog ging controleren op beschadigingen enz... en dat ze me later een offerte ging sturen die dan van de borg afgetrokken ging worden. Kan dit zomaar en hoe lang mag dit duren?

- Aangezien we 2 kleine kinderen hebben is het (geverfde) behang wat 'vuil' of zijn er strepen op, valt dit niet onder normale slijtage??
De verhuurder wil ook heel het huis laten herschilderen terwijl er enkel maar op de benedenverdieping het behang wat vlekken/strepen vertoont?! Mag/kan dit allemaal?
En wat mag de verhuurder nog niet van de borg aftrekken want ik vrees dat ze met allerlei zaken gaan afkomen aangezien het geen 'simpele' verhuurders zijn!

- Een buur zei me ook dat ik een deel van de huur kan recuperen omdat de index al een tijdje terug gedaald is of zoiets, sinds 15 Juli 2008 betaalden we 5% meer huur, de enige aanpassing van de huurprijs tijdens ons 3 jarig verblijf, maar is de index nu gedaald en hebben we recht op een teruggave?!

Dank bij voorbaat!

Winston · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

Vandebos · #2 , 20 aug 2009 11:29

Beëindiging van het contract is de datum het contract effectief verbroken wordt, niet de datum van opzeg. U bent dus geen extra maand huur schuldig.

U heeft de waarborg cash betaald? Niet vergeten de gemiddelde jaarlijkse intrest te vragen. (voor gerechtelijke intrest is het wat laat)

Maan de verhuurder met spoed aan samen met jullie een uittredende plaatsbeschrijving op te maken. Indien het bedrag dat ze tracht af te houden te hoog is kan u dit altijd betwisten en eventueel naar het vredegerecht gaan om te verzoeken een expert aan te stellen om de schade te becijferen. U kan de vrederechter dan ook verzoeken om de kosten van de expertise te delen over beide partijen.

Opgepast deze experts zijn ook niet gratis.

Er is wel een daling in de index doch deze is miniem. In geval van geding kan u dit natuurlijk altijd bijkomend aan de vrederechter verzoeken.

Hopelijk helpt dit u verder?

Se7en · #3 , 20 aug 2009 11:40

Bedankt alvast, ben opgelucht dat ik alvast geen extra huur hoef te betalen!

Ik had de borg (3 maanden huur= €2100) toen per overschrijving overgemaakt ten ze zei me dat dit op een aparte rekening stond, ons huurcontract was ook geregistreerd, dat heb ik nagevraagd.
Ik las daarnet in een ander topic dat die intresten hoger liggen (7% ofzo) dan bij een normale rekening , moet ik speciaal vragen om die hogere intrest?

Wat met het behang dat wat strepen vertoont, valt zoiets niet onder 'normale slijtage', na 3 jaar kan je behang toch moeilijk in exact dezelfde staat zijn als voorheen?!

Als er een geding komt voor de vrederechter bv als ik niet akkoord ga met hun offerte, ik neem aan dat dit niet gratis zal zijn, voor wie zijn de kosten dan, ik heb het dan niet over eventuele experts.

Reclame

Vandebos · #4 , 20 aug 2009 12:09

De gerechtelijke intrest is ondertussen een stuk lager (5% dacht ik) en deze is slechts geldig vanaf het ogenblik dat u hem aangetekend vraagt. Dat nu nog aangetekend gaan vragen gaat u meer aan zegels kosten dan het kan opbrengen. De gemiddelde jaarlijkse intrest zijn ze u wel schuldig. deze bedraagt 2%.

Behang kan sleet vertonen na 3 jaar. Het is echter onmogelijk om je daarover uit te spreken zonder de toestand ervoor en nu met eigen ogen gezien te hebben. Een gouden afspraak die ik met huurders altijd maak is dat als ze het pand na drie jaar of langer verlaten ze het glasvezelbehang een nieuw laagje verf geven. Om de 6-9 jaar (hangt af van de staat) worden de muren zowiezo eens opnieuw geschilderd, afspraak is dan dat ik de verf betaal en de huurders de muren aanpakken. Zij mogen natuurlijk zelf de kleur kiezen (binnen normale marges, zwart, paars of fluoresserend groen gaan niet echt goedgekeurd raken)

Kosten van het geding worden in dergelijke zaken meestal gelijk verdeeld over beide partijen. Reken op € 6 voor een bewijs van woonst, € 40 voor het op de rol plaatsen van het verzoekschrift 1344bis gw en bij een kort geding op € 50-€150 werkingskosten die dan nog gedeeld dienen te worden.

Voor je een dergelijke stap overweegt is het altijd eens handig binnen te springen bij een huurdersbond: voor een lidgeld van € 13 kunnen zij je enorm ver helpen. (om nog maar te zwijgen van de verhuurders die zich plots realiseren dat hun ex-huurders misschien toch tanden hebben...)

Hier vind je hun gedetailleerde contactgegevens:

http://www.vob-vzw.be/HB/Adressen/tabid/68/Default.aspx

Se7en · #5 , 20 aug 2009 15:05

Nog eens hartelijk bedankt voor de hulp!

Zjef · #6 , 20 aug 2009 22:16

Gerechtelijke interest is de rente die de rechter vanaf de inleidende akte of vanaf een ander tijdstip toekent tot op het ogenblik van de betaling en die nooit samen met moratoire, wettelijke of vergoedende rente voor dezelfde periode kan worden genoten.
Wettelijke intrestvoet bedraagt voor dit jaar 5,5 %.

geertsp · #7 , 01 sep 2009 19:37

Hallo,

Heb ongeveer hetzelfde probleem.
Heb appartement gehuurd en de huur ging in van 7/2006. Heb 27/3/09 opgezegd. Dus opzeg ging in vanaf 4/2009.

De huisbaas wou 250€ inhouden van de waarborg. Maar omdat er geen plaatsbeschrijf is opgemaakt, heb ik gezegd dat ik de gehele waarborg + intresten terugeis.

Nu komt hij op de proppen met het feit dat ik te vroeg heb opgezegd en eist één maand huur als verbrekingsvergoeding.

Klopt dit? Of probeert hij mij bang te maken?

mvg

Geert

Vandebos · #8 , 01 sep 2009 19:46

De huur ging in op 01/07/06? Uw laatste dag in het pand was op 30/06/09?

Dan heeft u het het contract correct opgezegd om geen wederverhuring te dienen te betalen, er wordt immers rekening gehouden met de dag dat het contract wordt beëindigt, niet met de dag dat de opzeg betekend wordt.

§ 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W>
(Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.) <W>

Bovendien loont het de moeite om eens na te kijken of het contract wel was geregistreerd, dan stelt deze vraag zich zelfs niet..

Hoe heeft u de opzegging laten gebeuren? AS? Als je de fiche van de post nog hebt eens afdrukken wanneer hij het schrijven is gaan afhalen. Je hebt natuurlijk wel zeer kort op de bal gespeeld met dat ding pas op de 27ste te verzenden. Als het via AS is gebeurd steunt art 53bis Ger W je wel..

Hopelijk helpt dit je verder?

geertsp · #9 , 01 sep 2009 19:59

Dank je voor je antwoord.

Heb het aangetekend verzonden.

Ik was er bijna zeker van dat ik het correct gedaan heb, maar die van het immo-kantoor zei dat hij het had laten nakijken door een jurist en die was volgens hem van mening dat ik het niet correct heb opgezegd.

mvg

Geert

Vandebos · #10 , 01 sep 2009 20:06

Vraag een copie van de argumentatie van die jurist. (zal er wel nooit komen...)

Bezorg het immokantoor tegen ontvangstbewijs:

- een kopie van de verzendingsstrook van het AS,

- een kopie van art. 53bis Ger W. (zaterdag is ook een werkdag in België.)

Ten aanzien van de geadresseerde, en tenzij de wet anders bepaalt, worden de termijnen die beginnen te lopen vanaf een kennisgeving op een papieren drager berekend :
1° wanneer de kennisgeving is gebeurd bij gerechtsbrief of bij een ter post aangetekende brief met ontvangstbewijs, vanaf de eerste dag die volgt op deze waarop de brief aangeboden werd op de woonplaats van de geadresseerde of, in voorkomend geval, op zijn verblijfplaats of gekozen woonplaats;
2° wanneer de kennisgeving is gebeurd bij aangetekende brief of bij gewone brief, vanaf de derde werkdag die volgt op die waarop de brief aan de postdiensten overhandigd werd, tenzij de geadresseerde het tegendeel bewijst.

- indien het AS op maandag of dinsdag (30/09 of 31/09) in ontvangst is genomen een afdruk van het bewijs van ontvangst dat je kan bekomen via de website van de post.

Dit hoef je natuurlijk niet te doen, maar dan zet je hen wel volledig buitenspel mochten ze moeilijk blijven doen.

JohnD · #11 , 01 sep 2009 23:40

Alhoewel ik het eens en op de hoogte ben van dit punt art. 53bis Ger.W., begrijp ik het volgende niet.

In rechtbanken betreft huurgeschillen en door huurdersbonden word aangenomen dat de dag van aanbieding op de post of dus de afstempeldatum op het AS telt, en dus niet de dag van aanbieding op het adres van de bestemmeling.

Ik heb dit verscheidene malen op de huurdersbond aangekaart en zij blijven beweren dat de dag van afstempeling van het AS telt bij huurgeschillen voor het vredegerecht.

Ik begrijp dit dus niet waarom vredegerechten geen rekening houden met het hierboven vermelde artikel.

Iedereen die al eens bij de huurdersbond is langsgeweest kan dit bevestigen.

Vandebos · #12 , 02 sep 2009 01:09

Dat is de eeuwige strijd tussen ontvangst en verzend theorie...

Afgaan op de datum van verzending creëert een discriminatie, namelijk je verwacht van de ontvanger dat hij op de hoogte is van je schrijven en diens inhoud nog voordat het schrijven hem heeft bereikt.

Het is ook om deze reden dat enige tijd terug artikel 53 bis in het leven is geroepen. Ondertussen is de geldigheid van artikel 53bis ondersteund door cassatie uitspraken.

Uitspraken in vredegerechten die betwist worden op basis van het niet toepassen van dit artikel riskeren dus herroepen te worden.

In dit geval neem je je dus best zeker en hou je rekening met dit artikel.

JohnD · #13 , 02 sep 2009 21:38

Blijft de vraag waarom, volgens de huurbond althans, vredegerechten nog altijd werken met de afstempeldatum als bewijs. Op dit forum is al eens aangekaart dat het ene vredegerecht (vrederechter) kompleet anders redeneert als het andere. Komt er dan nog dit bij.

Voorts is het mij bij enkele zittingen op het vredegerecht, reeds opgevallen dat er veel vrederechters zijn die niet "luisteren" naar wat er gezegd word, of er de tijd niet willen voor vrijmaken. Zodat er niets anders rest dan in beroep te gaan.

Vandebos · #14 , 03 sep 2009 00:59

Waarom?

Euhhh de datumstempel staat op de fiche van het AS die de verzender meeheeft. Hoeveel verzenders zoeken op wanneer het schrijven is ontvangen? Hoeveel vrederechters gaan die moeite doen om voor elke zittingsdag die 10-tallen AS op te zoeken. Het is veel gemakkelijker om op die stempel af te gaan....

Het is aan de partij die baat heeft bij de ontvangst theorie om dit artikel onder de aandacht van de vrederechter te brengen en de cassatie uitspraken die er reeds zijn geweest die de ontvangsttheorie sedert 2007 steunen. De vredrechter hoeft enkel te oordelen aan de hand van de hem aangereikte feiten. Het is aan de betrokken partijen om hun verzoeken zo volledig mogelijk te stofferen.

Bovendien en dat dient ook gezegd te worden, maakt het in zeer veel gevallen niet uit welke van beide stelsels wordt gevolgd. Enkel bij randgevallen zoals hierboven zou het kunnen uitmaken. (AS één dag later verzonden en de verhuurder kon aan de hand van ontvangsttheorie effectief stellen dat het as hem te laat heeft bereikt om de opzeg in april te laten ingaan...)