gekocht huis met huurder

[pdc]

heb zojuist een huis gekocht en dit wordt momenteel verhuurd, nu heb ik enkel vraagjes:

1. zou er zelf gaan wonen, dus wettelijk moet ik een opzeg geven van 6 maanden(contract is 3/6/9), maar zijn er andere mogelijkheden om vroeger opzeg te geven, huurovereenkomst is niet geregristreerd, dacht dat het dan kon na 3 maanden, klopt dit?

2. er is door de vorige eigenaar geen plaatsbeschrijving opgemaakt, kan ik dit nog opmaken na de notariële akte?

3. het huis is volledig onderkomen na de 7 maanden dat deze huurders er wonen, gras staat 1 m hoog, ramen worden nooit onderhouden, liggen wel 20 vuilzakken gewoon in te tuin, enz...enz..wat kan men hier wettelijk tegen doen??

Ik wil dus ook niet moeilijk gaan doen en als het wettelijk moet wacht ik 6 maanden maar ik vind wel dat er toch een zeker basisonderhoud mag zijn(vandaar mijn vraag over de plaatsbeschrijving) anders is het huis helemaal onderkomen na nog eens 6 maanden..

[Vandebos]

Eerst en vooral eens nagaan welk type contract het is dat de huurders hebben, eentje van bepalde duur ( 3 jaar of minder) of een 3-6-9. De opzeg mogelijkheden zijn immers totaal anders.

Voor het gebrekkig onderhoud:

- in de link onderaan deze post vind je een bestand genoemd wie doet wat.pdf, dit bevat een klein overzicht van wie welke werken wordt verondersteld uit te voeren en bovendien, in uw geval belangrijker, het "parcours" dat u dient te volgen om uw huurders te dwingen het pand te onderhouden of te verkassen,

- werk altijd met aangetekende schrijvens, u mag gerust een kopie in hun bus gaan steken van elke briefwisseling maar verstuur altijd nogmaals per aangetekend schrijven, dat is de enige wijze om een vorm van bewijs te hebben.

- U bent eigenaar, bovendien een nieuwe eigenaar, stuur hen aangetekend een verzoek om het pand te controleren op datum X voor het plannen van werken. (een kleine 3 weken na datum AS) Deel hen vriendelijk mee dat als u binnen de tien dagen na eerste aanbieding geen tegenbericht U er effectief op die dag zal zijn. Dat als die datum hen niet past ze u binnen de tien dagen na eerste aanbieding AS een nieuwe datum dienen voor te stellen die niet verder in de toekomst ligt dan 14 dagen na datum X. Maak van de gelegenheid gebruik om uitgebreid te beschrijven en eventueel foto's te nemen.

Anders gezegd bouw een dossier op aan de hand van hetwelke u kan aantonen dat de huurders het pand niet onderhouden als een goede huisvader.

Als het dan nog slechte betalers zijn..

Niet geregistreerd huurcontract biedt enkel voordelen voor de huurders qua opzegmogelijkheden en dan nog enkel als het een contract is langer dan drie jaar.

[pdc]

ze hebben een contract 3/6/9 dat begonnen is op 1/1/2009..en het contract is niet geregistreerd...dat is de enige zekerheid die ik heb...de notariële akte is voor begin juli 2009.
De brievenbus zit overvol met aangetekende brieven en wordt nooit leeggemaakt..(ik woon er nu langs en de brieven waaien soms tot bij mij...dus waarschijnlijk ook nog slechte betalers..de brievenbus zit vol met brieven van politie, deurwaarders, aangetekende, verwittigingen, enz..
wil ze gewoon zo snel mogelijk weg hebben maar op een ordentelijke manier.

[Vandebos]

Ok.

Contacteer de vorige eigenaar en vraag hem vriendelijk om een overzicht van de achterstallen op huur dat ze bij hem hebben.

Aangezien het pand nog van hem is kan hij nog steeds een procedure starten om het contract te laten ongedaan maken wegens teveel achterstallen en verwaarlozing pand. (mogelijkheid...)

Anders vrees ik dat je best onmiddelijk begint met zelf zoveel mogelijk bewijs van niet betalen en verwaarlozing te verzamelen zodat je begin juli zelf de procedure kan opstarten. Ik weet niet of je huurachterstallen van de vorige eigenaar kan overnemen in de akte bij de notaris, dan heb je ineens munitie. (informeren)

Buiten een verbreking wegens wanbetaling en slecht onderhoud of een opzeg van 6 maanden wegens eigen bewoning zie ik eerlijk gezegd geen andere mogelijkheid. Indien er toch nog met die mensen gesproken kan worden kan je onderling natuurlijk een andere termijn afspreken. Eens informeren of een verhuis tegen kwijtschelding huurachterstallen hen niet interesseert is altijd een mooi gebaar. (wel via AS doen, toont uw goede wil in eventueel geding)

Andere mogelijkheden zijn enkel op het einde van elke driejarige periode en kosten u een serieuze schadevergoeding. (9 maanden huurder bij opzeg zonder motief op einde eerste driejarige periode, 6 maanden bij opzeg op einde 2de driejarige periode.)

[Pedro]

heb zojuist een huis gekocht en dit wordt momenteel verhuurd, nu heb ik enkel vraagjes:

1. zou er zelf gaan wonen, dus wettelijk moet ik een opzeg geven van 6 maanden(contract is 3/6/9), maar zijn er andere mogelijkheden om vroeger opzeg te geven, huurovereenkomst is niet geregristreerd, dacht dat het dan kon na 3 maanden, klopt dit?

2. er is door de vorige eigenaar geen plaatsbeschrijving opgemaakt, kan ik dit nog opmaken na de notariële akte?

3. het huis is volledig onderkomen na de 7 maanden dat deze huurders er wonen, gras staat 1 m hoog, ramen worden nooit onderhouden, liggen wel 20 vuilzakken gewoon in te tuin, enz...enz..wat kan men hier wettelijk tegen doen??

Ik wil dus ook niet moeilijk gaan doen en als het wettelijk moet wacht ik 6 maanden maar ik vind wel dat er toch een zeker basisonderhoud mag zijn(vandaar mijn vraag over de plaatsbeschrijving) anders is het huis helemaal onderkomen na nog eens 6 maanden..

- Niet registratie van de huurovereenkomst betekent dat zij en geen vaste datum heeft gekregen en (voor u mogelijk belangrijk) niet tegenstelbaar is gemaakt aan derden. Tenzij u het bestaan van de huurovereenkomst (schriftelijk) heeft erkend (via compromis en/of opname in de akte) komt het er eigenlijk op neer dat deze voor u eigenlijk niet bestaat wat naar het nemen van acties ten opzichte van de huidige huurders toe voor u een wereld van verschil zal uitmaken.

Houd er ook rekening mee dat i.c. het eigendomsrecht pas overgaat vanaf het ondertekenen van de authentieke akte.

Ik kan u in deze alleen maar aanraden om u door een deskundige, gespecialiseerde advocaat te laten bijstaan.

Blijkt dat de huurovereenkomst ten opzichte van u toch tegenstelbaar is gemaakt, dan zal onder andere uw huuropzegging (in functie van eigen bewoning) op straffe van nietigheid aan een aantal voorwaarden dienen te voldoen, e.a.

[j.demoor]

Uit (contract is 3/6/9) leid ik af dat het geen overeenkomst betreft die korter is dan of gelijk aan drie jaar.

“Art.9.Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke akte...Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen van de datum van het verlijden van de authentieke akte tot vaststelling van de overgang van eigendom.”(Woninghuurwet 20 februari 2009).

“Art.3...§ 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen...indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door...”(Woninghuurwet 20 februari 2009).

“Art.1730.§ 1. De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

“Art.1728.De huurder is tot twee hoofdverplichtingen gehouden :1° Het gehuurde te gebruiken als een goed huisvader...”(B.W.).
Zodra u in de plaats getreden bent van de vorige eigenaar kan u de huurder aanmanen voornoemde verplichting na te komen met vermelding van diens CONCRETE tekortkomingen.

[Pedro]

Uit (contract is 3/6/9) leid ik af dat het geen overeenkomst betreft die korter is dan of gelijk aan drie jaar.

“Art.9.Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke akte...Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en onder de voorwaarden bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen van de datum van het verlijden van de authentieke akte tot vaststelling van de overgang van eigendom.”(Woninghuurwet 20 februari 2009).

“Art.3...§ 2. De verhuurder kan de huurovereenkomst evenwel te allen tijde beëindigen...indien hij voornemens is het goed persoonlijk en werkelijk te betrekken of het op dezelfde wijze te laten betrekken door...”(Woninghuurwet 20 februari 2009).

“Art.1730.§ 1. De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning...”(B.W.=Burgerlijk Wetboek).

“Art.1728.De huurder is tot twee hoofdverplichtingen gehouden :1° Het gehuurde te gebruiken als een goed huisvader...”(B.W.).
Zodra u in de plaats getreden bent van de vorige eigenaar kan u de huurder aanmanen voornoemde verplichting na te komen met vermelding van diens CONCRETE tekortkomingen.

Gewoon ter aanvulling:

1. Het persoonlijk betrekken van het goed.
De verhuurder kan op elk ogenblik de overeenkomst beëindigen om het goed persoonlijk te betrekken en dit uitsluitend op voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen.

Om geldig te zijn moet de opzegging het motief en de identiteit van de persoon vermelden die het gehuurde goed werkelijk zal betrekken.

Deze persoon kan zijn:
• de verhuurder zelf;
• zijn/haar echtgeno(o)t(e);
• zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerde
kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e);
• bloedverwanten in de opgaande lijn (vader,
moeder, grootouders) en deze van zijn/haar
echtgeno(o)t(e);
• broers, zusters, ooms, tantes, neven, nichten en
deze van de echtgeno(o)t(e).

Een opzeg van de huurder voor het betrekken door familieleden in de 3e graad zal niet meer mogelijk zijn tijdens de eerste drie jaar van de huurovereenkomst.

Dit geldt voor de contracten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997.

De huurder kan aan de verhuurder een bewijs van verwantschap vragen. De verhuurder dient dan binnen 2 maand dit bewijs voorgelegd te hebben
anders kan de huurder de nietigverklaring van de opzegging vorderen.

Deze vordering dient de huurder op zijn beurt in te stellen ten laatste 2
maand voor het einde van de opzeggingstermijn.

Deze nieuwe regel geldt reeds voor de huurovereenkomsten die lopen op 31 mei 1997.

Wat gebeurt er wanneer de opzegging niet gemotiveerd is?

Deze opzegging is nietig. De verhuurder moet een nieuwe opzegging betekenen conform de wet. De termijn gaat in bij ontvangst door de huurder van de nieuwe opzegging.

Hoe kan de huurder de naleving van deze voorwaarden nagaan?

De wet voorziet dat het persoonlijk betrekken van het goed door de verhuurder of een familielid moet plaatsvinden in het jaar na het verstrijken van de gegeven opzeg, of ingeval van verlenging, na
teruggave van het goed door de huurder, en dat het goed werkelijk en doorlopend betrokken moet blijven gedurende minstens 2 jaar.

Indien deze voorwaarden niet vervuld worden heeft de huurder recht op een vergoeding gelijk aan 18 maand huurprijs tenzij de verhuurder een
buitengewone omstandigheid kan inroepen.

[pdc]

dus als ik het goed begrijp:

1. kan ik geen plaatsbeschrijving meer opmaken na de eigendomsoverdracht, maar de huurder wel wijzen op zijn verplichtingen het gehuurde goed als "goede huisvader" te beheren.
2. het is contract 3/6/9 begonnen op 1/1/2009 en is NIET geregistreerd, de notariële akte zal in de maand juli plaatsvinden(6 maanden reeds voorbij !). dus ik kan een opzegging geven van 3 maanden te beginnen vanaf 1/8/2009 om het goed zelf te betrekken.

[Vandebos]

Blijkbaar is de wetgeving weer veranderd en kan u effectief binnen de drie maanden na het verlijden van de akte een vooropzeg van drie maanden laten geworden omdat de overeenkomst niet geregistreerd is.


Weer wat bijgeleerd.

[Franciscus]

kleine insteek - als de hof vol vuilzakken ligt - huishoudafval en deze trekt 'ongedierte' aan kan je vb ook via de politie ( kwartieragent) werken wegens gevaar voor de openbare gezondheid.

Controleer ook goed wie er wel of niet is ingeschreven om bij overdracht niet voor verrassingen te staan - soort van kraker een familielid van de bewoners die er ook verblijft zonder titel.. dus onmiddellijk de sloten veranderen als de huurders pand verlaten.

Laat hen ook dadelijk uitschrijven door de kwartieragent - goed opvolgen

PS de werken die u gaat uitvoeren - houden die in een wijziging dakconstruktie - veranderen van electra- waterleiding - riolering - nieuwe septische put en gaat u dat geleidelijk uitvoeren.
Kijk goed na wat je als eigenaar mag en kan doen bij ...grote.. werkzaamheden - wat je mag en van wanneer er schadevergoeding aan huurders van toepassing is

[pdc]

klopt dit, lijkt mij interessant om weten, gevonden op officiële site van overheid:
"Indien de huurovereenkomst niet binnen de wettelijke termijn geregistreerd is kan de verhuurder een boete krijgen en geldt – indien het om een huurovereenkomst van 9 jaar gaat – bovendien vanaf 1 juli 2007 de regel dat de huurder een einde kan maken aan deze huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijn in acht te nemen en zonder een vergoeding te betalen".

[Vandebos]

Klopt. Boete is tot op heden nog nooit toegekend.

Niet registratie maakt vertrekken voor de huurder makkelijker.