huisbaas

[JohnD]

Daar ben ik het nu niet met eens en in een 'normale omgang' tss verhuurder en huurder denk ik niet dat dat aangetekend moet gebeuren, wel in overleg, tenzij één van de partijen van slechte wil is en geen oren heeft.
Niets staat normale mensen in de weg om bv telefonisch af te spreken...

Ik ben de mening toegedaan dat als een van de partijen in het verleden bewezen heeft van slechte wil te zijn, het als "normaal" moet kunnen beschouwd worden dat de andere partij voortaan enkel schriftelijk met ontvangstbewijs zoals fax of AS met de partij die van slechte wil was, wil communiceren. Ik geef de tegenpartij dus gewoonlijk een kans en that's it. Dus vanaf dan geen tel of dergelijke meer. Ik begrijp dat het dan wel heel moeillijk word, maar waar sta je echter als je later dus niets kan bewijzen ? Juist, nergens. Dat geld dus m.a.w. zowel voor verhuurder als voor huurder.

[artemis]

OK Sofieke en John, het is maar dat de dag van vandaag het blijkbaar moeilijker en moeilijker wordt voor mensen om op een normale manier te kunnen communiceren....

Bon

hij doet dit steeds wanneer ik op mijn werk ben omdat hij weet dat mijn vrouw toch niets durft te opperen over zijn gedrag

groetjes

Daar vind ik dat uw vrouw een totaal verkeerd signaal geeft. Als zij hem binnenlaat dan is dat een 'toestemming'. Uw vrouw had om te beginnen moeten zeggen 'Sorry maar nu niet. Wil u in de toekomst telefonisch afspreken wanneer u langs wil komen'.
Als uw vrouw niets durft zeggen en hem maar laat doen dan is ze wel mee verantwoordelijk. Als die huisbaas nooit een njet heeft gekregen langs jullie kant, tjah... First things first.

maar er zijn tal van andere problemen met de woonst waar ik nu niet verder zal op ingaan

Op zich is het niet abnormaal dat als er problemen zijn in een woonst dat een huisbaas die met zijn eigen ogen wil vaststellen, uiteraard enkel op afspraak.

maar mijn tweede vraag blijft onbeantwoord

wanneer de huisbaas een aannemer stuurt voor herstellingswerken
mag hij dan het huis betreden
hij is tenslotte de opdrachtgever voor de werken

Ik denk dat hem dat moeilijk ontzegd kan worden, in de mate van de redelijkheid. Als het is om heel de dag op de vingers van die aannemer te kijken (en ik weet dat er dergelijke types zijn), dan niet.
Maar als het is om samen met die aannemer de ernst van een gebrek vast te stellen (want tijdens de uitvoering van werken is er meer zicht op sommige problemen), dan vind ik dat hij dat als opdrachtgever moet kunnen.

Mijn man is zelf aannemer. Vaak is er de keuze tussen 2 soorten herstellingen: wat oplapwerk, snel en goedkoper, maar niet degelijk op lange termijn, of een grondige herstelling of vernieuwing, veel duurder en ingrijpender. Omdat hij het zelf een ondankbare job vindt om lapwerk uit te voeren, kan het soms héél nuttig zijn als bij het begin van de werken de opdrachtgever met eigen ogen de ernst van de situatie kan zien om zo overtuigd te worden om tot een grondige herstelling over te gaan...

[artemis]

Ik ben de mening toegedaan dat als een van de partijen in het verleden bewezen heeft van slechte wil te zijn, het als "normaal" moet kunnen beschouwd worden dat de andere partij voortaan enkel schriftelijk met ontvangstbewijs zoals fax of AS met de partij die van slechte wil was, wil communiceren. Ik geef de tegenpartij dus gewoonlijk een kans en that's it. Dus vanaf dan geen tel of dergelijke meer. Ik begrijp dat het dan wel heel moeillijk word, maar waar sta je echter als je later dus niets kan bewijzen ? Juist, nergens. Dat geld dus m.a.w. zowel voor verhuurder als voor huurder.

Van mij mag iedereen een tweede kans krijgen, maar dan moeten ze wel, na de eerste keer op hun fouten gewezen worden, en daar staat vaak de ezel stil...

[Franciscus]

Bij mijn weten kan en mag de huisbaas zomaar niet binnenkomen voor om het even wat.
Stel hem duidelijk aangetekend in gebreke en schrijf hem dat u het niet meer aanvaard - verander ook de sloten van de toegangsdeur. Daar heb je geen toelating voor nodig en je hoeft de huisbaas helemaal GEEN sleutel te geven wat die ook beweerd. Het is uw woning.
Het feit dat het zijn eigendom is doet niets ter zake.
Dat hij mag komen controleren is bij mijn weten geen wettelijke regel enkel een contractuele.
En dat komen controleren is dan nog onderhevig aan wederzijds akkoord.

Indien hij toch plots zou binnenstaan - niets zeggen maar alarmlijn politie bellen. PV laten opstellen voor huisvredebreuk en daarin verwijzen naar de AS (en)

[deborggraeve]

wow...
daz heel wat info
bedankt

en het is wel degelijk zo dat de huisbaas tijdens werkzaamheden
de hele dag bij die aannemer blijft om te kijken dat hij wel werkt
toen ze hier buiten een septische put staken en hij een dag niet kon komen
vroeg hij mijn vrouw van op te schrijven van welk uur tot welk uur ze hun boterhammen opaten en als ze niet teveel in de kamion zaten enzovoort
hij verbood ook aan mijn vrouw van dat "werkvolk" een pintje aan te bieden enzovoort enzovoort

nu binnen twee weken wordt er over het gehele huis nieuwe electriciteit gelegd door een aannemer
dus binnenwerk
daarover ging mijn vraag
want hij zal hier een hele dag blijven en van kamer naar kamer lopen
van de kelder tot de zolder
overal loopt hij zomaar ongevraagt rond

onze toestemming heeft hij in ieder geval NIET
om die aannemer te komen kontroleren
maar wettelijk.... ik twijfel nog steeds

alvast hartelijk dank voor de vele reply s

groetjes !

btw... hetgeen ik hier aanhaal is maar het topje van een hele grote ijsberg
ik kan al een dik boek schrijven over die man
en infeite staat zijn naam niet eens in ons huurkontrakt
wij huren aan zijn broer en die heeft alle bevoegdheden qua werken aan zijn broer overgedragen (mondeling)

en dat huurkontrakt is helemaal niet te doen
zelfs niet wettelijk denk ik

[Franciscus]

Uw huisbaas moet zich aan de wet houden en dat wil zeggen dat hij u het ongestoorde genot en gebruik van het pand moet geven.
In uw huis rondlopen om wat voor reden dan ook behoudens de uitzondering van mogelijk eens een jaarlijks toezicht en daar heb ik nog mijn twijfels over, hoeft hij bij u niet binnen te komen.
Als hij een firma aanschrijft om werken uit te voeren en stelt hij die firma aan om in zijn naam en op zijn kosten deze taak uit te voeren.
Dan mag het personeel van die firma binnen - eventueel mocht dat nog niet gedaan zijn de eigenaar om te zeggen hoe en waar een leiding moet liggen bij twijfel.
Dat heeft ghem geensins het recht om de ganse dag rond te lopen.
Noch geeft hem dat het recht om wat voor opdracht dan ook aan uw echtgenote te geven - ofwel stuurt deze de rekening van het toezicht.
Wat uw of uw echtgenote te drinken aanbieden aan de personeelsleden van de firma is uw zaak en die van de verantwoordelijke van de firma.
Als de werken - indien dat zeer grote werken zijn is er geen beletsel dat de eigenaar dan het uitgevoerde werk komt inspecteren - dus alleen de nieuwe leidingen.

U kan steeds een binnenwippen op een dienst voor huurdersbescherming of bij uw plaatselijk vredegerecht

Hierbij enkele nuttige links
http://www.just.fgov.be/img_justice/pub ... pdf/47.pdf
http://www.just.fgov.be/img_justice/pub ... pdf/21.pdf

[ria]

We wachten nu al 2 jaar op de electricien en de timmerman. Pas nadat ik er de huurdersbond bijhaalde, kwam broerlief "bemiddelen". Telkens het goed weer is, komt hij de woensdag werkjes opknappen (lees: een kwakske cement hier, een lapke plakband daar, een likje verf). Daarbij zet hij alle poorten open, tot die van het kippenpark toe. Gevolg: ik moet de kinderen en de hond heel de tijd binnen houden.

[Vandebos]

We wachten nu al 2 jaar op de electricien en de timmerman. Pas nadat ik er de huurdersbond bijhaalde, kwam broerlief "bemiddelen". Telkens het goed weer is, komt hij de woensdag werkjes opknappen (lees: een kwakske cement hier, een lapke plakband daar, een likje verf). Daarbij zet hij alle poorten open, tot die van het kippenpark toe. Gevolg: ik moet de kinderen en de hond heel de tijd binnen houden.

Zou hem toch eens zeer vriendelijk doch resoluut verzoeken de deuren achter zijn g** te sluiten aangezien hij anders verantwoordelijk zal gesteld worden mocht er een ongeluk gebeuren met kinderen of hond.

[sofieke]

een eigenaar heeft verschillende rechten

1 daarvan is het vruchtgebruik - een gedeelte van dit vruchtgebruik is het recht om er naar believen binnen en buiten te mogen wandelen

dit recht kan men echter ook verhuren - en in dat geval is het enkel nog de huurder die er dus naar believen mag binnen en buiten wandelen - en het is hier dat de huurder ook huur voor betaalld aan de verhuurder

correct me if i m wrong - (te ) veel mensen ( zowel huurders als verhuurders ) schijnen dit niet te begrijpen - de middeleeuwen zijn al een tijdje voorbij

[ria]

Mailke gekregen

In het kader van de huidige standpunten, die U inneemt,komen mijn broer en ikzelf tot een voor U en ook voor ons belangrijk besluit: als U verder gaat met de provocaties in het algemeen en met Uw bedoeling om mij de toegang tot het pand te ontzeggen (wanneer dit nodig is) in het bijzonder, dan zal mijn broer, die inderdaad het contract ondertekende, het huurcontract van 22/02/2007 ten spoedigste opzeggen."

Tsja, toch beter om geen haar op m'n tanden te hebben?

Ik zei U ook reeds eerder dat xx rond 15 juni klaar staat om de elektriciteitswerken aan te vangen.
Hiervoor heeft hij echter, ten minste om te starten, mij ter plaatse nodig.
Indien U mij de toegang tot het pand ontzegt, heeft hij een onoplosbaar probleem, want, in dat geval - zo heeft hij zondag ll.ook aan mijn broer gezegd - zal hij zijn tijd in Nokere niet komen verliezen...
Op de (eerste) dag dat x zou komen, is het wel NIET mijn bedoeling om met hem mee te werken (hij brengt nog een helper mee), doch wil ik zelf ook, terwijl ik er toch ben en ik de verre verplaatsing van Oostende naar Nokere heb gemaakt, andere dringende taken buitenshuis uitvoeren (in hoofdzaak schilderwerken).

Die electricien heeft 2 jaar geleden al alles bekeken met de broer die op het huurcontract vermeld staat (dus onze huisbaas). Telkens we aan e huisbaas vroegen wanneer er met de werken zou begonnen worden, zei hij dat x teveel werk had. Begin april is de electricien alleen komen kijken. Half mei heeft ie dan alles op nieuw bekeken met broerlief en werden de afspraken gemaakt. En nu moet hij er de 1ste dag ook zeker bij zijn!
En broerlief is hier vorige zomer al het buitenschilderwerk komen doen en verleden maand het hekken komen schilderen! 't Was hier al in 12 jaar niets gedaan (volgens hem betaalde er niemand zijn huur en mocht hij hier niet binnen) en nu moet hij elke zomer schilderen

[JohnD]

.. en het is hier dat de huurder ook huur voor betaalld aan de verhuurder

Ik had het zelf niet beter kunnen formuleren. De huurder betaalt daar zwaar geld voor, om van het vruchtgebruik te mogen genieten. Reken het per dag uit uit en ge zult versteld staan dat het in feite enorm is. En dan is het toch nog alleen maar om de ruimte te mogen gebruiken in feite. Al de rest betaald de huurder bij.

[Vandebos]

.. en het is hier dat de huurder ook huur voor betaalld aan de verhuurder

Ik had het zelf niet beter kunnen formuleren. De huurder betaalt daar zwaar geld voor, om van het vruchtgebruik te mogen genieten. Reken het per dag uit uit en ge zult versteld staan dat het in feite enorm is. En dan is het toch nog alleen maar om de ruimte te mogen gebruiken in feite. Al de rest betaald de huurder bij.

Als je ermee rekening houdt wat die verhuurder heeft betaald voor het pand zodat hij het vruchtgebruik kan verhuren en wat de overheid hem aanrekent voor zijn bezit, geloof me dan is de return on investment van verhuur niet echt hoog. Er zal door een huurder eerder worden gespeculeerd op de stijging in waarde van het pand dan op wat huur opbrengt. (opbrengst huur in België is in realiteit na aftrek kosten te vergelijken met een gemiddeld dividend op aandelen, alleen is de investering stabieler) Gemiddelde huurprijs op jaarbasis in België ligt rond de 6% van de waarde van de woning. In Nederland is dit 9%, Duitsland en Frankrijk 8%, England en Wales zitten aan 9%-11%! (percentages voor kosten)

Alhoewel ik absoluut het aberrante gedrag van een aantal verhuurders niet wens goed te praten mag je niet vergeten dat elk pand dat wordt verhuurd een serieuze investering vertegenwoordigt die de huurder niet hoeft te doen. Hij/zij kan immers altijd zelf de stoute schoenen aantrekken, maanden zoeken achter gunstig geprijsde panden, de banken afschooien voor een lening en dan de nodige werken zelf uitvoeren of laten uitvoeren om dan uiteindelijk wanneer het pand klaar is en alle papierrommel verwerkt het in handen te geven van volstrekt onbekenden...

Wil je echt winst maken? Koop hotelkamers in grootsteden aan de andere kan van de oceaan. Winst ligt rond de 13% voor NY de laatste 12 maanden.

[Franciscus]

Je moet ook rekening houden dat werken kunnen - moeten uitgevoerd worden in een bepaald tijdsbestek zodat er voor de huurder geen 'overdreven hinder' is is het hebben van het 'volstrekte genot' van zijn woning.

genotsderving kan tot schadevergoeding leiden

[JohnD]

Ergens in de huurwet staat toch dat de huurder dat moet gedogen zolang het nodig is.

[Franciscus]

De HUURDER heeft de KEUZE hetzij de ontbinding
van de huurovereenkomst met eventuele
schadevergoeding te vragen, hetzij de uitvoering
van de werken te eisen die noodzakelijk zijn om
het goed in overeenstemming te brengen met de
elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid
en bewoonbaarheid. In afwachting van de uitvoering
van de werken kan de rechter een vermindering
van de huurprijs toestaan



art3$3 ...
**
2. Het uitvoeren van werken.
De verhuurder kan tevens de overeenkomst
beëindigen indien hij wederopbouwings-,
verbouwings- of renovatiewerken overweegt van
het gehuurde goed. Hij kan dit slechts doen bij het
verstrijken van elke driejarige periode en op voorwaarde
aan de huurder een opzegging van 6
maand te betekenen; de opzegging moet het
motief toelichten en beantwoorden aan vier
vereisten.

a)Het moet vergezeld worden van een afschrift:
• hetzij van de bouwvergunning, indien de werken
zo’n vergunning vereisen;
• hetzij van een gedetailleerd bestek;
• hetzij van een beschrijving van de werken met een
gedetailleerde raming van de kosten indien de verhuurder
van plan is de werken zelf uit te voeren;
• hetzij van een aannemingsovereenkomst.
b)De verhuurder moet aantonen wanneer hij de
opzegging geeft dat de voorgenomen werken aan
de woning de wettelijke en reglementaire
bepalingen inzake stedenbouw in acht nemen.
c)Tevens moet de verhuurder bewijzen dat de werken
het bewoonde gedeelte betreffen dat door de
huurder betrokken wordt; alle andere werken die
de woning van de huurder niet onbewoonbaar
maken zoals werken aan de gevel, de zolder, de
tuin, een andere verdieping komen niet in aanmerking
en kunnen dus het verbreken van het contract
niet rechtvaardigen.
d)Tenslotte moet de verhuurder bewijzen dat de
kosten van de werken 3 jaar huurprijs overtreffen.
Deze voorwaarde wordt nochtans versoepeld indien
het gebouw, waarin het goed gelegen is, verschillende
door de werken getroffen woningen bevat, die eigendom
zijn van dezelfde verhuurder, en waarvoor dezelfde
werken verricht worden. De globale kosten van
die werken moeten twee jaar huurprijs van het geheel
van deze woningen overtreffen.
Bovendien kan de verhuurder hier, om zijn werken
goed te laten verlopen, te allen tijde de huurovereenkomst
van elke betrokken woning beëindigen met een
opzeggingstermijn van 6 maanden, MAAR de huurovereenkomst
mag niet tijdens het eerste jaar worden
opgezegd.

Opgelet!
Deze bepaling van de huurwet is niet verplichtend.
Dit betekent dat de overeenkomst het
recht van de verhuurder kan uitsluiten of
beperken om het huurcontract te beëindigen
om werken uit te voeren. Dat hij dit
bijvoorbeeld slechts mag doen bij het einde van
de tweede driejarige periode. Deze clausule is
perfect geldig.
Wet van
13 april 1997
Art. 6, 5°
Art. 15