Probleem: huurders en buitengewone omstandigheden

[Leeuwer]

Ik ben eigenaar van een appartement voor een groot gezin, dat vasthangt aan onze eigen woning.

Sinds januari 2008 huurt een gezin dit appartement en maakt het leven een ware hel. Ongeacht het tijdstip(zij het 5 uur 's morgens of 1 uur 's nachts)maken zij CONSTANT luide ruzie, smijten met borden, slaan met deuren, roepen, tieren, etc .... ze zijn onbeschoft tegen alles en iedereen en vernielen het volledige appartement en weigeren ook maar iéts terug te maken.

Omdat dit te veel werd voor ons hebben we 3 maanden geleden een opzeg van het huurcontract dat 3 jaar liep aangevraagd omdat we zelf als eigenaar het appartement gaan betrekken.

Vanmorgen krijgen we een brief van de huurder die vraagt om verlenging van het huurcontract wegens "uitzonderlijke omstandigheden".

Zij hebben(naar eigen zeggen)meer tijd nodig omdat hun nieuwbouw nog niet af is en vragen hier 7 maanden extra huur voor.

Van deze nieuwbouw is er overigens geen enkel bewijs: geen adres, niets.

Uit het nalezen van de huurwet weet ik dat zo'n vraag om akkoord vraagt van de verhuurder, en indien deze niet akkoord gaat, de vrederechter beslist.

Mijn vraag is: IS dit wel een buitengewone of uitzonderlijke omstandigheid?

Een huurder heeft na opzeg van de verhuurder 6 maanden de tijd om ander onderkomen te vinden. Het bouwen van een huis duurt gemiddeld anderhalf tot twee jaar!

Wat ik terugvind van voorbeelden van buitengewone omstandigheden op het web zijn: bejaarde vrouw die een maand langer moet wachten om naar het rusthuis te mogen, een man die een arbeidsongeluk ondervindt, etc... niets als dit.

Mag zoiets wel? Bij mijn weten is een huis bouwen géén buitengewone omstandigheid, daar het volledig binnen eigen controle staat en ongelooflijk lang kan duren.

We zijn hier niet goed van deze aanvraag ... deze mensen maken ons letterlijk het leven zuur en graag zouden we onze zoon het appartement laten betrekken.

Alle hulp wordt enorm geapprecieerd!

[Vandebos]

Een paar vraagjes om te beginnen:


Heeft u het huurcontract laten registreren?

Zijn er meldingen PV's geweest bij de politie van ruzie, overlast, burenlawaai enz..?

Bent u van plan uw zoon effectief in het pand onder te brengen? (sorry voor de vraag maar vaak wordt aangehaald als drogreden om moeilijke huurders uit een pand te krijgen..)

Heeft U bewijzen van schade aan het pand aangericht door die huurders?

[Leeuwer]

Een paar vraagjes om te beginnen:


Heeft u het huurcontract laten registreren?

Zijn er meldingen PV's geweest bij de politie van ruzie, overlast, burenlawaai enz..?

Bent u van plan uw zoon effectief in het pand onder te brengen? (sorry voor de vraag maar vaak wordt aangehaald als drogreden om moeilijke huurders uit een pand te krijgen..)

Heeft U bewijzen van schade aan het pand aangericht door die huurders?

Hallo Vandebos,

Het huurcontract is geregistreerd.

Er zijn géén PV's van politie gemaakt, maar er zijn wel verschillende brieven van het verhuurkantoor gestuurd en aangetekende brieven van onszelf.
De politie weet ervan(we hebben hen ingelicht in geval van), maar er is geen PV van opgemaakt.

Onze zoon zal effectief ten minste twee jaar het appartement bewonen.

Wat betreft bewijzen van schade hebben we het appartement nog niet kunnen(of mogen)betreden. De voordeur echter is in zeer povere staat sinds hun intrek, de twee zonen van rijden met skateboards door de gangen van het appartement, springen op de trappen, we horen ze de deuren dichtstampen - en slaan, ...

De boiler in de keuken en de WC waren niet zo lang geleden kapot. Zij eisten van ons dat wij deze terugmaakten en uit goodwill hebben we dit gedaan.

[Vandebos]

Aangaande het contract:

Voor contracten van drie jaar of minder zijn er wettelijk geen opzegtermijnen en mogelijkheden vastgelegd, alles hangt dus af van de opzegmogelijkheden die u hebt voorzien in uw contract.

Opgelet!! De opzegmogelijkheden moeten specifiek slaan op de verhuur van korte duur. Een standaard contract waar je kan kiezen voor korte duur of een 3-6-9 met daarin een appart punt waarin de opzegmogelijkheden worden besproken verwijzend naar het burgerlijk wetboek wordt zelden door de rechter aanvaard aangezien de de artikels waarnaar ze verwijzen door diezelfde wetgeving worden uitgesloten voor contracten van korte duur. De opzegmogelijkheden moeten dus specifiek de notie bevatten dat ze slaan op een contract van korte duur.

Als dit niet het geval is kan enkel met wederzijdse toestemming of door een vonnis van de vrederechter het contract verbroken worden.

Indien het contract dus geen specifieke opzeg bevat die slaat op een contract van korte duur kan u 2 dingen doen:

- Akkoord met de huurders afsluiten, laten ondertekenen door alle partijen zodat het bindend is.

- de huurders trachten eruit te krijgen omdat ze het pand niet beheren als een goede huisvader of omdat ze niet of slecht betalen.


De kans is dus byzonder groot dat u een zaak voor het vredegerecht zal moeten opbouwen.

Ga eens te rade bij de politie, elke melding dient eveneens geregistreerd te worden.

Aarzel vanaf heden niet meer om de politie in te schakelen met nachtlawaai, ruzie, vechtpartijen etc. Elke melding maakt uw dossier sterker.

Breng de huurders via aangetekend schrijven op de hoogte dat u op datum X om uur Y (een 3tal weken na het verzenden van de AS) het pand wil bezoeken om de staat ervan na te kijken op sleet en beschadigingen. Neem in de brief de vermelding op dat als deze datum niet past u van hen binnen de 10dagen na het verzenden van dit schrijven een andere datum van hen verwacht die niet later mag zijn dan 4 weken na de voorgestelde datum. De kans is groot dat U voor een gesloten deur zal staan maar dan hebben zij een probleem dat ze voor het vredegerecht zullen gaan mogen uitleggen als u via een art.1344bis Ger.W. vraagt om een definitief vastgelegde datum en het recht om de constataties te laten uitvoeren door een onafhankelijk expert. ( landmeters doen dit voor € 80) Aarzel ook niet om foto's te nemen van de beschdigingen. Zorg er dan wel voor dat er zo weinig mogelijk persoonlijke bezittingen van de huurders op die foto's staan.

Niets houdt u tegen bij burenlawaai of andere hen hierop telkens schriftelijk ( bij voorkeur aangetekend) attent te maken.

Ik hoop dat dit uw vragen een beetje beantwoord?

[Leeuwer]

Aangaande het contract:

Voor contracten van drie jaar of minder zijn er wettelijk geen opzegtermijnen en mogelijkheden vastgelegd, alles hangt dus af van de opzegmogelijkheden die u hebt voorzien in uw contract.

Opgelet!! De opzegmogelijkheden moeten specifiek slaan op de verhuur van korte duur. Een standaard contract waar je kan kiezen voor korte duur of een 3-6-9 met daarin een appart punt waarin de opzegmogelijkheden worden besproken verwijzend naar het burgerlijk wetboek wordt zelden door de rechter aanvaard aangezien de de artikels waarnaar ze verwijzen door diezelfde wetgeving worden uitgesloten voor contracten van korte duur. De opzegmogelijkheden moeten dus specifiek de notie bevatten dat ze slaan op een contract van korte duur.

Als dit niet het geval is kan enkel met wederzijdse toestemming of door een vonnis van de vrederechter het contract verbroken worden.

Indien het contract dus geen specifieke opzeg bevat die slaat op een contract van korte duur kan u 2 dingen doen:

- Akkoord met de huurders afsluiten, laten ondertekenen door alle partijen zodat het bindend is.

- de huurders trachten eruit te krijgen omdat ze het pand niet beheren als een goede huisvader of omdat ze niet of slecht betalen.


De kans is dus byzonder groot dat u een zaak voor het vredegerecht zal moeten opbouwen.

Ga eens te rade bij de politie, elke melding dient eveneens geregistreerd te worden.

Aarzel vanaf heden niet meer om de politie in te schakelen met nachtlawaai, ruzie, vechtpartijen etc. Elke melding maakt uw dossier sterker.

Breng de huurders via aangetekend schrijven op de hoogte dat u op datum X om uur Y (een 3tal weken na het verzenden van de AS) het pand wil bezoeken om de staat ervan na te kijken op sleet en beschadigingen. Neem in de brief de vermelding op dat als deze datum niet past u van hen binnen de 10dagen na het verzenden van dit schrijven een andere datum van hen verwacht die niet later mag zijn dan 4 weken na de voorgestelde datum. De kans is groot dat U voor een gesloten deur zal staan maar dan hebben zij een probleem dat ze voor het vredegerecht zullen gaan mogen uitleggen als u via een art.1344bis Ger.W. vraagt om een definitief vastgelegde datum en het recht om de constataties te laten uitvoeren door een onafhankelijk expert. ( landmeters doen dit voor € 80) Aarzel ook niet om foto's te nemen van de beschdigingen. Zorg er dan wel voor dat er zo weinig mogelijk persoonlijke bezittingen van de huurders op die foto's staan.

Niets houdt u tegen bij burenlawaai of andere hen hierop telkens schriftelijk ( bij voorkeur aangetekend) attent te maken.

Ik hoop dat dit uw vragen een beetje beantwoord?

Hallo Vandebos,

Bedankt voor je antwoord, maar dit is in feite mijn vraag niet.

De huurders hebben hun opzeg al gekregen op basis van het feit dat onze zoon er nu in gaat wonen. Dat was 2 maanden geleden. Er rest hen nog 4 maanden van de 6 die ze hadden om een nieuwe woonst te vinden.

Zij hebben nu echter een tegenopzeg gedaan op basis van buitengewone omstandigheden(volgens hen), namelijk dat ze nog 7 maanden extra nodig hebben om hun nieuwe huis af te werken.

Mijn vraag is: is bouw van een eigen huis een geldige reden om verlenging van de huur te vragen, op basis van buitengewone omstandigheden?

Er is geen enkel bewijs dat er daadwerkelijk een nieuwbouw zelfs maar bestaat(ik betwijfel het ook ten zeerste, daar de huurders in geldproblemen zitten).

[Vandebos]

Probleem is dat als er hiermee naar de rechtbank gestapt wordt u hoogstwaarschijnlijk als boodschap gaat krijgen dat u een ongeldige opzeg heeft gedaan aangezien het een contract van bepaalde duur is. Dan maken die uitzonderlijke omstandigheden weinig uit.

U kan natuurlijk aanhalen dat de huurders de opzeg door u gedaan insé hebben aanvaard aangezien ze om een verlenging vragen.

In hoeverre die uitzonderlijke omstandigheden gaan stand houden weet is moelijk te zeggen. Ik weet persoonlijk dat ze reeds hebben standgehouden voor ouderdom en voor kinderen die een schooljaar in hun omgeving willen afmaken. Het vinden van een woning voor een extreem korte termijn kan door de vrederechter aanvaard worden.

Maar dan nog, tenzij in uw contract specifiek vermeld staat dat de opzegregels geldig zijn voor een contract van bepaalde duur is de opzeg die u heeft gedaan niet rechtsgeldig en dat kan problematisch worden voor het vredegerecht. (Ken persoonlijk een aantal kopers van een huis die zo zijn geconfronteerd met een huurder die ze zelfs niet voor eigen bewoning kunnen uitzetten)

[JohnD]

(Ken persoonlijk een aantal kopers van een huis die zo zijn geconfronteerd met een huurder die ze zelfs niet voor eigen bewoning kunnen uitzetten)

Eigen bewoning telt toch nooit bij een vast kontrakt van 3 jaar. Dat kan onder geen enkele omstandigheid opgezegd worden dacht ik.

[rozemarijn]

Ik had een vraag die ook betrekking heeft op "bijzondere omstandigheden".
Onze huurster zou op 1 juli uit het appartement moeten, omdat we het gaan gebruiken voor eigen bewoning, ze weet sinds half december dat ze moet vertrekken.
Nu haalde zij gisteren aan dat ze pas half juli in haar nieuwe appartement kan, uiterlijk einde juli.
Wij moeten volgende week sowieso al voor het vredegerecht komen, in een poging tot verzoening, omdat ze de laatste 2 maanden niet heeft betaald, dus wilden we dit ook ineens door de vrederechter laten beslissen.

Hoe sterk is onze zaak, wetende dat:
- er vanaf 1 juli al verschillende aannemers zijn aangesproken om verbeteringswerken te doen.
- het huis waar mijn vriend woont in deze periode zal afgebroken worden
- het huis van mijn ouders, waar ik nu woon, vanaf 1 juli zal worden omgevormd tot een werf voor x- aantal maanden.

alvast bedankt