huurder doet opzeg/huur voortbetaald halverwege maand

[Polleke]

Ik word geconfronteerd met volgend probleem:

Wij hebben een huis gekocht en we kunnen erin vanaf 8 mei.

Daarvoor hebben wij onze huur opgezegd bij de eigenaar van het huisje dat we nu huren.
- gewoon huurcontract voor 9 jaar
- opzegtermijn 3 maanden
- begin huur ca. 6 jaar geleden, 15de van de maand
- huur wordt telkens betaald halverwege de maand voor een hele maand

Vooraleer we de opzeg hebben betekend aan de eigenaar, zijn we hem persoonlijk gaan verwittigen van ons voornemen. Op dat moment hebben we mondeling afgesproken om de opzegtermijn te laten starten 15 februari (en te eindigen 15 mei, wat voor ons goed uitkomt).
In ons aangetekend schrijven (in januari) hebben we deze mondelinge overeenkomst nog eens herhaald.

Heden krijgen wij een schrijven van het makelaarskantoor van de eigenaar dat de eigenaar niet langer wenst te verhuren van halverwege de maand en dat de opzegtermijn dus eindigt 30 april. Ik heb daarnet gebeld met de eigenaar (met wie wij steeds een goede relatie hebben gehad), maar die was plots voor geen rede meer vatbaar.

Dus:
- Stel dat die opzegtermijn eindigt 30 april, dan staan we met ons hebben en houden op straat.
- Stel dat we kunnen verkrijgen dat we kunnen huren tot eind mei, zitten we met een halve maand huur die we niet nodig hebben en aldus niet willen betalen. (Temeer daar we te weten zijn gekomen dat het makelaarsloon - 1 maand huur - voor de herverhuring, zowel aan ons, aan de eigenaar, als aan de nieuwe huurders zal worden doorgerekend.)

Kunnen wij hier iets tegen beginnen?

[Vandebos]

wat is de aanvangsdatum in het contract?

[Polleke]

aanvangsdatum: 15 maart 2002

[Vandebos]

Eigenaar en kantoor moeten zich houden aan de startdatum van het contract om opzeg te berekenen.

Bovendien bent U het die opzegt en niet de verhuurder.

Ik zou een vriendelijk aangetekend schrijven terugsturen. Daarin hen vriendelijk wijzen op de startdatum ven het contract en op het feit dat U aan de contractuele voorwaarden hebt voldaan voor het geldig betekenen van de opzeg. Dat U de opzeg zoals door hen aangepast betwist en dat u hen 14 dagen de tijd geeft om de door U gestelde opzeg te aanvaarden. Dat niet via aangetekend schrijven antwoorden binnen de bovenvermelde periode impliceert dat zij zich neerleggen bij de door U via AS, in januari, verzonden opzegperiode.

Dat U bij niet-aanvaarden van deze reglementaire opzegperiode via eenvoudig verzoekschrift bij het vredegerecht deze kapriolen zal doen voorkomen.

Vriendelijk blijven doch zeer duidelijk.

- brief aangetekend versturen in enveloppe met ruitje.
- eventueel brief aangetekend met ontvangstbewijs versturen (kost 75 cent extra dacht ik.)
- strookje post bijhouden.
- geen enkele toezegging uitgenomen via aangetekend schrijven of tegen ondertekening ontvangstbewijs aannemen.

Laat het resultaat weten.

[Polleke]

aangetekend schrijven is vertrokken...

[JohnD]

Dat niet via aangetekend schrijven antwoorden binnen de bovenvermelde periode impliceert dat zij zich neerleggen bij de door U via AS, in januari, verzonden opzegperiode.

Ik vermoed dat ge bedoelt dat zij in hun AS dat moeten melden. Ik denk trouwens niet dat ge een antwoord kunt afdwingen en voorwaarden stellen dat als ze niet antwoorden dat ...

Het valt misschien bij vrederechters niet in goede aarde, maar ik betwijfel of je zomaar eenzijdig een antwoord kan afdwingen.

Ik ken mensen die zo meerdere AS schrijven naar een immokantoor sturen ivm met een betwisting en nooit een antwoord krijgen. Een half jaar later krijgen ze plots een dreigbrief ivm met die betwisting en er word zelfs nog niet eens daar die voorgaande AS's refereerd.

[Vandebos]

De bedoeling ervan is:


Dat het immokantoor via aangetekend schrijven antwoordt dat ze de opzegtermijn, zoals die via het contract dient te verlopen, aanvaarden of betwisten.

Dat de huurder zijn plicht heeft gedaan om die opzeg, zoals in het contract staat, te bezorgen en dat de huurder kan alles in zijn macht heeft gedaan om, binnen een redelijke termijn, antwoord te krijgen op de niet reglementaire eis van het immokantoor.

Dat de huurder een stilzwijgend akkoord aanvaardt en zo iedereen kosten bespaart. (een immokantoor schrijft haar brieven voor de verhuurder niet gratis...)

Als huurder heb je dan met 2, vriendelijke doch zeer duidelijke, aangetekende schrijvens alle bewijslast in handen dat je als huurder hebt getracht deze discussie, binnen het beperkte tijdsbestek van de opzegperiode zelf, op te lossen volgens de bepalingen van je contract.


Aangezien een opzeg slechts 3 maanden duurt en deze story al eventjes bezig is gaat de vrederechter zeker begrijpen dat je na twee weken van geen respons ervan uitgaat dat je standpunt werd aanvaard.

Als je een AS dient te schrijven om een punt te betwisten zijn er 4 gouden regels:

- blijf vriendelijk en beleefd;

- maak op een kordate wijze je standpunt duidelijk en wat je van de tegen partij verwacht;

- leg in de brief zelf redelijke doch vaste termijnen vast waarop U een antwoord verwacht;

- blijf vriendelijk en beleefd.

[j.demoor]

“Art.3...§ 9. In alle gevallen waarin een opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

Uw ‘gewoon huurcontract voor 9 jaar’ is te allen tijde opzegbaar,zodat uw opzegging per ‘aangetekend schrijven (in januari)’ gedaan een aanvang neemt de eerste dag van de maand februari,om na drie maanden te eindigen op 30 april 2009.

[Polleke]

Met voorgaande ben ik akkoord en ik was daar ook van op de hoogte vooraleer ik m'n opzeg betekende.
Daarom zijn we op voorhand naar de huisbaas geweest (met wie we al die jaren een zeer goede relatie hebben gehad), om die opzeg te bespreken.
We hadden ons akkoord (maar niet schriftelijk en dat is natuurlijk niet slim) en gingen er logischerwijze vanuit dat er geen vuiltje aan lucht was.
Dus is de huisbaas in z'n recht, kan hij eisen dat we het huis verlaten 30 april en staan wij met al onze bezittingen op straat voor meer dan een week...

Evenwel, ik heb zo m'n twijfels over het feit dat als de huisbaas niet akkoord gaat met de opzegtermijn die we hebben betekend, hij die opzegtermijn zomaar naar eigen goeddunken mag interpreteren, zonder eerst een akkoord te verkrijgen van de huurder.

[JohnD]

Dus is de huisbaas in z'n recht, kan hij eisen dat we het huis verlaten 30 april en staan wij met al onze bezittingen op straat voor meer dan een week..

Waar haalt ge dat ? Vraag maar eens aan de verhuurders hier op het forum hoe lang een effektieve uithuiszetting duurt, en wat het hen kost. Er moet eerst een vonnis van de rechtbank zijn, het OCMW moet ingelicht worden, van de deurwaarder krijgt ge nog een aantal dagen ..
Als ze later in hun recht bleken te zijn, kunnen zij daar natuurlijk een en ander van rekupereren. Tegen dat de zaak dan voor de vrederechter zou komen, zijt ge natuurlijk al een paar weken verhuisd en staat die deurwaarder voor de woning van de nieuwe huurder om hem eruit te zetten.

Tussen de eis van de eigenaar en de praktijk ? Dag en nacht verschil.

[Vandebos]

zal mijn laatste geval in data aanhalen.

5 December 2008: huurder heeft voor de 3de maand op rij geen huur betaald en weigert ondanks AS, telefoon, SMS, aan deur gaan bellen te reageren.

8 December 2008: verzoekschrift gedeponeerd bij vredegerecht voor uitzetting, inhouden waarborg, enz, enz

17 December 2008: dossier komt voor bij rechtbank, huurders sturen kat. Omdat ik om een verkorte procedure heb verzocht en alle argumentatie bij me heb besluit de vrederechter in zijn vonnis het huurcontract onmiddellijk te verbreken en mij op alle punten gelijk te geven.

19 December 2008: copie vonnis afgehaald bij griffie, naar deurwaarder gestapt en € 1500 voorschot voor uitzettingsprocedure betaald.

23 December 2008: deurwaarder betekent vonnis bij huurders. Uitzetting wordt vastgelegd op 28 Januari 2009.

En dan heb ik:

- veel geluk gehad dat het zeer snel op de rol is geplaatst;

- geluk gehad dat de huurders er geen over spelletje van hebben gemaakt betreffende de inhoud van het verzoekschrift.

[mick12301]

Ik snap het probleem niet. Ge wenst langer te blijven dan blijkbaar wettelijk bepaald. En dit zou dan op rekenening van de verhuurder komen of op rekening van een volgende huurder die een week later het pand kan betrekken.
Wat betreft uitzetting: Waarom zou dat de te volgen piste zijn. Indien aangetoond wordt dat u het pand onterecht bewoont/bezet is dit m.i. voldoende om extra maand huur te vorderen. Waar de verhuurder ook direkt mee akkoord was geweest, dan wel niks tegen had kunnen doen indien opzeg zo gegeven.
De kosten om e.e.a. aan te tonen zullen uiteraard terug gevorderd worden.

[Vandebos]

Probleem 1:

huurder betaald een maand huur terwijl hij slechts 14 dagen het genot van het pand zal hebben.


probleem 2:

Verhuurder komt terug op zijn woord en verwacht dan dat alles zo maar op zijn plaats zal vallen.


En het voorbeeld dat ik hierboven geplaatst hebt dient enkel om aan te te tonen Wat je kan verstaan onder een snelle uitzetting

Traagste uitzetting die ik persoonlijk heb meegemaakt (als uitzetter)heeft 5 maanden geduurd. (Is 7 jaar geleden, ken de data niet meer exact zonder dossier uit kelder te halen)

[mick12301]

De opzeg en opzegtermijn is wettelijk bepaald en zo dient dus gehandeld. Uiteraard kan afwijkend minnelijk geregeld worden, maar dat lukt blijkbaar niet meer. Afspraak is ook niet aantoonbaar. Als dan gesuggereerd wordt aan te sturen op rechtzaak vind ik dit weinig correct, dan wel weinig volledig m.b.t. de kosten die uiteraard verhaald zullen worden.
Vandaar mijn reaktie.
Of dit ethisch correct is, is een andere vraag, en ook of ik het zo zou doen. Maar daar is ´Polleke´ niet mee geholpen.

[Polleke]

De welvoegelijkheid verplicht me toch even de afloop van dit verhaal te melden:

- De termijn begint dus inderdaad te lopen vanaf de 1ste van de maand volgend op de maand waarin je de opzeg hebt betekend (i.c. 1 februari en niet 15 februari wat eerst mondeling was overeengekomen), hoewel het huurcontract zo'n 6 jaar geleden is begonnen halverwege de maand
- In onderling akkoord mochten we blijven tot 30 mei (uiteraard mits betaling van die extra halve maand huurgelden), hoewel we reeds op 8 mei waren verhuisd
- De verhuurder had blijkbaar door dat ze t.a.v. ons niet helemaal correct had gehandeld, want we hebben ze niet meer gezien, zelfs niet bij controle van de woning (die niet eens heeft plaatsgevonden), opname meterstanden en afgifte van de sleutels
- Aan de makelaar is geen extra maand 'wederverhuringsvergoeding' betaald

Dank voor uw antwoorden.