In gebreke gesteld zonder compromis

lll89 · #1 , 09 mar 2017 18:41

Goedemiddag,

Tijdens onze zoektocht naar een woning hadden we een huis gevonden dat bij ons beide erg in de smaak viel. Op dat huis een bod gedaan, bod aanvaard, maar geen overeenkomst getekend. We zijn dan naar onze eigen bank gegaan voor een lening, deze werd niet aanvaard (doordat er een handelspand in de woning zit maar dat is terzijde). Dan naar een andere bank gestapt die een schatter heeft gestuurd. Schatter heeft het huis lager dan ons bod geschat. Goede nieuws is dat we wel een lening kregen maar wel 1 die een stuk lager lag dan de lening die we gevraagd had. Dat komt onder andere doordat het lager geschat is. Met onze eigen middelen konden we het gat niet dichten en hebben onze makelaar hier dan ook telefonisch en via email van op de hoogte gebracht. Alle communicatie is altijd via de makelaar gegaan (via telefoon en email). Vandaag een mail en aangetekende brief ontvangen van de eigenaars van het huis zelf dat we in gebreke worden gesteld en 10% van de aankoopprijs moeten neertellen.

Uiteraard vinden wij het ook erg jammer dat we het huis niet kunnen kopen, maar financieel halen we het niet door de te lage lening die we maar krijgen. Ook hebben we nooit een compromis getekend omdat we het antwoord van de bank wouden afwachten.

Kunnen we dan effectief in gebreke gesteld worden? Iemand die dit al heeft voorgehad?
Morgen nemen we contact op met onze notaris voor meer info maar wou in tussentijd al eens kijken of iemand iets gelijkaardigs meegemaakt heeft.

Bedankt alvast.

Winston · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

basejumper · #2 , 09 mar 2017 21:06

In se is de koop gesloten als er akkoord is over goed en prijs. U heeft een bod gedaan en fat is aanvaard. Koop is dan feitelijk gesloten ook al is er nog geen compromis gesloten. U stelt nu vast dat u de financiering niet rond krijgt. Daar heeft de verkoper niets mee te maken. Het is uw verantwoordelijkheid om te zorgen dat uw dossier sluitend is VOOR u een bod doet.

Avbogae · #3 , 09 mar 2017 21:36

Basejumper heeft helaas gelijk. Een bod is bindend. U had in uw bod ook kunnen vermelden dat de koop enkel doorgaat indien u een lening krijgt. Dit kunt u best al in het bod opnemen, niet enkel in de compromis.

Volgens mij bent u nu inderdaad verplicht om de schadevergoeding te betalen, hopelijk kan u in onderling overleg nog iets regelen met de verkopers!

Reclame

Bart Vissers · #4 , 09 mar 2017 22:11

Als het bod en aanvaarding via email verlopen is, kan je proberen de bewijskracht hiervan te ontkennen omdat er geen bewijskrachtige akte noch begin van schriftelijk bewijs zou zijn - cf. Hof van Beroep in Antwerpen (deze week alom in het nieuws).
Andere piste: als het handelspand niet geweten was (of andere essentiële informatie vanwege de verkopers ontbrak) kan je aansturen op een wilsgebrek (dwaling).

Geen van beide hebben een hoge slaagkans voor de rechtbank.

Even in de huid van de verkopers kruipen helpt misschien. Ze dachten dat de verkoop rond was, hebben evt. andere bieders intussen afgeslagen. En moeten hun pand nu opnieuw te koop aanbieden (en opnieuw wachten en mogelijk "verbrand" (wie het opvolgt en ziet dat het opnieuw te koop is, kan dit verdacht vinden. Hoewel dit relatief is - niet bekomen van krediet is echt geen uitzondering)). En het is niet de fout van de verkopers (vermoed ik) dat deze verkoop niet kon plaatsvinden.
Je kan - zoals Avbogae suggereert - je verhaal doen (met de nodige persoonlijke achtergronden) en hen voorstellen te compenseren met bv. 2500 EUR. Voordeel voor hen is dan dat een juridische Calvarieberg bespaard wordt (met toch voor hen nog altijd geen 100 % zekere uitkomst). Hierbij daarbij niet erkennen dat jullie in de fout zijn gegaan, mocht je gaan betwisten voor de rechtbank.

PS: de techniek om dit te voorkomen is niet je financiële plaatje rondkrijgen voor je een bod doet (want aan de snelheid van de banken ben je dan wellicht te laat), maar een opschortende voorwaarde inbouwen tot het bekomen van een krediet voor de aankoopsom binnen een redelijke termijn (die volgens rechtspraak toch wel gemakkelijk 4 weken of meer is, ook al wordt er korter overeengekomen tussen partijen). Maar dat helpt je nu niet vooruit natuurlijk.

Een advocaat raadplegen is misschien toch wel aangewezen nu. Hij/zij ziet misschien nog mogelijkheden op basis van de concrete documenten en gegevens. Is alvast de investering waard (als je er tenminste geen pleitgeile (sorry, woord net zelf uitgevonden) raadsman uit pikt).

scorpioen · #5 , 09 mar 2017 22:13

27 OKTOBER 2006. - Decreet betreffende de bodemsanering en de bodembescherming
Art. 101.§ 1. Voor het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moet de overdrager of desgevallend de gemandateerde bij de OVAM een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan meedelen aan de verwerver.
§ 2. De onderhandse akte waarin de overdracht van gronden wordt vastgelegd, bevat de inhoud van het bodemattest.
Art. 116.§ 1. De verwerver kan de nietigheid vorderen van de overdracht die plaatsvond in strijd met de bepalingen van afdeling I.

15 MEI 2009. - Vlaamse codex ruimtelijke ordening
Art. 5.2.5. Iedereen die een onderhandse akte van verkoop of van verhuring voor meer dan negen jaar van een onroerend goed, en ook van vestiging van erfpacht of opstal opmaakt, moet vermelden of er voor het onroerend goed een stedenbouwkundige vergunning is uitgereikt en of het krachtens artikel 4.2.12, § 2, 2°, voor de overdracht verplichte as-builtattest is uitgereikt en gevalideerd, en moet de meest recente stedenbouwkundige bestemming van dit goed met de benamingen gebruikt in het plannenregister overnemen. In voorkomend geval worden ook vermeld : de dagvaardingen die met betrekking tot het goed werden uitgebracht overeenkomstig artikel 6.1.1 of artikelen 6.1.41 tot en met 6.1.43 alsook iedere in de zaak gewezen beslissing, de op het goed rustende voorkooprechten, vermeld in artikel 2.4.1, respectievelijk het feit dat op het goed een verkavelingsvergunning van toepassing is.

Art. 6.3.1. De rechtbank kan, op vordering van de kopers of de huurders van het goed, voorwerp van de in de artikelen 6.1.41 tot en met 6.1.43 vermelde vordering, naar gelang van het geval, hun titel van eigendomsverkrijging of van huur op kosten van de veroordeelde vernietigen, onverminderd het recht om vergoeding van de schade te eisen van de schuldige.

Men kan wel degelijk argumenteren dat als niet aan deze informatieverplichtingen voldaan is, de overeenkomst nietig is.

En dan is er nog de vraag hoe het bod gedaan is. Per e-mail? en de toepassing van de Wet Elektronische Handel, zoals die begin deze week in het nieuws kwam n.a.v. een arrest van het hof van beroep Antwerpen.

Poene · #6 , 09 mar 2017 22:49

Het doen van een bod door de kopers en het formeel aanvaarden van dit bod door de verkopers valt niet onder de informatieverplichting ruimtelijke ordening (zie F. HAENTJENS, "Aankoop(- en verkoop)beloften vallen niet onder informatieverplichtingen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening" (noot onder Gent 25 februari 2009), RW 2010-11, afl. 18, 753).

Dit kun je ook doortrekken naar het Bodemdecreet, waar alleen de compromis of de akte wordt geviseerd.

De nietigheid zul je niet kunnen opwerpen op grond van de VCRO of het Bodemdecreet.

Bij Wet Breyne of appartementen heb je wel een informatieplicht die bij het bod aanwezig moet zijn, maar dit is niet van toepassing.

Daarnaast: 10% schadevergoeding is erg veel. De kans bestaat dat dit gematigd wordt door een rechtbank naar bv. 4%-5% op grond van art. 1231 Burgerlijk Wetboek. Hier bestaat rechtspraak van. Je zou hiervoor een advocaat kunnen raadplegen die onderlegd is in verbintenissenrecht.

Bart Vissers · #7 , 09 mar 2017 23:14

"Aankoop(- en verkoop)beloften vallen niet onder informatieverplichtingen in de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening" (noot onder Gent 25 februari 2009), RW 2010-11, afl. 18, 753).

Poene, dit arrest lijkt te gaan over een belofte (optie), wat toch moet onderscheiden worden van een koop-verkoop-overeenkomst.

Ik kon uit de feiten niet opmaken dat het bod (en de aanvaarding) was opgesteld in de vorm van een optie, nu er blijkbaar geen compromis-achtige tekst is ondertekend door beide partijen?

Is deze rechtspraak dan wel toepasselijk met betrekking tot de huidige casus?

Poene · #8 , 09 mar 2017 23:19

Voortgaande op wat TS schrijft, leid ik af dat er geen compromis/onderhandse verkoopovereenkomst is getekend. Het is zoals gebruikelijk: de koper doet een bod via sms/mail/onderhands document en later laat de verkoper weten dat hij dit aanvaardt. Dit is geen compromis. Het is wel de bedoeling dat er nadien een compromis wordt getekend, maar zover zijn de partijen in casu niet geraakt.

Bart Vissers · #9 , 09 mar 2017 23:39

Voortgaande op wat TS schrijft, leid ik af dat er geen compromis/onderhandse verkoopovereenkomst is getekend. Het is zoals gebruikelijk: de koper doet een bod via sms/mail/onderhands document en later laat de verkoper weten dat hij dit aanvaardt. Dit is geen compromis. Het is wel de bedoeling dat er nadien een compromis wordt getekend, maar zover zijn de partijen in casu niet geraakt.

Volgens mij voldoet een aanvaard bod over eenzelfde zaak (inclusief accessoira) tot de definitie van koop. Je hebt toch geen (geschreven) compromis nodig om te voldoen aan de definitie van koop (art. 1583 BW)?
Kunst is vooral - indien er nog geen compromis is - te bewijzen dat er inderdaad overeenkomst is omtrent zaak en prijs. (Zeker na het arrest van Antwerpen dat deze week uitgebreid in de media kwam: vereiste van akte getekend door beide partijen - tot nader order uitzonderingsrechtspraak).

De kerneigenschap van een optie is toch dat één partij er nog tussenuit kan - nog niet definitief hoeft beslist te hebben (eventueel wel gekoppeld aan een schadevergoeding). Wat betekent dat er nog geen overeenkomst is over de prijs. Pas als de optie gelicht wordt (eventueel opeenvolgende opties tav koper en verkoper), is er een koop-verkoop-overeenkomst - in principe zonder verdere formaliteit.

lll89 · #10 , 10 mar 2017 09:12

Bedankt voor de info. Het klopt inderdaad dat er nooit iets getekend is, en er is ook altijd duidelijk aangegeven dat we het bod gedaan hebben maar in afwachting van de lening. Dat is altijd zo meegedeeld. Het bod was per mail gestuurd maar we hebben nooit gevraagd om 'exclusiviteit', dus de verkopers mochten tijdens ons krediet-proces andere potentiële kopers ontvangen. Verandert dat de zaken?

Milo72 · #11 , 10 mar 2017 09:52

Kan u de exacte bewoording weergeven van uw bod per mail ?

"er is ook altijd duidelijk aangegeven dat we het bod gedaan hebben maar in afwachting van de lening" en "we hebben nooit gevraagd om 'exclusiviteit" is m.i. wat te vaag om hierover te oordelen.

Poene · #12 , 10 mar 2017 10:07

Volgens mij voldoet een aanvaard bod over eenzelfde zaak (inclusief accessoira) tot de definitie van koop. Je hebt toch geen (geschreven) compromis nodig om te voldoen aan de definitie van koop (art. 1583 BW)?
Kunst is vooral - indien er nog geen compromis is - te bewijzen dat er inderdaad overeenkomst is omtrent zaak en prijs. (Zeker na het arrest van Antwerpen dat deze week uitgebreid in de media kwam: vereiste van akte getekend door beide partijen - tot nader order uitzonderingsrechtspraak).

De kerneigenschap van een optie is toch dat één partij er nog tussenuit kan - nog niet definitief hoeft beslist te hebben (eventueel wel gekoppeld aan een schadevergoeding). Wat betekent dat er nog geen overeenkomst is over de prijs. Pas als de optie gelicht wordt (eventueel opeenvolgende opties tav koper en verkoper), is er een koop-verkoop-overeenkomst - in principe zonder verdere formaliteit.

Uiteraard is er hier een koopovereenkomst gesloten en neen, je hebt zeker geen compromis nodig om een koop te sluiten. Dat kan perfect mondeling. Maar in dit geval is er geen compromis getekend. Met de 'koopovereenkomst' bedoel ik 'negotium' (rechtshandeling), terwijl de compromis een 'instrumentum' (geschrift) is.
De informatieverplichtingen viseren het instrumentum, niet het negotium. Dat is een belangrijk onderscheid.

lll89 · #13 , 10 mar 2017 10:50

In de mail naar de makelaar stond: "Moest ons bod aanvaard worden is dit uiteraard onder de voorwaarde van goedkeuring van onze lening".

Met 'exclusiviteit' bedoelde ik dat wat nooit gevraagd hebben om de zoektocht naar potentiële kopers stop te zetten. Wij hebben ons bod gedaan en zijn dan naar de bank gestapt, we hebben nooit van de makelaar of verkoper verwacht dat ze hun zoektocht on hold zouden zetten.

Poene · #14 , 10 mar 2017 11:22

In principe gaat deze verkoop niet door. Je hebt een lening gevraagd en niet gekregen. Dit is een opschortende voorwaarde die door de verkopers aanvaard is geweest. Ze moesten maar niet zo onachtzaam zijn geweest om een op die wijze geformuleerde voorwaarde te aanvaarden. Eigenlijk had de makelaar dit moeten weigeren en een opschortende voorwaarde van financiering voorstellen die volgens de regels van de kunst is opgesteld. In de praktijk wordt daar vaak tegen gezondigd.

lll89 · #15 , 10 mar 2017 14:18

Bedankt voor de info Poene.

We vinden het uiteraard ook erg jammer dat we de lening niet gekregen hebben en we zouden niet graag hetzelfde met onze huidige woning die te koop staat meemaken. Maar we wisten wel op voorhand dat het bod onder voorbehoud van het krijgen van een lening was. De makelaar was hier van op de hoogte dus we vinden ook niet dat we in fout zijn. Wel jammer natuurlijk dat het allemaal zo gelopen is.

Onze advocaat gaat vandaag een aangetekende brief terugsturen dus ik ben benieuwd naar de uitkomst. Ik zal een update plaatsen.