Ik wil een huis kopen maar heb ontdekt dat een paar dingen niet volgens de regels gebeurt zijn.
Zo is er bijv. een bijgebouw met het hoofdgebouw verbonden, dit is zonder bouwvergunning gebeurt.
Daardoor is de woning nu ook te diep volgens het RUP.
Alle huizen in de straat zijn te diep en voldoen dus niet aan de regels van het RUP.
De gemeente gaat niet optreden zolang er geen klacht is. Maar ik wil dat risico niet lopen.
Ik heb nu begrepen dat ik (of de huidige eigenaar) naar de gemeente kan gaan en dit kan laten regulariseren. En dat de gemeente kan vragen een deel af te breken of een boete te betalen of het geheel zo overschrijven en regulariseren.
Kan ik een inschatting maken van de kosten? Is het zo dat de gemeentes hierover niet moeilijk doen, als nooit een PV is opgesteld en de huidige situatie al 30 jaar zo is? En ook alle andere huizen in de straat hetzelfde probleem hebben?
Of is het zo dat dat geval per geval apart wordt bekeken en beslist. Dan laat ik de koop maar zo, want ik heb er geen zin in een huis te kopen en dan te procederen. De eigenaar wil er niets aan doen.
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Kosten van regularisatie: misschien 800 euro voor een architect. Het is te zien hoeveel werk het is. In een gelijkaardig dossier dat ik nog gehad heb, werd aan de verkoper opgelegd dat hij voor het verlijden van de akte voor een regularisatievergunning moest zorgen. Of gewoon de compromis sluiten onder opschortende voorwaarde dat er een regularisatievergunning wordt bekomen binnen X maanden.
Opgelet: je kan niet iets laten regulariseren als het niet a priori vergunbaar is. Stel dat men nu anno 2017 in die straat een bijgebouw wil bouwen dat te diep is volgens het RUP, zal de gemeente die vergunning afleveren? De vraag stellen is hem beantwoorden: het gaat in tegen de voorschriften van het RUP. Dit mag niet vergund worden.
Een huis met een verjaard doch niet-regulariseerbaar bouwmisdrijf is minder waard dan een vergund huis. Blijkbaar heb je voor jezelf al uitgemaakt dat je het niet per se wilt.
Opgelet: je kan niet iets laten regulariseren als het niet a priori vergunbaar is. Stel dat men nu anno 2017 in die straat een bijgebouw wil bouwen dat te diep is volgens het RUP, zal de gemeente die vergunning afleveren? De vraag stellen is hem beantwoorden: het gaat in tegen de voorschriften van het RUP. Dit mag niet vergund worden.
Een huis met een verjaard doch niet-regulariseerbaar bouwmisdrijf is minder waard dan een vergund huis. Blijkbaar heb je voor jezelf al uitgemaakt dat je het niet per se wilt.
Ik heb andere dingen gehoord, namelijk dat het bouwmisdrijf na de verjaringsperiode blijft bestaan. Alleen kan er niet meer tegen opgetreden worden. Als ik later een bouwvergunning wil aanvragen om iets te gaan verbouwen, kan ik alsnog het deksel op de neus krijgen.Verjaring is na 30 jaar. Dus als dat gebouw er al 30 jaar staat heeft deze door verjaring het recht van bestaan gekregen.
Maar idd, op voorwaarde dat niemand er gedurende 30 jaar er een probleem van maakte.
Aan de zaak die het voorwerp is van het bouwmisdrijf zal u inderdaad geen (grote) wijzigingen mogen aanbrengen aangezien dat een nieuw bouwmisdrijf zou zijn.Ik heb andere dingen gehoord, namelijk dat het bouwmisdrijf na de verjaringsperiode blijft bestaan. Alleen kan er niet meer tegen opgetreden worden. Als ik later een bouwvergunning wil aanvragen om iets te gaan verbouwen, kan ik alsnog het deksel op de neus krijgen.Verjaring is na 30 jaar. Dus als dat gebouw er al 30 jaar staat heeft deze door verjaring het recht van bestaan gekregen.
Maar idd, op voorwaarde dat niemand er gedurende 30 jaar er een probleem van maakte.
"Politici verkiezen echter liever de bedenkelijke heldenstatus van betweter te belichamen tegenover die van de minus habens." (Victor Dauginet in "Het belaste land", pagina 72)
Bedankt, Poene!!
Toch niet op dit moment. Ik denk dat die hoopt een onwetende koper te vinden, die wel de vraagprijs betaalt. Ik denk ook dat de verkoper zelf niet wist dat er problemen zijn, toen hij het huis kocht, en nu de problemen waarvoor hij zelf niet verantwoordelijk is, op iemand anders wil afschuiven.
Maar verder, het RUP werd goedgekeurd in 2008 en toen stond die constructie er al heel lang. Kunnen ze zomaar een RUP aannemen en daardoor beslissen dat een groot deel van de huizen in de straat er niet aan voldoet?
Echt, zo weinig? Ik dacht dat het veel meer was! Wat moet die architect dan doen, een up to date plan opmaken om naar de gemeente te sturen?Kosten van regularisatie: misschien 800 euro voor een architect. Het is te zien hoeveel werk het is.
Dat wil de verkoper nietIn een gelijkaardig dossier dat ik nog gehad heb, werd aan de verkoper opgelegd dat hij voor het verlijden van de akte voor een regularisatievergunning moest zorgen. Of gewoon de compromis sluiten onder opschortende voorwaarde dat er een regularisatievergunning wordt bekomen binnen X maanden.
Toch niet op dit moment. Ik denk dat die hoopt een onwetende koper te vinden, die wel de vraagprijs betaalt. Ik denk ook dat de verkoper zelf niet wist dat er problemen zijn, toen hij het huis kocht, en nu de problemen waarvoor hij zelf niet verantwoordelijk is, op iemand anders wil afschuiven.In dit geval stond het bijgebouw (dat niet conform het RUP is) er al aantoonbaar in die vorm en grootte van in 1960. Het enige verschil is dat het bijgebouw in 1980 met het hoofdgebouw verbonden werd d.m.v. een (zonder bouwvergunning gebouwde maar niet in strijd met het RUP zijnde) verbindingsgebouwtje. Verder is het bijgebouw wel gerenoveerd, zonder bouwvergunning.Opgelet: je kan niet iets laten regulariseren als het niet a priori vergunbaar is. Stel dat men nu anno 2017 in die straat een bijgebouw wil bouwen dat te diep is volgens het RUP, zal de gemeente die vergunning afleveren? De vraag stellen is hem beantwoorden: het gaat in tegen de voorschriften van het RUP. Dit mag niet vergund worden.
Maar verder, het RUP werd goedgekeurd in 2008 en toen stond die constructie er al heel lang. Kunnen ze zomaar een RUP aannemen en daardoor beslissen dat een groot deel van de huizen in de straat er niet aan voldoet?
Ik denk het niet, nee. Wat zijn de risico's? Als ik later wat wil gaan doen kunnen ze moeilijk doen als ik een bouwvergunning aanvraag, toch? Zijn er nog andere risico's?Een huis met een verjaard doch niet-regulariseerbaar bouwmisdrijf is minder waard dan een vergund huis. Blijkbaar heb je voor jezelf al uitgemaakt dat je het niet per se wilt.
Hij moet een aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning tot regulariseren indienen. Ik weet niet hoeveel werk de architect aan jouw dossier zou hebben. Verschiet niet als het 3.000 euro of meer zou kosten. Ik kan zoiets niet op voorhand voorspellen.Echt, zo weinig? Ik dacht dat het veel meer was! Wat moet die architect dan doen, een up to date plan opmaken om naar de gemeente te sturen?
Het RUP geeft alle gronden een bepaalde bestemming mee. Het RUP kan niet met terugwerkende kracht constructies onvergund maken. Dat zou maar al te gek voor woorden zijn. Het RUP kan wel constructies zonevreemd maken. Voortaan zit je met een huis dat misschien in agrarisch gebied i.p.v. woongebied volgens het Gewestplan. Een zonevreemde constructie is niet noodzakelijk minder waard dan een niet-zonevreemde constructie. Illegaal gebouwd én zonevreemd is wel een zeer groot probleem. Dat kun je niet regulariseren.Maar verder, het RUP werd goedgekeurd in 2008 en toen stond die constructie er al heel lang. Kunnen ze zomaar een RUP aannemen en daardoor beslissen dat een groot deel van de huizen in de straat er niet aan voldoet?
Ja, als je later een vergunning aanvraagt, vertrekken ze vanaf de laatst vergunde constructies. En dat is een hoofdgebouw met een bijgebouw die niet verbonden zijn met elkaar. Ze zouden je bv. een vergunning kunnen geven op voorwaarde dat je het verbindingsgebouwtje terug weg doet. Ik ken hier geen voorbeelden van uit de praktijk.Ik denk het niet, nee. Wat zijn de risico's? Als ik later wat wil gaan doen kunnen ze moeilijk doen als ik een bouwvergunning aanvraag, toch? Zijn er nog andere risico's?
Ja ok, 1000 of 3000 maakt niet veel uit, op de koopsom van het huis berekend. Daar komen we in onderhandelingen nog wel uit denk ik. Ik dacht dat zoiets wel gepaard zou gaan met een boete of zo.
En als ze het RUP niet met terugwerkende kracht kunnen laten gelden, dan is er eigenlijk helemaal geen probleem met de diepte van het gebouw als we kunnen aantonen dat dat gebouw er vóór het RUP al stond?
Of is het zo dat ze bij de aanvraag van de regularisering het gebouw opnieuw gaan toetsen aan het RUP, net alsof het om een nieuwbouw ging?
En als ze het RUP niet met terugwerkende kracht kunnen laten gelden, dan is er eigenlijk helemaal geen probleem met de diepte van het gebouw als we kunnen aantonen dat dat gebouw er vóór het RUP al stond?
Of is het zo dat ze bij de aanvraag van de regularisering het gebouw opnieuw gaan toetsen aan het RUP, net alsof het om een nieuwbouw ging?
Een boete kan alleen nog gevraagd worden als er een niet-verjaard bouwmisdrijf is. Boetes worden geheven in het kader van herstelvordering/strafvordering.
Het RUP dateert wel van na de bouw van het verbindingsgebouw, maar voordien was er sowieso een Gewestplan. Deze zijn ingevoerd tijdens de jaren '70. Het verbindingsgebouwtje was vergunningsplichtig op basis van het Gewestplan van jouw gebied en de Stedenbouwwet van 1962.
Het RUP dateert wel van na de bouw van het verbindingsgebouw, maar voordien was er sowieso een Gewestplan. Deze zijn ingevoerd tijdens de jaren '70. Het verbindingsgebouwtje was vergunningsplichtig op basis van het Gewestplan van jouw gebied en de Stedenbouwwet van 1962.
Ja, dat het verbindingsgebouw vergunningsplichtig is, is zeker. Geen twijfel aan.
Maar mijn vraag is, of ze de regularisering ervan kunnen weigeren omdat het geheel niet aan het huidige RUP voldoet? Wetende dat het net dit bijgebouw-gedeelte is dat de maximale diepte en hoogte van het RUP overschrijdt en dat dit bijgebouw er al voor 1962 stond.
Met andere woorden, als ik een regulariseringsaanvraag indien, zeggen ze dan, je gebouw voldoet niet aan het RUP dus kunnen we niet regulariseren, of zeggen ze het voldoet niet aan het RUP maar het gedeelte dat te diep is stond er al van voor 1962 dus we kunnen toch regulariseren?
Maar mijn vraag is, of ze de regularisering ervan kunnen weigeren omdat het geheel niet aan het huidige RUP voldoet? Wetende dat het net dit bijgebouw-gedeelte is dat de maximale diepte en hoogte van het RUP overschrijdt en dat dit bijgebouw er al voor 1962 stond.
Met andere woorden, als ik een regulariseringsaanvraag indien, zeggen ze dan, je gebouw voldoet niet aan het RUP dus kunnen we niet regulariseren, of zeggen ze het voldoet niet aan het RUP maar het gedeelte dat te diep is stond er al van voor 1962 dus we kunnen toch regulariseren?
Nee, het verbindingsgebouw ligt volledig binnen het in het RUP vastgelegde maximale 18 meter gabariet. Verder zijn er geen voorwaarden opgenomen in het RUP.
Zou het problematisch kunnen zijn dat het bijgebouw wel nog gerenoveerd werd, ook zonder vergunning? Aan de dimensies werd evenwel niets veranderd.
Zou het problematisch kunnen zijn dat het bijgebouw wel nog gerenoveerd werd, ook zonder vergunning? Aan de dimensies werd evenwel niets veranderd.