Je wil een onroerend goed verwerven door de aandelen over te nemen van een vennootschap die de eigenaar is van het goed? Hierop is er geen registratiebelasting verschuldigd. Aandelen kunnen overgedragen zonder enige belasting te moeten betalen.
Deze techniek zou toestaan dat gebouwen 'doorverkocht' kunnen worden zonder dat de Staat belastingen kan heffen. Als het hierom zo'n constructie gaat dan kan dit gekwalificeerd worden als veinzing. Of als dat niet lukt, als fiscaal misbruik (wat minder zwaar belast wordt).
Conclusie: afhankelijk van jouw situatie moet je eventueel rekening houden met 10% registratiebelasting op het onroerend goed.
"Voorbeeld 1: verkoop van aandelen van een vastgoedvennootschap, met slechts één onroerend goed, zonder enige noemenswaardige activiteit, aan één of één groep personen. Wanneer uit de termen van de overeenkomst en andere feitelijkheden kan afgeleid worden dat partijen in werkelijkheid niet een aandelentransactie op het oog hadden (vrij van registratierechten) maar de verkoop van het onroerend goed zelf (belastbaar met 10% registratierechten), kan de fiscus tot veinzing besluiten (cf. infra, VIII.E.10 - 6).
(uit A. BONTE, "De belegging in onroerend goed via een patrimoniumvennootschap", in Onroerend goed in de praktijk, losbl., afl. 157, VIII.E6.4-5)
Waarom zou dit veinzing zijn? De administratie heeft dit in een persoonlijk dossier ook al eens proberen aanhalen, maar had geen middelen om aan te tonen dat ik effectief de situatie anders had voorgesteld dan ze effectief zou zijn. Men was gewoon van mening dat het onmogelijk was om zo'n goedgunstig fiscaal resultaat te bekomen (hoewel men wel had bevestigd dat de onderhandelde transactie die men betwistte marktconform was). Uiteindelijk, na het aanhalen van elk mogelijk argument, kon men niet anders dan over de gehele lijn ontheffingen toekennen tijdens de bezwaarprocedure.
Als je een vennootschap overneemt, waar weliswaar een onroerend goed inzit, zijn er m.i. geen problemen? Je moet uiteraard niet spreken van een overname onroerend goed in de overeenkomst, maar een "basic" overname van aandelen lijkt mij vrij solide? Fiscaal misbruik speelt tevens enkel op een opeenvolging van rechtshandelingen. Een pand dat al jaren in een vennootschap zit is op zich wel OK, lijkt me. Idem voor een perceel grond. Of ben ik hier fout?
Moest ik de koper zijn zou ik wel een lagere vraagprijs bieden voor de aandelen van de patrimoniumvennootschap. De meerwaardebelasting (indien geheel afgeschreven) en roerende voorheffing bij liquidatie zullen immers bij hem terecht komen.