(Verborgen) gebreken

[KimVandenbroucke]

Beste iedereen

Mezelf en 12 andere bewoners kochten een aantal maanden geleden een appartement in een groot renovatieproject (omvorming industrieel gebouw tot appartementen). We wonen hier nu allemaal tussen de 2 maanden en zopas.

Naast de talloze gebreken in de gemeenschappelijke delen (lekkende buizen, geurhinder, defecte parlofoons,..) werd al snel duidelijk dat ook in de appartementen zelf het een boeltje was (plinten komen los, parket is beschadigd door werkmannen, kappen in het badkamermeubel,...). Vooral opvallend is dat in de appartementen zelf iedereen zowat dezelfde klachten heeft.

Een syndicus werd aangesteld een aantal maanden geleden en wij meldden alles zowel aan de syndicus als aan de projectontwikkelaar (via e-mail). Projectontwikkelaar kwam langs en beloofde telkens -mondeling- aan elke bewoner om de meeste problemen op te lossen. Intussen verstrijken de weken en raakt er niets opgelost.
Als voorbeeld: In de kelder hangt een lekkende buis - waar wij een emmer hebben onder gezet - en dat is zowat het enige wat ze wel opgelost hebben. Ze hebben op het lek een of andere grijze smurrie geplakt. Resultaat: na drie dagen mochten we de emmer gaan terug zetten want het lekte opnieuw. Een gespecialiseerde loodgieter kwam langs en volgens hem hadden ze zelfs bepaalde buizen wit gespoten om te doen alsof ze nieuw waren.

De syndicus dan: zij vroegen ons alle klachten te bundelen en gingen dan met die lijst naar ontwikkelaar trekken. Resultaat: het "herstellen" van de lekkende buis. Voor de rest niets. Syndicus is trouwens aangesteld door projectontwikkelaar dus eigenlijk hadden we beter moeten weten...

Mijn vraag - en je voelt die waarschijnlijk wel komen - is wat wij nu best doen?

Spijtig dat ik hier geen foto's kan uploaden want het is de moeite...

Alvast bedankt voor iedereen die ons tips geeft!

[LeenW]

Mondelinge beloftes ben je niets mee, stel hem in gebreke via een aangetekend schrijven.

[mava105]

En zo snel als mogelijk van syndicus veranderen. Deze is dus aangesteld door bouwpromotor, en zal dus eerder zijn belangen dienen dan de uwe.
Begin al met al de klachten op te lijsten en deze aangetekend te versturen baar de promotor, best via een advocaat.
Probeer de syndicus hier buiten te houden.
Was er reeds een voorlopige aanvaarding van de werken? Indien ja, wie heeft die dan bijgewoond en ondertekend in naam van de bewoners.

[KimVandenbroucke]

Bedankt voor jullie reacties.
De syndicus had ons gevraagd alle gebreken op te sommen. Zij heeft dan - of dat beweert ze toch - die lijst besproken met promotor. Ik heb na bespreking bewijs gevraagd van gemaakte afspraken herstellingen maar nooit iets gekregen.

[mava105]

Syndicus moet dat niet bespreken maar aangetekend overmaken aan promotor. Vraag bewijs van dat aangetekend schrijven. Met bespreken heb je geen enkel bewijs, en waar sta je dan voor een rechtbank: NERGENS en ondertussen veel tijd verlopen. Eis dus een aangetekend schrijven.

[naicwill]

Was de wet Breyne van toepassing?

[KimVandenbroucke]

Nee niet van toepassing

[naicwill]

Zo de wet Breyne niet van toepassing is,valt deze procedure van oplevering onder het gemeen recht.
is er ook geen principe van dubbele oplevering vereist, tenzij dit contractueel zou zijn voorzien.
Contractueel hebben partijen dan volledige vrijheid om de definitieve oplevering te situeren wanneer kan en wanneer niet.
Wat is er contractueel voorzien in de verkoopsovereenkomsten en in de notariele akten van verkoop
over de (dubbele) oplevering?

[De bezige bij]

Misschien deze blog eens raadplegen.

http://blog.smartsyndic.be/qa/

[De bezige bij]

Of, misschien ook eens dit forum proberen ?

http://forum.livios.be/nl?utm_source=Li ... message-nl

[naicwill]

"Naast de talloze gebreken in de gemeenschappelijke delen (lekkende buizen, geurhinder, defecte parlofoons,..) werd al snel duidelijk dat ook in de appartementen zelf het een boeltje was (plinten komen los, parket is beschadigd door werkmannen, kappen in het badkamermeubel,...). Vooral opvallend is dat in de appartementen zelf iedereen zowat dezelfde klachten heeft. "

Dit zijn geen verborgen gebreken,maar gebreken die tijdens de oplevering genoteerd worden

In lastenboeken en aannemingsovereenkomsten, wordt de oplevering meestal ingedeeld in een voorlopige oplevering en in een eindoplevering. In deze overeenkomsten wordt meestal ook bepaald op welke wijze deze opleveringen geschieden en hoe ze kan worden afgedwongen.

Vermis ts niet geantwoord heeft op mijn vraag,veronderstel ik dat dit bij hem niet het geval is
Conclusie bij hen geen voorlopige oplevering.Wat heeft dit voor gevolg?
Door de voorlopige oplevering worden de werken in ontvangst genomen. De voorlopige oplevering stelt dan de beëindiging van de werken vast waarbij in een proces verbaal de eventuele gebreken en opmerkingen worden vastgesteld. De voorlopige oplevering voorziet meestal in een proeftermijn en in een termijn voor de aannemer om de vastgestelde gebreken te verhelpen.

Dus bij TS. Is geen lijst opgemaakt van vastgestelde gebreken en dus ook geen termijn om ze te verhelpen.

De eindoplevering impliceert de erkenning door de bouwheer dat de de werken volgens overeenkomst en volgens de regels van de kunst zijn uitgevoerd, waarna de aannemer van zijn verplichtingen ontslagen is (onverminderd zijn 10 jarige aansprakelijkheid en zijn aansprakelijkheid wegens verborgen gebreken.

De oplevering is niet aan vormvereisten onderworpen. Indien er niet in een geschrift werd bepaald hoe de oplevering gebeurt, wordt aan de hand van de omstandigheden afgeleid of er al dan niet oplevering en aanvaarding is gebeurd. Zo aanvaardt de rechtspraak dat het inbezitnemen van de werf zonder het formuleren van voorbehoud of het betalen van een factuur zonder protest als aanvaarding van de werken kan worden aanzien (Voor rechtspraak dienaangaande, zie Frank Berssens, De oplevering van Bouwwerken, Advocatenpraktijk, Burgerlijk Recht, 5, maart 1997, p. 17).
Als de bouwheer de factuur van de aannemer voor de uitvoering van een werk zonder enig voorbehoud betaalt, erkent hij dat de aannemer het werk behoorlijk heeft uitgevoerd en ontslaat hij hem van elke aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken.

Besluit: als TS en de andere eigenaars de facturenvan de aannemer voor de uitvoering Van de werken zonder protest betalen,ontslaan ze de aannemer van elke aansprakelijkheid voor zichtbare gebreken(onverminderd zijn 10 jarige aansprakelijkheid en zijn aansprakelijkheid wegens verborgen gebreken).

Tot daar mijn persoonlijke interpretatie in functie van de veronderstelling dat er in de contracten niets
staat over de oplevering en hij de factuur zonder prostest heeft betaald..
Mijn besluit is tegengesteld aan wat Mava500 en LeenW':
-het herstel van de zichtbare gebreken in de privatieven moet door de eigenaars zelf betaald worden.
-het herstel van de zichtbare gebrekenin de gemeenschappelijke delen moet door de mede eigenaars
Betaald worden in verhouding van hun aandelen.

Bronnen ': Infoweb
http://www.elfri.be/oplevering-bouw


CONTRACTEN TOT RENOVATIE VAN EEN ONROEREND GOED DIE NIET VALLEN ONDER HET TOEPASSINGSGEBIED VAN DE WET BREYNE
http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/3 ... 001_AC.pdf

[naicwill]

Dit is natuurlijk mijn interptetatie van de wet. Jullie kunnen natuurlijk nog
altijd onderhandelen met de ontwikkelaar