Vergoeding bij opzeg na 3 jaar

J_Ver · #1 , 10 okt 2016 13:15

Hierbij de feiten:

- huurcontract voor 3 jaar: 01/07/2013 tot 30/07/2016 (met automatische overgang naar 9 jaar)
- opzeg aangetekend verzonden op 12/05/2016, met de melding dat de woning op 31/08/2016 volledig vrij zal zijn
(zodus: 01/06/2016 was de eerste dag van de opzegtermijn, +3 maanden = 31/08/2016)
- woning zoals afgesproken volledig gekuisd en vrij op 31/08/2016, samen met immo kantoor de overname gedaan en alles ok.
- verhuurder vraagt nu plots 3 maanden huur als vergoeding, met het argument dat ik te laat uit de woning was. Na de eerste 3 jaar was er een automatische overgang naar een contract van 9 jaar (staat zo in contract).

Ik was/ben er van overtuigd dat je na de eerste 3 jaar geen vergoeding meer kan verschuldigd zijn aan de verhuurder. Ervan uitgaande dat je uiteraard nog de 3 maanden opzegtermijn in de woning blijft en de huur betaalt.

Hoe zit het nu juist?

https://www.wonenvlaanderen.be/verhuren ... ereenkomst
Hier vind ik alvast niks terug dat er vanaf het 4de jaar huur nog een bijkomende schadevergoeding zou moeten betaald worden..

Winston · Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding

Blaatpraat · #2 , 10 okt 2016 13:23

Huurder is geen wederverhuringsvergoeding verschuldigd in deze.
Contract is inderdaad overgegaan naar een contract van 9 jaar, jij zat in je vierde jaar, waarin er dus geen vergoeding meer dient betaald te worden.

Laat aan de verhuurder weten dat deze geen recht heeft op deze vergoeding, en je deze dus ook niet zult betalen.

artemis · #3 , 10 okt 2016 13:25

Uw contract is automatisch overgegaan in een contract van 9 jaar en vermits uw opzeg afliep in het 4de jaar bent u uiteraard geen enkele schadevergoeding verschuldigd.
Ex-verhuurder heeft het helemaal mis.

Reclame

J_Ver · #4 , 10 okt 2016 13:41

Alvast bedankt voor de reacties, duidelijke antwoorden.

Hoe kan ik aantonen dat ze daar geen aanspraak op kan maken?
Of welke instantie kan ik eventueel inroepen om hierin tussen te komen?

sloeberken · #5 , 10 okt 2016 13:57

Verhuurder slaagt de bal totaal mis in zijn opvatting wanneer hij recht heeft op schadevergoeding, zoals hierboven vermeld bevind je u in het 4 jaar van een 9 jarig huurcontract.

De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij het contract opzegt met een opzeggingstermijn van drie maanden. Hij hoeft zijn opzegging nooit te motiveren. Gedurende de eerste jaren van de huurovereenkomst moet hij wel een vergoeding betalen. Die is gelijk aan:

drie maanden huur als hij vertrekt tijdens het eerste jaar
twee maanden huur als hij vertrekt tijdens het tweede jaar
één maand huur als hij vertrekt tijdens het derde jaar
De huurder hoeft deze vergoeding niet te betalen op het ogenblik dat hij de opzegging bekendmaakt maar kan dat doen bij de eindafrekening, wanneer het contract verstrijkt.

Als blijkt dat het huurcontract niet geregistreerd is slaagt hij de bal volledig de mist in.

Sinds 1 juli 2007 kan de huurder een einde maken aan een huurovereenkomst die niet binnen de wettelijke termijn geregistreerd is (twee maanden volgend op de sluiting van het contract). Hij hoeft daarvoor geen vergoeding te betalen en geen opzeggingstermijn in acht te nemen.

Stuur u verhuurder een AS dat u huurcontract sinds 01/08/2016 een van 9 jaar geworden is vanaf het begin op 01/07/2013 zodat u bij einde contract in het 4 jaar van u 9 jarig huurcontract bent. Dat u steeds kan opzeggen met een opzegtermijn van 3 maand, zonder motivering of schadevergoeding.

Art 3 § 5. De huurder kan de huurovereenkomst op ieder tijdstip beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van drie maanden.
Indien de huurder de huurovereenkomst evenwel beëindigt tijdens de eerste driejarige periode, heeft de verhuurder recht op een vergoeding. Die vergoeding is gelijk aan drie maanden, twee maanden of één maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar.
(Zolang het huurcontract niet geregistreerd is na de termijn van twee maanden bedoeld in artikel 32, 5°, van het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten, zijn zowel de in het eerste lid bedoelde opzeggingstermijn als de in het tweede lid bedoelde vergoeding niet van toepassing.) <W 2006-12-27/30, art. 73, 004; Inwerkingtreding : 01-07-2007>
(Wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt overeenkomstig de §§ 2 tot 4, kan de huurder op zijn beurt de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen met inachtneming van een opzeggingstermijn van een maand. In dat geval is hij de vergoeding bedoeld in het vorige lid niet verschuldigd.) <W 1997-04-13/43, art. 6, 002; Inwerkingtreding : 31-05-1997; zie evenwel W 1997-04-13/43, art. 15>

Blaatpraat · #6 , 10 okt 2016 14:16

Alvast bedankt voor de reacties, duidelijke antwoorden.

Hoe kan ik aantonen dat ze daar geen aanspraak op kan maken?
Of welke instantie kan ik eventueel inroepen om hierin tussen te komen?

Geen, verhuurder wilt geld van jou, dus deze zal de moeite doen.
Jij kan, nadat je deze hebt laten weten dat deze geen recht op de vergoeding, alle communicatie hieromtrent verder negeren.
Enige optie die de verhuurder nog zal hebben, is het vredegerecht, en daar zullen ze eens goed lachen als de rechter het contract ziet.

Echter... Als de waarborg nog geblokkeerd zou staan, en jij hebt recht op (een deel van) dat geld, wordt het iets anders.
Dan is de vraag wie er eerder zal 'plooien': jij of de verhuurder (lees als: heb je het geld van de waarborg dringend nodig, of kan het gerust nog een tijdje geblokkeerd blijven)?

sloeberken · #7 , 10 okt 2016 14:30

Echter... Als de waarborg nog geblokkeerd zou staan, en jij hebt recht op (een deel van) dat geld, wordt het iets anders.
Dan is de vraag wie er eerder zal 'plooien': jij of de verhuurder (lees als: heb je het geld van de waarborg dringend nodig, of kan het gerust nog een tijdje geblokkeerd blijven)?

Waarom zou een huurder moeten plooien als een verhuurder onwettige schadevergoeding vraagt of onrechtmatig de huurwaarborg inhoud.
Onwetende of malafide verhuurders moet je in de rechtbank bestrijden als ze toch denken het gelijk aan hun kant te hebben, ze zullen dan wel zien wat het hun zal kosten.

J_Ver · #8 , 10 okt 2016 14:37

Alvast bedankt voor de reacties, duidelijke antwoorden.

Hoe kan ik aantonen dat ze daar geen aanspraak op kan maken?
Of welke instantie kan ik eventueel inroepen om hierin tussen te komen?
Geen, verhuurder wilt geld van jou, dus deze zal de moeite doen.
Jij kan, nadat je deze hebt laten weten dat deze geen recht op de vergoeding, alle communicatie hieromtrent verder negeren.
Enige optie die de verhuurder nog zal hebben, is het vredegerecht, en daar zullen ze eens goed lachen als de rechter het contract ziet.

Echter... Als de waarborg nog geblokkeerd zou staan, en jij hebt recht op (een deel van) dat geld, wordt het iets anders.
Dan is de vraag wie er eerder zal 'plooien': jij of de verhuurder (lees als: heb je het geld van de waarborg dringend nodig, of kan het gerust nog een tijdje geblokkeerd blijven)?

Zoals je zelf aanhaalt: het probleem is inderdaad de waarborg. Deze staat op een geblokkeerde rekening en ik krijg deze nog volledig terug. Ik heb dit zeker niet dringend nodig, maar zou gewoon alles graag afronden. Ik heb steeds aan alle voorwaarden voldaan, en dat mag ook in de andere richting zo werken. Als ik het goed begrijp, kan de verhuurder dus gewoon koppig weigeren van de waarborg vrij te geven, en kan ik daar enkel iets aan doen via het vredegerecht?

Ik heb de verhuurder ondertussen reeds beleefd gemeld dat er een vergissing moet gebeurd zijn, en dat er volgens de huurwet geen vergoeding meer te betalen is. Reactie gevraagd op mijn bericht.

Een procedure via het vredegerecht, verloopt dat vlot? Zou jammer zijn van daar mijn tijd in te moeten steken, maar als het echt niet anders kan..

sloeberken · #9 , 10 okt 2016 14:45

Degelijke zaken lopen vrij vlot (2 a 3 maand) en kosten amper €40 rolrecht die de verliezende partij dient te betalen.

Blaatpraat · #10 , 10 okt 2016 14:47

Alvast bedankt voor de reacties, duidelijke antwoorden.

Hoe kan ik aantonen dat ze daar geen aanspraak op kan maken?
Of welke instantie kan ik eventueel inroepen om hierin tussen te komen?
Geen, verhuurder wilt geld van jou, dus deze zal de moeite doen.
Jij kan, nadat je deze hebt laten weten dat deze geen recht op de vergoeding, alle communicatie hieromtrent verder negeren.
Enige optie die de verhuurder nog zal hebben, is het vredegerecht, en daar zullen ze eens goed lachen als de rechter het contract ziet.

Echter... Als de waarborg nog geblokkeerd zou staan, en jij hebt recht op (een deel van) dat geld, wordt het iets anders.
Dan is de vraag wie er eerder zal 'plooien': jij of de verhuurder (lees als: heb je het geld van de waarborg dringend nodig, of kan het gerust nog een tijdje geblokkeerd blijven)?
Zoals je zelf aanhaalt: het probleem is inderdaad de waarborg. Deze staat op een geblokkeerde rekening en ik krijg deze nog volledig terug. Ik heb dit zeker niet dringend nodig, maar zou gewoon alles graag afronden. Ik heb steeds aan alle voorwaarden voldaan, en dat mag ook in de andere richting zo werken. Als ik het goed begrijp, kan de verhuurder dus gewoon koppig weigeren van de waarborg vrij te geven, en kan ik daar enkel iets aan doen via het vredegerecht?

Ik heb de verhuurder ondertussen reeds beleefd gemeld dat er een vergissing moet gebeurd zijn, en dat er volgens de huurwet geen vergoeding meer te betalen is. Reactie gevraagd op mijn bericht.

Een procedure via het vredegerecht, verloopt dat vlot? Zou jammer zijn van daar mijn tijd in te moeten steken, maar als het echt niet anders kan..

Daar vreesde ik dus al voor dat dit het geval zou zijn...

Hopelijk komt het in orde voor je, en ziet de verhuurder in dat deze een fout gemaakt heeft (fouten maken is immers menselijk).

Waarborg komt pas vrij als zowel jij als de verhuurder tekenen voor akkoord vrijgave. Verhuurder zal echter de waarborg willen aanwenden voor zijn 3 maanden huur dat hij wilt, en zal dus niet tekenen voor vrijgave richting de huurder.

Daarom dat ik dus zei: plooien, als het zover komt, wie zet de eerste stap richting het vredegerecht?
Als het zover komt, kun je wel op je beide uren slapen: jij wint dit.
Met de wederverhuringsvergoeding zullen ze eens goed lachen, en voor de waarborg zullen ze dan vragen welke kosten de verhuurder wenst (die moet hij bewijzen). Het feit dat de verhuurder deze vergoeding vraagt, zal ook niet in zijn voordeel spreken tov de rechter.

Ik hoop dat het niet nodig zal zijn, maar als het zover komt, is dit de procedure:
Ten eerste moet je naar de bevolkingsdienst van de gemeente van je verhuurder gaan. Hier moet je een uittreksel vragen van zijn domicilie.
Daarna moet je naar de griffie van de rechtbank gaan, samen met dit uittreksel. Daar zullen er formulieren liggen. Je neemt het formulier ivm huren, en vult deze in (zijn vinkjes).
Je geeft het formulier af, samen met het uittreksel, en je betaalt de rolrechten (zijn 40 of 80 euro).
Op dat formulier duid je dus ook aan dat je deze kosten terug wenst te vorderen van de tegenpartij.

Week erop zul je een gerechtsbrief per post krijgen met de datum en tijdstip van de openbare zitting. Verhuurder krijgt dit ook.
Daar moet je aanwezig zijn (of je laten vertegenwoordigen door een advocaat, maar dat is niet verplicht). Je legt de rechter het probleem nog eens uit (verhuurder wilt de waarborg niet vrijgeven, terwijl er geen schade is). Verhuurder kan dan repliceren. Enzovoort.
Zorg dat je je contract zeker mee hebt, zodat je kunt bewijzen wat de ingangsdatum was mocht de verhuurder beginnen over die vergoeding.
Rechter zal een datum uitkiezen waarop er een uitspraak gedaan wordt.

Die datum kun je terug keren, en wachten (is saai), of je kunt 1-2 weken langer wachten en je zult dit per gerechtsbrief thuis ontvangen.
Is het vonnis in je voordeel (normaal wel) kun je met dit vonnis naar de bank gaan en je geld opeisen. Is de bank wat ver (in mijn geval had de verhuurder een bank 100km van mijn deur gekozen) telt fax ook. E-mail meestal niet helaas.

Maar goed, eerst hopen dat het opgelost geraakt met de melding dat de verhuurder zich waarschijnlijk vergist heeft.

sloeberken · #11 , 10 okt 2016 14:52

Is de bank wat ver (in mijn geval had de verhuurder een bank 100km van mijn deur gekozen

Is niet de verhuurder die de bank kiest maar de huurder met een huurwaarborg rekening op zijn naam.

Blaatpraat · #12 , 10 okt 2016 14:54

Is de bank wat ver (in mijn geval had de verhuurder een bank 100km van mijn deur gekozen
Is niet de verhuurder die de bank kiest maar de huurder met een huurwaarborg rekening op zijn naam.

En de meeste verhuurders willen niet verhuren aan iemand die de wet zo nauwgezet volgt.
Als je het juridisch wilt uitspelen tov hun, is dat je recht, maar ondertussen hebben ze al lang verhuurd aan iemand die akkoord gaat met dat zij een bank kiezen en niet de huurder.
Reden is dat er banken zijn die aan verhuurders extra voordelen geven als ze zorgen dat er bij hun een huurwaarborgrekening geplaatst wordt.

J_Ver · #13 , 10 okt 2016 15:04

Blaatpraat,

bedankt voor de uitleg!

Via het immo kantoor dat de nieuwe huurder heeft gezocht (er woont nu dus al iemand anders), heb ik reeds gehoord dat zij ook vinden dat er een onredelijke eis is. Zij stelden 1 maand vergoeding voor, maar daar ga ik niet op in. Het bureau is echter niet op de hoogte van de exacte data van het huurcontract en de huur/opzeg-termijn, deze heb ik hun inmiddels ook doorgegeven.

Ik hoop nu dat zij aan de verhuurder (hun client dus..), zullen durven duidelijk maken dat deze zich vergist en die dan het zinloze van de eis inziet.
Zoniet zijn we dus vertrokken voor enkele maandjes 'administratie' waarvoor ik wellicht géén schadevergoeding kan eisen?

Voor de volledigheid: de woning werd bij het afsluiten van de opzegtermijn samen met het immo kantoor bekeken en er werd geen schade vastgesteld.
Ook alle plaatsbezoeken door potentiële nieuwe huurders zijn steeds zonder probleem kunnen doorgaan.

Blaatpraat · #14 , 10 okt 2016 15:22

Hopelijk kan de immo daarin bemiddelen, maar op zich is dat ook hun job niet.
Niet schrikken dus als daar niets uit komt, of erger: als ze zich volledig achter de verhuurder scharen (die betaalt immers voor hun diensten).

Ik zou nu gewoon afwachten op antwoord van de verhuurder.
Hopen dat deze zijn vergissing inziet, of eventueel de wet opzoekt.
In het andere geval zou ik nog 1x een aangetekende zending ter zijner adres doen, met daarin een verwijzing naar de wettekst (incluis het artikelnummer) waarin je het volgende stelt:
Een contract van korte duur (= max 3 jaar) wordt automatisch een contract van lange duur (=9 jaar) als deze niet opgezegd wordt door 1 van de partijen.
Dit volgend is de opzeg geëindigd in het vierde jaar van de bewoning.
Vanaf het vierde jaar vervalt het recht op de wederverhuringsvergoeding.
Bij de uittrede is er geen schade vastgesteld.
Beide zaken gecombineerd wilt dit zeggen dat de waarborg volledig ter mijne toekomt.
Graag zou ik de vrijgavepapieren getekend krijgen binnen maximaal 10 dagen.
Zonder nadelige erkentenis van, groet ik u.
Dit schrijven stuur ik u zowel aangetekend als niet aangetekend.

Stuur dit dan in tweevoud: aangetekend en niet aangetekend.

Na 10 dagen kun je dan naar de rechtbank stappen, als de verhuurder het zelf nog niet zou gedaan hebben tegen dan.

sloeberken · #15 , 10 okt 2016 15:47

Zou me bij die ene AS houden, dat is meer dan voldoende bewijs dat je niet akkoord gaat met zijn onwettelijke vergoeding.
Hoe meer je op papier zet is de kans groter dat je u rechten verliest bij een verkeerde woorden keuze.

In dergelijke zaken bent je altijd best deze regel onderaan u brief te plaatsen.

Huidig schrijven gebeurd onder voorbehoud van alle rechten en zonder enige erkentenis in deze zaak.