Vragen ivm einde huur

[huurder2016]

Graag wensen we advies over onderstaand:

* In de PB bij intrede staan veel stellingen zoals: oven in goede staat, bergingdeur in goede staat, veluxraam in goede staat, badkamertegels in goede staat. Is dit gedetailleerd genoeg of is dit voor interpretatie vatbaar (endus moeilijk voor de verhuurder om de precieze beginsituatie aan te duiden)?

* de verhuurder stelt een vlek vast (dia. +- 3cm) op een trede (marmeren trap) en eist de waarde van 1 marmeren trede zodat hij die kan vervangen (prijs + werkuren 120 EUR).

* er zijn enkele kleine kapjes vastgesteld in de bezetting. Verhuurder wil deze laten opvullen (aankoop + werkuren 20 EUR per kapje)

* in sommige ruimtes komt de voegmortel los van tussen de tegels. Verhuurder wil deze terug laten opvullen (aankoop + werkuren 75 EUR).



Alvast bedankt.

[mava105]

1 - Goede staat is goede staat. Indien dat niet zo was, moest er bijstaan wat eraan scheelde.
2- Voor een vlek kan hij enkel een minwaarde eisen, geen volledige nieuwe trede.
3- Voor die prijs kan je voldoende vulmiddel kopen om een heel huis te herstellen. Stel voor het zelf te doen.
4- Voegen die loskomen van tussen de tegels is GEEN huurschade maar sleet, en dat is voor de verhuurder. ( Tenzij verhuurder kan bewijzen dat er verkeerd gebruik was door bvb zeer agressieve kuisproducten)

[huurder2016]

Je hebt ook nog "nieuwe staat" en "zeer goede staat". Dan is "goede staat" toch het 3e op gebied van kwaliteit?

[sloeberken]

oven in goede staat, bergingdeur in goede staat, veluxraam in goede staat,

Dit zal geen enkele vrederechter aanvaarden, in goede staat is geen beschrijving van de werkelijk staat.

[Blaatpraat]

oven in goede staat, bergingdeur in goede staat, veluxraam in goede staat,

Dit zal geen enkele vrederechter aanvaarden, in goede staat is geen beschrijving van de werkelijk staat.

Vredegerecht in Brugge alvast wel.
Al zijn ze daar dan wel van oordeel dat "goede staat" niet gelijk is aan "nieuw", maar het wordt wel aanvaard.

[JPV]

hangt idd af van vrederechter tot vrederechter. Wikifin gebruikt het zélf als voorbeeld: http://www.wikifin.be/nl/tools/checklis ... een-woning

Algemeen lijkt me dit wél aanvaard te worden, maar niet "kamer X is in goede staat". Dat is te weinig gedetailleerd.

Goede staat zal betekenen dat er wel wat gebruikssporen op mogen zijn, maar dat je geen ernstige gebreken kan vaststellen. Een oven van 30 jaa roud kan dus nog in goede staat zijn (werkt, geen afgebroken stukjes, ...) , maar zal waarschijnlijk niet meer in zeer goede staat kunnen zijn.

[mava105]

Goede staat zal betekenen dat er wel wat gebruikssporen op mogen zijn, maar dat je geen ernstige gebreken kan vaststellen. Een oven van 30 jaa roud kan dus nog in goede staat zijn (werkt, geen afgebroken stukjes, ...) , maar zal waarschijnlijk niet meer in zeer goede staat kunnen zijn.

Dat bedoelde ik dus in mijn post. Heb het diverse malen meegemaakt in regio Antwerpen dat dergelijke omschrijving werd gebruikt, zelfs door een door de rechtbank aangestelde deskundige landmeter.

[sloeberken]

In goede staat kan veel en weinig betekenen, als je goed gewapend bent of met een advocaat die met zich niet laat sollen zal het heel weinig betekenen.
In goede staat is steeds voor discussies vatbaar.

Contra: Vred. Torhout 22/06/2004, T. Vred. 2006/5-6, 242: "Het beding van de overeenkomst waarin de huurder erkende het goed in goede staat van onderhoud te hebben bevonden kan niet gelden als plaatsbeschrijving in de zin van art. 1731 B.W. en kan geen invloed hebben op de staat waarin het goed moet worden teruggegeven. Dit beding houdt echter afstand in van recht voor de huurder om een tekortkoming aan de verplichting tot levering in goede staat van de verhuurder in te roepen".

[JPV]

Sloeberken, in jouw zin gaat het niet over "in goede staat", maar over "in goede staat van onderhoud".

de staat van onderhoud zegt weinig tot niks over de staat van een woning. Je kan een woning héél vuil huren en het properder achterlaten. Maar dat doet niks af van de plaatsbeschrijving, die effectief schade controleert.

Als de oven dus in goede staat van onderhoud is, dan wil dat zeggen dat hij regelmatig gekuist zal zijn. Dat zegt weinig tot niks over de goede staat van de oven op zich. Die kan reeds defect zijn vanaf het begin. Zeker bij elektrische toestellen kan dit verschil van groot belang zijn.

Zie:
"Ook nopens de vloertegels kan de plaatsbeschrijving niet dienen als volwaardige en omstandige plaatsbeschrijving. Goed onderhouden betekent nog niet in goede staat zodat er geen bewijs voorhanden is van enige schade te wijten aan de huurders. De keramische laag zou zijn afgesleten. Indien dit het geval zou zijn geweest, dan dient dit als normale slijtage te worden aangemerkt, wat niet ten laste van de huurders valt."
http://www.elfri.be/plaatsbeschrijving

Los daarvan was het mij vooral te doen over de huurders die een plaatsbeschrijving maken die uit slechts enkele zinnen bestaat waarvan de voornaamste iets is in de aard van "de huurder erkent de woning in goede staat ontvangen te hebben". Dit is géén omstandige plaatsbeschrijving.

[sloeberken]

Bij advocaat Elfri gaat dit wel over de plaatsbeschrijving.

http://www.elfri.be/plaatsbeschrijving

[huurder2016]

Ik heb inmiddels de PB van de vorige huurder kunnen verkrijgen. Ik kan aantonen dat onze PB niét het verlengde is van de vorige huurder. M.a.w.; in de vorige PB staan dingen die niét in de onze staan. En gerepareerd is het al evenmin. Ik kan dus aantonen dat onze PB niet nauwkeurig en volledig is. Is onze PB dan ongeldig?

[mava105]

Ik kan dus aantonen dat onze PB niet nauwkeurig en volledig is. Is onze PB dan ongeldig?

Onnauwkeurigheid of onvolledigheid maakt een PB nog niet ongeldig. Zaken die r niet instaan kunnen u niet worden aangerekend, de rest wel.

[huurder2016]

We kunnen eveneens aantonen dat de foto's van de PB van 2010 identiek zijn aan die van de PB van 2012. Terwijl het uitzicht en functionaliteit toch altijd veranders (vetustijd)?