Verhuurder heeft wetgeving aangepast in contract

[midm]

Beste

Ik huur een woning sedert oktober 2015. Ik heb al langer een sterk vermoeden dat het contract moedwillig werd aangepast door de verhuurder. Ik keek net bepaalde artikels na en merk een heel duidelijk verschil met de bepalingen in het contract.

Een voorbeeld :
"De verhuurder neemt de grote herstellingen aan het gebouw te zijner laste, waaronder begrepen de herstellingen aan het dak en de ruwbouw alsook het schilderen van het buitenschrijnwerk. De huurder zal de verhuurder onmiddellijk verwittigen van de noodzaak de genoemde herstellingen uit te voeren. De huurder zal de herstellingswerken moeten gedogen en verklaart geen schadevergoeding te verlangen, zelfs indien de gehele of gedeeltelijke gebruiksderving meer dan 40 dagen bedraagt."

En deze:
"Daarenboven heeft de verhuurder het recht op ieder moment en op eenvoudig verzoek daartoe het gehuurde goed te bezoeken met het oog op het nazicht ervan."

Komende zaterdag krijg ik bezoek van de verhuurder. Dit net verijdeld gisteren na een sms waarop ik 5 min later aan het antwoorden was als ze al aan de deur stond.

Zij komen heel veel in de tuin (niet altijd verwittigd, of 5 tot 20 min vooraf wat ik niet altijd gelezen heb) voor de achterliggende weide (die ze niet in eigendom hebben maar in pacht). Het is al gebeurd dat zij water namen op mijn kosten voor een pony. Ze hadden niet verwacht dat ik thuis was.
Nog een bepaling in het contract:
"Daar de verhuurder een weiland achter het verhuurde pand bezit en dit in goede staat wil onderhouden zal de huurder hiervoor doorgang moeten verlenen via de poort achterin de tuin, dit ten allen tijden."

Wat zijn mijn rechten in dit geval? Kan ik dit contract of bepalingen nietig laten verklaren?

Alvast bedankt
Mvg

[Gebruiker21]

U hebt toch ook een exemplaar van het contract? Wat in het contract stond op het moment van ondertekening (en waar u dus ook een exemplaar van zou moeten hebben), is wat geldt. Verder zijn ook alle opgenomen clausules die niet zouden stroken met de wetgeving, gewoon nietig (u kan dan doen alsof deze niet in het contract staan).

Een voorbeeldje van zo'n nietige clausule, is die dat de verhuurder zomaar ieder moment uw wonign zou kunnen controleren. Dit is zeker NIET het geval. U kan hen er op wijzen dat die clausule nietig is, en ze dus niet moeten verwachten dat u hen zomaar ieder moment toegang zal verschaffen tot uw woning. Wettelijk gezien heeft de verhuurder één keer per jaar het recht om de woning te betreden ter inspectie, na afspraak met de huurder. Dat is dan ook waar u zich moet aan houden. Die specifieke clausule dat u hen ten allen tijde toegang moet verschaffen kan u als niet bestaande beschouwen.

Idem met die toegang tot de weide. Als er nergens een erfdienstbaarheid rust op wat u huurt, moeten zei de weide maar langs een andere weg zien te bereiken voor het onderhoud. Het kan niet dat zij te pas en te onpas door uw tuin moeten, laat staan dat ze uw water stelen. Ook die clausule dat u afziet van de schadevergoeding bij herstellingswerken die langer dan 40 dagen duren, is nietig. Best dus toch wat duidelijke afspraken maken met de verhuurders en hen wijzen op hun plichten en uw rechten. Misschien kan u hen via een AS wijzen op alle nietige clausules in het huurcontract, en hen vriendelijk melden dat u deze als niet bestaande beschouwt (als deze claules ook in uw exemplaar staan, uiteraard, als zij enkel hun exemplaar aanpassen, mogen zij daar in zetten wat zij willen. Bewaar uw exemplaar dan goed, en als er een geschil is, zal het uw exemplaar zijn waar de rechtbank rekening mee zal houden.)

[KJ86]

Ook die clausule dat u afziet van de schadevergoeding bij herstellingswerken die langer dan 40 dagen duren, is nietig;

Klopt niet, die regel is van aanvullend recht en er kan contractueel van afgeweken worden. Dat is bovendien zo in de meeste standaard-contracten, niets speciaal dus.

Idem met die toegang tot de weide. Als er nergens een erfdienstbaarheid rust op wat u huurt, moeten zei de weide maar langs een andere weg zien te bereiken voor het onderhoud. Het kan niet dat zij te pas en te onpas door uw tuin moeten,

Klopt niet, als de verhuurder bedongen heeft in het contract dat hij vrije doorgang heeft, is het zijn volste recht om door de tuin te lopen naar de weide. Er zijn geen rechtsregels die dit soort clausules kunnen beperken.
Water stelen, kan uiteraard niet.

[Gebruiker21]

Klopt niet, die regel is van aanvullend recht en er kan contractueel van afgeweken worden. Dat is bovendien zo in de meeste standaard-contracten, niets speciaal dus.

Foutje, dan, maar die clausule zal dan toch ook in het exemplaar van de topic starter moeten staan, om geldig te zijn. Als deze achteraf toegevoegd is door de verhuurder in weet ik veel welke "versie" van het contract, zal dit toch nietig zijn.

Klopt niet, als de verhuurder bedongen heeft in het contract dat hij vrije doorgang heeft, is het zijn volste recht om door de tuin te lopen naar de weide. Er zijn geen rechtsregels die dit soort clausules kunnen beperken.

Wat met het recht op het volle genot van het gehuurde goed? Ik denk niet dat je van dit volle genot nog kan spreken als de verhuurders te pas en te onpas de tuin betreden (en waarschijnlijk zo ook perfect naar binnen kunnen kijken, etc...)? Verder ook hier: als deze clausule niet in de originele huurovereenkomst staat, heeft ze sowieso geen waarde...

[KJ86]

Als die clausules niet in een getekende versie staan, moet TS ook niet vragen of dat de bepalingen nietig zijn.
Als je uw redenering over rustig genot zou volgen, kunnen huizen rond een gemeenschappelijke binnenhof, percelen met erfdienstbaarheden,... niet verhuurd worden.

[Gebruiker21]

Als die clausules niet in een getekende versie staan, moet TS ook niet vragen of dat de bepalingen nietig zijn.
Als je uw redenering over rustig genot zou volgen, kunnen huizen rond een gemeenschappelijke binnenhof, percelen met erfdienstbaarheden,... niet verhuurd worden.

Die laatste zaken zouden gekend moeten zijn als u het pand huurt. Als ik een huis met privé tuin huur, ga ik er niet van uit dat om god weet welke reden dan ook, de verhuurders 7 dagen op 7, 24u op 24 in mijn tuin kunnen staan. Voor een vrederechter kan je héél makkelijk bekomen dat die "bezoekjes" van de verhuurder beperkt worden, en op zijn minst vooraf aangekondigd. Anders kan je weldegelijk spreken over het feit dat de huurder niet het restige genot van zijn gehuurde goed heeft...

[KJ86]

De verhuurder heeft een recht van doorgang contractueel bedongen, de huurder was dus op de hoogte vooraleer de huur begon.
Recht van doorgang is 7 op 7, op eender welk moment. Hoe kan je zoiets in godsnaam inperken, de verhuurder kan toch onmogelijk op voorhand weten welke uren hij aan de verzorging van zijn pony gaat besteden.

[sloeberken]

Die clausule is totaal nietig, hij pacht een weide daar zal wel een toegang zijn.
Komt ongevraagd water stelen, waar is hij dan mee bezig.
Het rustig genot die verhuurder moet vrijwaren word hier met grote voeten geschonden, terwijl het van dwingend recht is.

De verhuurder is de huurder vrijwaring verschuldigd voor de genotstoornis als die stoornissen het gevolg zijn van rechten die de verhuurder heeft verleend (zie Cassatie 16.05.1991, AC 1990-1991, 921 RKW 1993-1994, 643). De vrijwaring onderstelt dat de verhuurder tekort is gekomen aan zijn contractuele verplichtingen om de huurder het rustig genot te verschaffen (Cassatie 01.02.1974, AC 1974, 599).

De kwaliteit van het gehuurde goed wordt in het huurwet gegarandeerd door
de artikelen 1719, 1720 en 1721 B.W.8
.
Onderhoud.
Op grond hiervan is de verhuurder verplicht om:
• het verhuurde goed aan de huurder te leveren in goede staat van onderhoud;
• het goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is, m.a.w. alle nodige onderhoudsherstellingen verrichten;
• het rustig genot van het verhuurde goed te vrijwaren, hetgeen o.m. de vrijwaringsplicht impliceert voor eventuele verborgen gebreken.
De drie verhuurdersverplichtingen zijn alle uiting van het principe dat de verhuurder het volledig en rustig huurgenot aan de huurder moet garanderen

[Gebruiker21]

hij pacht een weide daar zal wel een toegang zijn

Daar ga ik dus ook van uit. Als die weide enkel toegankelijk is via de tuin van de topic starter, dan moet er op dat perceel een erfdienstbaarheid rusten. Als dit niet het geval is, moet de verhuurder elders aan zijn weide kunnen geraken, en heeft hij bijgevolg niet zomaar het recht om via de tuin te komen, ook al zou dat korter / makkelijker zijn...

Maar bon, ik ga er van uit dat deze clausule ook achteraf door de verhuurder ergens bijgeschreven is. Als deze niet in het originele contract staat, moeten we er zelfs niet over discussiëren of dit een al dan niet nietige clausule zou zijn....

[KJ86]

Het is een verkeerde stelling om te denken dat het rustig genot verstoord wordt door een recht van doorgang.
Als het wel zo zou zijn,mag geen enkel onroerend goed met overweg verhuurd worden.

[Gebruiker21]

Het is een verkeerde stelling om te denken dat het rustig genot verstoord wordt door een recht van doorgang.

Wie zegt dat dat recht van doorgang er is? Het is niet omdat de verhuurder dit in het contract zet, dat die weide plots via de tuin van de huurder moet bereikt worden. Van zodra de weide via een andere weg te bereiken is, heeft de verhuurder niets in de tuin van de TS te zoeken...

[sloeberken]

Die weide is niet zijn eigendom, hij pacht het, dan zou het me sterk verwonderen dat die enkel te bereiken zou zijn langs de tuin van de huurder.

"Daarenboven heeft de verhuurder het recht op ieder moment en op eenvoudig verzoek daartoe het gehuurde goed te bezoeken met het oog op het nazicht ervan."

Nog een ongeldige clausule, wat het genot van het gehuurde goed aan banden legt.

Art. 1719
De verhuurder is, uit de aard van het contract, en zonder dat daartoe enig bijzonder beding nodig is, verplicht:
1° Het verhuurde goed aan de huurder te leveren;
2° Dat goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is;
3° De huurder het rustig genot daarvan te doen hebben zolang de huur duurt.

[KJ86]

@ Gebruiker21
Nu verander jij uw verhaal. Nietigheid op basis van het overtreden van een rechtsregel is uitgesloten om de reden die ik eerder aanhaalde.
Hetgeen dat jij bedoelt, kan aangevochten worden onder de noemer van rechtsmisbruik. De verhuurder zou zich een recht verworven hebben die niet in proportie staat met de schade (rustig genot verstoren) die hij toebrengt aan de huurder.
Die redenering gaat uiteraard enkel op als de verhuurder de weide kan bereiken via een andere toegang.

[Gebruiker21]

@ Gebruiker21
Nu verander jij uw verhaal.

Ik verander mijn verhaal helemaal niet. Ik heb vanaf het begin gezegd dat die clausule dat de verhuurder zomaar in de tuin mag komen (om gelijk welke reden) nietig is, tenzij er echt een erfdienstbaarheid op het perceel rust.

Neen, eigenlijk heb ik van in het begin gezegd: alles wat de verhuurder toevoegt in het contract, en niet in het origineel staat dat de TS getekend heeft, is sowieso nietig. We discussiëren hier dus over het al dan niet geldig zijn van een clausule die a priori nietig is, omdat ze niet in het originele contract opgenomen is.

[mava105]

[: alles wat de verhuurder toevoegt in het contract, en niet in het origineel staat dat de TS getekend heeft, .

Ik maak uit de tekst van de TS niet op dat de verhuurder hem een andere huurovereenkomst met een andere tekst heeft gegeven, dan het exemplaar dat hij zelf in handen heeft.
Ik veronderstel dat hij wilde zeggen dat zijn tekst niet overeenkomt met een standaard huurovereenkomst.