#5 , 03 jul 2016 12:08
Vred. Fontaine-l'Evêque 24 juni 2011, T.Vred. 2013, afl. 5-6, 239
Ook al heeft de wet van 25 april 2007 voor de woninghuurovereenkomsten het vereiste van een geschrift ingevoerd, toch blijft de huurovereenkomst van een hoofdverblijfplaats een consensuele overeenkomst. Dit betekent dat de afwezigheid van een geschrift noch het bestaan, noch de geldigheid van de overeenkomst aantast. Een brief waarin de huurder de door de verhuurder voorgestelde huurvoorwaarden aanvaardt kan het bewijs van de wilsovereenstemming en derhalve van het bestaan van de huurovereenkomst opleveren.
Dit is volledig in overeenstemming met de rechtsleer.
Art. 1bis Woninghuurwet bepaalt trouwens:
De meest gerede contracterende partij kan bij gebreke van uitvoering binnen acht dagen na een ingebrekestelling die betekend wordt bij een ter postaangetekende brief of bij deurwaardersexploot, de andere partij in voorkomend geval via gerechtelijke weg verplichten om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, te vervolledigen of te ondertekenen overeenkomstig het eerste lid en indien nodig verzoeken dat het vonnis de waarde zou hebben van een schriftelijke huurovereenkomst.
Een voorafgaande mondelinge overeenkomst tussen de partijen perkt de bevoegdheid van de rechter in.
Aldus bevestigt de wet dat een mondelinge huurovereenkomst geldig is en men de andere partij via de rechter kan verplichten een schriftelijke overeenkomst op te stellen.
Wat hier wel van toepassing zou kunnen zijn is
Burgerlijk Wetboek, art. 1715
Indien een huur die zonder geschrift is aangegaan, nog op generlei wijze is ten uitvoer gebracht, en een van de partijen die ontkent, kan het bewijs door getuigen niet worden toegelaten, hoe gering de huurprijs ook is, en hoewel men aanvoert dat er handgeld is gegeven.
Alleen de eed kan worden opgedragen aan hem die de huur ontkent.
Is de bevestiging per e-mail een 'geschrift' in de zin van art. 1715 BW?
Zie Cass. 15/02/1988
Overwegende dat, enerzijds, het bestreden vonnis vaststelt dat «op 17 september 1984, de partijen een «voorlopig akkoord» ondertekenen, naar luid waarvan eiser (...) (aan verweerder) een aan de Brusselsesteenweg 62 te Bergen gelegen onroerend goed verhuurt met een huurovereenkomst, die op 1 november 1984 zal worden ondertekend, met een maandelijkse huurprijs van 25.000 frank, die tot 1 januari 1987 niet zal worden geïndexeerdd» en «dat de huurovereenkomst, te weten het instrumentum, niet op de overeengekomen datum is ondertekend»;
Overwegende dat niet wordt betwist dat «het stuk» met als dagtekening 17 september 1984 niet is opgemaakt in zoveel originelen als er partijen zijn die een onderscheiden belang hebben; dat het dus de voorwaarden van artikel 1325 van het Burgerlijk Wetboek niet vervult;
Overwegende dat, anderzijds, artikel 1715 op beperkende wijze de bewijsmiddelen vaststelt van een huur die zonder geschrift is aangegaan en die nog op generlei wijze ten uitvoer is gebracht;
Overwegende dat het vonnis erop wijst dat hoewel verweerder «het goed in bezit had genomen en er sommige veranderingen had aangebracht, (eiser) (verweerder) voor de vrederechter had gedagvaard ten einde (hem) elke toegang tot het litigieuze goed te verbieden»; dat daaruit volgt dat volgens de feitenrechter de verhuurder geenszins met de uitvoering van de huur was begonnen;
Overwegende dat het bestreden vonnis, derhalve, door op grond van de enkele in het middel weergegeven overwegingen te beslissen dat de partijen op 17 september 1984 een huurovereenkomst hadden gesloten, de artikelen 1325 en 1715 van het Burgerlijk Wetboek schendt;
Hoe valt dit te rijmen met het eerst geciteerde vonnis van de vrederechter?
Artt. 1715 en 1325 zijn niet van openbare orde. De partij moet het dus zelf aanvoeren. Als de partij niet aanvoert dat een brief niet beantwoordt aan de voorwaarden van art. 1325 BW en dus geen schriftelijk bewijs is voor een nog niet ten uitvoer gelegde huurovereenkomst, mag de rechter dit niet ambtshalve aanvoeren. Voor de vrederechter werd niet aangevoerd dat het bewijs met een geschrift dat beantwoordt aan de voorwaarden van art. 1325 BW diende geleverd te worden.