ongeregistreerd huurcontract van 3 jaar opzeggen

[Tope]

Een vriendin heeft na 1 jaar en 21 maanden haar 3-jarig ongeregistreerd huurcontract opgezegd.
Ze heeft de verhuurder een vooropzeg gelaten van drie maanden, zodat hij de tijd heeft nieuwe huurders te zoeken.
Nu beweert de verhuurder echter dat zij de volledige 3 jaar moet uitdoen.
Heeft hij gelijk?

[mava105]

Kortlopende huurovereenkomsten (drie jaar of korter) kunnen normaal niet worden opgezegd, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in de huurovereenkomst.

[Tope]

Zelfs als het huurcontract niet geregistreerd is?
En wat als hij snel een nieuwe huurder vindt?

[artemis]

Niet-registratie van het contract heeft geen enkele invloed op een contract van beperkte duur.
Vriendin zal haar periode moeten uitdoen of met de verhuurder tot een onderlinge overeenkomst voor verbreking moeten uitkomen

[Tope]

Rechtzetting: 1 jaar 21 maanden ---> 21 maanden tout court. Samen met de vooropzeg van 3 maanden blijft er dus nog een volledig jaar te gaan. Dat wordt dan een dure grap tenzij de verhuurder zich een beetje soepel opstelt waarvoor ik vrees.

[scorpioen]

Wat kan de huurder doen:
- voorstellen een schadevergoeding te betalen gelijk aan drie maanden huur;
- een nieuwe huurder zoeken en die aan de verhuurder voorstellen.

Als de verhuurder dan nog weigert de huurovereenkomst te beëindigen kan de huurder zich beroepen op rechtsmisbruik.

[sloeberken]

Wat kan de huurder doen:
- voorstellen een schadevergoeding te betalen gelijk aan drie maanden huur;
- een nieuwe huurder zoeken en die aan de verhuurder voorstellen.

Als de verhuurder dan nog weigert de huurovereenkomst te beëindigen kan de huurder zich beroepen op rechtsmisbruik.

Welke wettekst gaat de huurder hiervoor inroepen?.

[scorpioen]

Welke wettekst gaat de huurder hiervoor inroepen?.

Art. 1134 BW
Alle overeenkomsten die wettig zijn aangegaan, strekken degenen die deze hebben aangegaan, tot wet.
Zij kunnen niet herroepen worden dan met hun wederzijdse toestemming of op de gronden door de wet erkend.
Zij moeten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.

Cass., 1/2/96
Overwegende dat het beginsel van artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek dat overeenkomsten te goeder trouw moeten worden uitgevoerd, een partij verbiedt misbruik te maken van de rechten die de overeenkomst haar toekent; dat rechtsmisbruik de rechtsuitoefening is op een manier die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van die rechten door een voorzichtig en bezorgd persoon;

Over rechtsmisbruik bij de keuze om de uitvoering van de huurovereenkomst te vorderen, zie reeds Cass., 16/01/1986, Arr.Cass. 1985-86, 683; Bull. 1986, 602; JT 1986, 404; Pas. 1986, I, 602; RCJB 1991, 5, noot FONTAINE, M.; RRD 1986, 37; RW 1987-88, 1470, noot VAN OEVELEN, A.; TBBR 1987, 130.

Over de toepassing bij de opzegging van een huur van korte duur door de huurder zie onder meer Rb. Luik (4e k.) 9 november 2004, Res Jur.Imm. 2005, afl. 3, 210.
In de regel kunnen partijen een huurovereenkomst voor bepaalde tijd vóór de vervaldag niet eenzijdig beëindigen. Indien de huurder de plaats daadwerkelijk verlaat, heeft de verhuurder de keuze tussen de gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst of de gedwongen tenuitvoerlegging ervan.
De partij jegens wie de overeenkomst niet is uitgevoerd, beslist in principe vrij over deze keuze. De rechter kan de ontbinding van de overeenkomst slechts opleggen wanneer de partij jegens wie de overeenkomst niet is uitgevoerd, voor de ontbinding opteert. De in gebreke blijvende partij kan haar medecontractant evenmin verplichten de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen.
Er wordt echter aanvaard dat de partij jegens wie de overeenkomst niet is uitgevoerd zich schuldig kan maken aan misbruik van recht bij het maken van de keuze die haar wordt voorbehouden door art. 1184 B.W. Inzake huurovereenkomsten blijkt een dergelijk misbruik wanneer de verhuurder enkel in zijn eigen belang de gedwongen tenuitvoerlegging van de overeenkomst nastreeft om een buitensporig voordeel te halen in vergelijking met de ongemakken die zijn medecontractant lijdt, of in het algemeen, wanneer hij zijn keuzerecht uitoefent op een manier waarbij duidelijk de grenzen van de normale uitoefening van dit recht door een voorzichtig en toegewijd persoon worden overschreden.

[sloeberken]

TS heeft zich waarschijnlijk vergist, "na 1 jaar en 21 maanden haar 3-jarig ongeregistreerd huurcontract opgezegd" met opzeg van 3 maand is als ik goed kan rekenen 36 maand of 3 jaar.
Misschien dat TS dit eens kan rechttrekken of bevestigen.

De partij jegens wie de overeenkomst niet is uitgevoerd, beslist in principe vrij over deze keuze. De rechter kan de ontbinding van de overeenkomst slechts opleggen wanneer de partij jegens wie de overeenkomst niet is uitgevoerd, voor de ontbinding opteert. De in gebreke blijvende partij kan haar medecontractant evenmin verplichten de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen

De keuze is aan verhuurder.

Er wordt echter aanvaard dat de partij jegens wie de overeenkomst niet is uitgevoerd zich schuldig kan maken aan misbruik van recht bij het maken van de keuze die haar wordt voorbehouden door art. 1184 B.W. Inzake huurovereenkomsten blijkt een dergelijk misbruik wanneer de verhuurder enkel in zijn eigen belang de gedwongen tenuitvoerlegging van de overeenkomst nastreeft om een buitensporig voordeel te halen in vergelijking met de ongemakken die zijn medecontractant lijdt, of in het algemeen, wanneer hij zijn keuzerecht uitoefent op een manier waarbij duidelijk de grenzen van de normale uitoefening van dit recht door een voorzichtig en toegewijd persoon worden overschreden.

Welk buitensporig voordeel heeft verhuurder, en welke ongemakken zou huurder hebben. Als huurder door omstandigheden het contract moet verbreken ( zoals zware ziekte, scheiding etc ) zou ik nog akkoord gaan.

Huurder had het contract niet mogen verbreken, enkel met onderling akkoord, of het door de vrederechter laten ontbinden, met eventueel schadevergoeding.

Art. 1184. In wederkerige contracten is de ontbindende voorwaarde altijd stilzwijgend begrepen, voor het geval dat een van beide partijen haar verbintenis niet nakomt.
In dit geval is het contract niet van rechtswege ontbonden. De partij jegens wie de verbintenis niet is uitgevoerd,
heeft de keus om ofwel de andere partij te noodzaken de overeenkomst uit te voeren, wanneer de uitvoering mogelijk is, ofwel de ontbinding van de overeenkomst te vorderen, met schadevergoeding.
De ontbinding moet in rechte gevorderd worden, en aan de verweerder kan, naar gelang van de omstandigheden, uitstel worden verleend.

[Tope]

Rechtzetting: 1 jaar 21 maanden ---> 21 maanden tout court. Samen met de vooropzeg van 3 maanden blijft er dus nog een volledig jaar te gaan. Dat wordt dan een dure grap tenzij de verhuurder zich een beetje soepel opstelt waarvoor ik vrees.

@ sloeberken

[Tope]

Moest ze met de verhuurder niet tot een aanvaardbaar akkoord kunnen komen, kan ze zich dan alsnog wenden tot de vrederechter?

[TheJudge007]

Wat kan de huurder doen:
- voorstellen een schadevergoeding te betalen gelijk aan drie maanden huur;
- een nieuwe huurder zoeken en die aan de verhuurder voorstellen.

Als de verhuurder dan nog weigert de huurovereenkomst te beëindigen kan de huurder zich beroepen op rechtsmisbruik.

Zie niet in waarom de verhuurder zich moet tevreden stellen met schadevergoeding van 3 maanden huur.

Kortlopende huurovereenkomsten (drie jaar of korter) kunnen normaal niet worden opgezegd, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in de huurovereenkomst.

[TheJudge007]

Natuurlijk zijn er die cassatieuitspraken. Het feit dat de wetgever dit nog steeds niet na ettelijke decennia in wetvorm gegoten heeft doet mijn twijfels rijzen.

[sloeberken]

Als huurder moet je een aanvaarbare rede kunnen voorleggen, voor de verbreking van het contract.
Vele verhuurders formuleren dikwijls hun eis totaal verkeerd, en vragen een opzeg vergoeding, in plaats van een verbrekingsvergoeding.
Ook vele huurders verwoorden dergelijke zaak verkeerd, ik zeg mijn huurcontract op, dit kan niet bij een contract korte duur. Ik verbreek mijn contract.

Ook bij niet verlengingen word er heel dikwijls de verkeerde term gebruikt.

[TheJudge007]

Onafgezien van het gebruik van de verkeerde term, zou dat willen zeggen dat een verhuurder die van zijn huurder een vraag tot verbreken van het 3-jarig kontrakt krijgt dit volgens de cassatieuitspraken dan toch soms gewoon moet aanvaarden. Zonder de wettellijke hem toegekende schadevergoeding ? Een mens zou voor minder verhuurder willen zijn.