ondergronds waterlek in huurwoning

[Ch Moens]

We kregen op een dag nog al een ongerust telefoontje van de huurster. Er was iemand de standen komen opschrijven en haar waterverbruik lag zeer hoog. Ze vertelde er ook bij dat haar waterverbruik vorige keer ook wat hoger lag (20%) maar dat ze er toen niet veel aandacht had aan geschonken en dacht er niet aan om de meters dan extra op te volgen. Het bleek te gaan om een ondergronds waterlek, waar uiterlijk inderdaad niets van te merken was. Het lek zelf konden we snel laten herstellen. Maar dan rest er nog die hoge factuur.
Farys heeft een systeeem dat je in dergelijke gevallen op een stuk kwijtschelding kosten kan rekenen.

Omdat het er wel een verband is tussen slijtage en kosten, willen we wel mee stuk de kosten dekken van de waterfactuur.

Maar wat zegt de wet hierover eigenlijk, en mijn 2e vraag die tussenkomst aanvragen Farys is dit voor de eigenaar of voor de huurder?

[KJ86]

Zeker niet tussenkomen in de factuur, op die manier geef je aan dat je aansprakelijk bent voor het hoge waterverbruik, hetgeen de huurder kan gebruiken om de waterfactuur volledig te verhalen. Bespreek deze zaak maar eens met uw verzekeringsmakelaar of dossierbeheerder (de gevolgschade is gedekt door de brandverzekering (waterschade), het verbruik echter niet).
Het verbruik is voor de huurder, die is verantwoordelijk voor de lek te signaleren, te melden en de watermeter dicht te draaien. In dit geval is het de huurder die pech heeft en niet de verhuurder.

[sloeberken]

Als dit te wijten is door slechte plaatsing of ouderdom van de buizen, zal de verhuurder wel degelijk moeten tussen komen, in de schade die de huurder geleden heeft.

[KJ86]

Ik heb het al meegemaakt (is wel niet tot in de rechtbank geraakt), experts van beide verzekeringen waren akkoord dat het de taak van de huurder is om de lekken te signaleren. Het laattijdig signaleren is dus de verantwoordelijkheid van de huurder, het hoge waterverbruik is dus door een nalatigheid van de huurder.

[sloeberken]

Van een niet deskundige huurder kan niet worden verwacht dat hij regelmatig controles uitvoert op eventuele (onzichtbare) lekkende waterleidingen.
Aangezien de oorzaak van het gebrek aan verhuurder is toe te rekenen, is verhuurder in beginsel verplicht tot vergoeding van de door het gebrek veroorzaakte schade.
Ook schade wegens overmatig waterverbruik.

[Lanox]

Het laattijdig signaleren is dus de verantwoordelijkheid van de huurder, het hoge waterverbruik is dus door een nalatigheid van de huurder.

Wie zegt dat er sprake is van laattijdige signalisatie? Een stijging van 20% ligt nog ruim binnen de criteria die de watermaatschappijen gebruiken (50% stijging met een minimum van 100m³). Tevens gaat het hier over een niet zichtbaar lek.

[KJ86]

Als het niet laattijdig gemeld is, moet het te veel aan verbruik zeker niet betaald worden door de verhuurder. Twintig procent is inderdaad niet overdreven en kan gewoon extra verbruik zijn.
Het heeft gewoon met aansprakelijkheid te maken, de huurder moet melden vooraleer de verhuurder kan oplossen. Alle schade die voortvloeit uit het niet melden ( bewust of zoals in dit geval onbewust) is ten laste van de huurder. Lekken onder de vloer zijn moeilijk waar te nemen.
Er zijn wel een aantal zaken die een goed huisvader zou opmerken, verkleuren van de voegen van de tegels, watermeter die blijft lopen terwijl er geen verbruik is.

[Blaatpraat]

KJ86 heeft hierin gelijk, me dunkt.

Als de verhuurder het quasi direct na het melden opgelost heeft, zijn de kosten voor het waterverbruik voor de huurder.
Mocht deze daarentegen maanden wachten, is dat een andere zaak.
Kosten voor reparatie zijn normaal gezien voor de verhuurder.

[sloeberken]

"Art. 1731. <W 29-12-1983, art. 5> § 1. Indien geen omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs, dat door alle middelen kan worden geleverd.
§ 2. Indien tussen verhuurder en huurder een omstandige plaatsbeschrijving is opgemaakt, moet de huurder het goed teruggeven zoals hij het, volgens die beschrijving, ontvangen heeft, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of overmacht is teniet gegaan of beschadigd.

Art. 1732. Hij is aansprakelijk voor de beschadigingen of de verliezen die gedurende zijn huurtijd ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Het lijkt mij evident te zijn dat een huurder geen schuld kan hebben aan een waterlek in een ondergrondse leiding , die gecorrodeerd was .

Blijkbaar bestaat er in de rechtspraak ook zoiets als " De Pluraliteit Van Oorzaken En De Equivalentieleer " ( uiteraard weer met dank aan E. de Neve )
Voorbeeld van rechtspraak :
"Pol. Gent (10e k.) 23 februari 2006, T.G.R. - T.W.V.R. 2006, afl. 3, 197; , De Verz. 2006, afl. 4, 448, noot.

De equivalentietheorie houdt in dat een fout tot aansprakelijkheid aanleiding kan geven indien deze fout een in concreto noodzakelijke voorwaarde uitmaakt voor het schadegebeuren. Maar, zodra dit inderdaad het geval is, is de fout steeds, onvermijdelijk, de oorzaak van het schadegebeuren, hoe onwaarschijnlijk, onrechtstreeks of uitzonderlijk de feitelijke gang van zaken die tot het schadegebeuren en tot de eruit voortvloeiende schadelijke gevolgen leidde, ook moge zijn.
Een voetganger die de rechts in de gevolgde richting liggende rand van de rijbaan volgt en bij geringe zichtbaarheid door een in zelfde richting rijdend voertuig, dat uitwijkt voor een tegenligger, wordt aangereden (inbreuk op artikel 42.2.2.2° Wegcode) is uitsluitend aansprakelijk voor het ongeval (equivalentieleer)."

In concreto kan er gesteld worden : het lek is een fout die aanleiding kan geven tot aansprakelijkheid , want het lek is de onvermijdelijke oorzaak van het hoge waterverbruik.

[KJ86]

De oorzaak van het hoge waterverbruik is geen gevolg van een gebrekkige installatie, maar wel van een fout van de gebruiker door het lek niet tijdig te detecteren. Een lek mag niet automatisch waterverlies betekenen.
Als de watermaatschappij dat zou toelaten, lost een deel van de bevolking hun lekken niet op. Als er waterverlies is in een woning moet de gebruiker de kraan dichtdraaien en pas openen als het lek opgelost is. Als men de gebruiker (huurder) niet verantwoordelijk zou kunnen stellen voor de hoge waterfactuur, wat houdt hem tegen om de gebrekkige installatie te blijven gebruiken en water in de grond te laten wegsijpelen. Het is een serieus verlies van comfort om enkele dagen/weken zonder stromend water te moeten leven.

De inspecteurs van wonen vlaanderen kennen ook strafpunten toe als de hoofdkraan van het water niet bereikbaar is voor de gebruiker, de reden daarvoor is simpel, als het lekt moet de huurder kunnen afsluiten.

[sloeberken]

U maakt geen verschil tussen een zichtbaar lek, en een ondergronds onzichtbaar lek.

[Ch Moens]

Ik heb voor dit probleem ook contact opgenomen met het immo - kantoor waarmee we het pand verhuren. Zij spreken steeds over een grijze zone, en zeggen dat we best een minnelijk schikking treffen met de huurder. De verzekeringsmakelaar die zegt rechtuit "waterverbruik" voor de huurder is.

Liggen de verwachtingen van de verhuurder te hoog, als die meent dat een huurder zijn teller eens extra opvolgt als zijn verbruik stijgt? Op die manier had het lek al maanden eerder kunnen ontdekt zijn.
Ze bracht hierover ook niet op de hoogte, terwijl wij haar bij elk contact op het hart drukken, dat wanneer er problemen zij ons moet verwittigen. Wij hebben altijd een goede verstandhouding gehad met die huurster.

Persoonlijk vind ik dat het toch minnelijke schikking is wanneer wij de helft van het extra waterverbruik betalen, maar ja is dat aan te raden?

[Ch Moens]

@KJ86
De hoofdkraan was bereikbaar voor de huurder, maar ik denk niet dat deze alleenstaande dame hiertoe fysisch in staat is. Bovendien zou ze denk ik nooit die link leggen, ze had ook geen idee van dat die teller die gestaag blijft lopen kon duiden op een waterlek.
Van het moment dat zij ons belde zijn wij wel in actie geschoten... het lek zelf was snel opgelost,

[sloeberken]

Ik heb voor dit probleem ook contact opgenomen met het immo - kantoor waarmee we het pand verhuren. Zij spreken steeds over een grijze zone, en zeggen dat we best een minnelijk schikking treffen met de huurder. De verzekeringsmakelaar die zegt rechtuit "waterverbruik" voor de huurder is.

Liggen de verwachtingen van de verhuurder te hoog, als die meent dat een huurder zijn teller eens extra opvolgt als zijn verbruik stijgt? Op die manier had het lek al maanden eerder kunnen ontdekt zijn.
Ze bracht hierover ook niet op de hoogte, terwijl wij haar bij elk contact op het hart drukken, dat wanneer er problemen zij ons moet verwittigen. Wij hebben altijd een goede verstandhouding gehad met die huurster.

Persoonlijk vind ik dat het toch minnelijke schikking is wanneer wij de helft van het extra waterverbruik betalen, maar ja is dat aan te raden?

Denk dat dit een eerlijke oplossing is, een vrederechter zal er waarschijnlijk net zo over denken. Als ze niet akkoord gaat zou ik haar dit meedelen met een AS.

[KJ86]

Uw verzekeringsmakelaar heeft gelijk. U moet niet betalen maar u bent vrij om tussen te komen in het waterverbruik van uw huurster. Wel de vergoeding schriftelijk vastleggen in een dading zodat de huurder bij vertrek niet de rest van het waterverbruik kan verhalen.