Huurder houdt bedrag van huurwaarborg af voor waterschade

[tgoyvaerts]

Beste

Een maand geleden is mijn vriendin in haar vorig appartement uitgetrokken. Tijdens de verhuis hebben we ook een wasmachine verhuisd op de correcte manier (waterkraan volledig afgesloten). Na het afkoppelen van het wasmachine hebben we nog met 5 mensen een paar uur in dat appartement liggen verhuizen zonder dat er iets van kranen openstond of er ergens water lekte.

Een paar dagen later belde haar toenmalige huisbaas dat er waterschade in het appartement was omdat de kraan van het afgekoppelde wasmachine was blijven openstaan. De huisbaas was toen op de hoogte dat ze al uit het appartement getrokken was en had zelf een sleutel, dus hij was in het appartement geweest. Voor hetzelfde geld had hij die kraan zelf opengezet om de geld te kunnen trekken van de verzekering doordat hij een sleutel heeft en wist dat er niemand in het appartement zat, maar dit valt niet te bewijzen en ik wil ook niet zomaar iemand beschuldigen uiteraard.

Nadat hij ons op de hoogte had gesteld zijn we meteen naar daar gegaan. De kraan was ondertussen al dichtgedraaid door de huisbaas. Water was van boven door de muur heen gesijpeld en in de houten meubels van de keuken getrokken, waardoor deze vrij beschadigd was. Mijn vriendin heeft toen meteen haar verzekering op de hoogte gebracht. Er is ook iemand van de verzekering komen kijken om foto's te nemen van alles.

Uiteindelijk heeft het 3 weken geduurd vooraleer de huisbaas iets via zijn verzekering heeft laten weten. Hij had al een bestek etc laten opmaken zonder dat er een expert de schade was komen opmeten. Uiteindelijk heeft hij er werk van gemaakt omdat mijn vriendin haar verzekering er achter zat.

Nu betaalt zijn verzekering het terug, maar wil hij het franchisebedrag van 245EUR dat hij niet van de verzekering terugkrijgt van haar huurwaarborg afhouden.

Ze is verzekerd voor brandschade, maar de verhuurder gaf wel altijd mee dat er 'afstand van verhaal' is in gevallen zoals dit.

Nochtans zegt haar verzekering dat ze met alles in orde is en was en dat de verhuurder geen enkel recht heeft om die franchise van haar huurwaarborg af te houden. Dit mag volgens hen alleen als zijn verzekering haar aansprakelijk stelt, wat tot nu toe nog niet gebeurd is.

Als ze heel haar huurwaarborg terug wilt moet het waarschijnlijk via het vredegerecht gebeuren, mits de verhuurder niet wil toegeven op die 245EUR.

Nu is mijn vraag, is dit de moeite om mee naar het vredegerecht te gaan? Staat ze hier in haar recht, of heeft de verhuurder gelijk? + hoeveel tijd gaat er over zo een zaak via het vredegerecht en gaat dit veel kosten aan advocaten en dergelijke?

[JPV]

is er een plaatsbeschrijving ingaand én uitgaand gebeurd? Wanneer belde de huisbaas, nog tijdens de huurovereenkomst of erna? Was de uitgaande plaatsbeschrijving toen al gebeurd?

[tgoyvaerts]

Er is een ingaande plaatsbeschrijving gebeurt maar geen uitgaande. Huisbaas heeft dit nooit voorgesteld. De huisbaas belde nog tijdens de huurovereenkomst, ongeveer 1-2 weken voor de nieuwe huurder in dat appartement zou trekken.

Op de laatste dag is hij dan zelf naar het appartement komen kijken, samen met mijn vriendin en de nieuwe huurder. Appartement was dus tiptop in orde, helemaal opgekuist en al. Enkel de meubels in de keuken waren beschadigd door het water dat door de muur/plafond gesijpeld was.

Diezelfde avond heeft de huisbaas mijn vriendin een zelfgeschreven document laten onderteken waarin staat dat zij uit het appartement trekt maar ze het wel nog niet eens zijn ivm de huurwaarborg, zodat de nieuwe huurder ook een zelfgeschreven document kon ondertekenen waarin dan staat dat zij de nieuwe huurder is.

[KJ86]

Eigenlijk kan uw vriendin best inschatten of dat haar verhuurder al dan niet zou durven frauderen. Als je echt denkt dat de verhuurder de kraan open gedraaid heeft, zou je zot zijn om te betalen.
Als je denkt dat de kans groter is dat je de lek gemist hebt, kan je best de vrijstelling betalen. Als de vrijstelling van uw vriendin haar verzekering goedkoper is, geef je het best door aan haar verzekering.
Het klinkt in ieder geval plausibel dat de kraan zou lekken, door het lang open staan kan er kalkafzetting tussen de dichting gezeten hebben en op die manier een lek veroorzaken. Het zou raar zijn dat de kraan gewoon open stond, zoiets merk je toch of had je de hoofdwaterkraan afgesloten voor de wasmachine af te koppelen.

[tgoyvaerts]

Ik ben eerder geneigd te geloven dat die verhuurder fraude pleegt om geld van zijn verzekering af te troggelen (en bijkomend nu ook mijn vriendin met haar huurwaarborg) dan dat die schade kwam van een lekkende kraan.

Verhuurder is al een vrij louche persoon (heeft al paar keer geprobeerd om de huur van zowel haar als haar onderbuur te verhogen zonder een geldige reden), als er iets defect was of niet werkte kwam hij het altijd zelf op een goedkope manier repareren ipv een vakman af te laten komen. Ook wist hij perfect dat ze er al uitgetrokken was en dat het appartement leeg stond, terwijl hij sleutels van het appartement heeft en er dus perfect binnen kon.

Wasmachine is op de juiste manier afgesloten. We hebben daar samen met 2 nonkels en mijn vader (allemaal vrij technische mensen die heus wel weten waar ze mee bezig zijn) dat wasmachine afgekoppeld en naar beneden gebracht + nog een paar uur daarna verder liggen verhuizen in dat appartement. Als die kraan aan het lekken was had iemand dat zeker moeten opmerken.

Wat ik nog het vreemdste van al vind is de schade zelf. Vrijdag was de verhuis, maandag had die huisbaas gebeld en zijn we meteen naar het appartement gaan kijken (huisbaas had de kraan toen al zelf dichtgedraaid beweerde hij. Wij hebben dus nooit de kraan zien lopen/lekken).

Dat zijn dus 2-3 dagen dat die kraan had kunnen 'lekken', zoals de huisbaas beweert. Ik ben nu geen schade expert, maar het zou mij toch straf lijken dat de schade die er is (water door de muur, door het plafond, de vloer + keuken die zich een verdiep lager bevinden stonden ook helemaal onder water) zou komen door een kraan die slechts 2 of 3 dagen lekte.

Moest die kraan nu een maand hebben staan druppelen, zou ik minder verbaasd zijn. Maar op zo een korte tijd zou ik denken dat die kraan toch serieus heeft moeten lopen om zoveel schade aan te richten op zo een korte tijd.

Heb achteraf ook geprobeerd om een lek te simuleren op die kraan: dit was vrij onmogelijk. Vanaf je die kraan nog maar een beetje opendraait loopt het water er zo uit.

Uiteindelijk kan geen van beide partijen iets bewijzen (veronderstel ik), dus ik neem aan dat, als mijn vriendin dat document om de waarborg vrij te geven niet ondertekent en ze er mee naar de vrederechter gaat, het woord tegen woord is?

[Blaatpraat]

Uiteindelijk kan geen van beide partijen iets bewijzen (veronderstel ik), dus ik neem aan dat, als mijn vriendin dat document om de waarborg vrij te geven niet ondertekent en ze er mee naar de vrederechter gaat, het woord tegen woord is?

Nee.
Dan is het aan de verhuurder om te bewijzen dat die schade door jouw vriendin gemaakt is.
Kan hij dat niet, dan zal de vrederechter dit in het voordeel van jouw vriendin uitspreken.

Bewijslast bij uittrede ligt in het kamp van de verhuurder.

Ik lees hier dat er geen uitgaande PB geweest is? Dan is het sowieso al heel erg lastig om ook maar iets van schade te kunnen bewijzen.

[sloeberken]

Uitgaande is niet verplicht, is de ingaande die getoetst word aan de staat bij verlaten woning. Tracht een minnelijke schikken te treffen 50/50 of iets dergelijks.
Als u vriendin naar de vrederechter stapt, is de kans groot dat de vrederechter een expert aanstelt op haar kosten.

[Lasto]

In het huurrecht geldt als principe dat wanneer de verhuurder een bedrag opeist van de huurder wegens schade aan het appartement, de verhuurder moet bewijzen dat de huurder de schade heeft veroorzaakt.

Als de huurder ontkent dat hij/zij de desbetreffende schade heeft veroorzaakt, kan de verhuurder dat enkel bewijzen als hij de schade heeft laten vaststellen (door een gerechtsdeurwaarder, rechter of gerechtsdeskundige) voor de sleutels overhandigd zijn. Eens de sleutels overhandigd zijn (aan de verhuurder of aan de nieuwe huurder) kan de verhuurder niet meer bewezen dat de schade veroorzaakt is door de (oorspronkelijke) huurder. Hij of de nieuwe huurder kunnen de schade even goed zelf veroorzaakt hebben.

Mijn aanvoelen is dat wanneer je de zaak voor de rechter zou brengen, de rechter zal oordelen dat de waarborg moet worden vrijgegeven tenzij de verhuurder kan bewijzen dat de schade is veroorzaakt door je vriendin. Indien je denkt dat de verhuurder dat niet zal kunnen bewijzen, denk ik dat je de slaagkans van een gerechtelijke procedure vrij hoog kan inschatten.

Je vroeg ook wat het ongeveer kostte om zo'n procedure op te starten. Het is belangrijk dat je daarbij een onderscheid maakt tussen gerechtskosten en advocatenkosten.

Wat de gerechtskosten betreft, moet je weten dat de verliezende partij die uiteindelijk zal moeten betalen. Een huurgeschil als dit kan je vrij eenvoudig starten a.h.v. een verzoekschrift, waarvoor je ca. 50 EUR zal moeten voorschieten (en als je de zaak verliest, ook definitief zal kwijt zijn). Als de winnende partij een advocaat heeft, dan dient de verliezende partij een rechtsplegingsvergoeding te betalen. Heeft de winnende partij geen advocaat, dan kan hij/zij ook geen aanspraak maken op die rechtsplegingsvergoeding. Het bedrag van de rechtsplegingsvergoeding hangt af van het bedrag dat je opeist. Ik weet niet hoeveel de huurwaarborg in totaal bedraagt, maar als de eigenaar de waarborg integraal niet vrijgeeft, dan geldt dat bedrag als uitgangspunt. Gaat het uitsluitend om 245 EUR beweerde schade, dan kan je rekening houden met een rechtsplegingsvergoeding van 165 EUR.

De advocatenkosten die je eventueel betaalt aan een eigen advocaat, hangen volledig af van wat je met de advocaat afspreekt. De kans is groot dat je met 165 EUR niet zal toekomen omdat in ieder dossier noodgedwongen veel tijd kruipt. Ik denk dat het belangrijk is dat je even kan nagaan hoeveel de waarborg in totaal bedraagt. Eventueel kan dit leiden tot een hogere rechtsplegingsvergoeding en kan het misschien toch interessant zijn om een gerechtelijke procedure op te starten met een advocaat. De berekening van de rechtsplegingsvergoeding vind je op deze pagina http://www.gdwantw.com/information/Rech ... oeding.pdf. Om het bedrag te kunnen inschatten, kijk best in de kolom van het "basisbedrag".

In een zaak als deze (waar de waarde van de eis relatief laag is) is het misschien (financieel) interessanter om de procedure zelf te voeren, zonder bijstand van een advocaat... Maar dat is een inschatting die je best zelf maakt, natuurlijk.