Een vriendin van mij heeft afgelopen week te horen gekregen dat haar huisbaas alsnog een indexering voor de huur van 2015 retroactief wil invoeren. Hij verwacht tegen volgende week over de € 400,00.
Is dat legaal?
Ondertussen heeft mijn vriendin de huisbaas beleefd gezegd zijn indexatie te steken waar de zon niet schijnt. Nu heeft deze haar een opzeg van 2 maand gegeven.
Ben ik naïef om dit bevreemdend te vinden?
-
FreelancerIT
Topic Starter - Berichten: 1210
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
FreelancerIT
Topic Starter - Berichten: 1210
Ik had vraag oorspronkelijk in een andere topic gesteld: http://www.juridischforum.be/forum/view ... 38&t=70795
Op vraag van JPV een nieuw topic aangemaakt.
Dank je wel.
Op vraag van JPV een nieuw topic aangemaakt.
Ik zal eens informeren hoeveel extra hij eist. Maar in elk geval kan hij niet vragen wat hij nu eist. Ik vermoedde al zoiets, maar...Als hij dus vandaag een brief stuurt om die indexatie op te eisen, zal de indexatie toegepast worden vanaf maart 2016 én kan hij voor december 2015, januari 2016 en februari 2017 eisen. Wil hij méér dan de index, dan moet hij een waardestijging van de woning bewijzen van meer dan 10%/20% (zie: http://www.belgium.be/nl/huisvesting/hu ... _huurprijs)
Ik zal het zo doorgeven.Opzeg van 2 maand kan juridisch niet. Wat wel kan, hangt af van het contract en de ingangsduur.
Dank je wel.Begonnen met een huur van 1 jaar, dan stilzwijgend verlengd. Ze woont er in september 6 jaar.Misschien best in een ander topic maar welk type van contract heeft uw vriendin (korte duur of 9-jaar en indien het laatste, hoe lang loopt dit reeds)?
Dan is het een overeenkomst van 9 jaar geworden met ingang van (vermoedelijk) 1 september 2009, klopt die datum?
De opzegmogelijkheden van de verhuurder in art 3, par. 4 van de huurwet:
§ 4. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtne- ming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motive- ring, maar met betaling van een vergoeding. Deze vergoeding is gelijk aan negen dan wel zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede drieja- rige periode.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.
Indien de opzegging dus werd ontvangen uiterlijk op 1 maart kan uw vriendin antwoorden dat ze eea goed ontvangen heeft doch dat de wettelijke opzegtermijn 6 maanden bedraagt ingevolge bovenstaand artikel en ze het goed zal verlaten uiterlijk op 31 augustus, mits de wettelijke vergoeding van 6 maand huur werd voldaan.
Indien de opzegging na 1 maart binnenkwam en uw vriendin er wil blijven wonen, gewoon aangetekend terugschrijven dat de opzegging en de termijn onwettig zijn. Indien hij doorzet, naar de vrederechter trekken. Wel stipt blijven betalen wat ze verschuldigd is.
Eventueel bij een advocaat langsgaan, er zijn wel wat mogelijkheden afhankelijk van hoe ze het wil spelen. De verhuurder is dom geweest.
De opzegmogelijkheden van de verhuurder in art 3, par. 4 van de huurwet:
§ 4. Bij het verstrijken van de eerste en de tweede driejarige periode kan de verhuurder de huurovereenkomst beëindigen met inachtne- ming van een opzeggingstermijn van zes maanden, zonder motive- ring, maar met betaling van een vergoeding. Deze vergoeding is gelijk aan negen dan wel zes maanden huur naargelang de overeenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste of de tweede drieja- rige periode.
De partijen kunnen evenwel overeenkomen om deze mogelijkheid van vroegtijdige beëindiging uit te sluiten of te beperken.
Indien de opzegging dus werd ontvangen uiterlijk op 1 maart kan uw vriendin antwoorden dat ze eea goed ontvangen heeft doch dat de wettelijke opzegtermijn 6 maanden bedraagt ingevolge bovenstaand artikel en ze het goed zal verlaten uiterlijk op 31 augustus, mits de wettelijke vergoeding van 6 maand huur werd voldaan.
Indien de opzegging na 1 maart binnenkwam en uw vriendin er wil blijven wonen, gewoon aangetekend terugschrijven dat de opzegging en de termijn onwettig zijn. Indien hij doorzet, naar de vrederechter trekken. Wel stipt blijven betalen wat ze verschuldigd is.
Eventueel bij een advocaat langsgaan, er zijn wel wat mogelijkheden afhankelijk van hoe ze het wil spelen. De verhuurder is dom geweest.
Ik ben geen advocaat, u gebruikt de informatie die ik verstrek strikt op eigen risico. Win steeds gekwalificeerd advies in voor belangrijke beslissingen.
Gelieve vragen te stellen via het forum, NIET via persoonlijke berichten.
Gelieve vragen te stellen via het forum, NIET via persoonlijke berichten.
-
FreelancerIT
Topic Starter - Berichten: 1210
Ik heb wat meer informatie gekregen.
Wat meer informatie over het contract
Het contract is ingegaan op 08/2010. Contractueel is ze de huurder maandelijks € 550,00 verschuldigd voor de huur en € 100,00 voor de gemeenschappelijke kosten (water, elektriciteit, ...) Tot deze maand is er nooit sprake geweest van een indexatie van de huur, of van een aanpassing van de gemeenschappelijke kosten. Dit laatste is op zich niet zo verwonderlijk daar de bezetting van het gebouw al die jaren onveranderd is gebleven. In totaal zijn er 3 appartementen: boven haar woont er al 15 jaar een bejaard koppel, de eigenaar van het pand woont met zijn gezin onder haar, op de gelijkvloers.
Het zou een simpel contract zijn met wel wat extra bepalingen:
De resultaten laten zich wel raden. Zo had ze vorig jaar een zware verstopping van de riolering. De huisbaas weigerde tussen te komen, de ontstoppingsdienst is 4x op haar kosten moeten komen. Na het oplossen van dit euvel kwam hij zelfs bij haar klagen over de geur- en waterongemak veroorzaakt door de verstoppingen. Het toilet vertoonde een jaar na haar intrekken barsten, Na 6 maand wachten heeft ze die ten einde raad op eigen kosten vernieuwd. De deurbel aan de buitendeur is ondertussen al 2 jaar stuk, de huisbaas weigert daar iets aan te doen: "c'est la résponsabilité du locataire"....
And now... the story continues
Afgelopen donderdag trof ze, zoals eerder gezegd, een opzeggingsbrief in haar postbus aan. Geen idee of dit uitmaakt, maar nu blijkt deze nooit via de post verstuurd te zijn. De eigenaar heeft de brief in kwestie afgedrukt op zijn huisprinter, in een enveloppe gestoken, haar naam er opgekrabbeld op en die 's nachts in haar brievenbus gestoken.
Ze heeft hem na het lezen er van over aangesproken. Op een aantal nieuwe Marokkaanse verwensingen na heeft ze niets uit dat gesprek opgestoken. Wel nam hij snel gas terug: na 15 minuten was er van de opzeg al geen sprake meer en was de achterstal teruggeschroefd tot de maanden januari, februari van dit jaar
Is het trouwens legaal om iets als een huurindexatie enkel mondeling te bevestigen? Ze heeft nergens een brief van gekregen.
Eergisteren ontving ze opnieuw een brief, deze keer wel via de post opgestuurd (aangetekend en via de gewone post) door de advocaat van de eigenaar. De brief is in het Frans opgesteld, ik bespaar jullie het heel schrijven en toon enkel de (volgens mij) relevante gedeeltes:
Bijgevoegd bij deze brief heeft ze een "afrekening" gekregen waarin er melding gemaakt wordt van de "achterstal" van de indexatie als ook nog een openstaand bedrag van € 456,00, zonder een duidelijke indicatie van waar zit bedrag komt. In totaal verwacht de huisbaas meer dan € 600,00.
Om het verhaal helemaal af te maken wordt er in de brief ook meegedeeld dat het bedrag dat ze maandelijks bijstort voor de gemene kosten ( 100,00) te laag is:
Daar ze al een tijdje "in onmin" leeft met de eigenaar en er geregeld woorden zijn over kosten e.d. schrijft ze nu al ver 4 jaar elke maand € 50,00 extra over voor de gemeenschappelijke kosten. € 50,00 waar de eigenaar in geen enkel van hun contacten melding van maakt. Sterker nog, elk jaar opnieuw mag ze met overschrijvingsbewijzen naar de eigenaar toestappen om een correcte afrekening te krijgen als deze het geld voor de nutsvoorzieningen komt opeisen.
Zelfs haar dochter ontsnapt niet aan het opdringerig gedrag van de eigenaar. Bijna dagelijks wordt deze op school over de situatie aangesproken door 1 van de dochters van de eigenaar, toevallig haar klasgenote. "Je dois dire de mon papa que tu dois dire à ta maman de payer".
Mijn vriendin is dit allemaal meer dan zat en is op zoek naar een nieuwe woonst.
In afwachting zit ze wel met de schrik. Einde maart vertrekt ze voor een week naar Marokko voor een familiefeest, ze weet niet goed wat die huisbaas allemaal gaat proberen tijdens haar afwezigheid. Ze ziet hem onder meer in staat om haar appartement binnen te dringen om daar dingen aan te slagen. De man ziet zijn "rechten" als eigenaar nogal breed duidelijk...
Het ganse bedrag kan ze jammer genoeg niet in 1x ophoesten, aangenomen dat ze dat bedrag ook effectief verschuldigd is...
Het liefst wil ze nu al naar een advocaat stappen, mij lijkt dit nu wat overdreven. Volgens mij probeert de man gewoon iets te forceren en moet een duidelijk antwoord voldoende zijn om hem te stoppen.
Ik heb al aangeboden om voor haar de brief op te stellen (schriftelijk is ze niet zo verbaal sterk, mijn vraag is dan alleen wat er allemaal in deze brief moet staan.
Of is het verstandiger om gelijk naar een advocaat te stappen in dit geval?
Wat meer informatie over het contract
Het contract is ingegaan op 08/2010. Contractueel is ze de huurder maandelijks € 550,00 verschuldigd voor de huur en € 100,00 voor de gemeenschappelijke kosten (water, elektriciteit, ...) Tot deze maand is er nooit sprake geweest van een indexatie van de huur, of van een aanpassing van de gemeenschappelijke kosten. Dit laatste is op zich niet zo verwonderlijk daar de bezetting van het gebouw al die jaren onveranderd is gebleven. In totaal zijn er 3 appartementen: boven haar woont er al 15 jaar een bejaard koppel, de eigenaar van het pand woont met zijn gezin onder haar, op de gelijkvloers.
Het zou een simpel contract zijn met wel wat extra bepalingen:
- Alle kosten voor het appartement (inclusief onkosten wettelijk voor de eigenaar) zijn voor haar rekening.
- Alle kosten voor de gemeenschappelijke gedeeltes zijn gedeeltelijk voor haar rekening
- Zij kan van de ene dag op de andere opstappen, zonder een opzeg te moeten presteren
- Hij moet haar wel een opzeg geven, van max. 4 maand.
De resultaten laten zich wel raden. Zo had ze vorig jaar een zware verstopping van de riolering. De huisbaas weigerde tussen te komen, de ontstoppingsdienst is 4x op haar kosten moeten komen. Na het oplossen van dit euvel kwam hij zelfs bij haar klagen over de geur- en waterongemak veroorzaakt door de verstoppingen. Het toilet vertoonde een jaar na haar intrekken barsten, Na 6 maand wachten heeft ze die ten einde raad op eigen kosten vernieuwd. De deurbel aan de buitendeur is ondertussen al 2 jaar stuk, de huisbaas weigert daar iets aan te doen: "c'est la résponsabilité du locataire"....
And now... the story continues
Afgelopen donderdag trof ze, zoals eerder gezegd, een opzeggingsbrief in haar postbus aan. Geen idee of dit uitmaakt, maar nu blijkt deze nooit via de post verstuurd te zijn. De eigenaar heeft de brief in kwestie afgedrukt op zijn huisprinter, in een enveloppe gestoken, haar naam er opgekrabbeld op en die 's nachts in haar brievenbus gestoken.
Ze heeft hem na het lezen er van over aangesproken. Op een aantal nieuwe Marokkaanse verwensingen na heeft ze niets uit dat gesprek opgestoken. Wel nam hij snel gas terug: na 15 minuten was er van de opzeg al geen sprake meer en was de achterstal teruggeschroefd tot de maanden januari, februari van dit jaar
Is het trouwens legaal om iets als een huurindexatie enkel mondeling te bevestigen? Ze heeft nergens een brief van gekregen.
Eergisteren ontving ze opnieuw een brief, deze keer wel via de post opgestuurd (aangetekend en via de gewone post) door de advocaat van de eigenaar. De brief is in het Frans opgesteld, ik bespaar jullie het heel schrijven en toon enkel de (volgens mij) relevante gedeeltes:
Bijgevoegd bij deze brief heeft ze een "afrekening" gekregen waarin er melding gemaakt wordt van de "achterstal" van de indexatie als ook nog een openstaand bedrag van € 456,00, zonder een duidelijke indicatie van waar zit bedrag komt. In totaal verwacht de huisbaas meer dan € 600,00.
Om het verhaal helemaal af te maken wordt er in de brief ook meegedeeld dat het bedrag dat ze maandelijks bijstort voor de gemene kosten ( 100,00) te laag is:
Daar ze al een tijdje "in onmin" leeft met de eigenaar en er geregeld woorden zijn over kosten e.d. schrijft ze nu al ver 4 jaar elke maand € 50,00 extra over voor de gemeenschappelijke kosten. € 50,00 waar de eigenaar in geen enkel van hun contacten melding van maakt. Sterker nog, elk jaar opnieuw mag ze met overschrijvingsbewijzen naar de eigenaar toestappen om een correcte afrekening te krijgen als deze het geld voor de nutsvoorzieningen komt opeisen.
Zelfs haar dochter ontsnapt niet aan het opdringerig gedrag van de eigenaar. Bijna dagelijks wordt deze op school over de situatie aangesproken door 1 van de dochters van de eigenaar, toevallig haar klasgenote. "Je dois dire de mon papa que tu dois dire à ta maman de payer".
Mijn vriendin is dit allemaal meer dan zat en is op zoek naar een nieuwe woonst.
In afwachting zit ze wel met de schrik. Einde maart vertrekt ze voor een week naar Marokko voor een familiefeest, ze weet niet goed wat die huisbaas allemaal gaat proberen tijdens haar afwezigheid. Ze ziet hem onder meer in staat om haar appartement binnen te dringen om daar dingen aan te slagen. De man ziet zijn "rechten" als eigenaar nogal breed duidelijk...
Het ganse bedrag kan ze jammer genoeg niet in 1x ophoesten, aangenomen dat ze dat bedrag ook effectief verschuldigd is...
Het liefst wil ze nu al naar een advocaat stappen, mij lijkt dit nu wat overdreven. Volgens mij probeert de man gewoon iets te forceren en moet een duidelijk antwoord voldoende zijn om hem te stoppen.
Ik heb al aangeboden om voor haar de brief op te stellen (schriftelijk is ze niet zo verbaal sterk, mijn vraag is dan alleen wat er allemaal in deze brief moet staan.
Of is het verstandiger om gelijk naar een advocaat te stappen in dit geval?
Het is een overeenkomst hoofdverblijfplaats?
Al die onwettige clausules (o.a. over de kosten etc) zijn nietig en worden voor ongeschreven gehouden. De wettelijke opzegmodaliteiten staan in de huurwet en zijn van dwingend recht, daar kan niet van afgeweken worden (behalve minnelijk, dan kan alles, of toch zo goed als)
Wel een kanttekening: ontstopping van leidingen is in principe onderhoud dat ten laste komt van de huurder. De verhuurder mag zomaar niet alles doorschuiven naar de huurder maar omgekeerd ook niet.
Ik lees in het schrijven van de advocaat dat de indexatie gevraagd wordt vanaf januari van dit jaar, dat is toegestaan. Wat ik ook lees is dat de kosten aangepast worden: daar kan uw vriendin de voorlegging van bewijzen vragen. En tenslotte werd de waterfactuur blijkbaar niet betaald; ik weet niet of er een aparte teller is of niet maar een factuur voor waterverbruik is duidelijk ten laste van de huurder.
Indien ze er toch weg wil is de verstandigste oplossing de achterstallen die terecht gevraagd worden te voldoen en tot een minnelijk akkoord te komen over de vervroegde beëindiging.
Ofwel alles strikt wettelijk spelen, lees daarvoor de huurwet. Persoonlijk zou ik er geen advocaat bijhalen, met het uitgespaarde geld kan de waterrekening betaald worden.
Samengevat krijg ik de indruk dat het probleem (zoals meestal) zich wat aan twee kanten situeert.
Al die onwettige clausules (o.a. over de kosten etc) zijn nietig en worden voor ongeschreven gehouden. De wettelijke opzegmodaliteiten staan in de huurwet en zijn van dwingend recht, daar kan niet van afgeweken worden (behalve minnelijk, dan kan alles, of toch zo goed als)
Wel een kanttekening: ontstopping van leidingen is in principe onderhoud dat ten laste komt van de huurder. De verhuurder mag zomaar niet alles doorschuiven naar de huurder maar omgekeerd ook niet.
Ik lees in het schrijven van de advocaat dat de indexatie gevraagd wordt vanaf januari van dit jaar, dat is toegestaan. Wat ik ook lees is dat de kosten aangepast worden: daar kan uw vriendin de voorlegging van bewijzen vragen. En tenslotte werd de waterfactuur blijkbaar niet betaald; ik weet niet of er een aparte teller is of niet maar een factuur voor waterverbruik is duidelijk ten laste van de huurder.
Indien ze er toch weg wil is de verstandigste oplossing de achterstallen die terecht gevraagd worden te voldoen en tot een minnelijk akkoord te komen over de vervroegde beëindiging.
Ofwel alles strikt wettelijk spelen, lees daarvoor de huurwet. Persoonlijk zou ik er geen advocaat bijhalen, met het uitgespaarde geld kan de waterrekening betaald worden.
Samengevat krijg ik de indruk dat het probleem (zoals meestal) zich wat aan twee kanten situeert.
Ik ben geen advocaat, u gebruikt de informatie die ik verstrek strikt op eigen risico. Win steeds gekwalificeerd advies in voor belangrijke beslissingen.
Gelieve vragen te stellen via het forum, NIET via persoonlijke berichten.
Gelieve vragen te stellen via het forum, NIET via persoonlijke berichten.
-
FreelancerIT
Topic Starter - Berichten: 1210
Ik neem aan van wel, voor haar is het haar hoofdverblijfplaats in elk geval. Ik heb het contract niet gezien, geen idee of het er ook zo woordelijk in staat.Het is een overeenkomst hoofdverblijfplaats?
Dat dacht ik nu ook al wel. Maar ze houdt voet bij stuk... Ze is er van overtuigd om zonder opzeg te kunnen vertrekken.Al die onwettige clausules (o.a. over de kosten etc) zijn nietig en worden voor ongeschreven gehouden. De wettelijke opzegmodaliteiten staan in de huurwet en zijn van dwingend recht, daar kan niet van afgeweken worden (behalve minnelijk, dan kan alles, of toch zo goed als)
Wel een kanttekening: ontstopping van leidingen is in principe onderhoud dat ten laste komt van de huurder.
Nochtans heeft mijn verhuurder indertijd ook al mijn verstoppingen betaald. Nu, ik woonde wel op het gelijkvloers en het water van heel de blok kwam in onze badkamer naar boven. Waarschijnlijk geen vergelijkbare situatie daardoor?
In praktijk is dit wel wat er gebeurd... Kan ze dit nog (met terugwerkende kracht) aankaarten?De verhuurder mag zomaar niet alles doorschuiven naar de huurder
Ik lees in het schrijven van de advocaat dat de indexatie gevraagd wordt vanaf januari van dit jaar, dat is toegestaan.
OK. Maar is € 47,00 niet wat veel voor een "indexatie"?
OK. Maar hoe zit het met het "extra" dat ze maandelijks lag door te storten?Wat ik ook lees is dat de kosten aangepast worden: daar kan uw vriendin de voorlegging van bewijzen vragen.
Dat las ik ook, maar daar heb ik nooit iets van gehoord. Ik woon natuurlijk niet met haar samen, en weet dan ook niet wat er al dan niet betaald werd.En tenslotte werd de waterfactuur blijkbaar niet betaald; ik weet niet of er een aparte teller is of niet maar een factuur voor waterverbruik is duidelijk ten laste van de huurder.
Gezien het opdringerige gedrag van de verhuurder en het nogal koppige karakter van mijn vriendin vrees ik dat een minnelijk akkoord niet echt realistisch is...Indien ze er toch weg wil is de verstandigste oplossing de achterstallen die terecht gevraagd worden te voldoen en tot een minnelijk akkoord te komen over de vervroegde beëindiging.
Ik richt me voorlopig op het oplossen van de achterstallen, in de mate dat die terecht zijn.
Dit is waar zij het meeste voor voelt vrees ik. Alleen denk ik dat ze haar eigen situatie wat overschat.Ofwel alles strikt wettelijk spelen, lees daarvoor de huurwet.
Samengevat krijg ik de indruk dat het probleem (zoals meestal) zich wat aan twee kanten situeert.[/quote]
-
Franciscus
- Berichten: 39750
- Juridisch actief: Nee
Misschien dan wat zaken aan haar vragen zoals een copie van overeenkomst dan weet u tenminste wat er instaat.
Haar deze link eens doorspelen
http://justitie.belgium.be/sites/defaul ... 013-NL.pdf
En de sloten veranderen dat mag en eigenaar dient geen dubbel te hebben.
Tevens eigenaar in kennis te stellen dat hij haar dochter (hoe oud is die) niet meer mag 'laten' lastigvallen want dat dat een beetje op 'belaging' begint te lijken.
Haar deze link eens doorspelen
http://justitie.belgium.be/sites/defaul ... 013-NL.pdf
En de sloten veranderen dat mag en eigenaar dient geen dubbel te hebben.
Tevens eigenaar in kennis te stellen dat hij haar dochter (hoe oud is die) niet meer mag 'laten' lastigvallen want dat dat een beetje op 'belaging' begint te lijken.
-
FreelancerIT
Topic Starter - Berichten: 1210
Ze is 5 jaar, bijna 6. Net zoals de dochter.