Huur hoger dan index

[Finale]

Beste allemaal. Eerst wat gegevens:

- type van het huurcontract: bepaalde duur, 3-6-9

- ingangsdatum contract; 1-3-2006 tot 28-2-2015

- werd het contract geregistreerd; NEE

In het huurcontract, ondertekend bij een makelaar, staat bij Bijzondere voorwaarden bij E dat de basisindex(gezondheidsindex) maand december 116,91 is

De afgelopen jaren heb ik als ik een brief van de eigenaresse kreeg, waarin stond de zinssnede " bij toepassing van de evenredigheidsregel bedraagt de maandelijkse huuraanpassing E " de calculator van de overheid gebruikt.

Steeds was de nieuwe huur nog net onder de huurprijs volgens de calculator.

Vorig jaar heb ik het niet uitgerekend, dit jaar was de calculator voor februari 2015 nog niet goed.

Nu heb ik mij er zelf in verdiept en kwam tot de volgende conclusie:

Vorig jaar, in haar brief van februari 2014, heeft ze de nieuwe huurprijs E 9,70 meer per maand verhoogt dan volgens de index, op jaarbasis dus E 116,40.

Nu, voor dit jaar is het verschil E 28,92 per maand, op jaarbasis dus E 347,04

Ook nog gezien mijn andere probleem, zie http://www.juridischforum.be/forum/view ... 38&t=62421" onclick="window.open(this.href);return false;, vind ik eigenlijk dat ik haar per brief haar hierop zou moeten attenderen.

Maar mijn andere afweging is dat ons huurcontract van 9 jaar voorbij is en ik dus net lees dat dit dus nu iedere 3 jaar door haar opgezegd kan worden, met een opzegtermijn van 6 maanden.

Ik ben bang als ik moeilijk ga doen, ik dus over een paar jaar eruit moet. Het is een kleine 2 slaapkamerappartement in Brussel van 60m2, waar wij met 2 kinderen wonen, waar we nu E 600 voor moeten betalen. Maar gezien de prijsstijgingen in deze buurt kun je daar makkelijk E 200 meer voor krijgen.

Ook zijn wij een koppel van buitenlandse afkomst en gezien onze ervaringen wordt er niet gemakkelijk aan ons verhuurd. Toen wij dit appartement 9 jaar geleden vonden, hadden wij daarvoor rond de 30 appartementen gezien. Om nog maar niet te spreken van de zeer hoge huurprijzen.

Wat vinden jullie? Moeten wij dit pikken? Want volgend jaar wordt het natuurlijk nog meer, het verschil, ze doet er per jaar nu steeds meer bij bij de huur. Maar gezien de eventuele consequenties.....

[sloeberken]

De indexatie dit jaar op 600€ huur is maar een paar centen. Zou misschien eens praten met de verhuurder. Moest er iets gebeuren dat je er weggaat kan je dit terug eisen tot 5 jaar terug.

Hier kan je zelf eens narekenen: http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/ ... alculator/" onclick="window.open(this.href);return false;

[Finale]

De indexatie dit jaar op 600€ huur is maar een paar centen. Zou misschien eens praten met de verhuurder. Moest er iets gebeuren dat je er weggaat kan je dit terug eisen tot 5 jaar terug.

Hier kan je zelf eens narekenen: http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/ ... alculator/" onclick="window.open(this.href);return false;

Ik heb alles goed berekend. En voor dit jaar is het in totaal een verschil van E 350. Dus geen paar centen.

[sloeberken]

Ik heb niet bedoeld dat je maar een paar centen teveel betaald, wel dat de index dit jaar miniem was.

Op 600€ is er dit jaar €1,19 verhoging met de index. De teveel gevraagde indexatie terug eisen.

[Finale]

Beste allemaal,

Nu, we zijn weer een jaar verder en wederom heeft de verhuurder de prijs verhoogt, ditmaal E 40 te veel per maand, boven de index dus. Ook de kosten van de verwarmingsinstallatie zijn verhoogd, zonder bewijsstukken.
Nu, wij zijn de vorige jaren stil gebleven en mijn man wil dit jaar ook dat wij niet gaan klagen. Dit terwijl in hetzelfde pand van dezelfde eigenaar, nieuwe mensen zijn komen wonen, die een grotere slaapkamer hebben, een tuintje achter en een garage, nieuwe badkamer en keuken, wat wij allemaal niet hebben, en nog geen E 20 per maand meer betalen, terwijl er al meer dan 10 jaar wonen. Kortom, het lijkt nogal op willekeur.

Ben bij de makelaar geweest die toen de bemiddeling heeft gedaan. Zij zei dat ik inderdaad meer betaalde dat wettelijk was toegelaten, gezien de index, maar dat ik niet moest klagen, want in Brussel zijn de laatste jaren de prijzen dermate gestegen, dat als de verhuurder naar de vrederechter zou stappen, zij met gemak een veel hogere huur zou kunnen vragen.

Mijn man wil geen moeilijkheden, terwijl ik mij wel opwind. Want van onderhoud in huis is geen sprake, het parket komt omhoog en is verweerd en nog wat andere dingen, die wij allemaal zelf maar opknappen, aangezien de verhuurder daar niets aan wilt doen. Maar ondertussen nieuwe mensen riant laat wonen voor nagenoeg dezelfde prijs en wij steeds maar meer betalen wat wettelijk gezien de indexatie mag.

[KJ86]

Je kan toch eenvoudig controleren of dat je goedkoop huurt. Ga eens een paar panden bezoeken.
Kijk eens rond of dat verbetering mogelijk is, misschien vind je wel uw droomwoning voor een zachte prijs.
Waarom heb je niet gevraagd aan de verhuurder of dat je mag verhuizen naar dat vernieuwd appartement. Jullie moeten toch als eerste weten dat het te huur komt (het zijn uw buren).

[Xenophon]

Wat de verhuurder vraagt aan de andere huurders is niet onmiddellijk uw probleem. Maar uiteraard kan u wel eisen dat de indexering correct wordt uitgevoerd. De verhuurder kan ook niet zomaar een aanpassing van de huurprijs eisen aan de gestegen huurwaarde van het appartement:

art. 7. Herziening van de huurprijs en de lasten
§ 1. Onverminderd artikel 8 kunnen de partijen tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode overeenkomen dat de huurprijs wordt herzien.Bij gebrek aan overeenstemming tussen de partijen kan de rechter een herziening van de huurprijs toestaan indien blijkt dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden tenminste twintig percent hoger of lager is dan de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eisbare huurprijs. Hij kan tevens een verhoging van de huurprijs toestaan aan de verhuurder die bewijst dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed met ten minste tien percent van de op het tijdstip van de indiening van het verzoek eis- bare huurprijs is gestegen ten gevolge van werken die op zijn kosten in het gehuurde goed zijn uitgevoerd, met uitzondering van de werken die noodzakelijk waren om het goed in overeen- stemming te brengen met de vereisten van artikel 2, eerste lid. (art. 9, 1° W.13.04.1997; van toepassing op de huurovereenkom- sten gesloten of vernieuwd vanaf 31 mei 1997 (art. 15, eerste lid W.13.04.1997).)
De rechter doet uitspraak naar billijkheid. De vordering kan slechts worden ingesteld tussen de zesde en de derde maand vóór het ver- strijken van de driejarige periode. De herziene huurprijs geldt te reke- nen van de eerste dag van de volgende driejarige periode, maar de vroegere huurprijs kan voorlopig worden gevorderd tot op de dag van de definitieve beslissing.

U moet de afweging maken; ik weet niet waar in Brussel (stad of gewest) u woont en hoe dat appartement eruitziet maar een 2-slaapkamerappartement (zij het blijkbaar zeer klein) aan 600 Euro/maand vinden, dat is niet eenvoudig indien u in een 'normale' buurt woont, laat staan indien u in de buurt van de Europese instellingen.

[Finale]

Besten, bedankt voor de reacties. KJ86, in mijn buurt of ver daarbuiten, ook Brussel, is een zeer eenvoudig appartement met 2 slaapkamers moeilijk te vinden voor de prijs van nu, E 620.
Xenophon, inderdaad. Maar zoals het nu gaat, komt er ieder jaar E 20 of meer per maand erbij qua stijging. Over vier jaar zitten wij dan boven de E 700 etc.
Dus, er zijn bij ons geen werken gedaan. Dan moet de rechter dus denken dat de prijs van ons appartment E 620 * 120 procent is E 744 waard is. Dat vind ik gezien de staat wat overdreven, maar dan weten wij dus niet hoe de rechter daarover denkt.
Daarnaast, misschien is er wel een andere stok om te slaan, misschien wil ze van ons af, ons contract is nu ruim 10 jaar, wie weet wat ze kan bedenken?

[sloeberken]

Niemand kan u verplichten om meer te betalen dan de index, als verhuurder huurverhoging wenst zal hij naar de vrederechter moeten.
In landelijke gemeenten zal je makkelijk iets vinden van €500 a €600.

[Xenophon]

Even verhuurder -zeker in Brussel- die elke maand z'n geld ontvangt van huurders die er al 10 jaar zitten en geen grote problemen heeft met hen zou wel gek moeten zijn om deze buiten te jagen. Een huurder die geen miserie veroorzaakt is ook iets waard, dat beseft al wie reeds een tijd verhuurt ook wel. 50 Euro ofzo minder per maand dan wat 'normaal' zou zijn, wegen niet op tegen een paar maand leegstand gevolgd door een commissie van 1 maand aan een immo en een probleemgeval dat niet of onregelmatig betaalt.

Natuurlijk, als het verschil tussen de werkelijke en de normale huur 20% zou zijn wil een mens al eens nadenken. Maar dan nog zou het beter zijn om gewoon met u te komen praten. U kan nooit weten hoe de rechter oordeelt en dient er rekening mee te houden dat de verhuurder u indien u in het gelijk wordt gesteld gewoon kan opzeggen tegen het eind van elke periode van 3 jaar nu de overeenkomst langer loopt dan de oorspronkelijke 9 jaar.

Kijk eens rond naar de prijzen in de buurt. Ik weet niet in dit prijssegment maar de huurmarkt in Brussel loopt niet meer zo vlot voor de duurdere panden, de duur van leegstand loopt op.

@sloeberken: in landelijke gemeenten die 45 minuten met openbaar vervoer verwijderd zijn van Brussel, ja. Tel de kost van de verplaatsing en het ongemak daar eens bij wanneer je in Brussel werkt en je weet wel waarom er in de stad zelf meer gevraagd wordt.

[Finale]

Bedankt allemaal. En inderdaad, pas heel ver buiten Brussel beginnen de prijzen te dalen, maar mijn man werkt hier en onze kinderen gaan hier naar school. Helaas zal een huis met tuin voor ons een utopie blijven.

[KJ86]

Even verhuurder -zeker in Brussel- die elke maand z'n geld ontvangt van huurders die er al 10 jaar zitten en geen grote problemen heeft met hen zou wel gek moeten zijn om deze buiten te jagen. Een huurder die geen miserie veroorzaakt is ook iets waard, dat beseft al wie reeds een tijd verhuurt ook wel. 50 Euro ofzo minder per maand dan wat 'normaal' zou zijn, wegen niet op tegen een paar maand leegstand gevolgd door een commissie van 1 maand aan een immo en een probleemgeval dat niet of onregelmatig betaalt.

Ik ben het daar niet mee eens, rendement moet ten alle tijde de hoogste prioriteit hebben. De meerwaarde op vastgoed vermindert elk jaar, het huurinkomen wordt dus alsmaar belangrijker.
Verhuren is geen hobby van rijke mensen. Voor 50 euro durf ik dus een contract op te zeggen!

[Xenophon]

Een aanslepende rechtszaak bij een sociaalvoelende vrederechter, kosten die niet kunnen gerecupereerd worden wegens insolvabiliteit huurders of niet voor beslag vatbare som, een gesloopt pand en maandenlange leegstand + belastingen, daarbij het risico om nogmaals met hetzelfde te worden geconfronteerd zijn anders ook rendementskelderaars.....

Opzeggen voor 50 Euro...allemaal goed en wel in een omgeving waar men nog vlot redelijk goede huurders kan vinden of in een specifiek segment.

Maar wat ik ondervind (ik verhuur een aantal panden) is dat de laatste jaren het vet écht wel van de soep is. Al wie zich iets kon kopen heeft dat ook gedaan, er blijven meer en meer problematische gevallen over op de huurmarkt en hoe goed je ook tracht te selecteren, je kan ze er niet steeds uithalen.

Die 50 Euro per maand minder inkomst (wel te verstaan bij betrouwbare huurders die al een tijd in een pand zitten) zou ik bekijken als een risicopremie. Maar ieder zijn ding uiteraard, ik moet niet zeggen wat u dient te doen met uw geld.

Waar ik het wel mee eens ben is dat meerwaarden op vastgoed het eerste decennium m.i. vergeten mogen worden, het komt er dus inderdaad op aan rendement en recurrent inkomen veilig te stellen, alleen leiden meerdere wegen naar Rome (volgens mij).

[sloeberken]

De grote winsten van vorige en begin deze eeuw zijn voorgoed voorbij. Banken lenen aan 0% op dit ogenblik.
In achterhoofd dat ze terug op zoek moeten naar een paar miljard.

[Finale]

Verhuren is geen hobby van rijke mensen. Voor 50 euro durf ik dus een contract op te zeggen!

Sorry, maar dit schiet mij in het verkeerde keelgat. Ik denk dat mensen die verhuren per definitie rijker zijn dan wij, want zij hebben niet alleen een eigen huis, meestal nog vrij riant met tuin, maar hebben dus ook nog het geld om andere huizen of appartementen er op na te houden.

Terwijl wij niet eens een eigen appartement of huis kunnen kopen, maar afhankelijk zijn van huren. Sociaal wonen is hier uitgesloten met wachtlijsten die meer dan 15 jaar zijn. En dan ben ik nog bang om te melden dat de verhuurder meer vraagt dan de indexatie. Ik ben gehandicapt, mijn man is kostwinner. U begrijpt dan wel dat dit niet makkelijk is, terwijl wij wel iedere maand keurig de huur overmaken, onze eerste prioriteit.