Huurmindering mogelijk in Belgie?

[rosen]

Geachte,

Ik huur een appartement en heb de volgende problemen:

- Schimmelvorming boven de plinten in de slaapkamer. Ik heb de eigenares laten komen kijken en deze zei dat het afkomstig is van onvoldoende verluchting. Ik heb gerepliceerd: als dat de reden zou zijn zou er echter schimmelproductie in het ganse appartement zijn en in de eerste plaats zeker in de badkamer daar er geen venster is. Quod non.
Vervolgens heb ik een gespecialiseerde vochtbestrijdingsfirma laten komen. Deze zeiden mij dat het een bouwfout is. De waterkering (een soort vochtwerende folie) ligt op een bepaalde plaats in de slaapkamer veel te hoog en boven de plint waardoor brugvorming ontstaat: opstijgend vocht (grondvocht van grondwater), schimmelproductie, na langere tijd zwarte verkleuring van de muren, plakwerk onderaan gaat kapot en plinten die los komen te zitten. Gezien het gebouw nog geen 10 jaar oud is, is de aannemer dus aansprakelijk.

- Bij hevige stortvlagen komt er water vanuit het plafond naar beneden in de living. Dit is al twee maal gebeurd op een half jaar tijd.

- Zeer zware geluidsoverlast van de buren boven mij. In het huishoudelijk reglement dat bij het contract gevoegd is staat er duidelijk in dat "het stil moet zijn". Blijkbaar trekken de huurders boven mij zich daar helemaal niets van aan. Ik heb hiervoor de eigenares reeds gecontacteerd. Ze zei mij dat ze daar niet wil tussenkomen en dat dat een probleem tussen huurders is. Mijn mening is eerder het ontbreken van enige geluidsisolatie en het gebrek aan manieren van de huurders boven mij.

Wat kan ik hiertegen beginnen? Heb ik recht op een huurvermindering tot de problemen zijn opgelost?

Alvast zeer vriendelijk dank bij voorbaat.

[sloeberken]

Voor de gebreken zal je u verhuurder moeten in gebreke stellen met een AS. Geluidsoverlast zal je moeten regelen met de huurder, daar kan je u verhuurder niet voor in gebreke stellen.
Huurvermindering zal je aan de vrederechter moeten vragen.

[Xenophon]

Indien u huurvermindering wil en niet onderling tot akkoord kan komen zal u naar de vrederechter moeten trekken. De eigenares heeft een punt, in de zin dat meer verluchting en verwarming condensatie en dus schimmel op de koudebrug kunnen voorkomen maar dat sluit geen bouwgebrek uit (de koudebrug komt van ergens). Bij discussie zal een expert moeten worden aangesteld en dat is duur en duurt lang.

Aleszins lijkt water dat langs het plafond naar binnen komt me een duidelijk gebrek.

Breng de verhuurder aangetekend op de hoogte en geef deze een korte tiojd om het nodige te doen. Daarna kan u indien nodig naar de vrederechter en vermindering huur vragen of ontbinding van het contract ten laste van de verhuurder (dat laatste zal wel niet zomaar toegestaan worden). U kan ook een inspectie van de woning aanvragen.

Wat betreft het lawaai dient u inderdaad zelf de zaken aan te pakken met uw buren en zoiets kan zeer lastig zijn. Gebrek aan interne geluidsisolatie is m.i. geen geldig argument.

Gelet op al het voorgaande denk ik dat u misschien meest gebaat zou zijn bij het in onderling akkoord verbreken van het contract en een verhuis.

[rosen]

De vochtexpert vertelde mij dat de schimmelvorming onmogelijk van condensatie kon komen. Bovendien was de luchtvochtigheid in de slaapkamer veel te hoog en hij zei dat in principe enkel een ventilatiesysteem dit (condenstievocht) kon oplossen. Enkel verluchten vond hij niet genoeg. Dat doe ik trouwens sowieso. Ik heb het probleem ook nergens anders in de woning dan buiten 1 hoek in een slaapkamer.

Gezien het feit "dat het stil moet zijn" letterlijk in het contract staat, kan men dan niet voorwerpen dat de eigenares het rustig genot moet garanderen?

[sloeberken]

Gezien het feit "dat het stil moet zijn" letterlijk in het contract staat, kan, kan men dan niet voorwerpen dat de eigenares het rustig genot niet garandeert?

Nee dat kan je niet afdwingen van u verhuurder.

[Xenophon]

De vochtexpert vertelde mij dat de schimmelvorming onmogelijk van condensatie kon komen. Bovendien was de luchtvochtigheid in de slaapkamer veel te hoog en hij zei dat in principe enkel een ventilatiesysteem dit (condenstievocht) kon oplossen. Enkel verluchten vond hij niet genoeg. Dat doe ik trouwens sowieso. Ik heb het probleem ook nergens anders in de woning dan buiten 1 hoek in een slaapkamer.

Gezien het feit "dat het stil moet zijn" letterlijk in het contract staat, kan men dan niet voorwerpen dat de eigenares het rustig genot moet garanderen?

Uw expert verkoop ongetwijfeld ventilatiesystemen....voer genoeg (verwarmde) lucht langs een oppervlak en u krijgt alles droog, weliswaar tegen astronomische kost.

Als de luchtvochtigheid hoog is in de slaapkamer dan zal dat vocht condenseren op een koudebrug met schimmel als gevolg. De vraag is: indien er 'normaal' werd geventileerd, zou er dan nog steeds condensatie optreden en is de koudebrug een gevolg van een constructiefout?

Goed mogelijk van wel maar dat ontaardt gegarandeerd in welles-nietes spelletjes en de aanstelling van dure experts. Voor de geluidsoverlast, cf antwoord dat reeds werd gegeven. Mijn advies: trachten in onderling overleg het contract te verbreken en verhuizen.

[KJ86]

Als het enkel binnenregent bij hevige stortbuien, moet je eerst eens controleren of dat het water wel goed kan aflopen, misschien is een verstopping aan de orde. Als het een verstopping is, ben je als huurder aansprakelijk. Als je niet direct een oorzaak vindt, kan je de waterschade aangeven aan uw brandverzekering. Die doen dan het nodige om te achterhalen wat het probleem is en wie dat aansprakelijk is.

Burenhinder moet je aangeven aan de politie, zoals sloeberken reeds aangaf, heeft de verhuurder geen aansprakelijkheid in het gedrag van zijn huurders.

Huurvermindering zal pas aan de orde zijn als de schade in die mate is dat je geen genot meer hebt van de slaapkamer. Hetgeen jij beschrijft is een veel voorkomend probleem, dat geen grote schade aanricht en eenvoudig kan opgelost worden door
plaatselijk de plinten te demonteren,
gipsbezetting afkappen,
vervolgens waterdicht te cementeren tot aan de waterkerende laag,
plinten terugplaatsen en de cementering boven de plint afwerken met een dun laagje gips;

[rosen]

De situatie is ondertussen geëvolueerd:

- Wat betreft burenhinder:

Hoewel het een relatief nieuw appartementsgebouw betreft (bouwjaar 2007) is er volgens mij totaal geen geluidsisolatie aanwezig. De muren lijken wel van karton. Elk woord dat boven mij gezegd wordt kun je gewoon meeluisteren. Ik kan zelfs mijn eigen TV niet meer verstaan.
Wat betreft de domisticale ruzies die het koppel boven mij dagelijks heeft: zelfs oorstopjes baten niet.
Bovendien heb ik zeer veel overlast, men heeft zelfs een keer boven vanop het terras boven mij over de balustrade op mijn terras gekotst. Dagelijks kan ik beginnen opkuisen, van overgewaaide plastic flessen, cigarettenpeuken tot kapotte lege flessen en allerhande vuiligheid.
Zoiets heb ik dus nog nooit meegemaakt en ik huur al 25 jaar.

- Wat betreft de wateroverlast:
Het betrof inderdaad een verstopping van de dakgoten op de tweede (hoogste) verdieping, dus niet mijn verantwoordelijkheid. De eigenaar heeft deze gekuist.

- Voor wat betreft de schimmel in de slaapkamer, heb ik gevraagd aan de eigenaar of hij kon komen kijken met de aannemer erbij. Deze laatste beweerde dat de waterkering (zwarte folie) tot onder de plinten ligt en dat de fout gelegen is aan het feit dat de stukadoor het plakwerk te laag of te diep heeft geplakt en dat dit vocht opzuigt.

Volgende week komt de eigenaar de slaapkamer herstellen met producten. het plakwerk en dergelijke moet verwijderd worden.
Ben ik correct dat de eigenaar moet instaan voor alle kosten? bvb 2 muren zullen achteraf minstens moeten herschilderd worden.

Wat dien ik te doen als deze zaak te lang aansleept? bvb maandenlange behandeling met cortisonen. Ik heb geen zin om maandenlang in een bouwwerf te slapen.

- Wat betreft de huurvermindering:

Dien ik hiervoor een rechtbank te passeren?
In Duitsland bvb dien je enkel een advocaat (bvb van de huurdersbond = Mieterverein) te raadplegen. Deze stuurt dan een aangetekende zending naar de eigenaar en zegt met hoeveel % je de huur mag inkorten tot de eigenaar de zaak opgelost heeft.

[sloeberken]

Wat dien ik te doen als deze zaak te lang aansleept? bvb maandenlange behandeling met cortisonen.

Wat bedoel je hiermee, dit zijn medicijnen.

Hier worden alle huurgeschillen beslecht door de vrederechter.

[rosen]

Wat dien ik te doen als deze zaak te lang aansleept? bvb maandenlange behandeling met cortisonen.

Wat bedoel je hiermee, dit zijn medicijnen.

Hier worden alle huurgeschillen beslecht door de vrederechter.

mijn excuses, ik bedoelde siliconen.
In mijn ouderlijk huis was dat een werk van lange adem, nl. maanden tubes met trechters in de muren

[roharro]

Wat betreft geluid: als de buren boven staan roepen en tieren dan is het normaal dat je hen hoort. Het geluid komt niet enkel door je plafond, het verspreid zich ook via de gemeenschappelijke ruimten doorheen het gebouw.

Voorschriften op vlak van geluidsisolatie in appartementen zijn er amper, zeker in 2007 was dat zo. Intussen misschien wel wat strenger.

[sloeberken]

In mijn ouderlijk huis was dat een werk van lange adem, nl. maanden tubes met trechters in de muren

Dat is me totaal onbekend.

[rosen]

Wat betreft geluid: als de buren boven staan roepen en tieren dan is het normaal dat je hen hoort. Het geluid komt niet enkel door je plafond, het verspreid zich ook via de gemeenschappelijke ruimten doorheen het gebouw.

Voorschriften op vlak van geluidsisolatie in appartementen zijn er amper, zeker in 2007 was dat zo. Intussen misschien wel wat strenger.

Wat België betreft kan ik mij dat zeer goed voorstellen.

Ik heb een tijd in Duitsland gewoond, in een appartement in een drukke grootstad, dat volledig "soundproof" was, doch dit terzijde.

Het gaat niet enkel om dagelijks roepen tieren en schreeuwen. Zelfs alle normale conversaties kan je beneden gewoon meeluisteren.
In BE heb ik zelfs eens een appartement gehuurd in een zeer drukke stad van bouwjaar 1966. Zelfs daar kon je zelfs geen speld horen vallen.

Ik heb de buren boven mij hierover verscheidene malen aangesproken, doch helaas zonder resultaat. In DE zou men voor zoiets onmiddellijk het Ordnungsamt op zn dak krijgen.

Wat kan ik hiertegen best beginnen? Klacht neerleggen bij de politie en vervolgens mijn rechtsbijstandsverzekering (in mijn woningverzekering) aanspreken? Vervolgens er advocaat raadplegen en de nest boven mij in gebreke stellen en vredegerecht?

[sloeberken]

Wat kan ik hiertegen best beginnen? Klacht neerleggen bij de politie en vervolgens mijn rechtsbijstandsverzekering (in mijn woningverzekering) aanspreken? Vervolgens er advocaat raadplegen en de nest boven mij in gebreke stellen en vredegerecht?

Dat kan je proberen, maar schat u winstkansen zeer laag in. Klacht indienen bij politie is de eerste stap die je kan nemen.
Woningverzekering is voor Brandschade, Waterschade, Natuurrampen en Diefstal.
Je kan ook een inspectie vragen aan wonen Vlaanderen, zie link https://www.wonenvlaanderen.be/woningkw ... bewaking-0

[rosen]

Wat kan ik hiertegen best beginnen? Klacht neerleggen bij de politie en vervolgens mijn rechtsbijstandsverzekering (in mijn woningverzekering) aanspreken? Vervolgens er advocaat raadplegen en de nest boven mij in gebreke stellen en vredegerecht?

Dat kan je proberen, maar schat u winstkansen zeer laag in. Klacht indienen bij politie is de eerste stap die je kan nemen.

Dus als ik het goed begrijp valt tegen die buren weinig te doen?
Geluidsoverlast en wachten tot mijn terras een vuilnisbelt is... Hier kan men dus blijkbaar met alles wegkomen.