Via een openbare verkoop kochten we in 2006 een woning zonder kelder. Bijhorende aktes en vastgoedinfo werd grondig doorgelezen om niet voor onverwachte feiten te staan.
Maar dan... bij renovatiewerken aan de woning ontdekten we dat we wél over een kelder beschikten, een vrij grote ruimte onder onze living. Deze kelder is voor ons enkel toegankelijk als we het terras zouden opbreken, maar.... onze buren maken daarentegen wél gebruik van deze ruimte. Via het keldergat (op hun eigendom) komen ze met een trap onder onze woning terecht! Ze hebben ons daar nooit iets van gezegd. En ook onze eigen verkopers hebben hierover niets gezegd, maar het kan zijn dat ook zij dit niet wisten.
Bij verdere navraag kwamen de buren zelfs aandraven met een akte van 10 jaren geleden waarop vermeld staat dat "ook de kelder van het naastliggende eigendom tot hun eigendom behoort. De verkoper van hun woning verklaart immers dat deze situatie al meer dan 30 jaren zo is". Deze zinnetjes staan in stylo extra op de akte vermeld, en werden geparafeerd door alle aanwezige partijen (ook notaris).
Hoe kan het nu dat dit gegeven toch niet op onze akte vermeld staat terwijl dit 10 jaren geleden wel op de akte van de buren geschreven werd? Wie is hierbij in de fout gegaan?? De notaris?? Dit gegeven houdt immers een ernstige waardevermindering van onze woning in (is zeer oude woning die eventueel door nieuwbouw vervangen had kunnen worden). Graag hadden we de kelder afgekocht van de buren, maar we zouden liefst op voorhand weten wie we voor deze fout aansprakelijk kunnen stellen.
Weet iemand hierbij raad? We zijn zelf immers onvoldoende op de hoogte van dergelijke materie...
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
Jorre
Ik zou daar alvast de notaris over aanspreken die bij de aankoop van uw onroerend goed betrokken was.
Want het lijkt me inderdaad vreemd dat uw goed dat bestaat uit gebouw en grond niet volledig uw eigendom zou zijn als dat niet beschreven staat in uw akte.
Wat zegt het kadaster hierover?
Want het lijkt me inderdaad vreemd dat uw goed dat bestaat uit gebouw en grond niet volledig uw eigendom zou zijn als dat niet beschreven staat in uw akte.
Wat zegt het kadaster hierover?
Onze eigen notaris kwam ook uit de lucht gevallen vermits dit gegeven nergens op een vorige akte van de woning vermeld staat. Heb de akte van de buren ook nog eens bij het kadaster opgevraagd. Daar bevestigden ze de inhoud ervan, maar vonden ze het ook wel ongewoon dat dergelijk feit gewoon in stylo in de kantlijn van de akte vermeld werd. De man van het kantoor twijfelde er zelfs aan dat een "30-jarig bezit of gebruik" zomaar ergens opgeschreven kan worden zonder door een rechtbank bevestigd te worden (maar hier was hij niet zeker van).
We zouden graag de kelder willen afkopen van de buren (er staat momenteel ook water in de kelder waar we dus zelf niets aan kunnen doen), maar zolang er niemand aansprakelijk gesteld kan worden voor deze fout, weten we niet goed hoe we dit het best aanpakken. Hoeveel is een kelder trouwens waard? (hun wateraansluiting is er bijv. ook in aanwezig)
We zouden graag de kelder willen afkopen van de buren (er staat momenteel ook water in de kelder waar we dus zelf niets aan kunnen doen), maar zolang er niemand aansprakelijk gesteld kan worden voor deze fout, weten we niet goed hoe we dit het best aanpakken. Hoeveel is een kelder trouwens waard? (hun wateraansluiting is er bijv. ook in aanwezig)
-
Jorre
Mijn opinie:
Dan vind ik toch dat uw notaris actie moet ondernemen om de juridische kant van deze situatie recht te trekken, want hij heeft de akte onderzocht en opgemaakt.
Je hebt tenslotte toch de grond voor het volle pond gekocht; dan vind ik niet dat je extra moet betalen voor een kelder, die toch al niet veel waard is.
Of de vorige eigenaar dat wist of niet, maakt niet echt uit, denk ik. De wateraansluiting is voor rekening van die mensen; zij zullen de watermaatschappij moeten aanschrijven om die te laten verplaatsen als de kelder van jullie wordt.
Dan vind ik toch dat uw notaris actie moet ondernemen om de juridische kant van deze situatie recht te trekken, want hij heeft de akte onderzocht en opgemaakt.
Je hebt tenslotte toch de grond voor het volle pond gekocht; dan vind ik niet dat je extra moet betalen voor een kelder, die toch al niet veel waard is.
Of de vorige eigenaar dat wist of niet, maakt niet echt uit, denk ik. De wateraansluiting is voor rekening van die mensen; zij zullen de watermaatschappij moeten aanschrijven om die te laten verplaatsen als de kelder van jullie wordt.
Wie beweert eigenaar te zijn van iets onroerend in België gelegen, moet een tegenstelbare titel hebben.
Dat betekent concreet een notariële akte die werd overgeschreven op het kantoor der hypotheken. Uw notaris vraagt bij elke verkoop de hypothecaire toestand op: wat daar niet op vermeld is, moet voor U niet bestaan als titel.
Hoogstens kan een erfdienstbaarheid ontstaan zijn die volgens mij zichtbaar en voortdurend is en dus inderdaad door een titel OF door verkrijgende verjaring kan worden gevestigd.
Van verjaring bestaan geen "papieren"; hoogstens erkenningen of verklaringen. Als zowel de eigenaars van het heersend als van het lijdend erf een dergelijke erkenning tekenen, is dat geen titel (geen overeenkomst). Om verkrijgende verjaring te bekomen moet de eiser het bewijs leveren van 30 jaar gebruik (op een onbetwiste wijze).
Partijen kunnen niet snel eventjes bevestigen dat iets al 30 jaar bestaat.
Afsluiten dus die kelder na aangetekende brief aan buur; hij moet maar naar de rechter gaan om zijn recht op te eisen.
U bent m.i. ook een benadeelde koper; ook die procedure starten.
Dat betekent concreet een notariële akte die werd overgeschreven op het kantoor der hypotheken. Uw notaris vraagt bij elke verkoop de hypothecaire toestand op: wat daar niet op vermeld is, moet voor U niet bestaan als titel.
Hoogstens kan een erfdienstbaarheid ontstaan zijn die volgens mij zichtbaar en voortdurend is en dus inderdaad door een titel OF door verkrijgende verjaring kan worden gevestigd.
Van verjaring bestaan geen "papieren"; hoogstens erkenningen of verklaringen. Als zowel de eigenaars van het heersend als van het lijdend erf een dergelijke erkenning tekenen, is dat geen titel (geen overeenkomst). Om verkrijgende verjaring te bekomen moet de eiser het bewijs leveren van 30 jaar gebruik (op een onbetwiste wijze).
Partijen kunnen niet snel eventjes bevestigen dat iets al 30 jaar bestaat.
Afsluiten dus die kelder na aangetekende brief aan buur; hij moet maar naar de rechter gaan om zijn recht op te eisen.
U bent m.i. ook een benadeelde koper; ook die procedure starten.
Dino,
door jouw antwoord te lezen, ben ik er nog meer van overtuigd dat wij eigenlijk wel in ons recht zijn wanneer we beweren dat de grond onder ons huis tot ons eigendom behoort. Tot nu toe hebben we immers nog geen rechtsgeldige papieren gezien die dit tegenspreken (in de veronderstelling dat een verjaring niet zomaar in de kantlijn vermeld kan worden). We hadden de kelder misschien betere ineens dichtgegoten
(was bijna gebeurd want we merkten de kelder pas op net voor we fundering gingen leggen). Dan hadden we ons 'van den domme' kunnen houden...
Maar, in plaats van ineens de buren aan te vallen (we gaan er immers van uit dat zij ook ter goede trouw handelden), zou ik dit liever eerst juridisch uitklaren... Moet ik toch maar een advocaat onder de arm nemen? (heb zoiets nog nooit gedaan, brrrr) Hoe pak ik dit best aan?
door jouw antwoord te lezen, ben ik er nog meer van overtuigd dat wij eigenlijk wel in ons recht zijn wanneer we beweren dat de grond onder ons huis tot ons eigendom behoort. Tot nu toe hebben we immers nog geen rechtsgeldige papieren gezien die dit tegenspreken (in de veronderstelling dat een verjaring niet zomaar in de kantlijn vermeld kan worden). We hadden de kelder misschien betere ineens dichtgegoten
(was bijna gebeurd want we merkten de kelder pas op net voor we fundering gingen leggen). Dan hadden we ons 'van den domme' kunnen houden...Maar, in plaats van ineens de buren aan te vallen (we gaan er immers van uit dat zij ook ter goede trouw handelden), zou ik dit liever eerst juridisch uitklaren... Moet ik toch maar een advocaat onder de arm nemen? (heb zoiets nog nooit gedaan, brrrr) Hoe pak ik dit best aan?
-
Jorre
Op de site van www.notare.be lees ik o.a. dit:Wie beweert eigenaar te zijn van iets onroerend in België gelegen, moet een tegenstelbare titel hebben.
Dat betekent concreet een notariële akte die werd overgeschreven op het kantoor der hypotheken. Uw notaris vraagt bij elke verkoop de hypothecaire toestand op: wat daar niet op vermeld is, moet voor U niet bestaan als titel.
...een onderhandse verkoopovereenkomst.
Deze vormt het bewijs tussen de partijen van het gesloten contract, en zal later als basis dienen voor de notariële akte.
De notaris is gebonden door de bepalingen van de onderhandse overeenkomst.
Het opstellen van de overeenkomst is niet altijd eenvoudig.
Denken wij maar aan het volgende:
../..
-is de persoon die zich als verkoper voordoet wel de enige eigenaar ?
-Behoort de woning na overlijden van één van de ouders, niet toe aan de overlevende ouder samen met de kinderen en mogelijk schoonkinderen ? In dit geval moeten alle mede-eigenaars akkoord gaan en de verkoopovereenkomst tekenen.
-is het verkochte wel duidelijk omschreven? Werden de oppervlakte en de kadastrale gegevens gecontroleerd?
-is het verkochte eigendom niet overbelast met hypothecaire leningen en andere schulden? Werd er geen beslag gelegd?
-rust er geen vruchtgebruik of een recht van bewoning op?
-is hij volledig op de hoogte van de verhuurtoestand ?
-zijn er erfdienstbaarheden ?
../..
Wanneer aan deze punten geen aandacht wordt besteed bij het opstellen van de overeenkomst, dan zal de notariële akte initieel vaak leemtes vertonen.
Zoals reeds gezegd, vindt deze akte zijn basis in de verkoopovereenkomst.
Indien daarin niets wordt voorzien, kan de notaris hieraan eigenmachtig niet verhelpen, maar zal hij bij beide partijen moeten raadplegen.
In de akte kunnen immers zonder het akkoord van partijen geen lasten of voorwaarden worden opgenomen, die zouden afwijken of tegenstrijdig zijn met hetgeen opgenomen werd in de onderhandse verkoopovereenkomst of hetgeen zij daarbuiten hebben afgesproken .
Neem daarom het zekere voor het onzekere en aarzel niet vooraf uw verkoopovereenkomst te laten opstellen of nakijken.
Dit brengt immers geen meerkost mee, noch voor de verkoper noch voor de koper, maar is vervat in het geheel van de notariële beschrijvingskosten.
Een goed opgestelde verkoopovereenkomst kan heel wat narigheid voorkomen!