Beste forumleden,
Ik heb reeds op het forum & via google gezocht en ik ken de toepassing van art. 1752 BW. j°. art. 10 WHW maar ik begrijp het nog niet 100% vrees ik.
Mag je nu wél of niet 3 maand huurwaarborg vragen op een geïndividualiseerde (Korfina-) rekening? Dit staat althans in het huurcontract.
Wat primeert hier dan: het huurcontract (1134) of de woninghuurwet (art. 10) ? Ik zou zeggen het contract aangezien art. 10 WHW niet van dwingend recht is...
Kan iemand een concreet, duidelijk antwoord geven: kan een contract voorzien in 3 maand huurwaarborg middels een geïndividualiseerde rekening? Alvast bedankt voor jullie antwoorden.
Met vriendelijke groet,
Mus_
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
"Het gemeen recht noch de Woninghuurwet leggen de verplichting op een huurwaarborg te stellen. De wet voorziet immers de verplichting om de woning van genoegzaam huisraad te voorzien (1752 BW.) & de zekerheid van het voorrecht van de onbetaalde verhuurde (art. 20, 1° Hyp. W.) De contracterende partijen beslissen vrij of een huurwaarborg gesteld wordt en zo ja waaruit deze bestaat." (DAMBRE, M., "Bijzondere overeenkomsten", Brugge, Die Keure, 2014)
In samenhang gelezen met art. 12 WHW (" * BEHALVE * als zij er anders over beschikken, zijn de bepalingen van deze afdeling van dwingend recht") & j°. de inleiding van art. 10 WHW.
Maareuh... Kan het nu wél of kan het nu niét?
Alvast bedankt Moderator!
mvg,
Mus_
In samenhang gelezen met art. 12 WHW (" * BEHALVE * als zij er anders over beschikken, zijn de bepalingen van deze afdeling van dwingend recht") & j°. de inleiding van art. 10 WHW.
Maareuh... Kan het nu wél of kan het nu niét?
Alvast bedankt Moderator!
mvg,
Mus_
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Dit kan zeker. Korfina is een verzekeringsmaatschappij veel gebruikt door vastgoedmakelaars.Mag je nu wél of niet 3 maand huurwaarborg vragen op een geïndividualiseerde (Korfina-) rekening? Dit staat althans in het huurcontract.
Als huurder ermee akkoord gaat kan het.Kan iemand een concreet, duidelijk antwoord geven: kan een contract voorzien in 3 maand huurwaarborg middels een geïndividualiseerde rekening?
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
Dat klopt maar ik vrees dat u de bepaling van dambre verkeerd interpreteert.
In het al of niet stellen van een huurwaarborg staat een verhuurder vrij. In die zin is is art 10 niet dwingend. Vanaf het ogenblik dat er echter een waarborg wordt geëist dient art 10 gevolgd te worden.
Toen de gewijzigde huurwetgeving werd gepubliceerd was het stellen van een waarborg in de vorm van een verzekeringsbon onbestaande; de gebruikte werkwijzen betroffen doorgaans een betaling in species, depositie op een door twee partijen geblokkeerde rekening of perifeer de aankoop van een kasbon.
De nieuwe regeling middels art 10 WHW leek een einde te willen stellen aan misbruik van de huurwaarborg door de verhuurder met een zware rente te belasten bij betaling in species en voor de depositie op geblokkeerde rekeningen of sociale waarborg vaste regels op te leggen.
Korfiné, toen nog Korfina, dacht een gat in de wetgeving gevonden te hebben met een verzekering in de vorm van een feitelijke tak 26 kapitalisatiebon aan een vast tarief (momenteel 0,15%). In eerste instantie verspreidden zij zelfs folders en informatie brochures naar makelaars met hierin letterlijk de boodschap dat hun product niet beperkt werd door art 10 WHW en de verhuurder bijgevolg de vrijheid werd geboden zelf de hoogte van de waarborg te bepalen. Er werd letterlijk over bedragen van meer dan drie maand gesproken (heb nog een pdf van die infofiche).
Hier werden vrij snel een aantal parlementaire vragen over gesteld waarbij het antwoord van de toenmalige bevoegde minister was dat ook een verzekeringsbon zich aan de voorwaarden van art 10 WHW dient te houden wat betreft de bedragen zoals vermeld in § 1 en de betalingswijzen voor de huurder in daarop volgende paragrafen.
[quote § 1. Indien, behoudens de zekerheden voorzien in artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek, de huurder om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen, een van de in het volgende lid bepaalde vormen van waarborgen verstrekt, mag die niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan 2 of 3 maanden huur, afhankelijk van de vorm van de huurwaarborg.][/quote]
En juist daar is er nu een probleem voor Korfiné: de kapitalisatiebon vereist immers de storting van de premie voor de kapialisatie bon (lees de waarborg door de huurder betaald) in één keer. Het gevolg is dat de korfiné verzekering niet kan voldoen aan de voorwaarden gesteld voor het neerleggen van een waarborg het equivalent van drie maanden huur.
Sedert medio 2010 lijkt korfiné zich ook bij deze werkwijze te hebben neergelegd. In het tiental nieuwe contracten dat ik sindsdien met huurders heb afgesloten (en ik gebruik deze maatschappij steeds zowel voor huurwaarborg als rechtsbijstand) heeft ze mij nooit meer de mogelijkheid gegeven een depositie van meer dan twee maand te regelen. Ik werk met verschillende immo-makelaars in diverse regio's en telkens weer wordt er mbt. de huurwaarborg via korfiné niet meer de mogelijkheid geboden meer dan twee maand te gebruiken voor contracten vallend onder de WHW. Andere maatschappijen die zich op deze markt hebben begeven met dezelfde formule hanteren trouwens dezelfde werkwijze.
In het al of niet stellen van een huurwaarborg staat een verhuurder vrij. In die zin is is art 10 niet dwingend. Vanaf het ogenblik dat er echter een waarborg wordt geëist dient art 10 gevolgd te worden.
Toen de gewijzigde huurwetgeving werd gepubliceerd was het stellen van een waarborg in de vorm van een verzekeringsbon onbestaande; de gebruikte werkwijzen betroffen doorgaans een betaling in species, depositie op een door twee partijen geblokkeerde rekening of perifeer de aankoop van een kasbon.
De nieuwe regeling middels art 10 WHW leek een einde te willen stellen aan misbruik van de huurwaarborg door de verhuurder met een zware rente te belasten bij betaling in species en voor de depositie op geblokkeerde rekeningen of sociale waarborg vaste regels op te leggen.
Korfiné, toen nog Korfina, dacht een gat in de wetgeving gevonden te hebben met een verzekering in de vorm van een feitelijke tak 26 kapitalisatiebon aan een vast tarief (momenteel 0,15%). In eerste instantie verspreidden zij zelfs folders en informatie brochures naar makelaars met hierin letterlijk de boodschap dat hun product niet beperkt werd door art 10 WHW en de verhuurder bijgevolg de vrijheid werd geboden zelf de hoogte van de waarborg te bepalen. Er werd letterlijk over bedragen van meer dan drie maand gesproken (heb nog een pdf van die infofiche).
Hier werden vrij snel een aantal parlementaire vragen over gesteld waarbij het antwoord van de toenmalige bevoegde minister was dat ook een verzekeringsbon zich aan de voorwaarden van art 10 WHW dient te houden wat betreft de bedragen zoals vermeld in § 1 en de betalingswijzen voor de huurder in daarop volgende paragrafen.
[quote § 1. Indien, behoudens de zekerheden voorzien in artikel 1752 van het Burgerlijk Wetboek, de huurder om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen, een van de in het volgende lid bepaalde vormen van waarborgen verstrekt, mag die niet meer bedragen dan het bedrag dat gelijk is aan 2 of 3 maanden huur, afhankelijk van de vorm van de huurwaarborg.][/quote]
En juist daar is er nu een probleem voor Korfiné: de kapitalisatiebon vereist immers de storting van de premie voor de kapialisatie bon (lees de waarborg door de huurder betaald) in één keer. Het gevolg is dat de korfiné verzekering niet kan voldoen aan de voorwaarden gesteld voor het neerleggen van een waarborg het equivalent van drie maanden huur.
Sedert medio 2010 lijkt korfiné zich ook bij deze werkwijze te hebben neergelegd. In het tiental nieuwe contracten dat ik sindsdien met huurders heb afgesloten (en ik gebruik deze maatschappij steeds zowel voor huurwaarborg als rechtsbijstand) heeft ze mij nooit meer de mogelijkheid gegeven een depositie van meer dan twee maand te regelen. Ik werk met verschillende immo-makelaars in diverse regio's en telkens weer wordt er mbt. de huurwaarborg via korfiné niet meer de mogelijkheid geboden meer dan twee maand te gebruiken voor contracten vallend onder de WHW. Andere maatschappijen die zich op deze markt hebben begeven met dezelfde formule hanteren trouwens dezelfde werkwijze.
Beste Vandenbos,
Dank u om de tijd te nemen om mij uitgebreid te antwoorden. Dit is zeer verhelderend opgesteld en heel verduidelijkend.
Jammer dat sommige (nochtans gereputeerde) vastgoedmakelaars zich er nog niet altijd van bewust zijn.
Bent u naast de parlementaire vragen & antwoorden ook nog Cassatierechtspraak tegengekomen die dit bevestigt? Want op Jura vind ik niets.
Nogmaals mijn oprechte dank.
mvg,
Mus_
Dank u om de tijd te nemen om mij uitgebreid te antwoorden. Dit is zeer verhelderend opgesteld en heel verduidelijkend.
Jammer dat sommige (nochtans gereputeerde) vastgoedmakelaars zich er nog niet altijd van bewust zijn.
Bent u naast de parlementaire vragen & antwoorden ook nog Cassatierechtspraak tegengekomen die dit bevestigt? Want op Jura vind ik niets.
Nogmaals mijn oprechte dank.
mvg,
Mus_
Neen, bij mijn weten is er nooit een rechtzaak geweest over deze vorm van waarborg, laat staan dat ze doordrong tot cassatie (ermee rekening houdend dat een advocaat bevoegd voor Cassatie u minstens €2000 kost... Zie ik dit ook niet snel gebeuren...)
Op deze link kan u alle cassatie arresten raadplegen:
http://justitie.belgium.be/nl/rechterli ... _cassatie/" onclick="window.open(this.href);return false;
PS: voor diegenen die het nodig achten via pb de webmaster te wijzen op het naamgebruik van een firma, het handelt hier een product gecreerd door de firma in kwestie met een semi monopolie op het aangeboden product. De aard van de matierie maakt het bovendien onmogelijk de naam te vermijden zonder de kwaliteit van het gegeven antwoord negatief te beïnvloeden terwijl het bericht geen negatief noch positief oordeel over de firma bevat. Bij bipolaire, neurotisch dwangmatige of door medicinale inname onbedwingbare reflex toch te melden, het correcte account is 'Webmaster'.
Op deze link kan u alle cassatie arresten raadplegen:
http://justitie.belgium.be/nl/rechterli ... _cassatie/" onclick="window.open(this.href);return false;
PS: voor diegenen die het nodig achten via pb de webmaster te wijzen op het naamgebruik van een firma, het handelt hier een product gecreerd door de firma in kwestie met een semi monopolie op het aangeboden product. De aard van de matierie maakt het bovendien onmogelijk de naam te vermijden zonder de kwaliteit van het gegeven antwoord negatief te beïnvloeden terwijl het bericht geen negatief noch positief oordeel over de firma bevat. Bij bipolaire, neurotisch dwangmatige of door medicinale inname onbedwingbare reflex toch te melden, het correcte account is 'Webmaster'.
Laatste opmerking die me ontsnapt is. Er is reeds enige tijd sprake om de huidige huurwetgeving opnieuw aan te passen en de ondertussen opgedoken gebreken aan te pakken (koester geen illusies, zelfs als er voor 2020 een nieuwe wetgeving is zal ook deze door vindingrijke betrokkenen snel een aantal achterpoortjes bevatten), in de voorstellen voor de bevoegde commissie Wordt onder andere overwogen de standaard waarborg terug te brengen naar 3 maanden en gelet op de persistente hardnekkigheid van makelaars in een aantal regio's de bevoegdheden van makelaars in verhuur bij wet vast te leggen (cfr. De bevoegdheden van syndici , de te volgen werkwijze bij aanbestedingen en boekhoudkundige regels).
Wie niet horen wil moet voelen.
Wie niet horen wil moet voelen.
Ik ken de werkwijze van korfine niet.
Het product dat ze verkopen is een tak 26 kapitalisatiebon.
In tegenstelling tot een spaarrekening (waarborgrekening) wordt dit niet beschermd door de staat. Spaarrekeningen worden tot € 100 000 gegarandeerd door de staat!
Als de verzekeringsmaatschappij over kop gaat = 'bye bye' spaarcenten.
Als partijen mogen overeenkomen om de waarborg te vestigen in een alternatief voor een waardevaste (zonder rekening te houden met inflatie) gegarandeerde spaarrekening, vind ik dat ze ook mogen kiezen, hoeveel deze waarborg moet bedragen.
Verhoogd risico betekent verhoogde waarborg. De wetgeving bepaalt niets over waarborgen die in een alternatief voor geld worden gevestigd. Er zijn nochtans alternatieven zat (goud, aandelen, obligaties...) die in het verleden zijn toegepast en vandaag de dag nog altijd worden toegepast. Als de wetgever deze alternatieven over het hoofd ziet, mag een slimme verzekeringsmakelaar daarop kapitaliseren. Dat is volgens mij hetgeen korfine in het verleden gedaan heeft en waarschijnlijk nu nog altijd doet!
Het product dat ze verkopen is een tak 26 kapitalisatiebon.
In tegenstelling tot een spaarrekening (waarborgrekening) wordt dit niet beschermd door de staat. Spaarrekeningen worden tot € 100 000 gegarandeerd door de staat!
Als de verzekeringsmaatschappij over kop gaat = 'bye bye' spaarcenten.
Als partijen mogen overeenkomen om de waarborg te vestigen in een alternatief voor een waardevaste (zonder rekening te houden met inflatie) gegarandeerde spaarrekening, vind ik dat ze ook mogen kiezen, hoeveel deze waarborg moet bedragen.
Verhoogd risico betekent verhoogde waarborg. De wetgeving bepaalt niets over waarborgen die in een alternatief voor geld worden gevestigd. Er zijn nochtans alternatieven zat (goud, aandelen, obligaties...) die in het verleden zijn toegepast en vandaag de dag nog altijd worden toegepast. Als de wetgever deze alternatieven over het hoofd ziet, mag een slimme verzekeringsmakelaar daarop kapitaliseren. Dat is volgens mij hetgeen korfine in het verleden gedaan heeft en waarschijnlijk nu nog altijd doet!
Ik ben blij te horen dat de wetgeving misschien onder VLD en NVA-beleid wordt aangepast (CD&V plaatsen we wel in het hoekje).Laatste opmerking die me ontsnapt is. Er is reeds enige tijd sprake om de huidige huurwetgeving opnieuw aan te passen en de ondertussen opgedoken gebreken aan te pakken (koester geen illusies, zelfs als er voor 2020 een nieuwe wetgeving is zal ook deze door vindingrijke betrokkenen snel een aantal achterpoortjes bevatten), in de voorstellen voor de bevoegde commissie Wordt onder andere overwogen de standaard waarborg terug te brengen naar 3 maanden en gelet op de persistente hardnekkigheid van makelaars in een aantal regio's de bevoegdheden van makelaars in verhuur bij wet vast te leggen (cfr. De bevoegdheden van syndici , de te volgen werkwijze bij aanbestedingen en boekhoudkundige regels).
Wie niet horen wil moet voelen.
Dan is er een kans dat het evenwicht tussen verhuurder en huurder een beetje hersteld wordt.
Die makelaars mogen ze van mij aanpakken, die maken meer kapot dan dat ze goed doen!
-
sloeberken
- Berichten: 10285
- Locatie: Erpe Mere
Is dit niet verkeerd, Korfiné is hun immo afdeling, of heb ik het verkeerd.Korfiné, toen nog Korfina,
Naast de verzekeringsproducten is Korfina eveneens actief in de ontwikkeling van Software (Skarabee) en Internetdiensten (Vitrine.be).
Vitrine.be = http://immo.korfine.be/?transactiontype=rent" onclick="window.open(this.href);return false;
Kennis is nog geen wijsheid, dit komt door de jaren.
Verzekering rechtsbijstand verhuurder, verzekering dubbelborg, huurwaarborg, onder welke andere afdeling dan immo zou dit vallen?
Ze hebben een tijdje geleden de maatschappij opgesplitst in zuterafdelingen en hun producten verdeelt naargelang de oriëntatie ervan. Wat betreft risicobeheer of verkoop van een tak geen slechte stap.
KJ86, sedert het einde van de 19de eeuw is er een cyclische beweging in het huurder/verhuurder verhaal wat betreft wetgeving. Dat zal niet snel veranderen alhoewel in de rand er wel,degelijk rekening moet gehouden worden met de grotere moeilijkheid die alleenstaanden of jongeren tegenwoordig beginnen te ervaren om een eigen pand aan te schaffen.
Ze hebben een tijdje geleden de maatschappij opgesplitst in zuterafdelingen en hun producten verdeelt naargelang de oriëntatie ervan. Wat betreft risicobeheer of verkoop van een tak geen slechte stap.
KJ86, sedert het einde van de 19de eeuw is er een cyclische beweging in het huurder/verhuurder verhaal wat betreft wetgeving. Dat zal niet snel veranderen alhoewel in de rand er wel,degelijk rekening moet gehouden worden met de grotere moeilijkheid die alleenstaanden of jongeren tegenwoordig beginnen te ervaren om een eigen pand aan te schaffen.
Beste Vandenbos,
wat vind je van deze mail die ik vanmorgen ontving van een bepaalde firma waarvan de naam met "K" start...:
wat vind je van deze mail die ik vanmorgen ontving van een bepaalde firma waarvan de naam met "K" start...:
Via de K---iné kapitalisatiebon is het nog steeds volledig legaal om drie maanden huurwaarborg te vragen.
De wetswijziging van 25 april 2007 bracht geen verandering in het gegeven dat artikel 10 van de Woninghuurwet enkel betrekking heeft op het scenario waarin de overeengekomen huurwaarborg uit een som geld bestaat welke moet geplaatst worden op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder(s). Blijvend valt het stellen van een huurwaarborg in de vorm van de overhandiging door de huurder aan de verhuurder van een kapitalisatiebon, verzekeringsbon of een andere verhandelbare titel op naam, een bepaalde roerende waarde (bijvoorbeeld een kunstvoorwerp, juweel, ...) niet onder de toepassing van voormeld artikel.
Met andere woorden, de huurwaarborg kan in het kader van de Woninghuurwet nog steeds gevestigd worden op een andere manier dan op één van de drie mogelijkheden voorzien in artikel 10 WHW.
Indien men voor een andere dan één van de drie vormen kiest, is met andere woorden de beperking cfr. Artikel 10 WHW niet van toepassing. Bijgevolg kunnen huurder en verhuurder op een geldige en legale wijze een andere huurwaarborg bedingen dan één van de drie wettelijke geregelde vormen. De begrenzing van de omvang van de huurwaarborg die opgelegd wordt in artikel 10 WHW, geldt niet voor de andere vormen van huurwaarborg. Partijen dienen in onderling overleg de omvang van de waarborg te bepalen en kunnen dus perfect een grotere huurwaarborg overeenkomen dan twee of drie maanden. De contractuele vrijheid tussen huurder en verhuurder geldt dus nog steeds inzake de vorm van huurwaarborg.