Onderzoeksplicht bij verkoop - Inlichtingen syndicus

[HDKU]

Beste,

Ik ben momenteel mijn appartement aan het verkopen. Zowel de potentiele koper als ik doen beroep op onze notaris voor de opmaak/verbetering van de verkoopscompromis.

Nu is het zo dat we vorig jaar wat problemen hebben gehad met onze syndicus. Hij was niet echt actief of makkelijk bereikbaar. Ondertussen is er een nieuwe syndicus maar deze heeft nog geen documenten ontvangen.

Ik had al een brief verzonden naar de nieuwe syndicus met de vraag om inlichtingen (zoals in art 577.11 BW) en heb als antwoord gekregen dat hij nog geen documenten heeft. Dit werd ook zo gemeld aan de potentiële koper die er niet echt een probleem van maakte.

Nu is het zo dat de notaris van de koper nog extra informatie opvraagt. Reglement van orde, verzekering van het gebouw, PV met de aanstelling van de nieuwe syndicus,...

Om te beginnen heb ik deze documenten zelf niet. Ik moet dus bij de andere eigenaars te rade gaan maar ik heb ook mijn bedenkingen:

1) We zitten in de fase van de compromis. Is het dus niet voldoende om in de overeenkomst te vermelden dat de syndicus de inlichtingen niet kon verstrekken?

2) Ik lees nergens in wetgeving dat het reglement van orde aan de notaris moet overgemaakt worden. De verzekering lijkt mij anderzijds wel logisch?

3) Men vraagt deze informatie op via mij maar wat als er verkeerde informatie tussen zit. Ben ik dan verantwoordelijk? Ik dacht dat enkel de syndicus deze inlichtingen kan geven.

4) Art 577.11 geeft duidelijk weer wat de te volgen procedure is. Kan de notaris daarvan afwijken en zelf beslissen om extra inlichtingen op te vragen?

Het is niet dat er iets te verbergen is maar men vraagt mij alles in stukjes en brokjes waardoor de zaken aanslepen. De mogelijke koper begint daardoor de indruk te krijgen dat er iets niet klopt.

dank en mvg

[Franciscus]

Als eigenaar hebt u toch de verslagen van de AV's van de laatste jaren?

[HDKU]

Inderdaad. Maar ik zie het verband niet echt?

[mava105]

Het is aan de notaris van de koper deze info bij de syndicus op te vragen en niet aan u.
Heb een paar maanden geleden ook een appartement verkocht, en notaris heeft buiten de basisakte ook het regelement van inwendige orde gevraagd, evenals de verslagen van de AV van de laatste 10 jaar. Ook de stand van alle rekeningen moet door syndicus worden medegedeeld.

[HDKU]

Art. 577-11.
§ 1. In het vooruitzicht van de overdracht van het eigendomsrecht van een kavel deelt de optredende notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager aan de verkrijger, vóór de ondertekening van de overeenkomst of, in voorkomend geval, van het aankoopbod of van de aankoopbelofte, de volgende inlichtingen en documenten mee, die de syndicus hem op eenvoudig verzoek bezorgt binnen een termijn van vijftien dagen :
1° het bedrag van het werkkapitaal en dat van het reservekapitaal, zoals bepaald in § 5, tweede en derde lid;
2° het bedrag van de eventuele door de overdrager verschuldigde achterstallen;
3° de toestand van de oproepen tot kapitaalinbreng met betrekking tot het reservekapitaal en waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de eigendomsoverdracht heeft besloten;
4° in voorkomend geval, het overzicht van de hangende gerechtelijke procedures in verband met de mede-eigendom;
5° de notulen van de gewone en buitengewone algemene vergaderingen van de vorige drie jaar, alsook de periodieke afrekeningen van de lasten van de vorige twee jaar;
6° een afschrift van de recentste balans die door de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars werd goedgekeurd.
Indien de syndicus niet antwoordt binnen vijftien dagen na het verzoek, stelt naargelang het geval de notaris, eenieder die beroepshalve optreedt als tussenpersoon of de overdrager, de partijen in kennis van diens verzuim.

Op basis daarvan ga ik er vanuit dat ik als mede-eigenaar de inlichtingen aan de syndicus moet vragen zelfs als ik ze al ontvangen heb.
Klopt niet?

Stel bijvoorbeeld: Dat de syndicus geen antwoord geeft op de vraag tot inlichtingen maar dat ik aan de notaris het verslag geef van de laatste algemene vergadering. Misschien is er zonder mijn medeweten één van de eigenaars een procedure begonnen om één of meer beslissingen te vernietigen.

Het lijkt mij in dat geval dus verstandiger om te vermelden dat de syndicus de informatie niet heeft doorgegeven dan eventuele foutieve informatie te gebruiken.

Bovendien kan een syndicus zijn bevoegdheden niet overdragen. en volgens mij kent de wetgever de informatieverplichting specifiek aan de syndicus toe. Daarom dat ik mij ook afvraag of een verantwoordelijkheid draag als ikzelf informatie doorgeef.

[roharro]

Het enige wat u moet doen als verkoper is de naam van de syndicus meedelen aan de notaris.
Nergens in de wet staat dat u als verkoper die documenten moet gaan opsporen.