Aankoop huis, intrek pas mogelijk in 2009: boeteclausule?

[lottiebol]

Wij zijn van plan een huis te kopen, maar de huidige eigenaar zou graag in de woning blijven wonen tot zijn nieuwbouw is afgewerkt. Hij schat in dat dit rond eind augustus 2009 zou zijn. Ons lijkt deze inschatting echter nogal optimistisch, gezien het feit dat hij nog geen bouwvergunning heeft en in een nogal landelijke omgeving een vrij modern huis wil bouwen.

Daarom zouden we opteren om in de akte te laten opnemen dat de huurder (dus de huidige eigenaar) de woning van ons kan huren tot eind augustus 2009 en dat hij daarna uit de woonst moet. Om ons een beetje in te dekken, zouden we een boeteclausule willen opnemen waarin een boete van 1% van de verkoopprijs ten laste van de huurder wordt gelegd voor elke maand dat hij de woning niet verlaten heeft na augustus 2009. De vraag is nu hoe afdwingbaar deze boeteclausule is. We hebben namelijk vernomen dat huurders altijd heel sterk in hun schoenen staan en dat het moeilijk is om huurders uit de woning te zetten.

Alvast bedankt!

[wolf2]

In geen geval mag U een huurcontract sluiten met de verkoper (ik bedoel: U mag dat juridisch wel doen en dat contract zou geldig zijn, maar de problemen zijn niet te overzien). Huur van een hoofdverblijfplaats is inderdaad een gevaarlijke zaak: denk maar aan het mogelijk overlijden van de huurder; aan een al dan niet wettige overdracht van huur of onderverhuring die hij kan doen; enz.

Dé formule die U moet toepassen is het toekennen van een in de tijd beperkt recht op bewoning (in de verkoopsakte). Dat is weliswaar een zakelijk recht, maar toch persoonlijk want alleen geldig voor die man en zijn gezin.
Daar staat een vergoeding tegenover: die kan 'normaal' zijn (zoiets als een huurprijs) gedurende een even normale duur, maar kan hoger worden vanaf de zoveelste maand (evt. zelfs in 2 stappen). Ze mag echter nooit zo hoog worden dat het een private straf zou uitmaken.

De HUUR die U zou moeten betalen als U iets zou moeten huren omdat U niet in het huis kunt intrekken is van belang (en dan telt niet de grootte van wat U zou huren maar de grootte van het gekochte huis).

De lening die U zou moeten betalen én de evt. wederbeleggingsvergoeding zijn even belangrijke elementen.

*************************************

Heeft hij al een bouwaanvraag ingediend?
Zo nee, kijk dan maar al uit naar een ander huis (= mijn idee).

(als hij al een bouwgrond heeft, heeft hij evt. een (nog geldig) stedebouwkundig attest nr. 2?)

*************************************

Ik schreef hier vroeger (veel vroeger) al iets over op dut forum. Zoek niet op Dino maar wel op "recht van bewoning".

[dieke]

Ik volg dino hierin volledig: als er zelfs nog geen bouwaanvraag werd ingediend, ga dan maar serieus op uw strepen staan. Bedenk ook dat de fiscus u ook zal weten wonen wanneer de 'bezettingsvergoeding' ook nog maar een heel klein beetje ruikt naar 'huren'. Het is erg belangrijk dat u zelf als koper een goede notaris neemt, die zulks goed kan formuleren of u betaalt dus nog belastingen op zulke vergoeding.

Persoonlijk zou ik ook geneigd zijn het zo straf te zeggen als dino: handen vanaf houden. Het hangt er maar van af hoe graag u het wil kopen natuurlijk.

Om u een beetje een referentiepunt te geven: wij gaan ook modern bouwen in landelijke omgeving. Tijdsspanne tot nu toe: aug. 2007 indienen verkavelingswijziging (en wees gerust, die zal meestal wel nodig zijn in zulk geval), nu pas sinds een paar dagen goedkeuring bouwvergunning gekregen. Dat is dus 7 maand. Dan begint pas de zoektocht naar aannemers etc, dus als ze niet zelf gaan bouwen, moet je daar nog eens minstens 6 maand bijtellen (en dat is optimistisch) voor de bouw start. En dan moeten dus de plannen voor de bouw wel nu al af zijn.

Normale werkwijze zou zijn dat de bouwers een overbruggingskrediet aangaan en hun huidige huis pas verkopen als ze een beetje een definitief idee hebben wanneer ze kunnen verhuizen. Tenzij ze een zeer goede ziel kunnen vinden die hun huis nog voor de start van de bouw wil kopen. Een hoop kosten uitgespaard voor hen, een hoop onzekerheid cadeau aan hun koper.

[djanodive]

Ik zou op één of andere manier in de akte opnemen dat ze nog een drietal maand de tijd hebben om in die woning te blijven, na het verleiden van de akte, en dat ze daarvoor een vergoeding verschuldigd zijn.

Willen ze niet, zoek dan een ander huis. Is dit geen optie, dan zou ik zeker niet gaan verhuren, omdat je ook nog eens met het probleem zit van "buitengewone omstandigheden", waarbij je ze moeilijker buiten zou krijgen. En dan nog al de rest van de huurwet niet vergeten.

Trouwens: zij willen geld zien: laat hen maar een huurwoning zoeken en niet jullie. Das toch simpel...