Regering plant verdubbeling belastbaar inkomen uit verhuur.

[JPV]

Een gemiddeld appartement dat verhuurd wordt aan € 650 heeft een niet geïndexeerd KI van € 1.000. de eigenaar betaalt hierop uiteindelijk een grondbelasting van ongeveer € 800.

hier zit je met het eerste probleem: het kan zijn dat dit gemiddeld klopt, maar het appartement van m'n schoonvader, mooi gerenoveerd, maar oorspronkelijk daterend van de jaren 60, heeft een laag K.I. (jouw appartement is een factor x4 ivm verhouding KI/huurprijs). Bij zijn appartement zou die verhoging logisch zijn. Bij andere, recente nieuwbouwappartementen, zit je met een KI die tegenover andere appartementen en vele woonhuizen gigantisch hoog is.

En nu even serieus. Ik daag eender welke verhuurder op dit forum uit naar voren te stappen en te bewijzen dat de bedragen hierboven gehanteerd te hoog zijn, de investering te laag en er met meer dan het uiterste absolute minimum aan kosten rekening werd gehouden.

zie hierboven :p.

Probleem met je redenering is dat je gewoon kan claimen dat er een ongezond overschot van huiseigenaars zijn in België en dat een hoger aanbod (door CD&V gecreëerd via de maatregelen) zal zorgen voor een daling van de woonprijzen en daardoor voor een hoger "rendement" zal zorgen . Maw: CD&V zal ervoor zorgen dat je probleem opgelost is, als je tenminste dan nog huizen wenst te krijgen. Huidige daling van rendement is voor het grootste deel te wijten aan de enorme stijging van de woningprijzen de laatste jaren, niet aan de belastingen die er op zich op geheven worden.

Ik heb persoonlijk problemen ivm verhuurders/huiseigenaars (ik behoor overigens in m'n familie tot beide categorieën):
- het K.I. is hopeloos achterhaald en niet echt bruikbaar, langs de andere kant dienen imho de inkomens (verhuur - kosten) uit verhuur VOLLEDIG meegeteld worden alsof het een gewoon inkomen betreft. De gegevens over de te betalen huur zijn in principe vlot beschikbaar en kunnen dus ook gemakkelijk gebruikt worden. Kosten kunnen via een forfait of via werkelijke kosten (zoals bij beroepskosten) verhuurd worden.
- verhuur van onroerende goederen wordt NIET in rekening gebracht voor de meeste sociale inkomens. Het is (terecht) niet toegelaten om werkloosheid volledig te cumuleren met een klein zelfstandig bijberoep, langs de andere kant is het bezit én verhuur van 10 appartementen perfect cumuleerbaar met werkloosheidsuitkeringen. Minstens zou een deel van de inkomens verrekend moeten worden alsof het een zelfstandig inkomen betreft.
- verhuur van woningen

[roharro]

Langs de andere kant dienen imho de inkomens (verhuur - kosten) uit verhuur VOLLEDIG meegeteld worden alsof het een gewoon inkomen betreft. De gegevens over de te betalen huur zijn in principe vlot beschikbaar en kunnen dus ook gemakkelijk gebruikt worden. Kosten kunnen via een forfait of via werkelijke kosten (zoals bij beroepskosten) verhuurd worden
Volledig akkoord INDIEN het zo zou gebeuren.
KI is onrechtvaardig aangezien het niet daalt met de ouderdom van het pand; een oud pand kan niet meer aan dezelfde prijs verhuurd worden maar het KI blijft ongewijzigd. In de loop van de tijd is er dus -in het huidige systeem- een progressieve benadeling van de oudere panden die meer onderhoud vergen maar minder opbrengen. Werkelijke NETTO inkomst belasten is dus eerlijker.


verhuur van onroerende goederen wordt NIET in rekening gebracht voor de meeste sociale inkomens. Het is (terecht) niet toegelaten om werkloosheid volledig te cumuleren met een klein zelfstandig bijberoep, langs de andere kant is het bezit én verhuur van 10 appartementen perfect cumuleerbaar met werkloosheidsuitkeringen. Minstens zou een deel van de inkomens verrekend moeten worden alsof het een zelfstandig inkomen betreft.
- verhuur van woningen
Aangezien de uitgaven voor sociale inkomens in het algemeen niet volledig gedekt kunnen worden uit de "verzekeringspremies/bijdragen" betaald door de verzekerde groep, maar daarentegen ook ten laste vallen van de algemene begroting, vind ik deze opmerking zeer terecht!

[Vandebos]

hier zit je met het eerste probleem: het kan zijn dat dit gemiddeld klopt, maar het appartement van m'n schoonvader, mooi gerenoveerd, maar oorspronkelijk daterend van de jaren 60, heeft een laag K.I. (jouw appartement is een factor x4 ivm verhouding KI/huurprijs). Bij zijn appartement zou die verhoging logisch zijn. Bij andere, recente nieuwbouwappartementen, zit je met een KI die tegenover andere appartementen en vele woonhuizen gigantisch hoog is.

Persoonlijk bezit ik een aantal flats die bijna exact aan het gemiddelde beantwoorden. Marktprijs rond de € 200.000, NG KI van 995, bouwjaar '83, verhuurprijs zonder algemene onkosten € 650/maand. De cijfers uit het artikel komen me dan ook perfect bekend voor.

Maar nogmaals het is het gemiddelde.

Als ik dan kijk naar de nieuwbouwflat gekocht aan de kust een kleine 5 jaar geleden... wel daar is het NG KI 1650 voor een kostprijs (alle kosten inc.) van € 245.000 en zou de huurprijs bij verhuur op jaarbasis € 800/maand bedragen.

Berekening op basis van KI verouderd? Akkoord maar zolang men enkel wil belasten op bruto-inkomsten zonder kosten te mogen inbrengen (en gespreid wanneer nodig) dan zal men een schaamlap nodig hebben om dit te vermijden. Anders loopt de regering immers het risico teruggefloten te worden door Europa (zoals er nu reeds een procedure lopende is tegen België vanwege de dubbele heffing op verhuur van commerciële ruimtes) en dat is iets wat men kan missen als kiespijn.
Belastingen berekenen op reële huurinkomsten is bovendien door de overheid zelf vakkundig gesaboteerd; ze dient immers rekening te houden met gemaakte onkosten en laat het nu net de panden in de huursector die diezelfde overheid het laatste decennium heeft overstelpt met verplichte aanpassingen, regularisaties en expertise controles. Een berekening op reële huurinkomsten zou dan volgens een aantal simulaties een minopbrengst inhouden.

Wat betreft de "doppers" met een respectabel inkomen uit vastgoed... geen medelijden mee... de schopstoel en liefst met een terugbetalingseis van 60 maanden.

Maar op het einde van de rit maakt dat allemaal niets uit. Het enige wat telt is dat de overheid middelen nodig heeft en de klassieke partijen "voor het volk" het makkelijker vinden deze te halen bij een diffuse grote groep die zich niet op een georganiseerde wijze kan verdedigen en weinig tot niets bijdraagt aan de partijkassen in tegenstelling tot de bevoordeelde bedrijven die middels lobbygroepen georchestreerd zich verdedigen en bovendien ook nog eens ernstige bijdragen leveren aan voornoemde partijen.

[roharro]

En ook nog vergeten te vermelden: indien belast op de werkelijke huurinkomst moet de voorheffing ook VERREKEND worden!
Zal mooi robbertje worden tussen federale en gewestelijke tollenaren!

[wanton]

Vandebos, ik heb mijn mening over dit probleem maar ik hou die momenteel voor mij. Maar je geeft de indruk , zeker met uw laatste alinea, zelf gefrustreerd te zijn. NIMBY-syndroom?

[Vandebos]

Niet echt aangezien ik er nog tijdig in ben geslaagd gebruik te maken van de vastgoed rule. (nr 23 dacht ik)

Maar het systematisch telkens weer verhalen op de zwijgende massa terwijl het grootkapitaal weer eens buiten schut blijft werkt steeds meer op mijn systeem.

[giserke]

Het zijn vooral verhuurders van oudere panden, waar veel kosten aan zijn die de sneeuw voor hun ogen zullen zien verdwijnen.
Langs de andere kant zitten daar de meeste huisjesmelkers.

[roharro]

Het zijn vooral verhuurders van oudere panden, waar veel kosten aan zijn die de sneeuw voor hun ogen zullen zien verdwijnen.
Langs de andere kant zitten daar de meeste huisjesmelkers.

Dat kan maar dat heeft niets met dit onderwerp te maken.
Huisjes melken is verboden. Dat moet met andere middelen worden aangepakt, niet via een algemene fiscaliteit die ALLE panden treft.

[Gebruiker21]

Natuurlijk, als er meer verhuurders hun panden gaan verkopen, gaat de prijs van de koopwoningen mogelijk wel dalen. Een deel van de mensen die nu huren, huren enkel omdat een eigen woning te duur is. Als de prijs van een eigen woning zou dalen, zullen een aantal mensen die nu huren, kiezen om een woning te kopen.

Wij hebben zelf jaren gehuurd tegen de "gunstprijs" van €650 (de huidige huurders betalen €750) voor een eenvoudig maar ruim genoeg rijhuisje met een stadstuintje. Gebouwd in de jaren 50 en half en half gerenoveerd. We kwamen niets te kort, maar grote luxe was het ook niet (op een afwasmachine, een oven moesten we niet rekenen in de keuken. Een elektrische kookplaat was er wel.) In al die jaren dat we er woonden, zijn er geen werken uitgevoerd (toch niet door de eigenaar). Natuurlijk, als je het over tientallen jaren bekijkt, kan je misschien wel aan €600 of €700 gemiddeld komen, maar de jaren die wij er gewoond hebben was het dus €0.

Anyway, we hebben die jaren ook proberen sparen, en kregen dan de kans om een woning te kopen en deze te kunnen afbetalen tegen €990 per maand. Het fiscale voordeel van onze lening is jaarlijks €2500 a €2600. Maandelijks kost onze woning ons dus ongeveer €750 (= huidige huurprijs van onze oude huurwoning), maar met dat verschil dat onze woning een halfopen nieuwbouw is die nog net iets ruimer is en deftig afgewerkt.

Ik denk dus niet dat het slecht zou zijn als een aantal verhuurders door deze maatregel beslissen niet meer te verhuren maar te verkopen. Als de prijzen van vastgoed dalen, zullen immers ook veel mensen die nu huren, toch beslissen om te kopen. Ik denk trouwens ook dat in het verleden veel mensen die in het bezit kwamen van een huis door een erfenis of iets dergelijks eerder voor verhuren kozen dan het pand te verkopen. Dit heeft een situatie gecreëerd dat er minder huizen beschikbaar werden voor verkoop => Prijs omhoog => Niet meer te betalen voor veel mensen => Deze moesten gaan huren => Meer vraag naar huurwoningen => Huurprijzen omhoog => Interessanter om een woning te verhuren dan ze te verkopen, etc...

Deze kettingreactie kon niet blijven duren, natuurlijk. Momenteel is de omgekeerde reactie bezig, blijkbaar... That's life, zou ik zo zeggen...

@Vandebos: u bezit een aantal appartementen + een nieuwbouwappartement aan de kust? Bent u dan geen "grootkapitaal"? Hoeveel procent van de Vlamingen bezitten zoveel vastgoed denkt u? Als ik eens in mijn onmiddelijke vriendenkring en bij de collega's rondkijken, zie ik dat de meesten een eigen huis afbetalen of dat ze iets huren. Er zijn er echt niet veel die er een tweede verblijf op nahouden, hoor. Laat staan dat ik iemand ken die naast dat appartementje aan zee nog eens appartementen verhuurt... Uw argumenten in uw betoog houden op zich wel steek, maar bedenk naast dit betoog ook dat u tot de "lucky few" behoort die er enkele appartementen en een stekje aan de kust om kan op nahouden. OK, er zullen er zijn die nog kapitaalkrachtiger zijn dan jou, maar vergeet niet dat er nog meer zijn zoals ik, die er één enkele woning op nahouden die ze nog maandelijks moeten afbetalen en zelfs niet moeten dromen over een appartementje aan zee. En vergeet niet dat er nog véééél meer zijn die zelfs niet kunnen kopen (niet aan een lening geraktn) en VERPLICHT worden te huren. Besef dus goed wat een luxeprobleem die verhoogde belasting is!

[roharro]

Natuurlijk, als er meer verhuurders hun panden gaan verkopen, gaat de prijs van de koopwoningen mogelijk wel dalen. Een deel van de mensen die nu huren, huren enkel omdat een eigen woning te duur is. Als de prijs van een eigen woning zou dalen, zullen een aantal mensen die nu huren, kiezen om een woning te kopen.

Wij hebben zelf jaren gehuurd tegen de "gunstprijs" van €650 (de huidige huurders betalen €750) voor een eenvoudig maar ruim genoeg rijhuisje met een stadstuintje. Gebouwd in de jaren 50 en half en half gerenoveerd. We kwamen niets te kort, maar grote luxe was het ook niet (op een afwasmachine, een oven moesten we niet rekenen in de keuken. Een elektrische kookplaat was er wel.) In al die jaren dat we er woonden, zijn er geen werken uitgevoerd (toch niet door de eigenaar). Natuurlijk, als je het over tientallen jaren bekijkt, kan je misschien wel aan €600 of €700 gemiddeld komen, maar de jaren die wij er gewoond hebben was het dus €0.

Anyway, we hebben die jaren ook proberen sparen, en kregen dan de kans om een woning te kopen en deze te kunnen afbetalen tegen €990 per maand. Het fiscale voordeel van onze lening is jaarlijks €2500 a €2600. Maandelijks kost onze woning ons dus ongeveer €750 (= huidige huurprijs van onze oude huurwoning), maar met dat verschil dat onze woning een halfopen nieuwbouw is die nog net iets ruimer is en deftig afgewerkt.

Ik denk dus niet dat het slecht zou zijn als een aantal verhuurders door deze maatregel beslissen niet meer te verhuren maar te verkopen. Als de prijzen van vastgoed dalen, zullen immers ook veel mensen die nu huren, toch beslissen om te kopen. Ik denk trouwens ook dat in het verleden veel mensen die in het bezit kwamen van een huis door een erfenis of iets dergelijks eerder voor verhuren kozen dan het pand te verkopen. Dit heeft een situatie gecreëerd dat er minder huizen beschikbaar werden voor verkoop => Prijs omhoog => Niet meer te betalen voor veel mensen => Deze moesten gaan huren => Meer vraag naar huurwoningen => Huurprijzen omhoog => Interessanter om een woning te verhuren dan ze te verkopen, etc...

Deze kettingreactie kon niet blijven duren, natuurlijk. Momenteel is de omgekeerde reactie bezig, blijkbaar... That's life, zou ik zo zeggen...

Lagere prijzen==> meer tweeverdieners kunnen kopen ==>proportionele vermindering van panden op de verhuurmarkt ==> de minderverdieners of éénverdieners worden geconfronteerd met een relatief verkleind aanbod ==> de lagere inkomens zijn de pineut ==> de kwaardaardige verhuurders buiten de minstbedeelden weer uit ==> de kleine verhuurder is weer asociaal ==> de causale cirkel is weer rond.

[Gebruiker21]

Ik ken in mijn vriendenkring een aantal koppels die individueel elk een kleine studio huurden en dit bleven doen tot ze een huis voor hen beiden konden betalen en kopen. Dus als er sneller goedkopere huizen op de markt komen die door een koppel te betalen zijn, zullen er in dit geval ook sneller twee woningen voor iemand alleen beschikbaar komen.

Als trouwens de prijzen van vastgoed omlaag gaan, is het goed mogelijk dat ook éénverdieners of minderverdieners zich een eigen woning kunnen veroorloven. Nu huren ze omdat kopen geen optie is. Maar waarop zou dit zo moeten blijven? Mensen genoeg die nu op hun ééntje €650 huur betalen, maar met hun loon net geen eigen woning kunnen betalen wegens net dat ietsje te duur...

[roharro]

Ik ken in mijn vriendenkring een aantal koppels die individueel elk een kleine studio huurden en dit bleven doen tot ze een huis voor hen beiden konden betalen en kopen. Dus als er sneller goedkopere huizen op de markt komen die door een koppel te betalen zijn, zullen er in dit geval ook sneller twee woningen voor iemand alleen beschikbaar komen.

Als trouwens de prijzen van vastgoed omlaag gaan, is het goed mogelijk dat ook éénverdieners of minderverdieners zich een eigen woning kunnen veroorloven. Nu huren ze omdat kopen geen optie is. Maar waarop zou dit zo moeten blijven? Mensen genoeg die nu op hun ééntje €650 huur betalen, maar met hun loon net geen eigen woning kunnen betalen wegens net dat ietsje te duur...

Ik denk niet dat er zoveel studio's zijn.
Maar ok deze discussie kan tot in de oneindigheid doorgaan.
In feite begon ze met de vraag of de overheid een eigenaar/verhuurder voor meer dan 100 percent mag belasten.

[Vandebos]

@Gebruiker21: Ik reken mezelf tot de gegoede middenklasse en wat je zegt begint inderdaad steeds meer en meer te kloppen, we worden de "lucky few". Zoals ik reeds eerder schreef behoor ik tot een groep die van de inventiviteit van een paar Gentse Professoren fiscaliteit gebruik heeft kunnen maken en nog tijdig een patrimoniumvennootschap heeft kunnen opzetten die door middel van een ruling deels is beschermd.

In de post gaat het echter niet over mezelf.

Het gaat over die tienduizenden eigenaars met een of twee panden op de huurmarkt die door deze regel worden getroffen en vermoedelijk het equivalent van nogmaals anderhalve tot twee maand huur zien verdwijnen zonder dat hier ook maar enige prestatie tegenover staat.

Het gaat over het feit dat de federale regering met de laatste grondwetswijziging de verantwoordelijkheid voor verhuur in zijn geheel overdraagt aan de gewesten zonder daar de overeenstemmende financiën voor te voorzien, dat deze hun begroting in evenwicht krijgen en er ook nog in slagen een reeds gedurende een decennium geblokkeerde wetgeving te heractiveren, dewelke het wel eens terug interessant kan maken te verhuren.

Het gaat erover dat diezelfde federale regering dan via een sluipweg alsnog haar eigen begroting, die met geen vinger raakt aan de gekende fiscale sluipwegen en achterpoortjes enkel geschikt voor bedrijven en die jaarlijks miljarden aan verliesposten betekenen, opsmukt door specifiek diezelfde verhuurder, over wie ze geen zeggenschap meer heeft, zijn aanslag van die activiteit te verdubbelen.

En neen de overgrote meerderheid van diegenen die nu huren die zullen niet in staat zijn te kopen als de prijzen dalen... de banken zijn nog steeds onwillig te lenen aan riskante dossiers en de verkoop van panden in de verhuur die reeds met een lening bezwaard zijn zal eveneens doorwegen op de panden die op de markt komen.

Dus neen, probeer niet zoals enkele voor jou de kern van de zaak te ontwijken door deze naar mijn persoonlijk bezit uit te breiden en dan enkel van daar uit verder te gaan. Het is me niet te doen om mijn baksteen maar om de jouwe...

Tussen haakjes grootkapitaal ---> de 2% meest gegoeden. Daar ben ik nog een flinke stap vanaf... maak er maar een hele wandeling van...

[Gebruiker21]

We leven nu éénmaal in een tijd van crisis. Er moet bespaard worden, er moet extra belast worden, en dit gebeurd op alle vlakken. Wat nu gebeurd is het gevolg van op veel te grote voet leven in het verleden. Het is makkelijk om dan naar de politici te wijzen, maar feit is dat toen de Belg / Vlaming boven zijn stand leefde, er niemand protesteerde. Nu de prijs moet betaald worden, wordt moord en brand geschreeuwd door iedereen die moet inleveren (dit is zowat iedereen). De bedrijfswagens worden zwaarder belast: Schande! De zorgpremie gaat omhoog: Schande! Besparingen in de culturele sector: Schande! Extra belasten van verhuurders: Schande! Tja... Je kan niet verwachten dat deze regering ons uit de crisis loodst als ze geen enkel initiatief mogen nemen. We oogsten wat we jaren geleden geoogst hebben. En let's face it: ik denk niet dat jij of ik door deze maatregelen honger gaan lijden, ons bepaalde medische zorgen niet meer kunnen veroorloven, geen wagen meer kunnen kopen, etc... We zullen iets minder rijk zijn, maar wij behoren weldegelijk tot de 2% rijksten op deze wereld, wees daar maar gerust in!

[bambipower]

In 'de tijd' spreekt men van een gemiddeld rendement op verhuur tussen 2 en 5%
http://www.tijd.be/netto/vastgoed/4_ren ... 5-1625.art" onclick="window.open(this.href);return false;

Maar voor tussen 2 en 5% neem je ook veel werk op je. Verhuren, papierwerk, afspraken maken, herstellingen en natuurlijk het risico op wanbetaling of afbraak van je woning door de huurder. En geloof mij, als het fout loopt met een huurder, krijg je er een half time job bij.

Er zijn dus wel betere beleggingen, met evenveel rendement... en veel minder werk of risico.

Laten we dan ook niet vergeten, dat de kans momenteel groot is op een waardedaling van vastgoed. De periode dat vastgoed blijft stijgen is nu wel voorbij, nu zeker na de verandering van de woonbonus. Als vastgoed daalt in prijs, is dat ook weer een hap uit je rendement.

In ieder geval, zal ik de huur verhogen, als mijn kosten stijgen als verhuurder. Niet bij de huurder die er momenteel woont, maar dan wel bij de volgende.