Het kadaster is "fout".

[Mariette]

Situatie:

Wegens een anonieme (nu ja) klacht van een buurvrouw moest een jong Pools koppeltje hun huisje, aangekocht in 2006, van de gemeente volledig in plan laten zetten, en een landmeter laten komen.
Totale kostprijs: 15.000 euro voor de architect (enkel voor het plan!)
1.000 euro voor de landmeter.

Bovendien werden ze verplicht om een nieuwe bouwaanvraag in te dienen voor de reeds uitgevoerde werken waarvoor ze voordien geen bouwvergunning nodig hadden gehad volgens de telefonische inlichtingen.

--------------------------------------------------------

In het verslag van de gemeente staat in eerste instantie iets als volgt:

Volgens het kadaster bedraagt hun grondoppervlakte 130 m2 (fictieve cijfers), maar volgens de landmeter 94 m2.
Het kadaster is dus fout (schrijft de gemeente), én bovendien schrijven ze dat de notaris dit ONTERECHT zo heeft overgenomen (130 m2 dus).

Nu is mijn vraag: wie beslist dat het kadaster fout is?

We weten ondertussen dat de klagende buurvrouw ook zelfs eist dat de pools bewoners NOG een stuk van hun grond aan haar zouden moeten geven, "vermits dat van haar is".

VRAAG : Hoe moeten ze dit nu oplossen? Kunnen ze eisen dat de betreffende buurvrouw nu ook eens zelf een landmeter op hààr kosten kan laten komen, om hààr stukje op te meten? (Misschien is het kadaster daar ook helemaal "fout" geweest en heeft zij 30m2 extra?)




Einde van het verhaal: die mensen hadden een luifeltje van 1.45m gebouwd naast/over hun (reeds bestaande) uitbouw. Na een nieuwe klacht deze keer niet anoniem van de buurvrouw bleek dat die mevrouw toch wel aan een gebrek aan zon kreeg van 10 tot 18.00 uur zeker? (nochtans ligt de tuin zuidgericht en heeft mevrouw vooral heel de middag zon...)
Enfin, dat jong hardwerkend pools gezinnetje moet nu 64 cm van hun luifeltje afzagen. Laten we duimen dat mevrouw nu dag en nacht zon zal krijgen?

[Mariette]

Ondertussen zelf naar het kadaster gebeld: Zij geven grif toe dat ze fout kunnen zijn. Blijkbaar is de landmeter de enige echte maatstaf.

Dat weten we dus ondertussen ook weeral.

[giserke]

De kadastrale oppervlaktes in het kadaster verschillen wel eens grondig met de gemeten oppervlaktes.
Het kadaster tolereert een afwijking van 20% in oude gekarteerde gebieden. recent gemeten terreinen moeten wel juist zijn.

Maar kunt U meer uitleg geven over de 'klacht'? Wat is de klacht? Een grensbetwisting?
Normaal wordt voor een bouwvergunning geen bijkomende PV van opmeting gevraagd indien het perceel niet wordt aangepast, of de bouwvergunning geen gevolgen heeft voor het openbaar domein.

Ben je zeker dat het niet gaat over een verkavelingsvergunning omdat de perceel configuratie gewijzigd is?

[Mariette]

De "klacht" is een schrijnende vorm van pesterij en racisme.

In 2008 kochten deze poolse mensen dit piepkleine huisje, met de bedoeling zelf de nodige renovatiewerken uit te voeren.

Ze begonnen op het eerste verdiep (slaapkamer) waar blijkbaar vochtproblemen waren: hun dak werd vernieuwd (of alleszins hersteld), de kamers werden geschilderd en behangen. Ramen werden vervangen(*), centrale verwarming aangelegd.

Ondertussen hadden ze aan de buren gevraagd om hun te hoge bomen (OP de scheidingslijn geplant, groeiden steeds opnieuw onder het net nieuw aangelegde dak, met de nodige beschadiging als gevolg) en die bomen namen tevens het zonlicht weg in hun piepklein tuintje (4 meter breed).

Dit verzoek werd door de buren genegeerd. De poolse eigenaars (ondertussen trouwens al tot belg genaturaliseerd) gingen naar de vrederechter en verkregen dat die struiken tot op 1.80cm moesten worden ingesnoeid. Dit gebeurde éénmaal, maar uiteraard groeiden die gewoon weer aan.

Ondertussen kregen ze terug vocht in hun slaapkamer, bleek dat de buren (steeds dezelfden) op hun dak hadden gelopen om een schade aan hun eigen dak te repareren, waarbij ze de net aangebrachte herstellingen terug hebben beschadigd aan het dak van de Poolse buren. Verzekering wou niet betalen (schuld lag bij de buren), maar verder hebben ze geen stappen ondernomen, en gewoon opnieuw hersteld, opnieuw behangen en geschilderd.

Nadien wilden die mensen hun badkamer + keuken renoveren. Bij navraag aan de gemeente kregen ze te horen dat ze hun achterbouw zo'n twee meter mochten verlengen zonder bouwvergunning. Dit hebben ze niet gedaan: de badkamer kwam gewoon binnen de bestaande structuur, een smal hokje om de verwarmingsketel te plaatsen (+/- 1m) werd wel aangebouwd. De volledige (bestaande) achterbouw kreeg een nieuw dak dat overstak tot aan de grens van het perceel. (ongeveer 1.5 m).

Vermits de buren weigerden om hun struiken (bomen) te snoeien werd opnieuw de vrederechter ingeschakeld die een dwangsom instelde. Sindsdien werden die planten dus netjes regelmatig bijgesnoeid.

En nu komt de apotheose:

Plotsklaps blijkt de gemeente een ANONIEME klacht te hebben gekregen, waarin sprake is van onregelmatigheden en een gebrek aan bouwvergunning.

De gemeente EIST van hen dat ze een architecturaal plan laten maken van de volledige woning (bouwjaar 1920) en een landmeter aanstellen. De architect vraagt uiteindelijk 15.000 EURO voor het plan van de woning (was nogal moeilijk naar het schijnt omwille van scheve muren...) en nog eens 1.000 euro voor het aanstellen van een landmeter.

Ze moesten blijkbaar een bouwaanvraag indienen voor de uitgevoerde werken (ik spreek dus over het hokje van de chauffage waarvan ze hadden begrepen dat ze geen bouw vergunning nodig hadden, en het verlengen van het plat dak ).

Nu (twee jaar later ) krijgen ze van de gemeente een volledig dossier toegestuurd (net alsof ze een volledig nieuw huis gaan bouwen of een reuze-verbouwing gaan uitvoeren), waarin netjes wordt gesteld dat die meter extra (van het chauffagekot) in feite NIET mocht, maar wel geregulariseerd wordt, maar waarbij dus bezwaar werd aangetekend (door dezelfde buren) omdat het platte dak dus blijkbaar 80cm tever uitsteekt - boven hun eigen perceel) zodat mevrouw de buurvrouw geen zon krijgt tussen 10 en 18.00 uur. (de zon komt van de kant van de buurvrouw? niemand begrijpt hoe dat dakje haar zon gedurende een hele dag zelfs maar kàn tegenhouden. Het extra hokje voor de chauffage staat trouwens aan de andere kant van het perceeltje, op de grens met andere buren). Noteer vooral dat de gewraakte struiken ACHTER het plat dakje staan en dus méér zon "zouden" wegnemen dan het dakje zelf indien de zon tenminste in het westen zou opkomen.....

Dit bezwaar werd door de gemeente geaccepteerd dus moeten ze 80cm van hun overstekend dakje afsnijden zodat het niet tot aan hun grens komt, maar op een 80cm afstand blijft). Dit is totaal niet estetisch, en vooral onpraktisch: de opening van de deur naar de woning komt dan half onder een dakje, half in de regen)

Ook worden ze ineens verplicht om rookmelders te installeren (badkamer was reeds geinstalleerd pre 2011), maar bon daar hebben ze geen probleem mee.
Verder krijgen ze nu standaard documentatie toegestuurd met een infofiche over hun energiesituatie (of hoe het ook moge heten), politiebewaking, aanvang der "werken", einde der "werken" en de nodige andere papieren die blijkbaar nodig zijn bij het bouwen/verbouwen van een woning.

In diezelfde bouwaanvraag (die ze dus verplicht waren in te dienen) staat dus die paragraaf van het foutje van het kadaster. Er is dus een verschil van 20% dat niet in hun akte vermeld stond.
Dit werd blijkbaar ook door de buren ingeroepen vermits er ergens iets staat over een dispuut, terwijl die poolse mensen dus van niks wisten; Mevrouw de buurvrouw blijkt te eisen dat er nog een extra stuk grond van haar is.
Dit is dus niet zo, maar de poolse eigenaars hebben wèl 1000 euro moeten betalen aan de opgelegde landmeter.

Morgen ga ik mee naar de gemeente om te verifiëren of ze weldegelijk het stukje dak van 80cm moeten verwijderen, vermits dit ("verwijder het overhangend gedeelte"!) niet specifiek vermeld stond, enkel dat het in feite niet mocht.

Ik vraag me bovendien af of ze nergens die 16.000 euro kunnen recupereren, vermits ik totaal niet begrijp dat de gemeente kan eisen dat ze een recent plan kunnen voorleggen omdat er een "anonieme" klacht binnenkwam die gewag maakt van een bouwovertreding.

Iedereen weet natuurlijk dat het over die onwillige buren gaat die met hun bomen schade aan de zijkant van het dak hebben toegebracht én ongevraagd en ongeauthorizeerd bovenop hun dak hebben gelopen, ook met schade als gevolg.
Al deze dingen lieten deze poolse mensen maar zozo, gewoon om geen problemen te veroorzaken.

Ze durven amper naar de gemeente omdat ze vrezen dat ze NOG MEER KOSTEN zullen krijgen. Nu denken ze weer dat zo zo'n energie- certificaat moeten hebben, dat ze hun terraske (twee rijen dals ) moeten afbreken etc... etc....



(*) nog een bijkomend probleempje: de poolse eigenaars hebben de bestaande ramen gewoon vervangen door dubbelglasramen. Zelfde afmetingen als de bestaande ramen; Blijkt er ooit een paar decennia geleden een aanvraag te zijn gedaan door de vorige eigenaar om de ramen in de voorgevel te veranderen. Die aanvraag werd goedgekeurd, maar niet uitgevoerd zoals opgegeven in het plan. De huidige poolse eigenaars werden in eerste instantie ook nu weer beticht van het veranderen van de afmetingen van de ramen zonder bouwtoelating! Uiteindelijk bleek die afwijking van 20 cm hoogteverschil toch geen onoverkomelijk probleem te worden. Alleen vreesden die mensen dan weer eerst dat ze hun nieuwe ramen ook moesten verwijderen.....

SCHRIJNEND.

De buren zèlf hebben een golfplatendak geinstalleerd tussen de muur van de Poolse eigenaars en hun eigen uitbouw. Zouden die nu ook een volledig hertekend plan van de volledige woning moeten voorleggen indien er een anonieme klacht wegens mogelijke bouwovertreding wordt ingediend?

[giserke]

Wanneer je een wijziging brengt aan de ruwbouw en stabiliteit van een woning ben je idd verplicht een architect aan te stellen en een bouwaanvraag in te dienen wanneer het kadastraal inkomen wijzigt.
Maw zomaar dragende binnenmuren insmijten en een dwarsligger aanbrengen zonder bouwvergunning kan niet.
We kunnen hier moeilijk discussiëren over de kwestie omdat we geen bouwplannen en foto's zien wat de verbouwingen inhouden.

[Mariette]

Wanneer je een wijziging brengt aan de ruwbouw en stabiliteit van een woning ben je idd verplicht een architect aan te stellen en een bouwaanvraag in te dienen wanneer het kadastraal inkomen wijzigt.
Maw zomaar dragende binnenmuren insmijten en een dwarsligger aanbrengen zonder bouwvergunning kan niet.
We kunnen hier moeilijk discussiëren over de kwestie omdat we geen bouwplannen en foto's zien wat de verbouwingen inhouden.

dat werd dus nergens gedaan. het huisje is piep en bestaat uit vier achter elkaar liggende kamertjes. De laatste twee (keuken en badkamer) hebben zelfs geen bovenverdiep en waren een BESTAANDE CONSTRUCTIE ! Het enige wat ze gedaan hebben was dat stukje van +/- 1 meter aanbouwen, om de verwarmingsketel in te kunnen plaatsen. Daar werd o.a. de isolatie verplicht gechecked (alles OK). Daarom ook werd hen telefonisch vermeld dat ze géén bouwvergunning nodig hadden (wat dus achteraf ook niet nodig bleek). Om keukenkasten en een badkamer te installeren heb je volgens mij toch ook geen bouwvergunning nodig. Al wat de gemeente had moeten doen was VRAGEN wat ze gedaan hadden!

Maar hoe kan de gemeente hen dan verplichten om een plan van de volledige woning voor te leggen (wat ze dus niet hadden, en bijgevolg hebben ze een architect moeten aanstellen).
Kunnen ze voor deze desinformatie eventueel de gemeente aansprakelijk stellen?

De "anonieme" klager kunnen ze daar vast niets voor in de weg leggen. Maar ik vraag me dus af of een gelijkaardige "anonieme" klacht ook tot dezelfde (dure) gevolgen kunnen leiden voor die buren?

Vermits ik bestuurslid ben van de grootste oppositiepartij in mijn gemeente, vraag ik me af of ik via die weg niet kan laten onderzoeken of het gemeentepersoneel hier niet zwaar in de fout is gegaan, met de nodige compensatie als mogelijk gevolg.
Of zouden ze hiervoor weer naar de rechtbank moeten? De mensen zijn totaal blut, dus die piste gaan ze - uitgeperst als ze zijn - zeker niet meer volgen. Ze werken beiden, dus een pro deo advokaat is voor hen niet van toepassing.

Extra schrijnend gedeelte is dat de man tweemaal (!) een arbeidsongeval met bijna een jaar werkonbekwaamheid met revalidatie heeft gehad (handen en polsen gebroken, nadien voet ook gebroken, breuk was niet opgemerkt en moest later worden hersteld, tijd later gelijkaardig ongeluk omdat de werkgever de nodige veiligheidspunten niet had laten uitvoeren, tijd nadien ontslagen, en zij heeft ernstige gezondheidsproblemen waarbij ze geopereerd moest worden, het enige kind, hun dochter kampte dan ook weer met maag- en darmproblemen met de nodige dure dieten als gevolg). Deze mensen werken beiden in het WIT en proberen hier een deugdzaam leven op te bouwen! (mijnheer had na ontslag onmiddellijk terug werk).

en dan worden die op zulke manier gepest?
Het is hier een Groen!(e) gemeente, misschien was het anders verlopen indien ze niet pools en katholiek waren geweest?

[Franciscus]

Zorg dan eerst dat u 'anoniem' de juiste info krijgt over procedure.
Eerste wet ruimtelijke ordening dateert van dacht ik 1961.
Dus van een gebouw van de tijd daarvoor heeft de gemeente misschien geen info.
Alhoewel van ons huis had de gemeente wel de bouwplannen bouwjaar 1939.
Als u in de gemeenteraad zit ... dan hebt u die bouwvergunning toch weten passeren?

[Mariette]

Zorg dan eerst dat u 'anoniem' de juiste info krijgt over procedure.
Eerste wet ruimtelijke ordening dateert van dacht ik 1961.
Dus van een gebouw van de tijd daarvoor heeft de gemeente misschien geen info.
Alhoewel van ons huis had de gemeente wel de bouwplannen bouwjaar 1939.
Als u in de gemeenteraad zit ... dan hebt u die bouwvergunning toch weten passeren?

Ik zit in het bestuur van de oppositiepartij, niet in de gemeenteraad;

het gaat hem niet over de bouwvergunning: die was er niet. Bleek ook niet nodig te zijn.
Wat men wel heeft verplicht is 15000 euro te betalen aan een architect om een "plan" te maken van een bestaand huis waarbij ze geen bouwvergunning nodig hadden.

Mijn vraag: kan men (via anonieme klacht) elke bewoner verplichten om een plan te laten maken via een architect?

[giserke]

Bouwvergunningen kun je als particulier opvragen in het gemeentearchief.
De meeste gemeenten houden zeker al minstens 100 jaar bouwvergunningen bij. Zeker grotere gemeenten/ steden.

[Franciscus]

Dan laat u een van uw gemeenteraadleden wat opsporingswerk doen of daar zal wel iemand bijzitten die onderlegd is in bouwvergunningen van wanneer (jaar) geregistreerd en wat moet er gedaan worden bij verbouwingen. Zonder direct over dit huis/case te hebben.

[giserke]

Opvragen bouwvergunningen is een eitje.
Op het archief van het kadaster (gelegen in de provinciehoofdplaats) de geschiedenis van het perceel opvragen vanaf 1830. (vraag maar vanaf 1860)
Daar staan alle perseelsmutaties van dat perceel en welke bouwvergunningen er geregistreerd staan op dat perceel.
Wat moet je daarvan opschrijven: inschrijvingsjaar bouwvergunning, Kadastrale informatie, adres en bouwheer.
Meestal staat daar ook beknopt bij wat er gebeurt is als beschrijving van de bouwvergunning.

Met die info klop je gewoon bij het archief van de gemeente, en die halen dan de bouwvergunning die je daar kunt inkijken.

Voor recente vergunningen gewoon aankloppen bij de dienst stedenbouw, met de zelfde informatie.

[Mariette]

We moeten helemaal geen bouwvergunning hebben, ze hadden geen bouwvergunning omdat er was medegedeeld dat dit niet nodig was. Waarom zouden ze oude bouwvergunningen moeten gaan opzoeken als ze niks gedaan hebben?

[giserke]

Wij kunnen louter met uw tekst niet weten of dit al of niet nodig was.
Heeft de gemeente dit schriftelijk medegedeeld dat er geen bouwvergunning nodig was?

Het kan niet anders dan dat er activiteiten gebeurt zijn waar een bouwvergunning voor nodig is. De stedenbouwkundig gemeenteambtenaar gaat daar niet lichtzinnig over.
Het moet zijn dat de uitgevoerde werken niet stroken met wat ze gevraagd hebben aan de gemeente.
Indien zij dit betwisten kunnen ze bezwaar aantekenen.

[j.demoor]

“Art.646.Ieder eigenaar kan zijn nabuur verplichten tot het afpalen van hun aan elkaar grenzende eigendommen. De afpaling geschiedt op gemene kosten.”(Burgerlijk Wetboek).

“Art.38.De in het Burgerlijk Wetboek bedoelde afpaling wordt op het terrein aangegeven op de wijze en met behulp van de uiterlijke tekens, tussen de betrokken partijen overeengekomen, en moet bovendien blijken uit een proces-verbaal en een plan, die in twee genummerde exemplaren door partijen ondertekend worden en in hun bezit blijven om hun tot TITEL te dienen.Art.39.Ingeval de eigenaar van een goed dat grenst aan het goed van een eigenaar die de afpaling heeft gevraagd overeenkomstig artikel 38, weigert binnen de door de vrederechter gestelde termijn aan de afpalingsverrichtingen deel te nemen, kan de rechter een deskundige aanstellen, die bij de verrichtingen aanwezig zal zijn en in de plaats van de onwillige eigenaar het proces-verbaal zal ondertekenen.”(7 OKTOBER 1886. - Veldwetboek).

[Mariette]

Wij kunnen louter met uw tekst niet weten of dit al of niet nodig was.
Heeft de gemeente dit schriftelijk medegedeeld dat er geen bouwvergunning nodig was?

Het kan niet anders dan dat er activiteiten gebeurt zijn waar een bouwvergunning voor nodig is. De stedenbouwkundig gemeenteambtenaar gaat daar niet lichtzinnig over.
Het moet zijn dat de uitgevoerde werken niet stroken met wat ze gevraagd hebben aan de gemeente.
Indien zij dit betwisten kunnen ze bezwaar aantekenen.

In eerste instantie hadden die mensen de gemeente gecontacteerd met hun originele plannen. Daarvoor dienden ze wel een bouwvergunning te hebben, maar die grotere uitbouw zou dus niet worden toegestaan.
Ze hebben dan hun plannen veranderd en BINNEN de bestaande woning gebleven, alleen dus een hokje van 1.5 meter (of één meter) toegevoegd. Hiervoor hadden ze volgens de gemeente GEEN bouwvergunning nodig.

Alleen : de buren hebben een anonieme klacht ingediend met vermelding van "onregelmatigheden". Zonder enige overleg, zonder enig bezoek ter plaatse, eiste de gemeente daarop een PLAN. Dat hadden die mensen niet: de woning is van 1920. Toch drong de gemeente aan op een plan. Dus hebben ze een architect onder de arm genomen die een plan heeft gemaakt. Kostprijs: 15000 Euro.
Daaruit blijkt dus dat de bestaande toestand niet helemaal OK was (dat hokje mocht er dus niet zijn, itt hun eerste telefonische uitleg), maar omdat het reeds gebouwd is, hebben ze dat geregulariseerd. (wat dus neerkomt op wat men hen had medegedeeld: als het minder is dan twee meter hoeft er geen bouwaanvraag te worden gemaakt).

Kortom: 15.000 euro kosten VOOR NIKS.

Blijkbaar hadden diezelfde buren ook gereclameerd over de grenslijn (wisten ze zelfs niet) en werden ZIJ verplicht om een landmeter aan te stellen: er was helemaal niks verkeerd met de grenslijn (dus de buurvrouw had weer een onterechte klacht ingediend). Alleen, en daarom de titel van dit draadje stond er bij het kadaster 20% méér grond aangeduid. Dit stond echter niet in de akte en de landmeter is degene die de exacte oppervlakte weet, dus 91m2 zoals vermeld in de akte. Waarom moesten die mensen die landmeter betalen?
Als mijn buurman ineens begint te twijfelen (of erger : wil pesten) en die gaat ineens zeggen dat ik een stuk grond van hem heb ingepalmd, moet IK dan de landmeter betalen? of is het de klager die dit moet betalen?