Uitzonderlijke AV zonder syndicus ivm ontslag syndicus

silke2
Topic Starter
Berichten: 60

Uitzonderlijke AV zonder syndicus ivm ontslag syndicus

#1 , 15 feb 2014 12:16

Is het wettellijk om een uitzonderlijke algemene vergadering bijeen te roepen zonder aanwezigheid van syndicus. Namelijk om te beslissen over de stopzetting van het contract met de syndicus.
Dient deze beslissing in een vergadering genomen te worden of kan het ontslag aangetekend aangeboden worden ondertekend door alle mede-eigenaren.

Jureca
Juridisch actief: Ja
Regio: België

Een juridische oplossing. Voor elk probleem, voor iedereen!

Benieuwd naar jouw juridische opties? Jureca begeleidt jou aan de geschikte oplossing. Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
Luc
Berichten: 1894
Locatie: Evere

#2 , 15 feb 2014 13:01

Is het wettelijk om een uitzonderlijke algemene vergadering bijeen te roepen zonder aanwezigheid van syndicus. Namelijk om te beslissen over de stopzetting van het contract met de syndicus.
Dient deze beslissing in een vergadering genomen te worden of kan het ontslag aangetekend aangeboden worden ondertekend door alle mede-eigenaren.
1. neen, tenzij procedure AV +20% (vereist dat men 30 dagen wacht)
2. beslissing AV of rechter

Efficiënter is volgens mij om de syndicus niet aan te stellen als secretaris van de AV bij het begin van de zitting, maar wel een mede-eigenaar, en hem te verzoeken de zaal te verlaten tijdens de deliberatie & stemming. Wel toelaten dat hij aanwezig is bij het onderdeel "informatie". De argumentatie van de ME kan naar voor gebracht worden tijdens het onderdeel “deliberatie” en dient NIET genotuleerd.

marc mortier
Berichten: 670
Locatie: koksijde

#3 , 15 feb 2014 14:26

Als het over de syndicus gaat, zelfs over zijn "kwijting" dient hij de zaal te verlaten. Dus zeker als het gaat over de deliberatie en de stemming over zijn mandaat.

Reclame

silke2
Topic Starter
Berichten: 60

#4 , 17 feb 2014 08:36

Is dit ook zo als het gaat om een niet-verlenging van het contract? Kan dit niet via een aangetekend schrijven van de VME naar syndicus ( ondertekend door alle eigenaren,3 maanden voor automatische verlenging)

Luc
Berichten: 1894
Locatie: Evere

#5 , 17 feb 2014 09:22

Is dit ook zo als het gaat om een niet-verlenging van het contract? Kan dit niet via een aangetekend schrijven van de VME naar syndicus ( ondertekend door alle eigenaren,3 maanden voor automatische verlenging)
Enkel de syndicus kan de VME geldig vertegenwoordigen.

silke2
Topic Starter
Berichten: 60

#6 , 17 feb 2014 12:41

Uit andere bron verneem ik dat een clausule betreffende stilzwijgende verlenging onwettig is. Wij hadden een contract voor 1 jaar met die bepaalde clausule erin. Maakt de onwettigheid van die clausule de opzegging dan niet overbodig?

Luc
Berichten: 1894
Locatie: Evere

#7 , 17 feb 2014 13:12

Uit andere bron verneem ik dat een clausule betreffende stilzwijgende verlenging onwettig is. Wij hadden een contract voor 1 jaar met die bepaalde clausule erin. Maakt de onwettigheid van die clausule de opzegging dan niet overbodig?
Correct, maar je moet nog altijd naar de rechter gaan.

In mijn VME werd einde januari 2014 op vraag van een groep mede-eigenaars (niet door mij) een gerechtelijke syndicus aangesteld.

Eenzijdig verzoekschrift (Art. 577-8 §1 BW) 's ochtend neergelegd en 's namiddag al een vonnis (ontvangen drie dagen later). De ex-syndicus is één van de grootste van België, maar iets te “greedy”.

Een advocaat dient het eenzijdig verzoekschrift in te dienen. Hij alleen ondertekent.

Kosten verzoekschrift: circa 250 EUR
Kosten advocaat & verzoekschrift ten laste van de VME (Circa 1400 EUR)
Vermeld ook een beknopte historiek van de “incidenten”, op een beknopte en algemene wijze. Streefdoel: lengte verzoekschrift (= motivatie) beperken tot één blad.
Voeg de PV bij van de laatste AV.
Plus één stuk dat secundair aantoont dat de syndicus vermoedelijk ook nalatig is. NIET verwijzen naar 577-8 §7 BW.

silke2
Topic Starter
Berichten: 60

#8 , 17 feb 2014 18:07

Dus zelfs met de onwettigheid van de verlengingsclausule kunnen we niet op een eenvoudige en veilige manier van de syndicus af geraken. Zelfs als we volgens zijn eigen clausule binnen de voorziene opzegtermijn een aangetekend schrijven sturen van alle mede-eigenaren.
Die syndici lijken hun job wel heel erg beschermd te hebben. Het gaat hier zelfs niet om redenen van slechte service (die er zeker ook zijn) maar gewoon beëindigen van een één-jarig contract op de vervaldag vh contract met een onwettige verlengingsclausule.

Luc
Berichten: 1894
Locatie: Evere

#9 , 17 feb 2014 18:48

Dus zelfs met de onwettigheid van de verlengingsclausule kunnen we niet op een eenvoudige en veilige manier van de syndicus af geraken. Zelfs als we volgens zijn eigen clausule binnen de voorziene opzegtermijn een aangetekend schrijven sturen van alle mede-eigenaren.
Die syndici lijken hun job wel heel erg beschermd te hebben. Het gaat hier zelfs niet om redenen van slechte service (die er zeker ook zijn) maar gewoon beëindigen van een één-jarig contract op de vervaldag vh contract met een onwettige verlengingsclausule.
Ik durf ervoor wedden dat het syndicuscontract niet werd voorgelegd met de uitnodiging (= tijd om het te laten nazien) aan alle mede-eigenaars en niet werd nagezien of het conform de statuten en de wet is.

Want de hiërarchie is: wet -> statuten -> contract, en niet omgekeerd zoals de syndici willen laten geloven.

Commentaar:

Hun job is effectief erg beschermd, dank zij de lobbying van de vastgoedsector. Het kaartenkasteel is momenteel aan het wankelen.

Langzamerhand stelt zich, dank zij de wet van 2010, het KB van 12.07.2012 en de vastgoed wet van 01.09.2013, een correctere controle in plaats.

De kritieke schakel wordt momenteel besproken in de Kamer. De bedoeling is de fondsen in bezit/beheer van de syndicusfirma, ongeacht van wie (eigen firma, dochterfirma of VME) te laten nazien door eenzelfde bedrijfsrevisor, die moet nazien of geen fondsen doorgeschoven worden zij het al dan niet "officieel". Vb: de verzekeringsmakelaar is een dochterfirma van de syndicus. Wetsvoorstel 53K2129.

Daarna komt normaal de controle op alle syndici (pro of niet) via een soort ombudsman bij FOD Justitie (ipv het BIV voor de professionele en niemand voor de niet-pro). Hierbij zal de bevoegdheid ivm BA syndicus overgaan van de Rechtbank van 1ste aanleg naar de Vrederechter. En het niet-afficheren van de gegevens van de VME en de syndicus in de inkom strafbaar worden (bvb een GAS boete), ... . Die maatregelen zullen maken dat de verzekering BA vlugger zal tussenkomen, ... en zo de bescherming van de syndici tot zijn normale proporties terugbrengen via de druk van de verzekeringspremie (hoger indien meer problemen).

Daarom dat het BIV aandringt op een collectieve verzekering ... zij spreid de risico's van de incompetenet syndic over alle syndici. Een collectieve polis is dus contraproductief.

Samengevat: we verkeren nu in een overgangsfase. Ergens in 2015/2020 zal vermoedelijk alles gestabiliseerd zijn. De generatie van syndici van de jaren 80 (de cowboy jaren) zal dan ook gepensioneerd zijn.

silke2
Topic Starter
Berichten: 60

#10 , 18 feb 2014 20:17

Luc, bedankt voor je uitgebreide uitleg. We kruisen de vingers en zien uit naar de veranderingen.

Terug naar “Mede-eigendom & Nabuurschap”