meerwaarde opbrengsteigendom

[alicem]

Vrouw bezit een opbrengsteigendom van 4 appartementen aan de kust sinds 1990, waarop ze een hypotheek neemt van 25 jaar. Ze trouwt in 1995 met gemeenschap van goederen. Haar man vraagt een echtscheiding in 2012.
De man eist de helft van de afbetalingen van de hyptheek over de periode van 1995-2012 en bovendien ook 35% van de meerwaarde van de appartementen tussen 1995 en 2012 (gebaseerd op het gedeelte van de aflossing).
Is dit correct ? De eigendommen en de hypotheek stonden enkel op haar naam. Er werden geen investeringen gedaan over de periode met gemeenschappelijk geld (buiten een kleine herstelling links en rechts). Rond 1995 dekte de huurinkomsten de hyptheek en daarna was er een positief saldo dat in de gemeenschap ging (en waarvan hij ook genoten heeft).

[roharro]

De man heeft recht op terugbetaling aan hem van de helft van de hypotheekaflossingen die tijdens het huwelijk zijn gebeurd.

[alicem]

en heeft geen recht op de meerwaarde ?

[scorpioen]

Lezenswaardig voor uw problematiek: Cassatie 18 maart 2011, C.10.0087.N; Cass., 24 februari 2011, C.10.0283.F http://jure.juridat.just.fgov.be/" onclick="window.open(this.href);return false;

- de intresten op de hypothecaire lening komen niet voor vergoeding in aanmerking;
- als vergoeding verschuldigd is, moet inderdaad rekening gehouden worden met de waardevermeerdering.

Moet een vergoeding betaald worden voor hetgeen door de gemeenschap in kapitaal terugbetaald werd op de hypothecaire lening?

Vermoedelijk wel. De huurgelden van een persoonlijk goed vallen in gemeenschap (zoals de intresten van de lening).

Waarom zeg ik vermoedelijk. De inkomsten van eigen goederen vallen in de gemeenschap. Men kan argumenteren dat hiermee bedoeld worden de netto-inkomsten, dus de huurgelden, na afbetaling van de intresten + het kapitaal voor de hypothecaire lening. Ik durf mij niet uit te spreken of die redenering door de rechter zal gevolgd worden.

[alicem]

Concreet met cijfers.
Die appartementen werden in 1990 gekocht voor ongeveer 400 000 euro. Een ruwe schatting is dat ze nu ongeveer 1 000 000 euro waard zijn. In

In 1995 (bij huwelijk) was er nog een hyptheek van 350 000 euro op die appartementen en werden de appartement geschat op 500 000 euro. Bij scheiding is rest er nog 50 000 euro. Alle afbetalingen gebeurden met huurinkomsten.

Man eist de helft van aflossingen tijdens huwelijk, dus 150 000 euro.
En bovendien eist hij de helft van meerwaarde tijdens huwelijk, dus extra 250 000 euro.
In totaal dus een eis van 400 000 euro (geen klein bedrag).

Tijdens het huwelijk heeft hij natuurlijk mee genoten van de netto huurinkomsten van de opbrengsteigendommen.

Kan ik ervan uitgaan dat die eis naar recht is ?

[roharro]

Tijdens het huwelijk heeft hij natuurlijk mee genoten van de netto huurinkomsten van de opbrengsteigendommen.
Dat is de reden waarom hij niet (de helft van) de betaalde intresten kan terugvorderen. Het is immers dankzij die intresten dat hij mee heeft kunnen genieten van de woning. Op de helft van de kapitaalaflosingen heeft hij echter wel recht.

Wat de meerwaarde betreft verwijs ik naar antwoord van Scorpioen. Ik durf er me niet over uitspreken.
Maar alleszins zal enkel gedeeltelijke meerwaarde kunnen worden gevraagd: proportioneel beperkt tot het deel van de hypotheeklening dat tijdens het huwelijk werd afgelost, dus minder dan 250000 EUR. De waarde van 400 000 EUR is ook irrelevant als berekeningsbasis . Het is de waarde bij het begin van het huwelijk in 1995 die zou tellen. Op meerwaarden tot stand gekomen voor het huwelijk heeft de partner m.i. geen recht.
Alleszins niet eenvoudig....

[alicem]

ok, als ik rekening hou met het proportioneel karakter...
de hyptheek was oorspronkelijk 400 000 euro, waarvan tijdens het huwelijk 300 000 werd afgelost. De man heeft dus de helft van de aflossingen betaald (weliswaar met huurinkomsten uit dit goed).

Dus heeft hij recht op 150/400 van de volledige meerwaarde van 600 000 euro, ofwel 225 000 euro.

Dus een eis van 375 000 is naar recht.

Een spijtige zaak voor de dame die bewust die appartementen niet in de gemeenschap had gebracht.

[roharro]

Meerwaarde moet worden bepaald op grond van waarde bij huwelijk.
Het bedrag zal dus nog lager zijn.

"Een spijtige zaak voor de dame die bewust die appartementen niet in de gemeenschap had gebracht."

Komt omdat er nog zeer veel af te betalen was bij begin huwelijk......
Indien er geen hypotheek was geweest dan had de dame mbt dit huis niets moeten delen bij echtscheiding, maar nu bracht ze maar een beetje huis mee met nog veel schuld op....

[alicem]

ok dat er moet betaald worden op de meerwaard lijkt me nu wel duidelijk.

maar is de eis bepaald door:

1. de meerwaarde van 1995 tot 2012 en dat in verhouding tot de aflossingen tijdens het huwelijk.
tijdens het huwelijk wordt het gezien als 50% dus 50% van de geschatte meerwaarde 1995-2012, zijnde dus 50% van 500 000 euro of 250 000 euro

2. de meerwaarde van 1990 tot 2012 en ook in verhouding tot de aflossingen over gehele duur.
omdat er tijdens het huwelijk 300 000 werd afgelost, en de man recht heeft op 50% hiervan, is de ratio dus 150/350 of 257 000 euro

3. de meerwaarde van 1990 tot 2012 en in verhouding tot de afbetaalde of nog af te betalen aflossingen
zelfde als hierboven, maar dan is de ratio 150/400 of 225 000 euro.

Bijkomende vragen.
- BTW bij aankoop kan worden afgetrokken van meerwaarde ?
- werk door ouders na oplevering (de volledig binneninrichting) kan worden in rekening gebracht ? (kan bewezen worden met foto's).