overleden huurder, geen erfgenamen.

[Nfaolan]

Sedert Juni is onze huurder overleden en hebben de erfgenamen de erfenis verworpen, doordat onze huurder met schulden zat. we dachten dat we geluk hadden doordat ons pand in beheer is van een immo-kantoor en dat zij zich hiermee bezig zouden houden hoe de stappen verder zouden verlopen om het pand zo snel mogelijk te laten ontruimen.
helaas ben ik al een aantal keer bij het bureau langs geweest en ben niet wijzer geraakt , met iedere keer het zelfde antwoord dat ze nog nooit zo'n dossier hebben gehad, of dat ze geen antwoord krijgen van de advocaat van de tegenpartij. ondertussen zijn er al 2 maanden huur achterstal. nu ben ik heb ik zelf de stap gezet om te gaan informeren bij een advocaat wat onze mogelijkheden zijn, en die zegt doordat het huurcontract ongeregistreerd is dat we het huurcontract kunnen opzeggen met onmiddellijke ingang + beslagname van de inboedel voor de achterstallige huur.

Maar hoe gaat dit dan als volgt is er iemand die hier ervaring mee heeft?
na volgens ik lees moet er een deurwaarder aan te pas komen voor huur achterstallen.

- huur is afgesloten voor een periode van 3 jaar van 04/01/2013 tot 03/01/2016

Alvast bedankt om met te helpen.

[Vandebos]

Dat lijkt me extreem kort door de bocht aangezien:

- niet-registratie een beperkingen van de rechten van de verhuurder inhoudt, niet een verruiming.
- u als privé persoon nooit goederen kan aanslaan, dit gebeurt door een gerechtsdeurwaarder.
- de huurwetgeving aan de ene kant expliciet stelt dat een contract niet eindigt bij overlijden én aan de andere kant een contract van bepaalde duur bij dwingend recht absoluut is voor de gehele contractueel afgesproken periode.

Daarentegen is het de procedure reeds herhaaldelijk duidelijk beschreven op zowel dit forum als op divers andere:

- U dient, indien iedere erfgenaam de erfenis verwerpt of er geen erfgenaam is, de vrederechter te verzoeken het sterfhuis te verzegelen. U kan dit doen via de griffie, hiervoor is zelfs geen verzoekschrift nodig enkel een bewijs van overlijden.
- U vermeld op de griffie expliciet dat de waarde van de goederen in het pand minder dan € 1250 bedraagt (neem een vast bedrag eg € 800).
- De vrederechter is dan bij wet verplicht binnen de 24 uur ter plaatse te komen kijken, een beknopte inventaris op te stellen en een curator aan te stellen. Als u ervoor zorgt dat u bij het bezoek aanwezig bent verneemt u onmiddellijk wie de curator is.
- U kan dan met de curator afspreken de huur zo vlug mogelijk te beëindigen en het pand leeg te laten maken.

[artemis]

Wat kost een curator in dit geval?
En wat met de overige schuldeisers die er zeker zullen zijn? Ik neem aan dat de opbrengst van de inboedel dan niet of slechts gedeeltelijk naar de verhuurder gaat.

Nog een vraag omdat ik altijd wil bijleren:
Heeft een verhuurder in dit geval het recht om de woning te betreden (wat in principe nooit mag)? Bv om rottende en stinkende voedingswaren te verwijderen, een openstaand raam te sluiten, ...

[Vandebos]

- Curator wordt van rechtswege aangesteld, diens kosten worden uit de nalatenschap gehaald of vergoed uit een hiervoor opgericht fonds (overheid).
- Opbrengst van inboedel zal idd slechts in die mate naar verhuurder gaan dat er na bevoorrechte schuldeisers nog wat overblijft. De neergelegde huurwaarborg is echter altijd voor de verhuurder (vanwege huurderving/ waardederving) in zo verre deze het totaal van het door de verhuurder geëiste bedrag niet overstijgt. Mocht er een restant zijn, dan zal dit worden opgenomen in de nalatenschap.
- Als de verhuurder is overleden en alle erfgenamen weigeren de nalatenschap is er niemand die in se een klacht wegens huisvredebreuk kan neerleggen. Daarnaast is de verhuurder er nog steeds contractueel en wettelijk toe gehouden dringende werkzaamheden in het pand uit te voeren, dit zowel vanuit het oogpunt van het woonrecht, dat bij de overleden huurder, rust als het eigendomsrecht dat hem toebehoort.

[artemis]

Bedankt VDB

[Vandebos]

Kleine bijkomende opmerking in de rand:

Het overlijden van de verhuurder en het hierdoor verbreken van de huurovereenkomst door één van de erfgenamen of de curator, geeft de verhuurder doorgaans niet het recht om een schadevergoeding te eisen vanwege vroegtijdige verbreking van het huurcontracten. Het overlijden van de ondertekenende huurder wordt bij de verbrekeing beschouwd als een verschonende factor op grond van overmacht.

[mava105]

Heb een dergelijk probleem 2 maal meegemaakt in mijn beroepsloopbaan. Een eerste overlijden was van iemand die woonde in een appartement boven een horecazaak, zonder erfgenamen, en levende van OCMW steun. Hier heeft het OCMW eerst het pand betreden en alle waardevolle zaken (geld, waardepapieren, kleding, antiek,....) weggehaald, waarna ik een aannemer opdracht kon geven de boel op te kuisen. Ben wel persoonlijk eerst nog eens gaan rondneuzen in alle kasten, en heb toch nog een paar prullaria gevonden die me persoonlijk interesseerden.
Bij een 2de overlijden hadden de erfgenamen de erfenis geweigerd, en heeft een notaris een inventaris opgemaakt. We mochten onmiddellijk over het pand beschikken (Horecapand) op voorwaarde dat we de volledige inboedel vermeld op de inventaris gedurende 1 jaar zouden bewaren. Deze inboedel werd dan in 1 kamer op de verdieping bijeengebracht. Na 1 jaar mochten we alles opruimen en naar het stort voeren. Er had niemand meer naar omgekeken.

[artemis]

Kleine bijkomende opmerking in de rand:

Het overlijden van de verhuurder en het hierdoor verbreken van de huurovereenkomst door één van de erfgenamen of de curator, geeft de verhuurder doorgaans niet het recht om een schadevergoeding te eisen vanwege vroegtijdige verbreking van het huurcontracten. Het overlijden van de ondertekenende huurder wordt bij de verbrekeing beschouwd als een verschonende factor op grond van overmacht.

Geen schadevergoeding, maar wel een opzeg van 3 maand?

Bij mijn weten en ervaring mag een familielid die geen erfgenaam hoeft te zijn ook de huur opzeggen. Kan de familie de huur opzeggen, ook als de erfenis geweigerd wordt? Ik zou het logisch vinden van wel en het kan een aantal zaken bespoedigen. In geval van een overlijden is een snelle opzeg van belang voor alle betrokken partijen, maar of men een erfenis aanvaardt of weigert is niet altijd meteen geweten, daar kan soms enige tijd over gaan. Vandaar mijn vraag.

[Vandebos]

Kleine bijkomende opmerking in de rand:

Het overlijden van de verhuurder en het hierdoor verbreken van de huurovereenkomst door één van de erfgenamen of de curator, geeft de verhuurder doorgaans niet het recht om een schadevergoeding te eisen vanwege vroegtijdige verbreking van het huurcontracten. Het overlijden van de ondertekenende huurder wordt bij de verbreking beschouwd als een verschonende factor op grond van overmacht.

Correctie: bij nalezen procedure blijkt dat ... geen opzegperiode mag gevraagd worden doch wel een opzegvergoeding die de twee maand huur niet mag overschrijden.

[Vandebos]

Kleine bijkomende opmerking in de rand:

Het overlijden van de verhuurder en het hierdoor verbreken van de huurovereenkomst door één van de erfgenamen of de curator, geeft de verhuurder doorgaans niet het recht om een schadevergoeding te eisen vanwege vroegtijdige verbreking van het huurcontracten. Het overlijden van de ondertekenende huurder wordt bij de verbrekeing beschouwd als een verschonende factor op grond van overmacht.

Geen schadevergoeding, maar wel een opzeg van 3 maand?

Bij mijn weten en ervaring mag een familielid die geen erfgenaam hoeft te zijn ook de huur opzeggen. Kan de familie de huur opzeggen, ook als de erfenis geweigerd wordt? Ik zou het logisch vinden van wel en het kan een aantal zaken bespoedigen. In geval van een overlijden is een snelle opzeg van belang voor alle betrokken partijen, maar of men een erfenis aanvaardt of weigert is niet altijd meteen geweten, daar kan soms enige tijd over gaan. Vandaar mijn vraag.

Dat lijkt me sterk aangezien op dat ogenblik een partij die geen belang heeft in het afwikkelen van de nalatenschap een beslissing neemt die wel degelijk een impact heeft op de nalatenschap. De enige uitzondering die ik hier enigerwijze zie is in het geval er voor het overlijden een gevolmachtigde werd aangesteld die de zaken van de huurder beheert en zelfs deze zijn opdracht neemt bij het overlijden van het onderwerp van de opdracht een einde.

[artemis]

Zie mij PB.

[sloeberken]

Als de erfgenamen al de erfenis via het gerecht laten verwerpen denk ik dat er weining zal te rapen vallen ( de inboedel zal wel al door een of meerdere deurwaarders in beslag zijn), dus alle kosten die u maakt misschien tevergeefs buiten de huurwaarborg.