"Huurcompensatie", contract zwijgend verlengd, nu rechtzaak

[djorkaef]

Goeiedag,

Ik zal even mijn probleem vereenvoudigd uitleggen.
Ik huur al 3 jaar een studentenwoning (contract van 1 jaar).

Het eerste jaar zijn alle huurbetalingen helemaal correct gebeurd.
Daarna is het contract stilzwijgend verlengd.

Het tweede jaar heb ik, door gebreken aan de woning, ongeveer 25% per maand minder betaald (gedurende 12 maanden).
Het ocmw heeft over deze compensatie/renovaties gecommuniceerd met de verhuurder, maar wil hier nu niets van op papier zetten.
De verhuurder bevestigt deze communicatie wel maar geeft ook niet aan waarover het ging.
Er zijn reparaties gebeurd aan kachel en waterlekken, lang nadat er offertes van gemaakt waren, dus alles ging heel moeizaam.
De reparaties hebben de problemen nooit 100% opgelost. Op de verminderde overschrijvingen zijn wel nota's gezet met daarin verwijzingen naar gebreken in het huis.

Ook hierna (een volledig jaar van verminderde betalingen) is het contract stilzwijgend verlengd.
Er is hierover geen briefwisseling met de verhuurder.

Het derde jaar is alles weer perfect betaald (ondanks blijvende problemen), en op de 8ste maand word ik voor de rechtbank gedaagd om alle gemiste huur van het jaar daarvoor terug te betalen en daarna de woonst te verlaten. De verhuurder beweert nooit huurcompensatie te hebben aangeboden, en alles steeds direct te hebben hersteld. Dit is de allereerste keer dat er een beklag gemaakt wordt over die verminderde betaling/compensatie. Het is voor mij moeilijk om te bewijzen dat de verhuurder akkoord ging met de compensatie.

Het enige wat ik, volgens mij thans, als sterk argument kan bovenhalen, is dat het 1.5 jaar geduurd heeft vooraleer ik in gebreke werd gesteld, dat de verhuurder nooit contact met mij gezocht heeft, en dat het contract zelfs stilzwijgend verlengd werd nadat er een volledig jaar slechts 75% betaald werd.

Maar is dit een sterk argument? Welk standpunt kan ik het best innemen? Of is dit bij voorbaat een verloren zaak?

Groeten

[mava105]

U eigenmachtig het recht toekennen om de huur te verminderen, zelfs voor gebreken, is niet toegelaten. Rechters behouden zich dat privilegie voor. Er is dus veel kans dat je de achterstellen, + intresten , zal moeten ophoesten.
De juiste weg is: Aangetekend schrijven aan verhuurder, oproeping in verzoening en dan naar vrederechter.

[djorkaef]

Tijdens het aangaan van de huurovereenkomst was er sprake van renovatiewerken die nodig waren om het huis optimaal te kunnen gebruiken, en dat hier compensatie voor zou worden gegeven. Dit kan de getuige (welliswaar een vriend van mij) die erbij was ook bevestigen. Maar ook dit wordt door de tegenpartij natuurlijk weggeblazen en ontkend. Dit verhaal is feitelijk veel uitgebreider dan bovenstaande bewoordingen, maar daartoe zal het door de tegenpartij wel herleid worden vermits er niets op papier staat. Zeer jammer.

Er bestaat dus niet iets als 'stilzwijgend instemmen met de verminderde huur', ook niet als het contract steeds verlengd wordt?

[scorpioen]

Het gedeeltelijk niet betalen van huur omdat de verhuurder de nodige herstellingen niet uitvoert is toegestaan.
Zie over deze problematiek: http://www.law.kuleuven.be/jura/art/39n2/sercu.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

Maar ....
als zoals in het geval van djorkaef, de verhuurder betwist dat er gebreken waren waaraan hij niet tijdig verholpen heeft, zit de huurder wel met het probleem dat hij moet bewijzen dat de verhuurder in gebreke is gebleven en welk het mingenot is dat hij daardoor geleden heeft.

In het kader van de door de verhuurder ingestelde procedure kan de huurder een tegenvordering instellen voor het geleden mingenot.

De kans lijkt mij klein dat de vrederechter zal aanvaarden dat de verhuurder stilzwijgend ingestemd heeft met de verminderde huur.
Wel kan de vrederechter oordelen dat de verhuurder in gebreke gesteld werd, deze ingebrekestelling niet betwist heeft, zodat het gebrek bewezen is en het aan de verhuurder toekomt te bewijzen wanneer hij aan dit gebrek verholpen heeft.

[djorkaef]

De kans lijkt mij klein dat de vrederechter zal aanvaarden dat de verhuurder stilzwijgend ingestemd heeft met de verminderde huur.
Wel kan de vrederechter oordelen dat de verhuurder in gebreke gesteld werd, deze ingebrekestelling niet betwist heeft, zodat het gebrek bewezen is en het aan de verhuurder toekomt te bewijzen wanneer hij aan dit gebrek verholpen heeft.

Maar de verhuurder is hiervoor indertijd niet schriftelijk in gebreke gesteld; dus ook niet onbetwist?
Of is een verminderde huurbetaling met nota "renovaties nodig" misschien evenwaardig als een ingebrekestelling?

De huurbaas geeft ook geen toestemming om de offertes en facturen van de werken op te vragen bij de aannemers.
Hij verdedigt zich enkel met door hem gekozen selectieve documenten.

Danku

[scorpioen]

Vermeldingen op overschrijvingen kunnen als ingebrekestelling aanvaard worden. Ze moeten wel nauwkeurig genoeg zijn. Tevens is het dan aangewezen om deze vermeldingen bij elke overschrijving te herhalen.

Wat niet wegneemt dat een aangetekende ingebrekestelling de voorkeur geniet.

[djorkaef]

Zeer bedankt! Dit kan misschien wel eens enorm helpen.