Probleem huurder

[Jan Verbeem]

Aangezien ik in het buitenland woon, besloot ik vanaf 1 juli 2011 mijn gelijkvloers appartement in Belgie te verhuren. De verhuur werd afgesloten door een lokaal immo kantoor welke enkel betrokken werden voor het afsluiten van het kontrakt. De bewoner is een alleenstaande dame maar in het geregistreerde 3-6-9 huurcontract staan zowel zij als haar vader genoteerd als huurders.

De huurprijs is 500 Euro/maand + 25 Euro voorschot als deelname in de gemeenschappelijke kosten en het eigen waterverbruik.( dit is hoe het vermeld staat in het huurcontract.

Vanaf dag 1 waren er problemen met de huurder.Er kwamen klachten van defecten, maar wanneer ik onmiddellijk aanbood om deze defecten te repareren of vervangen door middel van mij ouders, werd dit geweigerd omdat de huurder van mening was dat dit diende te gebeuren door een persoon van zijn keuze.

De huur word veronderstelt te worden betaald voor de 1ste van elke maand, maar dit is nog nooit gebeurd.Ik ontvang 250 Euro omstreeks de 8ste en 250 Euro omstreeks de 22ste. Ik maak hierover geen probleem zolang als ik op het einde van de maand mijn huur heb ontvangen.
Het voorschot op de gemeenschappelijke kosten word voor ongeveer 40% betaalt en op de afrekening kwam de eerste 20 maanden geen reactie.

November 2011 begin ik brieven te ontvangen van het HS (huurderssyndicaat) dat er ernstige vochtproblemen zouden zijn, hetgeen ik pertinent weet dat dit niet het geval is. Het HS zowel als de huurder weigeren mijn ouders, die door mij gevolmachtigd zijn, toegang tot de woning om inspectie uit te voeren.Een inspectie door een gespecialiseerde firma word ook geweigerd. Wel stuurt stuurt het HS mij een aangetekend schrijven met een offerte ven een firma aangesteld door de huurder ten bedrage van 6200 Euro en eist dat de werken worden uitgevoerd binnen de 15 dagen.Ik ga hiermee niet akkoord uiteraard.
Dan februari 2012 later krijg ik een brief van Wonen-Vlaanderen dat zij een inspectie zullen uit voeren op verzoek van de huurder. Het verslag van Wonen-Vlaanderen wijst uit dat er helemaal geen vochtproblemen zijn en dat de klacht van de huurder zonder gevolg geklasseerd word.
Hierna word het geruime tijd stil, hoewel de huurder nog steeds elke communicatie weigert en het HS blijft provoceren met brieven waarin zij beweren dat ik een inbreuk maak op het rustig huurgenot wanneer ik een aangetekend schrijven stuur naar de huurder, en dat alle communicatie ENKEL via het HS mag geschieden.

Betalingen gebeuren nog steeds op dezelfde basis als hogerop vermeld. De huur in 2 schijven en het voorschot op de gemeenschappelijke kosten a ratio van 40% van het bedrag vermeld in het huurcontract.Huurder neemt ook NOOIT aangetekende zending in ontvangst.

November 2012 begint het HS de gemeenschappelijke kosten van 2011 te betwisten en verklaart dat de huurder nooit een uiteenzetting van de inhoud van deze kosten heeft ontvangen of zelfs een afrekening.Er zijn echter bewijzen dat deze uiteenzetting door het immo kantoor per email werd verstuurd aan de huurder in augustus 2011 en door mij aan het HS in januari 2012 welke deze nogmaals hebben doorgemaild aan de huurder en waarvan ik een kopij heb.


In februari 2012, en nadien ook in februari 2013, na het aflopen van de algemene vergadering van de beheerraad heeft het HS telkens per aangetekend schrijven de gedetailleerde afrekening van het voorbije jaar ontvangen integraal zoals ik ze ontving van de Syndicus.

Het is dus duidelijk dat het HS wil provoceren met onwaarheden.Dan februari 2013 begint het HS de correctheid van de bedragen van de gemeenschappelijke kosten te betwisten, met beweringen dat de huurder slechts een gedeelte van van het haar toegewezen onderhoud dient te betalen aangezien zij op het gelijkvloers woont en geen gebruik maakt van de 1st en 2 de verdieping. Er is geen lift in het gebouw en de gemeenschappelijke kosten worden berekent per oppervlakte van de woning.

Aangezien ik zie dat dit een straatje zonder einde is besluit ik april 2013 een index aanpassing door te voeren, iets waarvan ik nooit de bedoeling had maar ik begin het spelletje beu te worden.Ik verstuur deze per aangetekend schrijven naar zowel de huurder als het HS. De huurder neemt het schrijven zoals gewoonlijk niet in ontvangst.Op dit schrijven word niet gereageerd. Ik maak dan einde mei 2013 telefonisch kontakt met het HS en stel hun voor om een gedeelte van de gemeenschappelijke kosten voor eigen rekening te nemen en de volgende index aanpassingen niet door te voeren op voorwaarde dat de heksen jacht ophoud.Er word afgesproken dat het HS zal overleggen met de huurder en mij per email antwoord zal geven op het einde van de week.
Op het einde van de week ontvang ik een email dat zij enkel wensen te reageren op aangetekende schrijven.

Vanaf april 2013 begint te huurder mij dan 2 x 250 Euro per maand ( 8ste en 22ste) als huur te storten en een aantal stortingen van 1 Euro verspreid over de maand met telkens vermeldingen in de lijn van extra kwaliteit warm water- extra kwaliteit behang- extra kwaliteit communicatie enz..Dit varieert van 10 tot 20 stortingen per maand van telkens 1 Euro.

Op 1 juli 2013 ben ik wettelijk gerechtigd opnieuw een index aanpassing door te voeren, en aangezien de huurders nog steeds dwars liggen voer ik deze ook door. Ik verstuur deze per aangetekende zending aan beide huurders, waarvan de bewoner zoals gewoonlijk geen ontvangst neemt, en de vader de zijne ongeopend en per aangetekend schrijven terug stuurt met het verzoek mijn brieven naar het HS te sturen, wat ik dan ook gedaan heb.

Ik hoop dat mijn uitgebreide uiteenzetting u niet de lust ontnomen heeft om mij enig advies te geven.

In kort. De achterstand is momenteel ongeveer 350 Euro, hoofdzakelijk in gemeenschappelijke kosten, dus vermoed ik dat een vraag tot contract verbreking en uitzetting aan de vrederechter negatief zou zijn. Het HS is hier ongetwijfeld ook van op de hoogte.
De kost voor een advocaat zal waarschijnlijk hoger liggen de schadevergoeding die ik kan ontvangen, en waarschijnlijk zal achteraf de ganse historie zich herhalen.

Wat mij echter op de maag ligt is dat ik telkens vereist ben van aangetekende schrijven te doen, momenteel 23 in totaal, welke niet in ontvangst worden genomen en waarvan de kost oploopt. Hou ook in gedachten dat ik in het buitenland woon zodat ieder schrijven per email verstuurd word naar een familielid, welke dit dan uitprint en naar mijn +80 jaar oude ouders brengt die het dan op hun beurt moeten versturen.

Mijn vragen zijn dan ook.

-Is een aangetekende zending die niet in ontvangst word genomen en word teruggestuurd naar de afzender rechtsgeldig ?

-Ben ik verplicht oom per aangetekend schrijven te reageren op aangetekende schrijven van het huurderssyndicaat, of is een email met lees bevestiging rechtsgeldig?

-Ben ik verplicht om te reageren op schrijven van het HS et al. Het HS is niet vermeld in het huurcontract.

-Hoe zou u deze zaak aanpakken?

Alvast dank om uw aandacht.

[Turaki]

-Inhoud AS wordt verondersteld gekend te zijn vanaf de 1e aanbieding door de postbode. Voor de zekerheid kan u echter best ook altijd dezelfde brief via de gewone post versturen, en in beide brieven naar elkaar verwijzen. Ook de teruggekeerde AS nooit openen, maar gesloten bewaren (voor eventueel in een rechtszaak).
-Betreffend het HS, ik heb niet echt een idee wat hun statuut is. Mijn eerste inschatting is dat u hier geen contract mee heeft, en zij enkel kunnen optreden om te bemiddelen. U kan hen dus (volgens mij) negeren.
-Persoonlijk zou ik zulke huurders zo snel mogelijk kwijt willen. Stuur een AS waarin u stelt dat ze de achterstand meteen betalen (binnen de 2 weken na ontvangst, dit kan u volgen op de site van de post), en ook vanaf nu op de correcte datum de huur + kosten.
Volgende keer dat ze dit doen opnieuw een AS met dezelfde eisen, alleen bijzetten dat u anders genoodzaakt zal zijn verdere stappen te nemen.
En als ze dan nog niet tijdig of volledig betalen, naar de rechtbank om het te laten uitzetten.

[Jan Verbeem]

De procedure voor een AS zoals u ze beschrijft is mij bekend, alleen zie ik het nut niet van de brief per gewone post. Als ze reeds weigeren de aangetekende zendingen in ontvangst te nemen, zullen ze zeker ontkennen een gewone brief ontvangen te hebben, en ik kan deze zending ook nooit bewijzen.
De AS die terug keerden werden bewaard op de wijze zoals u beschrijft.

-Het HS is inderdaad enkel een bemiddelaar maar ik ken ook hun officieeel statuut niet. Nu dat een der huurders mij per AS heeft verzocht alle schrijven naar het HS te sturen weet ik ook niet of ik dit kan negeren, en of de AS naar hun rechtsgeldig zijn aangezien ze tenslotte een derde partij blijven en ik wettelijk verplicht ben met de huurder te communiceren.

-Welke waarde heeft een email met lees bevestiging voor een rechtbank?

-Ik wil niet liever als de huurder zo snel mogelijk uit de woning hebben, maar ik betwijfel dat een rechter een uitzetting zal vonnissen voor een achterstal minder dan 2 maanden huur.

[sloeberken]

alleen zie ik het nut niet van de brief per gewone post. Dat is wel voornaam als het voor de vederechter komt dit bewijst dat u alles hebt gedaan om hun in kennis te stellen, wel in bijde brieven afsluiten met het volgende.
"enkel voor de goede orde en om kennisname te garanderen wordt dit schrijven u zowel aangetekend als per gewone post verzonden."

Een email word ook als bewijs aanvaard, doch is het altijd beter een AS.

[mava105]

Met deze huurder heb je blijkbaar al VEEL TE LANG geduld gehad.
Naar de vrederechter ermee.
Deze men,sen spelen met uw voeten dat het niet mooi meer is.
Een AS dat door de ontvanger niet wordt afgehaald is OOK GELDIG. De terug gekomen AS niet openen, maar gesloten bijhouden.
Voor de vrederechter zou je ook het totale bedrag van de aangetekende brieven kunnen eisen als schadevergoeding.
Persoonlijk zou ik de verbreking van de huurovereenkomst eisen voor de vrederechter.

[Jan Verbeem]

Met deze huurder heb je blijkbaar al VEEL TE LANG geduld gehad.
Naar de vrederechter ermee.
Deze men,sen spelen met uw voeten dat het niet mooi meer is.
Een AS dat door de ontvanger niet wordt afgehaald is OOK GELDIG. De terug gekomen AS niet openen, maar gesloten bijhouden.
Voor de vrederechter zou je ook het totale bedrag van de aangetekende brieven kunnen eisen als schadevergoeding.
Persoonlijk zou ik de verbreking van de huurovereenkomst eisen voor de vrederechter.

Ik ben we wel degelijk bewust dat deze mensen met mijn voeten spelen, maar ik heb zo een gevoel dat ik 500 Euro of meer aan een advocaat ga spenderen, en dat de rechter geen uitzetting uitspreekt maar de huurder een periode toestaat om de achterstal bij te passen.

Ik heb ook ooit gehoord dat indien de huurder de achterstallen bijpast de dag voor de zitting, er eigenlijk geen rechtszaak is, maar ik heb wel mijn advocaat kosten

[mava105]

Maar je hebt als verhuurder wel het recht om JAARLIJKS minstens 1 x uw eigendom te bezoeken. Dat kan de huurder u niet verbieden. Uit uw post maak ik op dat je het pand nog niet bezocht hebt sedert de verhuring aan deze huurders. In welke staat zal je uw eigendom aantreffen denk je?
Tevens heeft een huurder niet te bepalen wie het eigenaarsonderhoud dient uit te voeren.
EEN ZEER GOEDE RAAD: BEZOEK ZO SNEL ALS MOGELIJK UW EIGENDOM.
Stuur huurder een AS en stel enkele dagen voor. Laat u vergezellen door iemand met kennis van zaken, en maak foto's. Hopelijk voor u is er een ingaande PB opgemaakt. Als je hier abnormale zaken worden vastgesteld kan je, samen met de huurachterstand, laten uitdrijven. Je hoeft hier zelfs geen advocaat voor te nemen. Je zou dat zelf kunnen regelen.

[Jan Verbeem]

Bestaat er in Belgie geen organisatie gelijkaardig aan het huurderssyndicaat maar dan voor huurders ? Ik ben op de hoogte van het algemeen eigenaars syndicaat aes-snp, maar als ik hun diensten overloop stel ik vast dat een advocaat goedkoper is.

Kan iemand met zekerheid bevestigen dat een email met lees bevestiging aanvaard word als bewijs op een rechtbank.

[bambipower]

Ik ben op de hoogte van het algemeen eigenaars syndicaat aes-snp, maar als ik hun diensten overloop stel ik vast dat een advocaat goedkoper is.

60€ voor een jaar... is toch niet veel?

http://www.snp-aes.be/index.lasso?p=432" onclick="window.open(this.href);return false;

[Jan Verbeem]

Ik ben op de hoogte van het algemeen eigenaars syndicaat aes-snp, maar als ik hun diensten overloop stel ik vast dat een advocaat goedkoper is.

60€ voor een jaar... is toch niet veel?

http://www.snp-aes.be/index.lasso?p=432" onclick="window.open(this.href);return false;

60 Euro is enkel het lidgeld, voor juridisch advies betaal je nogmaals 36 Euro per ½ uur.

[Turaki]

De procedure voor een AS zoals u ze beschrijft is mij bekend, alleen zie ik het nut niet van de brief per gewone post. Als ze reeds weigeren de aangetekende zendingen in ontvangst te nemen, zullen ze zeker ontkennen een gewone brief ontvangen te hebben, en ik kan deze zending ook nooit bewijzen.

Die brief met de gewone post heeft geen enkele bijkomende waarde op zich, dat klopt. Maar als de huurders uw AS niet gaan afhalen, hebben ze het nu nog moeilijker om te beweren dat ze de inhoud niet kennen. Beweren dat deze brief niet is aangekomen is ook moeilijk, daar u er in het AS naar verwijst, en ze uw AS niet tegenspreken.
Bijkomend voordeel is dat u voor de rechter een nog betere indruk maakt, want u weet dat de huurders de AS niet gaan afhalen, en zorgt er toch voor dat ze de inhoud zeker kennen.
En als laatste, stel dat u in uw AS een termijn opgeeft, en ze komen uw AS niet ophalen, dan kennen ze toch de gegeven termijn en met een beetje geluk houden ze zich hier ook aan. Zo kan u een kostelijke en tijdrovende procedure misschien vermijden.

[Jan Verbeem]

EEN ZEER GOEDE RAAD: BEZOEK ZO SNEL ALS MOGELIJK UW EIGENDOM.
Stuur huurder een AS en stel enkele dagen voor. Laat u vergezellen door iemand met kennis van zaken, en maak foto's. Hopelijk voor u is er een ingaande PB opgemaakt. Als je hier abnormale zaken worden vastgesteld kan je, samen met de huurachterstand, laten uitdrijven. Je hoeft hier zelfs geen advocaat voor te nemen. Je zou dat zelf kunnen regelen.

Allemaal goed en wel, maar niet zo simpel uit te voeren als je ver weg in het buitenland woont.

[mava105]

Tja, alles zal zo wel zijn voor en nadelen hebben zeker.

[Jan Verbeem]

Iemand enig idee hoe een vrederechter zou reageren op het feit dat een huurder meerdere stortingen per maand doet van 1 Euro met telkens een belachelijke mededeling zoals Extra kwaliteit behang - Extra kwaliteit vensters - Extra kwaliteit warm water en nog veel meer van dat

[bambipower]

Volgens mij zul je toch echt niet anders kunnen dan eens terug naar belgie te komen, en deze zaak voor het vredegerecht te laten komen. Volgens mij sta je wel redelijk recht in je schoenen, maar op het vredegerecht zal je toch op weinig begrip moeten rekenen als je als uitvlucht gaat gebruiken 'dat je in het buitenland woont'. Iets verhuren vraagt toezicht/onderhoud/..., toch af en toe. Dat is iets dat toch redelijk evident is. Ik persoonlijk vind dan ook verhuren/buitenland wonen niet echt rijmen.