Beslissing van de Vrederechter

[Primaat]

Beste,

Hopelijk kan ik hier voor wat advies omtrent een beslissing van de vrederechter.

Het volgende heeft zich voorgedaan;

Op 24 December 2012 heb ik het 9 jarig contract opgezegd, per aangetekende, dat per 1 April 2012 inging. het contract was geregistreerd.
Ik kreeg op 14 Januari 2013 een brief van het postagentschap dat de brief niet opgehaald was door de verhuurder. Kort daarna kreeg ik een email van de verhuurder dat deze het poststuk had gemist, ik heb hem toen een kopie opgestuurd ook aangetekend aangezien ik het origineel in de envelop wilde houden ivm eventuele conflicten.
De verhuurder gaf toen aan dat de opzeg per 1 Februari inging. ik heb de verhuurder duidelijk aangegeven waarom dit niet kon maar hij hield voet bij stuk.
Aan het eind van de maand was er een nieuwe huurder welke de woning per 1 Maart wilde hebben ( mijn contract liep officieel af op 31 Maart).
De huur zou rond zijn maar de verhuurder wist een dag voor vertrek ( ik verliet het huis al op 28 februari) te melden dat de nieuwe huurder afzag van de huur.
De reden dat dit waarschijnlijk gebeurde was dat ik hem aangaf geen huur voor Maart te willen betalen voor een woning die vanaf 1 maart al verhuurd zou worden aan een ander.
Ik heb de nieuwe huurder toen gemaild en deze gaf aan dat het tekenen van het contract nog zou doorgaan op 1 maart. De verhuurder loog dus tegen mij.
Door deze feiten en een aantal intimidaties, bedreigingen en chantages heb ik het huis verlaten op 28 februari zonder in te gaan op de eisen van de verhuurder op en heb toen alleen de huur over gemaakt voor de maand Maart op advies van een vriend die wat meer ervaring heeft met dit soort zaken.
Kort daarna kreeg ik een email en een aangetekende met de eis voor huur voor de maanden Maart, April en 3 maanden schadevergoeding voor het eerder opzeggen van de huur. Hier heb ik per mail op gereageerd dat ik dit niet zou betalen. Kort daarna kreeg ik een rekening van de advocaat ook met de eis voor Maart en April maar nu 2 maanden schadevergoeding. Ik heb de advocaat hier op gemaild dat ik dit niet zou gaan betalen omdat de feiten niet kloppen. kort daarna kreeg ik een aangetekende van de deurwaarder met dezelfde eisen en een dagvaarding. Op 5 juni ben ik naar de vrederechter gegegaan en heb daar de gesloten aangetekende eerste opzegbrief laten openen door de rechter welke direct aantoonde dat de verhuurder geen recht heeft op huur voor de maand april 2013. Verder moesten de verhuurder, diens advocaat en ik zelf buiten de zaal tot een oplossing komen. Ik heb de advocaat van de verhuurder gezegd dat de verhuurder had gelogen over de nieuwe huurder en nu dubbele inkomsten heeft ontvangen ( van de nieuwe huurder en mij).
Toen wij teruggingen naar de vrederechter hebben zij aangegeven dat zij afstand deden van de vordering van de maand April en ik heb aangegeven dat ik mijn geld voor de maand Maart terug wil wegens dubbele inkomsten van de verhuurder, zij hebben toegegeven voor de vrederechter dat dat inderdaad zo was.

Nu heb ik een beslissing van de vrederechter ontvangen waarin het volgende belangrijke stuk staat:

“uit stuk 8 van de eiser blijkt dat de vordering betwist wordt. Dit blijkt ook uit de mondelinge bezwaren van de tweede verweerster ter terechtzitting van 5 juni 2013.
Om van een betwisting te kunnen spreken is het niet nodig dat deze betwisting in een conclusie is vervat. Alleszins is geen sprake van aanvaarding of stilzwijgende aanvaarding en dus van een niet-betwiste schuldvordering in de zin van artikel 3 lid 1 van betreffende verordening, zodat de gevraagde waarmerking niet verleend kan worden.”

En verder dat de volledige waarborg, rechtsplegingsvergoeding en de dagvaarding aan de verhuurder moeten worden betaald ( +/- 2000 euro)!

Ik heb nu het idee dat er totaal niet geluisterd is naar de bekenning van de verhuurder dat hij dubbele inkomsten heeft gehad en dat de oorspronkelijke betwisting ging over het feit dat de verhuurder mij wilde betalen voor zaken waar hij geen recht op heeft.

Ik wil een brief sturen naar de vrederechter met verzoek om de zaak te herzien, ik heb gelezen dat deze dit nog wel eens wil doen omdat ze erkenen fouten te hebben gemaakt.
Maar wat kan ik hier nu verder nog aan doen? Ik heb minimale financiele middelen en woon na het vertrek uit Belgie in Nederland (feiten waar de verhuurder gretig gebruik van maakte).

Hopelijk kunt u mij hier verder mee helpen.

[Kali]

U kan niet opnieuw naar de vrederechter, u kan enkel in beroep gaan tegen het vonnis.

De rechter is enkel verplicht met de schriftelijke stukken (o.a. conclusie) rekening te houden en daarop te antwoorden.

Oftewel had u de mondelinge discussie moeten laten acteren op het zittingsblad, oftewel had u dit in conclusie dienen uit te werken.

[Primaat]

Met andere woorden, ik had de rechter ons niet moeten laten buitenzetten om daar het probleem op te laten lossen.
De bekentenis van de verhuurder omtrent de dubbel ontvangen huur en de bewijsstukken dat er geen recht was op huur voor de maand April welke de rechter heeft gehoord/gezien hadden toch meegenomen moeten worden in de beslissing?

[Kali]

Die bekentenis was mondeling...

Ofwel had die bekentenis dienen geacteerd te worden, oftewel had ze op schrift dienen te staan...

[mava105]

Wanneer is uw huurovereenkomst ingegaan? Je spreekt hier van een 9 jarig huurcontract, maar heb je die volledig uitgedaan? Indien opgezegd tijdens de eerste 3 jaar, heeft de verhuurder recht op 1, 2 of 3 maanden wederverhuringsvergoeding.
Op opzeg lijkt me wel geldig. Het is niet omdat verhuurder uw AS niet is gaan afhalen, dat uw opzeg ongeldig zou zijn. Vanaf 1 april mocht de verhuurder dus de woonst opnieuw verhuren. Indien hij dit vroeger deed, verhuurde hij eigenlijk iets dat nog verhuurd was, en dat kan niet tenzij u hiermede akkoord ging (schriftelijk)

[Primaat]

Het contract is ingegaan op 1 April 2012, het contract liep af na officiele opzeg op 31 Maart 2013. Ik zou dus 2 maanden wederverhuringsvergoeding moeten betalen, dat betwiste ik niet.
Maar hij verhuurde de woning inderdaad per 1 maart al aan de nieuwe huurder en heeft hier over gelogen. Ik had aagegeven bij de rechter dat hij de woning tijdens mijn nog lopende contract verhuurde en daarom de huur voor die maand terug wil.
Maar kan een rechter mij de volledige processkosten aanrekenen als ook maar 1 deel van de vordering niet juist blijkt te zijn?
Ik heb overigens van alles dat er gebeurde tot aan de zitting bewijs op papier in de vorm van email contact.

[Kali]

U had dit op de zitting moeten voorleggen, nu is vijgen na pasen ...

De overgrote meerderheid van de vordering werd toegekend, daar u de 2 maanden wederverhuringsvergoeding blijkbaar ook niet betaalde...

[Primaat]

De verhuurder wilde in eerste instantie 3 maanden wederverhuringsvergoeding en probeerde dit met intimidatie, bedreigingen en chantage los te krijgen, uiteraard betaal ik dan niet.
Ik heb overigens alle leugens, bedrog en chantage op papier staan, de verhuurder was niet zo slim om dat niet via email te doen maar dat baat blijkbaar niet.
Ik voel dat er van recht geen sprake is in dit geval, met slinkse manieren is hier te werk gegaan.

Met advocaten heb ik geen ervaring helaas en heb zelf het geld er ook niet voor, jammer dat een rechter nota bene dan graag heeft dat de advocaat van de tegenpartij met mij gaat onderhandelen terwijl deze zeker niet in mijn voordeel zou handelen.
Van onderhandelen was trouwens geen sprake aangezien ik duidelijk heb laten zien waarom ik tegen de vorderingen was.
Ik heb alles aangetoond dat onjuist was en dit had tot gevolg dat de verhuurder en zijn advocaat gedwongen waren om van de vordering van huur van de maand April afstand te doen en toe te geven dat er dubbele huur is ontvangen. Op dat moment dacht ik dat het de rechter duidelijk was wat mijn tegen eis was, geen maand April en de maand Maart retour aangezien dit dubbele inkomsten waren.
Hoe kan het dan dat de rechter in mijn nadeel beslist, dit begrijp ik niet?

[scorpioen]

Wat heeft de vrederechter nu beslist?

Heeft de vrederechter zijn beslissing niet verder gemotiveerd? Hij zegt dat er een betwisting is. Dan moet hij ook motiveren waarom hij over deze betwisting een bepaalde beslissing neemt.

De huur van de maand april moet u niet betalen. U hebt tijdig opgezegd.

De huurovereenkomst heeft een aanvang genomen op 1 april 2012. De opzeg werd gegeven tegen 31 maart 2013. De huurovereenkomst heeft een einde genomen in het eerste jaar (de laatste dag van het eerste jaar) zodat u een vergoeding van drie maanden huur verschuldigd bent.

U hebt de huur opgezegd tegen 31 maart 2013, maar de woning verlaten op 28 februari 2013. Dan blijft u toch de huur van de maand maart verschuldigd. Dat de eigenaar de woning ondertussen verhuurd heeft voor de maand maart en dus dubbel huur ontvangt voor de maand maart doet hieraan niets af.

[Primaat]

Beste scorpioen,

Dit is wat uiteindelijk besloten is omtrent de gehele betwisting;

“uit stuk 8 van de eiser blijkt dat de vordering betwist wordt. Dit blijkt ook uit de mondelinge bezwaren van de tweede verweerster ter terechtzitting van 5 juni 2013.
Om van een betwisting te kunnen spreken is het niet nodig dat deze betwisting in een conclusie is vervat. Alleszins is geen sprake van aanvaarding of stilzwijgende aanvaarding en dus van een niet-betwiste schuldvordering in de zin van artikel 3 lid 1 van betreffende verordening, zodat de gevraagde waarmerking niet verleend kan worden.”

volgens de huurwet en volgens de rechter vertrek ik officieel pas per 31 Maart dus nadat het volledige eerste jaar is volgemaakt vandaar dat de rechter mij maar 2 maanden vergoeding laat betalen.
Als ik bovenstaande stuk van de beslissing goed interpreteer dan zou het betekenen dat ik blijkbaar stilzwijgend zou hebben aanvaard dat de woning verhuurd werd tijdends mijn nog lopende contract, dit was niet waar en dit heb ik ook aangegeven voor de rechter.
U geeft aan dat het niet uitmaakt of iemand de woning die ik nog huur ook huurt en de verhuurder dus zo 2 maal inkomen heeft voor dezelfde maand. Ware het zo dat ik de sleutel gewoon had meegenomen dan had de verhuurder toch ook de woning niet kunnen verhuren tot aan het eind van het contract? Ik zie het verschil niet tussen in de woning blijven tot het eind van het contract of al eerder vertrekken maar nog wel betalen voor de huur.

[scorpioen]

Het stuk van het vonnis dat u citeert heeft betrekking op het waarmerken van een uitspraak als Europese uitvoerbare titel. Dat heeft niets te maken met een motivering wat de grond van de zaak betreft.

Het vonnis zou normaal nog een andere motivering moeten bevatten.

Vanaf het ogenblik dat u de sleutel teruggeeft aan de eigenaar mag deze de woning opnieuw verhuren. Maar dat heeft geen enkele invloed op wat u nog moet betalen.

Overigens kon de vrederechter zelfs niet beslissen dat u de huur van de maand maart terugkrijgt. U kon een tegenvordering instellen voor dit bedrag, maar dat moet u in een conclusie (schriftelijk) doen.

Verder veroordeelt de vrederechter u blijkbaar tot betaling van een vergoeding van twee maanden huur wegens beëindiging in het tweede jaar. Daar komt u dus goed weg.

De vrederechter had de verhuurder kunnen veroordelen tot een deel van de kosten omdat hij ten onrechte huur voor de maand april vorderde. Hij is hiertoe niet verplicht. De vrederechter kan ook oordelen dat de gerechtskosten toch noodzakelijk waren om die vergoeding van twee maanden te bekomen en daarom volledig ten uwe laste gelegd worden.