onbewoonbaar verklaard - huur terugbetalen ?

[PASCAL.032]

De app. die ik verhuurde werd onbewoonbaar verklaard wegens enkele gebreken. De huurder wou het app. niet verlaten,daar hij zag dat ik die herstellingen direct liet uitvoeren. Hij bleef gewoon verder huren en huurgeld betalen.

Nu 1 jaar later als hij verhuist, vraagt hij de huur van die paar maanden dat het app. als onbewoonbaar werd verklaard terug, omdat ik het app. eigenlijk niet mocht verhuren. Maar toen ik eisde dat hij het app. verlaat wou hij dat uitdrukkelijk niet doen.

Moet ik die huur terugbetalen? Is dat wettelijk?

[scorpioen]

De rechtspraak is niet overal hetzelfde. Het is moeilijk te voorspellen wat de rechter in uw zaak juist zal beslissen.

Door de onbewoonbaarverklaring is de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden, door het juridisch verdwijnen van het voorwerp van de overeenkomst. De woning mag niet langer verhuurd worden.
Vanaf de onbewoonbaarverklaring heeft de huurder dan ook geen huur meer betaalt. Er is geen huurovereenkomst meer. Hij heeft vrijwilig een bezettingsvergoeding betaalt en kan die niet terugvorderen.

Als de huurder naar een advocaat stapt zal die vermoedelijk ook de nietigverklaring vorderen van de huurovereenkomst voor de periode voorafgaand aan onbewoonbaarverklaring. Nogal wat rechters zullen dan de nietigverklaring uitspreken, en u veroordelen tot terugbetaling van alle huur die u ontvangen hebt. Maar u kan dan een bezettingsvergoeding vorderen en dat bedrag kan (bijna) even hoog zijn als de huur die moet terugbetaald worden.

[Tope]

Voordat een pand daadwerkelijk onbewoonbaar verklaard wordt, moeten er al ernstige gebreken zijn.
Je had dan eigenlijk niet mogen verhuren.
Zoals Scorpioen schrijft, kan de verhuurder in dit geval veroordeeld worden tot het betalen van alle huurgelden vanaf het begin van de huurperiode.
Vooral als je geen bewijs hebt van het feit dat jouw ex-huurder absoluut in het appartement wilde blijven wonen tijdens de werken, kan je best door de harde noot bijten en hem (gedeeltelijk) tegemoetkomen in zijn eis voor terugbetaling van de huur tijdens deze periode.
Laat hem bij ontvangst van zijn geld een overeenkomst ondertekenen die hij afziet van alle verdere juridische stappen.
Ervaring heeft mij geleerd dat het véél meer kan kosten als hij hiervoor naar de vrederechter stapt.