ENAC: huurcontract niet naleven - inhouden huur

[Guydebord]

Beste allen,

Alvast bedankt voor jullie hulp. De situatie is - zeer verkort - als volgt:

Momenteel huur ik een appartement sinds 2 jaar, dat op verschillende punten problemen vertoont. De belangrijkste som ik hieronder op:

- het plafond van de keuken vertoont reeds meer dan een jaar scheuren, buigt door en lekt. Vorige week is dit plafond ingestort.

- de trap van het terras naar de tuin bestaat uit houten balken. Deze waren rot bij het betreden van de woning. Er werd beloofd deze te herstellen, wat niet gebeurd is. Een jaar geleden zijn deze treden doorgebroken.

Beide problemen werden meermaals met de eigenares besproken (telefonisch). Telkens werd beloofd dit te herstellen... wat niet gebeurde. Daarom verloopt sinds een 6tal maanden alle communicatie schriftelijk (via mail), zodat ik schriftelijk bewijs had van de problemen.

- Verder zijn er nog enkele andere problemen, die niet slechts mondeling werden meegegeven: elektriciteit is gevaarlijk (vonken wanneer men een stekker in het stopcontact steekt, licht knippert soms, ...), water in de kelder (gemeenschappelijk deel, moet men door om bv. naar de elektriciteitsmeter te gaan), etc.

Nu, gezien er nooit iets gebeurde, en vorige week het plafond instortte was de maat voor mij vol. Ik stuurde dan ook een aangetekend schrijven met a. een opsomming van alle problemen in detail, refererend naar de mails die gestuurd waren. b. de vaststelling dat door deze problemen het huurgenot niet 100% is. Wat betreft dit laatste heb ik een ENAC opgesteld (Exceptio non adimpleti contractus), waarin ik - gezien ik de vorige maanden (vanaf het schriftelijk bewijs) geen vol huurgenot heb genoten (plafond dat doorbuigt, dak lekt, er staan maanden lang emmers in de keuken) - een deel van de huur terugvorder. M.a.w.: voor 6 maanden vorder ik 50% van de huur terug (lijkt mij billijk gezien een lekkend dak 9 punten is in de vlaamse wooncode en men vanaf 15 punten ongeschikt tot bewonen verklaart). Het aangetekend schrijven functioneert tevens als ingebrekestelling.

Neem nu aan dat dit bedrag 1500 euro is. Ik heb haar meegedeeld dat ik dit bedrag aftrek van de te betalen huur (M.a.w.: ik betaal niet voor juni, juli, en pas een deel van augustus).

Indien zij hier niet mee akkoord gaat sta ik gerust open voor bemiddeling of een gesprek bij het vredegerecht.

Als afsluiter: het huis kan in zijn geheel ongeschikt tot bewoning verklaart worden als ik de wooninspectie er op afstuur. Echter, ik ben eerst op zoek naar een andere woning, dus dit is momenteel geen optie.

Nu de vraag: werden hier noemenswaardige fouten gemaakt?

Alvast bedankt.

[duma]

Je mag als huurder NOOIT zomaar het recht in eigen handen nemen en huur achterhouden. Een rechter dient hierover te beslissen, daarvoor bestaan ze.

[mava105]

Nu de vraag: werden hier noemenswaardige fouten gemaakt?

.

Ja, je had eigenlijk van in den beginnen aangetekend moeten schrijven naar de verhuurder.
Voor een vrederechter sta je zwak, gezien je eigenmachtig huur wil inhouden, en je je dus zo een macht toekent die eigenlijk voor hem is weggelegd.
Ook kan je moeilijk huur terugeisen voor problemen in een periode waarvoor je nu maar pas de verhuurder in gebreke hebt gesteld.

[sloeberken]

Een email is ook een bewijs, mingenot kan enkel door de vrederechter toegekent worden. in u AS steld u de verhuurder nogmaals in gebreke en geef hem 15 kalenderdagen om het nodige te doen of je anders naar de vrederechter stapt. In de Enac staat het maar is altijd de vrederechter die erover beslist, niet de huurder of de verhuurder.

[scorpioen]

De ENAC houdt in dat een partij haar verbintenissen tijdelijk niet (volledig) uitvoert omdat de andere partij haar verbintenissen niet nakomt.
De ENAC is er niet om als u schade geleden hebt deze eigenmachtig te recupereren.
U kan de ENAC niet toepassen voor de schade die u in het verleden geleden hebt.
U kan wel voor het mingenot dat u nu hebt, na ingebrekestelling van de verhuurder, een deel van de huur, dat overeenkomt met het mingenot dat u nu lijdt, inhouden.

Let wel, ook dan neemt u een risico. Het risico bestaat immers dat de verhuurder op een bepaald ogenblik de achterstallige huur opvordert en u op dat ogenblik niet meer kan bewijzen dat er een mingenot was.

[Guydebord]

Hartelijk dank voor de antwoorden. Ik wacht het antwoord af van de verhuurder. Indien deze ingaat op de voorgestelde ingehouden huur (en dit dan ook op papier staat), ga ik er van uit dat er geen probleem is dat ik het mindergenot van de volgende maanden afhoud. Hoe veel dagen heeft de huurder wettelijk gezien om te antwoorden? (in de brief staat: 'indien geen akkoord gevonden kan worden binnen de 10 dagen hernemen de huurders al hun rechten', maar is deze termijn ook wettelijk?)

Indien ze niet akkoord gaat of niets laat weten binnen de 10 dagen zal ik in een verzoeningsprocedure trachten tot een overeenkomst te komen wat het percentage betreft, of naar de vrederechter stappen om hem een billijk bedrag te laten bepalen.

Juist?