blote eigenaar verantwoordelijk voor grote herstellingen?

[pineut]

Na het overlijden van mijn moeder heeft mijn vader 24 jaar lang het vruchtgebruik gehad van een pand dat vroeger eigendom was van mijn moeder en waarvan ik sinds het overlijden van mijn moeder blote eigenaar was. De eerste 20jaar heeft mijn vader het pand verhuurd, de laatste 4 jaar heeft hij er zelf in gewoond, samen met mijn stiefmoeder.
Gedurende die 24jaar heeft mijn vader op zijn kosten een nieuwe chauffage ketel laten plaatsen, de roofing van het dak vernieuwd en de vensters vervangen door dubbel glas.
Net voor mijn vaders overlijden heeft mijn stiefmoeder een zo goed als gratis 9jarig huurcontract cadeau gekregen van mijn vader (zie op dit forum http://www.juridischforum.be/forum/view ... 50&t=21047).
Mijn stiefmoeder beweert dat mijn vader dit ter compensatie gedaan heeft voor de kosten die mijn vader als vruchtgebruiker gedaan heeft, maar die ik eigenlijk als naakte eigenaar had moeten betalen.

Op sommige plaatsen lees ik dat de naakte eigenaar verantwoordelijk is voor alle grote herstellingen.
Anderzijds lees ik op http://www.2747.com/2747/law/civil/usuf ... 3h1a2.html
Art. 605. De vruchtgebruiker is slechts verplicht de herstellingen tot onderhoud te doen.
De grove herstellingen blijven ten laste van de eigenaar, behalve indien zij veroorzaakt zijn door het verzuimen van herstellingen tot onderhoud sinds de aanvang van het vruchtgebruik; in welk geval de vruchtgebruiker ook daartoe verplicht is.
Art. 606. Grove herstellingen zijn die van zware muren en van gewelven, de vernieuwing van balken en van gehele daken;
Eveneens de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in hun geheel.
Alle andere herstellingen zijn herstellingen tot onderhoud.

Is het correct om te zeggen dat als mijn vader herstellingen gedaan heeft, ten gevolge van slijtage die normaal is na 20jaar (bvb chauffage en roofing vernieuwen) dat deze kosten voor hem waren?
Bvb, als de vruchtgebruiker na 1 jaar vruchtgebruik ziet dat de verwarmingsketel aan vervanging toe is, dan is het op de kosten van de blote eigenaar?
Als de vruchtgebruiker na 20 jaar vruchtgebruik merkt dat de verwarmingsketel aan vervanging toe is, dan is dat op kosten van de vruchtgebruiker?

[roharro]

Na het overlijden van mijn moeder heeft mijn vader 24 jaar lang het vruchtgebruik gehad van een pand dat vroeger eigendom was van mijn moeder en waarvan ik sinds het overlijden van mijn moeder blote eigenaar was. De eerste 20jaar heeft mijn vader het pand verhuurd, de laatste 4 jaar heeft hij er zelf in gewoond, samen met mijn stiefmoeder.
Gedurende die 24jaar heeft mijn vader op zijn kosten een nieuwe chauffage ketel laten plaatsen, de roofing van het dak vernieuwd en de vensters vervangen door dubbel glas.
Net voor mijn vaders overlijden heeft mijn stiefmoeder een zo goed als gratis 9jarig huurcontract cadeau gekregen van mijn vader (zie op dit forum http://www.juridischforum.be/forum/view ... 50&t=21047).
Mijn stiefmoeder beweert dat mijn vader dit ter compensatie gedaan heeft voor de kosten die mijn vader als vruchtgebruiker gedaan heeft, maar die ik eigenlijk als naakte eigenaar had moeten betalen.

Op sommige plaatsen lees ik dat de naakte eigenaar verantwoordelijk is voor alle grote herstellingen.
Anderzijds lees ik op http://www.2747.com/2747/law/civil/usuf ... 3h1a2.html
Art. 605. De vruchtgebruiker is slechts verplicht de herstellingen tot onderhoud te doen.
De grove herstellingen blijven ten laste van de eigenaar, behalve indien zij veroorzaakt zijn door het verzuimen van herstellingen tot onderhoud sinds de aanvang van het vruchtgebruik; in welk geval de vruchtgebruiker ook daartoe verplicht is.
Art. 606. Grove herstellingen zijn die van zware muren en van gewelven, de vernieuwing van balken en van gehele daken;
Eveneens de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in hun geheel.
Alle andere herstellingen zijn herstellingen tot onderhoud.

Is het correct om te zeggen dat als mijn vader herstellingen gedaan heeft, ten gevolge van slijtage die normaal is na 20jaar (bvb chauffage en roofing vernieuwen) dat deze kosten voor hem waren?
Bvb, als de vruchtgebruiker na 1 jaar vruchtgebruik ziet dat de verwarmingsketel aan vervanging toe is, dan is het op de kosten van de blote eigenaar?
Als de vruchtgebruiker na 20 jaar vruchtgebruik merkt dat de verwarmingsketel aan vervanging toe is, dan is dat op kosten van de vruchtgebruiker?

Onafgezien van de plichten van vruchtgebruiker/blote eigenaar begrijp ik niet op welke grond een cadeau aan een niet-erfgenaam een compensatie kan vormen indien die niet-erfgenaam geen enkele inbreng heeft gedaan wat betreft het onroerend goed in kwestie.
Indien vader-vruchtgebruiker de uitgaven niet had betaald (maar de zoon blote eigenaar) dan had de zoon de niet door zijn vader uitgegeven sommen vooralsnog geerfd.

Art. 606 is duidelijk en limitatief. Bovendien ga ik er vanuit dat er nooit enige vraag vanwege de vader is geweest deze werken te mogen uitvoeren op kosten van de blote eigenaar?

[Vandebos]

Dan zou het gaan om sleet en niet noodzakelijk om verwaarlozing.

Art. 605 is één van de meest bekritiseerde artikels in de wetgeving omtrent vruchtgebruik om de heel eenvoudige reden dat ze geheel maar dan ook geheel achterhaalt is.

Via vonnissen is de lijst van grove herstellingen ondertussen flink uitgebreid.

Het meest eenvoudige is uzelf de volgende vraag stellen:

Is het gebrek in kwestie een fundamenteel gebrek dat het pand in zijn geheel of het overgrote deel aantast in waarde en woongenot?

Indien het antwoord ja is en er enkel sleet of overmacht in het spel is zijn de kosten voor de blote eigenaar, anders voor de vruchtgebruiker.

Stookketel stuk na 20 jaar --> eigenaar
klein lek, defecte warmtekraan of centrale afstellingseenheid ---> vruchtgebruiker

Nieuw dak --> eigenaar
reparatie lek ---> vruchtgebruiker

Nieuwe keuken ---> eigenaar
nieuwe oven, koelkast, vuur ---> vruchtgebruiker

Nieuw behang of verf ---> vruchtgebruiker
Nieuwe ramen na 30 jaar ---> eigenaar

Versleten en gevaarlijk stroomnet ---> eigenaar
defect stopcontact of schakelaar ---> vruchtgebruiker.

Dan nog blijven er twijfelgevallen over zoals bv, nieuwe vloer, binnendeuren, ....

[roharro]

Dan zou het gaan om sleet en niet noodzakelijk om verwaarlozing.

Art. 605 is één van de meest bekritiseerde artikels in de wetgeving omtrent vruchtgebruik om de heel eenvoudige reden dat ze geheel maar dan ook geheel achterhaalt is.

Via vonnissen is de lijst van grove herstellingen ondertussen flink uitgebreid.

Het meest eenvoudige is uzelf de volgende vraag stellen:

Is het gebrek in kwestie een fundamenteel gebrek dat het pand in zijn geheel of het overgrote deel aantast in waarde en woongenot?

Indien het antwoord ja is en er enkel sleet of overmacht in het spel is zijn de kosten voor de blote eigenaar, anders voor de vruchtgebruiker.

Stookketel stuk na 20 jaar --> eigenaar
klein lek, defecte warmtekraan of centrale afstellingseenheid ---> vruchtgebruiker

Nieuw dak --> eigenaar
reparatie lek ---> vruchtgebruiker

Nieuwe keuken ---> eigenaar
nieuwe oven, koelkast, vuur ---> vruchtgebruiker

Nieuw behang of verf ---> vruchtgebruiker
Nieuwe ramen na 30 jaar ---> eigenaar

Versleten en gevaarlijk stroomnet ---> eigenaar
defect stopcontact of schakelaar ---> vruchtgebruiker.

Dan nog blijven er twijfelgevallen over zoals bv, nieuwe vloer, binnendeuren, ....

Nochtans lijkt art. 606 niet voor interpretatie vatbaar. Het definieert op limitatieve wijze wat grove werken zijn en zegt duidelijk dat al de rest onderhoud is. Ik vraag me af hoe een rechter daar een andere intrepretatie aan kan geven. Best mogelijk dat het achterhaald is, maar dan moet m.i. dat artikel wel eerst worden gewijzigd.
Stel even voor:
Jonge vader met baby van één week oud overlijdt. Een maand voordien kocht hij samen met zijn echtgenote een huis. Baby wordt blote eigenaar van de helft van het gemeenschappelijke huis van zijn ouders. 22 jaar later studeert het kind af, gaat werken en zijn moeder met wie hij ondertussen in onmin leeft presenteert hem een rekening voor betaling van de helft:

-nieuwe centrale verwarming
-nieuwe keuken
-nieuwe badkamer
-nieuwe ramen
-nieuw dak

De moeder is op dat ogenblik 42 jaar en heeft dus nog een levensverwachting van meer dan 40 jaar.
Tijd genoeg om nog tweemaal alles opnieuw te vervangen.

[pineut]

@rhoharro:
Mijn vader heeft inderdaad nooit gevraagd om deze kosten te dragen.
Ik heb hem altijd wel bedankt voor het feit dat hij deze kosten gedragen heeft.
De "zogezegd" voorafbetaalde huur-constructie was een handige manier voor mijn vader om mijn stiefmoeder nog iets te "schenken" zonder dat hij deze gelden nog bezat. (zie http://www.juridischforum.be/forum/view ... 50&t=21047).

@Vandebos:
Bedankt voor de twee eenvoudige vraagjes om te bepalen wie opdraait voor de kosten en de lijst van voorbeelden.
Zó lijkt het inderdaad niet interessant om blote eigenaar te zijn/worden van een oud pand.

Ik vind het nogal eigenaardig dat ouderdom van "het herstelde" niet meespeelt. Vervanging van een oude stookketel levert de vruchtgebruiker immers een extra voordeel op (bv lagere stookkosten, idem voor vernieuwen ramen). Als het vruchtgebruik nog lang duurt, zal de blote eigenaar waarschijnlijk zelf niet meer ervan kunnen genieten.

Ik zie hoe moeilijk het is om rechtvaardig te zijn in de relatie vruchtgebruiker-blote eigenaar:
je kan immers moeilijk voorspellen hoelang de vruchtgebruiker van de vernieuwing zal genieten (wanneer hij zal overlijden) en vanaf wanneer de blote eigenaar zelf het genot kan hebben.

[roharro]

@rhoharro:
Mijn vader heeft inderdaad nooit gevraagd om deze kosten te dragen.
Ik heb hem altijd wel bedankt voor het feit dat hij deze kosten gedragen heeft.
De "zogezegd" voorafbetaalde huur-constructie was een handige manier voor mijn vader om mijn stiefmoeder nog iets te "schenken" zonder dat hij deze gelden nog bezat. (zie http://www.juridischforum.be/forum/view ... 50&t=21047).

@Vandebos:
Bedankt voor de twee eenvoudige vraagjes om te bepalen wie opdraait voor de kosten en de lijst van voorbeelden.
Zó lijkt het inderdaad niet interessant om blote eigenaar te zijn/worden van een oud pand.

Ik vind het nogal eigenaardig dat ouderdom van "het herstelde" niet meespeelt. Vervanging van een oude stookketel levert de vruchtgebruiker immers een extra voordeel op (bv lagere stookkosten, idem voor vernieuwen ramen). Als het vruchtgebruik nog lang duurt, zal de blote eigenaar waarschijnlijk zelf niet meer ervan kunnen genieten.

Ik zie hoe moeilijk het is om rechtvaardig te zijn in de relatie vruchtgebruiker-blote eigenaar:
je kan immers moeilijk voorspellen hoelang de vruchtgebruiker van de vernieuwing zal genieten (wanneer hij zal overlijden) en vanaf wanneer de blote eigenaar zelf het genot kan hebben.

Dit klopt inderdaad. Enkele jaren geleden zou ik onroerend goed geerfd hebben in blote eigendom. Aangezien het om een gezinswoning ging en de vruchtgebruiker jonger was dan ikzelf heb ik toen de erfenis verworpen. Ik zou al onmiddellijk voor een nieuw dak hebben moeten opdraaien en bovendien waren de erfenisrechten zeer hoog omdat het geen successie in rechte lijn was. Ik heb er dus voor bedankt. Het kan in sommige gevallen echt een vergiftigd geschenk zijn.

[Vandebos]

Dat is inderdaad de vloek van onoordeelkundig gebruik van de blote-eigenaar/vruchtgebruik constructie.

Afgaand op de het arrest van cassatie uit 1970 (ik dacht te weten van meer moderne uitspraken, maar moet zoeken) komt de in de post gestelde keuken ten laste van de vruchtgebruiker maar zou de vloer dan wel weer ontegensprekelijk voor de eigenaar zijn:

Wat zijn ,,grove herstellingen''?
Artikel 606 van het burgerlijk wetboek stelt dat hieronder begrepen wordt :
“herstellingen van zware muren en gewelven, de vernieuwing van balken en van gehele daken, de vernieuwing van dijken en van steun- en afsluitingsmuren in hun geheel.' Alle andere herstellingen zijn herstellingen tot onderhoud”.
Deze definitie biedt weinig houvast: Volgens een arrest van het Hof van Cassatie van 1970 kan onder grove herstellingen verstaan worden de uitzonderlijke werken ,,met het oog op de algemene stevigheid en de instandhouding van het hele gebouw''.
Samengevat lopen de verplichtingen van de vruchtgebruiker gelijk met deze van de huurder al is de verplichting van de vruchtgebruiker zwaarder. De vruchtgebruiker dient ook steeds het bewijs te kunnen leveren dat de eigendom goed onderhouden wordt, bij gebreke waaraan ook de grove herstellingen te zijne laste komen.

bron Elfri

Daarnaast een vonnist hier geplaatst door Lex:

De enige herstellingen die inzake vruchtgebruik van een onroerend goed ten laste zijn van de eigenaar, zijn de grove herstellingen die limitatief opgesomd zijn in artikel 606 Burgerlijk Wetboek. Herstellingen of vernieuwing van schoorstenen, ramen, zolderingen, onderbouw van keuken en ruilen zijn, in de zin van vermeld artikel, geen grove maar gewone herstellingen.(Rb.Nijvel 5 november 1990).

Rechtbank Leuven

(RB. Leuven 14 februari 2003, F.J.F., No. 2003/251). De rechtbank verwijst naar Cassatierechtspraak. Grove herstellingen zijn grove vernieuwings- en verbouwingswerken met het oog op de algemene stevigheid en de instandhouding van het gehele gebouw die werkelijk een uitzondering zijn in het bestaan zelf van de eigendom en waarvan de kosten normaal van het kapitaal worden genomen (Cass., 22 januari 1970, T.P.R., 2001, 1060). De kosten van schilderwerk van muren, plafonds, deuren en ramen, plaatsen vast tapijt, onderhoud kunnen niet beschouwd worden als grove herstellingen die ten laste van de blote eigenaar zijn. Deze kosten werden door de administratie dus terecht verworpen. De vruchtgebruiker had ze moeten betalen. De plaatsing van een centrale verwarming is volgens de rechtbank wel een werk dat de algemene stevigheid en de instandhouding van het gehele gebouw op het oog hebben en werkelijk een uitzondering is in het bestaan zelf van de eigendom. Dus dat is voor rekening van de blote eigenaar. De herstellingswerken aan het plat dak (roofing) en de plaatsing van 15 pannen zijn dan weer geen grove herstellingen. Die moeten door de vruchtgebruiker betaald worden.

Er heerst dus nogal wat willekeur wat betreft art 605-606 BW.

Zal het cassatievonnis van 2201/1970 eens in zijn totaliteit opzoeken en posten. (zal wel pas volgende week na examens zijn.)

[Vandebos]

@rhoharro:
Mijn vader heeft inderdaad nooit gevraagd om deze kosten te dragen.
Ik heb hem altijd wel bedankt voor het feit dat hij deze kosten gedragen heeft.
De "zogezegd" voorafbetaalde huur-constructie was een handige manier voor mijn vader om mijn stiefmoeder nog iets te "schenken" zonder dat hij deze gelden nog bezat. (zie http://www.juridischforum.be/forum/view ... 50&t=21047).

@Vandebos:
Bedankt voor de twee eenvoudige vraagjes om te bepalen wie opdraait voor de kosten en de lijst van voorbeelden.
Zó lijkt het inderdaad niet interessant om blote eigenaar te zijn/worden van een oud pand.

Ik vind het nogal eigenaardig dat ouderdom van "het herstelde" niet meespeelt. Vervanging van een oude stookketel levert de vruchtgebruiker immers een extra voordeel op (bv lagere stookkosten, idem voor vernieuwen ramen). Als het vruchtgebruik nog lang duurt, zal de blote eigenaar waarschijnlijk zelf niet meer ervan kunnen genieten.

Ik zie hoe moeilijk het is om rechtvaardig te zijn in de relatie vruchtgebruiker-blote eigenaar:
je kan immers moeilijk voorspellen hoelang de vruchtgebruiker van de vernieuwing zal genieten (wanneer hij zal overlijden) en vanaf wanneer de blote eigenaar zelf het genot kan hebben.

Dit klopt inderdaad. Enkele jaren geleden zou ik onroerend goed geerfd hebben in blote eigendom. Aangezien het om een gezinswoning ging en de vruchtgebruiker jonger was dan ikzelf heb ik toen de erfenis verworpen. Ik zou al onmiddellijk voor een nieuw dak hebben moeten opdraaien en bovendien waren de erfenisrechten zeer hoog omdat het geen successie in rechte lijn was. Ik heb er dus voor bedankt. Het kan in sommige gevallen echt een vergiftigd geschenk zijn.

Wat maakt dat vruchtgebruik constructies tot de enige mogelijke mechanismen tot onterving behoren in de Belgische wetgeving.

[Mariette]

In verband met dubbel glas en vervanging van keuken of badkamer:

indien er geen schade is en de vervanging enkel gebeurt omwille van energiebesparing (dubbel glas) voor de vruchtgebruiker, of uit praktische overweging (nieuwe keuken of badkamer), dan neem ik toch aan dat de blote eigenaar daar niet moet voor tussenkomen?

[lucgescheiden]

Ik meen dat de overheid tussenkomt in de kosten bij het plaatsen van dubbel beglazing, dat zowel de 'huurder' als de 'eigenaar' deze tussenkomst kunnen aanvragen.
Dubbel glas plaatsen; zal aldus geen expliciet recht vormen voor uitsluitend de vruchtgebruiker.

Bovendien zorgt een dubbele beglazing voor een meerwaarde van de eigendom, dus in een latere faste voor een uitgesproken voordeel voor de eigenaar....

[Mariette]

Ik meen dat de overheid tussenkomt in de kosten bij het plaatsen van dubbel beglazing, dat zowel de 'huurder' als de 'eigenaar' deze tussenkomst kunnen aanvragen.
Dubbel glas plaatsen; zal aldus geen expliciet recht vormen voor uitsluitend de vruchtgebruiker.

Bovendien zorgt een dubbele beglazing voor een meerwaarde van de eigendom, dus in een latere faste voor een uitgesproken voordeel voor de eigenaar....

als de vruchtgebruiker even oud is als de eigenaar maakt dat heel weinig uit.
Vraag is of het VERPLICHT is.

[eylis]

zeg, maar alle gekheid op een stokje...
- vader was vruchtgebruiker en heeft grote kosten gedaan aan het pand. Of het nu structurele kosten waren of sleetkosten: hij heeft ze gemaakt en zoals ik de posts begrijp, heeft de vader daar zelf steeds initiatief toe genomen. Hij heeft nooit aan de zoon gevraagd om daar een wettelijke kostenverdeling in te maken. In mijn opinie vond de vader dus dat hij zelf die kosten kon doen.
De vader geeft een huurcontract aan de stiefmoeder. Voor zover ik de wet ken, kan een vruchtgebruiker zolang hij leeft inderdaad het goed verhuren.
Maar ik dacht dat vruchtgebruik UITDOOFT. Dus nadat de vader is overleden: de huurovereenkomst kan ontbonden worden. Wellicht met een vooropzeg (3 maanden?)
Maar daar stopt het dus. De stiefmoeder kan beweren wat ze wil. Is er een overeenkomstscontract over een compensatiehuurcontract tov de stiefmoeder? (voor akkoord getekend door vader en zoon)? Want met dit "compensatie"contract doorkruist de vader eigenlijk de vruchtgebruikwetgeving.

[VDG2]

Huurcontracten voor een periode van maximaal 9 jaar zijn steeds bindend voor de (blote) eigenaar. Hernieuwing kan maar niet te lang op voorhand (2 jaar bij woninghuur). De (blote) eigenaar moet dan de lopende negenjarige periode eerbiedigen. (Art. 595 BW)

[Gabriel]

En hoe zit het dan met "vocht in de muren" en herstellingen die daaromtrent moeten gebeuren?

Zijn deze voor de vruchtgebruiker ofwel voor de blote eigenaar?

Zijn er andere plaatsen waar ik meer gedetailleerde informatie hierover kan vinden?

Alvast bedankt voor jullie input.

[Mariette]

Huurcontracten voor een periode van maximaal 9 jaar zijn steeds bindend voor de (blote) eigenaar. Hernieuwing kan maar niet te lang op voorhand (2 jaar bij woninghuur). De (blote) eigenaar moet dan de lopende negenjarige periode eerbiedigen. (Art. 595 BW)

Dus na het overlijden van de vruchtgebruiker blijft de huur doorlopen?

Maar ik neem aan dat het huis dan toch wel kan verkocht worden ondertussen?
En indien één der blote eigenaars beslist om zelf in het huis te gaan wonen, kan dat dan?